상가를 비워주기로 하고 신규임차인과 권리금 계약까지 마쳤는데, 갑자기 임대인이 끼어들어 "권리금에 부가가치세를 얹어서 달라"고 요구하는 경우가 있습니다. 세금 문제는 원래도 복잡한데 여기에 임대인까지 개입하면 임차인 입장에서는 무엇이 맞는 요구인지 판단하기 어렵습니다. 이 글에서는 권리금의 법적 성격이 무엇인지, 임대인이 요구하는 부가세를 그대로 따라야 하는지, 그리고 이런 상황에서 어떤 순서로 확인하고 대응해야 하는지를 정리합니다.

• 신규임차인과 권리금 계약을 마쳤는데 임대인이 부가세를 요구합니다
• 권리금이 정확히 누구에게 지급되는 돈인지 헷갈립니다
• 계약서에 부가세 부담 주체를 어떻게 써야 할지 모르겠습니다
• 세무사와 변호사 중 누구에게 먼저 물어봐야 할지 모르겠습니다

상가 권리금, 왜 세금 문제가 따라붙는가

권리금은 임차인이 오랜 기간 쌓아온 단골, 매장의 위치가 주는 이점, 인테리어와 집기 같은 시설, 그리고 영업 노하우를 다음 사람에게 넘기면서 받는 대가입니다. 성격이 이렇다 보니 이 돈이 사업소득에 해당하는지, 재산의 양도로 봐야 하는지, 부가가치세가 붙는 거래인지 등 세무상 쟁점이 자연스럽게 따라붙습니다. 특히 신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 지급하면서 세금계산서나 계산서를 받으려는 과정에서 임대인까지 얽히는 경우가 적지 않습니다.

임대인 입장에서도 권리금 지급 과정에 자신의 명의나 건물이 관련되어 있다 보니, 마치 자신도 이 거래의 당사자인 것처럼 세금 부담을 요구하는 사례가 나타납니다. 그러나 권리금 계약과 임대차 계약은 당사자와 목적이 다른 별개의 계약이라는 점을 먼저 분명히 해둘 필요가 있습니다. 임대인이 임대차 계약의 당사자라고 해서 권리금 계약에서 발생하는 세금 문제까지 임대인의 요구대로 결정되는 것은 아닙니다.

또한 부가가치세는 거래의 성격, 당사자의 사업자 유형, 과세·면세 대상 여부에 따라 달라지는 세무 당국의 판단 영역입니다. 임대인이 "관행이니 얹어달라", "다들 그렇게 한다"는 식으로 요구하더라도 그 요구가 법적으로 타당한지는 별도로 따져봐야 합니다. 이 글에서는 권리금의 법적 정의부터 짚어가며 이런 요구에 어떻게 대응할지 순서대로 살펴보겠습니다.

권리금의 법적 정의부터 정확히 알아야 합니다

상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가, 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨주거나 이용하게 하는 대가로 지급받는 금전 등의 대가라고 정하고 있습니다. 이 조문은 예시를 나열한 뒤 "등"으로 마무리하고 있어서, 여기 적힌 다섯 가지 항목으로 권리금의 범위가 딱 한정되는 것은 아니라는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

이어서 같은 조 ②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 즉 법이 상정하는 전형적인 권리금 계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인이며, 임대인은 원칙적으로 이 계약의 직접 당사자가 아닙니다. 권리금이 오가는 과정에서 임대인이 부동산 임대차 계약을 새로 체결해주는 역할을 하기는 하지만, 그 자체로 권리금 계약의 당사자가 되는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

다만 정의 조항인 ①은 "임대인, 임차인에게" 지급하는 대가라고 폭넓게 규정하고 있어서, 실무에서는 임차인이 임대인에게 별도의 금전을 지급하는 경우도 넓은 의미의 권리금으로 불리기도 합니다. 그래서 "임대인에게 준 돈은 권리금이 아니다"라고 단정하는 것도 정확하지 않고, 반대로 모든 권리금이 임대인을 거쳐야 한다고 보는 것도 정확하지 않습니다. 정의 조항과, 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약을 구분해서 이해해야 세금 문제도 제대로 풀 수 있습니다.

이렇게 정의를 짚어두는 이유는, 임대인이 부가세를 요구하는 상황에서 "이 돈이 정확히 누구에게, 어떤 명목으로 지급되는 권리금인가"를 먼저 확정해야 그다음 세무 판단이 가능하기 때문입니다. 신규임차인이 기존임차인에게 지급하는 권리금과, 임차인이 임대인에게 지급하는 금전은 법적 성격이 다르므로 세금 처리 방식도 같을 수 없습니다.

