권리금 돌려 받기, 언제 어떤 절차로 가능할까요?

권리금 거래는 계약금을 주고받는 순간부터 실제 영업을 넘겨받아 매장을 운영하는 시점, 그리고 나중에 그 매장에서 다시 나가는 시점까지 시간에 따라 국면이 계속 바뀝니다. "권리금을 돌려받고 싶다"는 문의를 받아 보면, 같은 질문이라도 실제로는 전혀 다른 사건인 경우가 대부분입니다. 아래 네 가지 중 지금 내 상황에 가장 가까운 것부터 확인해 보십시오.

• 권리금 계약을 맺고 계약금만 건넨 상태인데, 임대인이 반대하거나 상대방이 말을 바꿔 이 계약을 그만두고 싶다.
• 잔금까지 다 치렀는데 정작 시설 인수나 임대인 동의 절차가 기약 없이 미뤄지고 있다.
• 이미 가게를 넘겨받아 몇 달 운영해 봤는데 계약 전 들었던 매출이나 시설 상태와 실제가 다르다는 것을 알게 됐다.
• 이번엔 내가 가게를 정리하고 나가는 입장인데, 처음 들어올 때 냈던 권리금을 어떻게든 회수하고 싶다.

네 가지 상황은 겉으로는 모두 "권리금을 돌려받는 문제"라는 한 문장으로 보이지만, 법적으로는 상대방도 다르고 적용되는 근거 조문도 다르고 행사할 수 있는 기간도 다릅니다. 지금부터 이 네 시점을 순서대로 짚어 보겠습니다.

많은 분들이 상담 과정에서 "권리금은 원래 못 돌려받는 돈 아니냐"거나 반대로 "권리금은 무조건 돌려받을 수 있는 돈"이라는 극단적인 이야기를 듣고 오십니다. 두 이야기 모두 정확하지 않습니다. 권리금 거래에서 돈의 흐름을 되돌릴 수 있는지는 오로지 '지금 어느 시점에 있는가'와 '계약서에 어떤 문구가 있는가'에 달려 있을 뿐, 권리금이라는 이름 자체가 반환 가능성을 정하지는 않습니다. 같은 금액이라도 계약금 단계에서는 비교적 간단히 정리되는 반면, 영업을 시작한 뒤라면 취소 요건을 하나하나 입증해야 하는 식으로 난이도 자체가 달라집니다.

권리금 반환의 4단계, 한눈에 보는 흐름

권리금 계약은 계약금 지급 → 잔금 지급과 인수 → 영업 개시 → (시간이 흘러) 퇴거라는 순서로 진행됩니다. 아래 네 단계는 이 순서를 그대로 따라간 것이며, 각 단계에서 문제가 생겼을 때 어떤 상대방에게 어떤 근거로 대응하는지를 요약한 것입니다. 자세한 내용은 각 단계별 항목에서 다시 풀어 설명합니다.

① 계약금만 낸 단계 — 권리금 돌려 받기의 첫 갈림길

권리금 계약은 상가건물임대차보호법 제10조의3제2항이 정한 대로, 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 이 단계에서 신규임차인이 계약금만 건넨 상태라면, 가장 먼저 확인할 것은 계약서에 '임대인 동의가 나지 않으면 계약금을 반환한다'거나 '임대인이 거절하면 계약을 무효로 한다'는 식의 조건부 반환 특약이 있는지입니다. 이런 특약이 있다면 그 특약의 문구가 우선 적용되므로, 아래 설명하는 일반 원칙보다 계약서부터 다시 읽어 보아야 합니다.

특약이 없다면 민법 제565조제1항이 정한 해약금 규정으로 돌아갑니다. 이 조항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 규정은 원래 매매를 전제로 한 조문이지만, 민법 제567조가 매매 이외의 유상계약에도 준용한다고 정하고 있어 실무에서는 권리금 계약에도 계약금 조항을 넣는 경우가 많습니다. 다만 제567조 자신이 '그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다'는 단서를 두고 있으므로, 권리금 계약의 성질상 이 규정이 당연히 그대로 적용된다고 단정할 수는 없고, 결국 계약서 문구와 실제 진행 경과에 따라 사안별로 판단될 여지가 있습니다.