실무에서는 계약서를 작성할 때 "권리금"이라는 단어만 적어두고 정작 그 대가가 무엇에 대한 것인지, 즉 시설·집기인지 거래처·신용인지 위치상 이점인지를 구체적으로 특정하지 않는 경우가 많습니다. 이렇게 항목이 특정되지 않은 상태에서는 이후 세무 신고 단계에서도, 그리고 임대인이 끼어들어 부가세를 요구하는 상황에서도 이 돈의 성격을 두고 다시 다투게 될 가능성이 커집니다. 계약 초기에 권리금을 구성하는 항목을 최대한 구체적으로 적어두는 것이 세금 문제를 포함한 여러 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.

임대인에게 주는 권리금과 신규임차인이 주는 권리금은 다릅니다

실무에서 혼동이 가장 크게 발생하는 지점이 바로 이 구분입니다. 두 경우는 지급받는 사람도, 계약의 성격도, 법이 보호하는 방식도 서로 다릅니다.

이 표를 통해 확인할 수 있듯, 임대인이 "권리금에 부가세를 얹어달라"고 요구하는 상황은 대개 후자, 즉 신규임차인이 기존임차인에게 지급하는 권리금 거래에 임대인이 끼어드는 경우입니다. 그런데 이 거래의 당사자는 신규임차인과 기존임차인이고, 임대인은 원칙적으로 이 계약의 당사자가 아니므로 임대인이 이 거래에서 발생하는 부가세를 임의로 정할 권한이 있다고 보기는 어렵습니다.

임차인 입장에서는 임대인으로부터 이런 요구를 받았을 때, 먼저 "이 요구가 임대차 계약에 관한 것인지, 권리금 계약에 관한 것인지"부터 구분해서 물어보는 태도가 도움이 됩니다. 두 계약을 섞어서 말하는 임대인의 화법에 그대로 끌려가지 않고, 각 계약의 당사자와 근거를 하나씩 짚어가며 대화를 이어가면 불필요한 오해와 압박을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

물론 임대인이 신규임차인과 새로운 임대차 계약을 체결하면서 별도로 보증금이나 차임 조건을 협의하는 것은 임대인의 고유 권한입니다. 문제는 그 협의와 권리금 거래에서 발생하는 세금 문제를 섞어서, 마치 임대인이 권리금 거래의 세금까지 결정할 수 있는 것처럼 요구하는 경우입니다. 이 둘은 분리해서 봐야 합니다.

임대인이 "부가세를 얹어달라"고 요구하는 상황, 왜 생기나

임대인이 이런 요구를 하는 배경은 다양합니다. 신규임차인이 사업자로서 매입세액공제를 받으려면 적법한 세금계산서가 필요한데, 그 발행 과정에서 임대인의 협조나 확인이 필요하다고 오해하는 경우가 있습니다. 또는 임대인 스스로 임대사업자로서 세무 신고를 하는 과정에서, 권리금 거래까지 자신의 수입으로 함께 신고해야 한다고 착각하고 부가세 부담을 임차인 측에 떠넘기려는 경우도 있습니다.

드물게는 임대인이 신규임차인과의 새 임대차 계약을 조건으로 내걸면서, 권리금 거래에서 발생할 수 있는 세무 리스크를 자신이 떠안기 싫다는 이유로 임차인 측에 부가세 상당액을 요구하는 사례도 있습니다. 이 경우 임대인의 요구는 사실상 협상력을 이용한 압박에 가까우며, 법적으로 반드시 따라야 하는 의무는 아닙니다.

또한 임대인이 "관행상 그렇게 한다"거나 "다른 건물주들도 다 그렇게 요구한다"는 식으로 말하는 경우도 있는데, 이런 말은 실제 법적 근거를 제시하는 것이 아니라 관행이라는 표현으로 압박하는 것에 가깝습니다. 임차인 입장에서는 이런 요구를 받았을 때 곧바로 응하기보다, 먼저 이 거래의 과세 대상 여부와 계약서상 근거를 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

임대인이 새로운 임대차 계약 조건 자체에 "권리금 관련 세금은 임차인 측이 전부 부담한다"는 문구를 슬쩍 끼워 넣는 경우도 있습니다. 이런 조항이 있으면 나중에 세무상 다툼이 생겼을 때 임대인이 이 조항을 근거로 내세울 수 있으므로, 새 임대차 계약서를 검토할 때 권리금 거래와 무관한 조항이 섞여 들어가 있지 않은지 함께 확인해야 합니다. 신규임차인 입장에서는 임대차 계약과 권리금 계약이 별개의 문서로 명확히 분리되어 있는지를 체크리스트 삼아 점검해보는 것이 좋습니다.

부가가치세, 임차인이 그냥 부담해야 하나요

이 질문에 대한 답은 한 문장으로 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 부가가치세 과세 대상이 되는지 여부는 거래의 실질, 당사자의 사업자 유형(일반과세자·간이과세자·면세사업자 등), 포괄적인 사업 양수도에 해당하는지 여부 등 여러 요소에 따라 달라지는 세무 당국의 판단 사항이기 때문입니다. 이런 판단을 임대인이 일방적으로 내리고 임차인에게 "그러니 얹어서 달라"고 요구하는 것은 절차상 순서가 뒤바뀐 것입니다.

부가가치세가 실제로 부과되는 거래라면, 그 세금은 원칙적으로 거래 당사자 사이에서 계약으로 정한 바에 따라 부담 주체가 정해지는 것이지, 거래 당사자가 아닌 임대인이 임의로 정할 수 있는 부분이 아닙니다. 만약 계약서에 별도의 특약이 없다면, 부가세를 누가 어떻게 부담할지는 신규임차인과 기존임차인 사이에서 협의해야 할 사안이지 임대인이 끼어들 자리가 아닙니다.

다만 임대인이 신규임차인과 새로운 임대차 계약을 체결하는 과정에서, 그 계약 조건의 하나로 권리금 거래의 세금 처리 방식에 대한 협조를 요청하는 것 자체는 협상의 영역에서 있을 수 있는 일입니다. 중요한 것은 이것이 법적 의무가 아니라 협상의 결과물이라는 점을 인식하고, 무리한 요구라면 응하지 않을 수 있다는 사실을 아는 것입니다.

결국 구체적인 과세 대상 판단, 세율, 신고 방법은 세무 전문가의 확인이 필요한 영역입니다. 임차인 스스로 "이건 과세 대상이 아니다" 혹은 "이건 당연히 부가세를 내야 한다"고 단정하기보다는, 세무사를 통해 거래의 실질을 확인받고 그 결과를 근거로 임대인의 요구에 대응하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 세무사 확인을 받는 데는 시간이 다소 걸릴 수 있으므로, 신규임차인과의 잔금 지급 일정을 정할 때 이 확인 기간을 미리 감안해두는 것도 실무적으로 유용한 준비입니다.

사업 전체를 포괄적으로 넘기는 경우라면 상황이 달라질 수 있습니다

권리금 거래가 단순히 시설과 영업권만 넘기는 것이 아니라, 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 그대로 넘겨받는 형태라면 세무상 별도로 다루어지는 영역이 있습니다. 실무에서는 이런 거래를 흔히 포괄 양수도라고 부르는데, 이 요건에 해당하는지는 종업원 승계 여부, 거래처 인계 여부, 영업 형태의 동일성 등 여러 사정을 함께 살펴야 판단할 수 있는 문제입니다.

임대인이 "권리금도 결국 사업 양도의 일부이니 부가세를 내야 한다"는 식으로 말하는 경우가 있지만, 실제로 포괄 양수도 요건을 충족하는지 여부는 개별 거래의 실질을 살펴야 알 수 있는 영역입니다. 요건을 충족한다면 오히려 부가가치세가 면제되는 방향으로 판단될 여지도 있으므로, 임대인의 말만 듣고 무조건 세금을 더 부담해야 한다고 단정할 이유는 없습니다.

이 부분 역시 임차인이나 임대인이 각자 판단해서 결론을 낼 수 있는 사안이 아니라, 실제 거래 내용을 세무사에게 보여주고 포괄 양수도에 해당하는지 여부부터 확인받아야 하는 절차입니다. 확인 결과에 따라 부가가치세 부과 여부와 세금계산서 발행 필요 여부까지 함께 정리되는 경우가 많으므로, 임대인의 요구에 응하기 전에 이 확인 절차를 먼저 거치는 것이 순서에 맞습니다.

신규임차인이 기존 사업의 직원을 그대로 승계하는지, 거래처와의 계약 관계를 그대로 이어받는지, 영업 표지나 상호를 그대로 사용하는지 등은 포괄 양수도 여부를 가늠하는 데 참고가 되는 사정들입니다. 이런 사정을 미리 정리해서 세무사에게 전달하면 확인 절차가 한결 수월해지고, 임대인의 근거 없는 요구에 대응할 때도 구체적인 자료를 갖춘 상태에서 설명할 수 있습니다.

포괄 양수도 요건을 충족하는지에 대한 판단이 늦어지고 있다는 이유로 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 미루거나, 그사이 다른 조건을 새로 요구하는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 세무 확인 절차가 지연되는 것과 별개로, 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 미루고 있는 것은 아닌지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

세금계산서 미발행을 이유로 한 임대인의 개입, 별개로 봐야 합니다

신규임차인이 "세금계산서를 받지 못했다"는 이유로 잔금 지급을 미루면, 그 소식을 전해 들은 임대인이 마치 자신도 이 문제의 당사자인 것처럼 나서서 부가세나 세금계산서 발행 문제에 개입하는 경우가 있습니다. 그러나 세금계산서 발행 의무는 권리금 계약의 당사자인 신규임차인과 기존임차인 사이의 문제이지, 임대인이 대신 나서서 조건을 붙이거나 부가세를 요구할 근거가 되는 사안은 아닙니다.