여기서 핵심은 '이행에 착수했는지'입니다. 신규임차인이 아직 잔금을 준비하는 단계이거나 임대인과의 협의도 시작하지 않았다면 이행 착수 전으로 볼 여지가 크고, 이 경우 신규임차인은 계약금을 포기하고 계약에서 벗어날 수 있고, 반대로 임차인 쪽에서 계약을 깨고 싶다면 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 그런데 만약 신규임차인이 이미 시설 인수 준비를 시작했거나 임대인과 직접 협의를 진행했다면 이행 착수로 평가될 여지가 커지고, 그렇게 되면 계약금 포기·배액 상환만으로는 해제가 어려워질 수 있습니다.

실무적으로는 계약서를 작성하는 단계에서부터 "임대인의 동의가 이루어지지 않으면 본 계약은 자동으로 해제되고 계약금은 전액 반환한다"는 식의 조건부 문구를 넣어 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 이런 문구가 없어서 결국 제565조의 일반 원칙으로 다투게 되는 경우, 이행 착수 여부는 단순히 '시간이 얼마나 지났는가'가 아니라 '실질적으로 계약 이행을 위한 행동을 시작했는가'로 판단되는 경향이 있으므로, 잔금 지급 준비나 시설 확인 방문처럼 구체적인 행동을 취하기 전에 계약에서 벗어날지 여부부터 먼저 결정하는 것이 안전합니다.

한 가지 더 주의할 점은, 민법 제565조제2항이 '제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다'고 정하고 있다는 것입니다. 제551조는 원래 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정한 일반 원칙인데, 해약금에 의한 해제에는 이 원칙이 적용되지 않습니다. 즉 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 계약에서 벗어나는 경우에는 그 계약금 정산 외에 별도의 손해배상까지 함께 청구하기는 어렵다는 뜻입니다. 계약금 단계에서 이 돈을 되돌리려 할 때 '계약금은 물론이고 손해배상까지'라는 기대를 하기 전에 이 구조부터 이해해 두어야 나중에 혼란이 없습니다.

② 잔금까지 냈지만 아직 인수 전이라면

계약금을 넘어 잔금까지 지급했는데도 상대방이 시설 인계를 미루거나 임대인과의 협의를 미적거리며 협조하지 않는 경우가 있습니다. 이 단계는 더 이상 계약금 해제의 영역이 아닙니다. 잔금까지 지급했다는 것은 통상 신규임차인 쪽에서는 이행에 착수한 것으로 평가될 가능성이 높기 때문에, 해약금 해제보다는 상대방의 채무불이행을 이유로 한 해제를 검토해야 합니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다는 단서도 함께 두고 있어서, 상대방이 '더 이상 인계하지 않겠다'는 취지를 명확히 밝힌 경우라면 별도의 최고 없이도 해제로 나아갈 수 있는 여지가 있습니다. 다만 실무적으로는 분쟁을 대비해 내용증명으로 상당한 기간을 정한 최고를 먼저 보내 두는 것이 안전합니다.

해제가 이루어지면 민법 제548조제1항에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지게 되며, 다만 제삼자의 권리를 해하지는 못합니다. 그리고 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정하고 있어서, 잔금까지 낸 단계에서 정당하게 해제된 경우라면 원금뿐 아니라 받은 날부터의 이자까지 함께 돌려받는 것이 법 문언에 부합합니다. 계약금 단계와 달리 이 단계는 해약금 해제가 아니라 채무불이행에 의한 해제이므로 민법 제551조의 적용이 배제되지 않고, 원상회복과는 별도로 손해가 있다면 손해배상 청구를 함께 검토할 수 있다는 점에서 ①단계와 구조가 다릅니다.

이 단계에서 반환 청구를 준비한다면, 잔금 지급을 증명하는 이체 내역과 영수증, 상대방에게 인수 협조를 요청했던 문자·통화·내용증명 기록, 그리고 상대방이 인계를 미루거나 거부한 정황을 시간순으로 정리해 두는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다.

여기서 실무적으로 자주 헷갈리는 부분은 '단순한 지연'과 '이행 거부'를 구분하는 일입니다. 상대방이 개인 사정으로 인계 일정을 며칠 미루는 정도라면 곧바로 해제로 나아가기보다 다시 한번 구체적인 기한을 제시하며 협조를 요청하는 것이 순서에 맞습니다. 반면 연락을 끊거나 다른 사람에게 다시 팔겠다는 취지를 밝히는 등 이행할 의사가 없다는 점이 분명해졌다면, 앞서 설명한 대로 최고 절차 없이도 해제로 나아갈 수 있는 사안이 됩니다. 이 구분을 명확히 하기 위해서라도 상대방과 주고받은 대화는 통화보다 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 진행해 두는 편이 나중에 유리합니다.

③ 인수해서 영업 중인데 뒤늦게 문제를 발견했다면

이미 권리금을 다 주고 가게를 넘겨받아 몇 달째 운영하고 있는데, 계약 전에 들었던 매출 자료가 사실과 다르거나 숨겨져 있던 시설 하자를 뒤늦게 발견하는 경우가 있습니다. 이 단계는 계약을 '해제'하는 문제가 아니라 계약 자체를 처음부터 없었던 것으로 만드는 '취소'의 문제로 접근하게 됩니다. 해제와 취소는 결과가 비슷해 보이지만 근거 조문과 효과가 다르므로 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

착오를 이유로 한 취소는 민법 제109조제1항이 근거입니다. 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있되, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정하고 있습니다. 즉 권리금을 지급하기로 한 판단의 핵심 근거가 된 사항에 관하여 중요한 착오가 있었어야 하고, 동시에 신규임차인 자신에게 중대한 과실이 없어야 취소가 가능하다는 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 사기나 강박을 이유로 한 취소는 민법 제110조제1항이 근거이며, 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정하고 있습니다. 상대방이 매출이나 시설 상태에 관하여 적극적으로 거짓 정보를 제공했다면 이쪽 경로가 될 수 있습니다.

취소가 인정되면 민법 제141조에 따라 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 봅니다. 계약이 처음부터 없었던 것으로 취급되므로, 이미 지급한 권리금은 민법 제741조가 정한 부당이득의 법리로 돌려받게 됩니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다는 것이 이 조문의 내용입니다. 앞서 ②단계에서 설명한 원상회복(제548조)과는 근거 조문 자체가 다르다는 점에 유의해야 합니다.

행사 기간도 중요합니다. 민법 제146조는 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다고 정하고 있습니다. 두 기간 중 어느 하나라도 지나면 취소권 자체가 소멸하므로, 문제를 인지한 시점부터 3년이라는 기간과 계약을 체결한 날로부터 10년이라는 기간을 함께 관리해야 합니다. 영업을 계속하면서 시간이 흐를수록 계약 전 설명과 실제 자료의 차이를 입증하기가 점점 어려워지는 것이 현실이므로, 문제를 인지한 즉시 자료부터 확보해 두는 것이 중요합니다. 취소 후 부당이득 반환에 이자를 함께 청구할 수 있는지, 그 범위가 어디까지인지는 ②단계의 원상회복 이자 조항과 달리 명확한 조문이 따로 있는 것이 아니어서 사안마다 다르게 판단될 수 있어 이 글에서 단정하기는 어렵습니다.

이 단계에서 특히 중요한 것은 '무엇을 근거로 판단을 내렸는가'를 구체적으로 남겨 두는 일입니다. 단순히 "매출이 생각보다 적다"는 느낌만으로는 착오나 사기를 인정받기 어렵고, 계약 전에 상대방이 제시한 구체적인 매출 자료·시설 목록·확인서 같은 문서와 실제 확인된 내용을 나란히 비교할 수 있어야 합니다. 구두로만 설명을 들었다면 그 설명이 오갔던 날짜와 자리에 있었던 사람, 이후 문자로 재확인한 내용이라도 함께 정리해 두는 것이 입증에 도움이 됩니다. 계약서에 매출이나 시설 상태에 관한 설명 내용을 구체적으로 기재해 두었는지도 다시 확인해 보아야 합니다.

④ 퇴거할 때 — 권리금 돌려 받기가 아니라 새로 받는 구조입니다

지금까지 세 단계는 모두 권리금을 지급한 사람(주로 신규임차인이 되려는 사람)이 그 돈을 상대방으로부터 돌려받는 구조였습니다. 그런데 시간이 흘러 이번에는 내가 임차인으로서 가게를 정리하고 나가야 하는 입장이 되었을 때는 완전히 다른 이야기가 됩니다. 이 시점에서 자주 오해하는 부분이, 처음 입점할 때 냈던 권리금을 '임대인에게 돌려받을 수 있다'고 생각하는 것입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의하고 있습니다. 즉 퇴거 시점의 임차인이 받는 권리금은 임대인이 돌려주는 돈이 아니라, 그 자리에 새로 들어올 신규임차인이 지급하는 돈입니다. 법 문언상 임대인이 임차인에게 권리금을 반환해야 한다는 규정은 애초에 존재하지 않습니다. '권리금 돌려 받기'라는 표현을 쓰더라도, 이 단계에서는 실제로는 '새로운 권리금을 받는 것'이지 '이전에 낸 돈을 돌려받는 것'이 아니라는 구조를 정확히 이해해야 협상과 대응 방향을 제대로 잡을 수 있습니다.

다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 방해한다면 이야기가 달라집니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 이 손해배상 역시 '돌려받는' 돈이 아니라 임대인의 방해행위로 발생한 손해를 배상받는 것이며, 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 이 3년이라는 기간은 앞서 설명한 취소권의 3년·10년과는 완전히 다른, 별도의 시효라는 점도 구분해서 기억해야 합니다.

정리하면 퇴거 단계에서는 '권리금을 돌려받겠다'는 표현보다 '신규임차인으로부터 새로 권리금을 받거나, 임대인의 방해가 있었다면 손해배상을 청구한다'는 구조로 접근이 바뀌어야 합니다. 임대인에게 '내가 낸 권리금을 돌려 달라'는 요구 자체는 조문상 근거가 없으므로, 처음부터 임대인을 상대로 반환을 구하기보다 신규임차인 주선에 집중하고, 임대인이 방해하는지 여부를 기록해 두는 방향으로 준비하는 것이 실무적으로 훨씬 현실적입니다.

다만 예외적으로, 처음 입점할 때 임대인에게 직접 권리금 명목의 돈을 지급한 경우라면 이야기가 다시 달라질 수 있습니다. 이때는 애초에 신규임차인과의 계약이 아니라 임대인과의 별도 약정이었을 가능성이 있으므로, 그 약정에 반환 조건이 있었는지, 영업 보장 기간처럼 전제가 된 조건이 있었는지를 계약서와 영수증으로 다시 확인해야 합니다. 이런 사안은 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 회수기회 보호 구조와는 성격이 다른 별개의 문제이므로, 약정 내용 자체를 먼저 살펴보아야 합니다.

권리금 돌려 받기, 꼭 챙겨야 할 증거는 무엇일까요?

어느 단계에 있든 공통적으로 챙겨야 할 자료가 있습니다. 시간이 지날수록 기억은 흐려지고 문자와 이체 내역 같은 객관적 자료의 가치는 오히려 커지므로, 문제를 인지한 즉시 아래 세 가지부터 정리해 두는 것을 권합니다.

세 가지 자료는 단계와 무관하게 공통으로 필요하지만, 단계별로 더 무게를 둬야 할 자료는 조금씩 다릅니다. 계약금 단계라면 이행 착수 여부를 다툴 계약서와 진행 경과 기록이 핵심이고, 잔금 후 인수 전이라면 최고 내용증명과 인계 지연 정황이, 인수 후 영업 중이라면 계약 전 설명 자료와 실제 자료의 차이를 보여주는 문서가, 퇴거 시점이라면 신규임차인 주선 사실과 임대인의 반응을 남긴 기록이 각각 더 중요해집니다.

시점별 권리금 돌려 받기 한눈에 비교하기

지금까지 설명한 네 단계를 상대방, 주된 법적 근거, 행사·시효 기간, 지금 챙겨야 할 증거를 기준으로 표로 정리했습니다. 내 상황이 어느 칸에 해당하는지 먼저 찾아본 뒤, 위의 해당 단계 설명을 다시 읽어 보는 방식으로 활용하시길 권합니다.

표에서 보듯 ①·②·③단계는 모두 권리금 계약의 상대방을 향한 청구인 반면, ④단계는 방향이 완전히 바뀌어 신규임차인 또는 임대인을 향하게 됩니다. 이 방향 전환을 놓치고 계속 '돌려받는다'는 틀로만 생각하면 정작 필요한 절차를 준비하지 못하는 경우가 많으므로, 자신이 지금 몇 번째 칸에 있는지부터 냉정하게 확인하는 것이 첫걸음입니다.

표를 참고할 때 주의할 점이 하나 더 있습니다. 실제 사건은 표처럼 깔끔하게 한 칸에만 머물지 않는다는 것입니다. 예를 들어 잔금까지 낸 뒤 인수도 마쳤는데 나중에 허위 매출까지 겹쳐서 드러나는 경우처럼, ②단계와 ③단계의 쟁점이 함께 얽히는 사례도 드물지 않습니다. 이런 경우에는 사실관계를 시점별로 먼저 정리한 뒤, 해당되는 근거를 함께 주장하는 방식으로 준비하는 것이 안전합니다.

권리금 돌려 받기 자주 묻는 질문