임대인이 이 과정에 개입하는 이유는 대체로 신규임차인과의 새로운 임대차 계약이 원만히 체결되기를 바라는 마음에서 비롯되는 경우가 많습니다. 다만 그 선의가 실제로는 임차인에게 불리한 방향으로, 즉 근거 없는 부가세 부담을 떠안기는 방향으로 작용한다면 이를 그대로 받아들일 이유는 없습니다.

세금계산서 발행 여부와 관련한 다툼이 있다면, 우선 권리금 계약의 당사자인 신규임차인과 기존임차인이 계약서 특약이나 개별 협의를 통해 해결하는 것이 순서이고, 임대인은 그 결과를 존중하는 선에서 협조하는 관계가 되어야 합니다. 임대인이 이 문제를 지렛대 삼아 별도의 금전을 요구한다면, 그 요구의 근거가 무엇인지 서면으로 확인해두는 것이 이후 대응에 도움이 됩니다.

계약서에 부가세 부담 주체를 명시해야 하는 이유

세금 관련 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 계약 체결 단계에서 부가세 부담 주체를 명확히 특약으로 정해두는 것입니다. 아래 세 가지를 계약서 작성 시 함께 확인해두면 이후 임대인이 갑자기 요구를 해오더라도 근거를 두고 대응할 수 있습니다.

특약에 부담 주체를 적어두었다고 해서 세무 당국의 과세 판단 자체가 바뀌는 것은 아니지만, 적어도 당사자 사이에서 누가 어떤 금액을 부담하기로 약속했는지는 분명해집니다. 나중에 임대인이 근거 없이 부가세를 요구하는 경우에도, 계약서에 명시된 당사자와 부담 주체를 근거로 그 요구가 계약과 무관한 별개의 청구임을 설명할 수 있습니다.

계약서 특약을 작성할 때는 부가세 부담 주체뿐 아니라, 세무 처리 결과에 따라 부담 금액이 달라질 경우 이를 어떻게 정산할지도 함께 정해두면 좋습니다. 예를 들어 세무사 확인 결과 과세 대상이 아닌 것으로 판명되면 이미 반영해둔 금액을 어떻게 조정할지, 반대로 과세 대상으로 확인되면 누가 어떤 절차로 신고할지를 미리 정해두는 방식입니다. 이런 조건을 문서로 남겨두면 추후 임대인이 근거 없는 요구를 반복하더라도 계약 당사자 사이의 합의만으로 정리할 수 있는 여지가 커집니다.

실제 대응 절차 - 확인부터 협의까지

임대인 요구에 못 이겨 이미 부가세 상당액을 지급했다면

계약 체결이 급한 나머지 임대인의 요구를 그대로 받아들여 부가세 명목의 금전을 이미 지급한 경우도 있습니다. 이후 세무사 확인을 통해 그 거래가 애초에 과세 대상이 아니었거나, 임대인이 이 거래의 당사자가 아니어서 그 금전을 받을 근거가 없었다는 사실이 드러나는 경우도 있습니다. 이런 상황이라면 법률상 원인 없이 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 한다는 민법 제741조의 부당이득 법리를 검토해볼 여지가 있습니다.

다만 실제로 부당이득 반환이 인정되려면 임대인이 그 금전을 받을 법률상 원인이 없었다는 점, 그로 인해 임차인 측에 손해가 발생했다는 점 등을 구체적으로 주장하고 증명해야 하며, 이는 개별 사안의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역입니다. 지급 당시의 계약서, 요구 경위에 관한 자료, 이체 내역 등을 미리 정리해두면 이후 다툼이 생겼을 때 도움이 됩니다.

이미 지급한 금전을 되돌려받는 절차는 시간과 비용이 함께 들어가는 일이므로, 지급하기 전 단계에서 요구의 근거를 확인하는 편이 훨씬 효율적입니다. 그럼에도 이미 지급이 이루어졌다면, 그 경위를 정리해 세무사와 변호사 양쪽의 확인을 함께 받아보는 것이 상황을 정리하는 데 도움이 됩니다.

특히 임대인이 구두로만 요구하고 지급 근거가 되는 문서는 남기지 않으려 하는 경우가 많다는 점도 함께 유의해야 합니다. 지급을 하게 되더라도 어떤 명목으로, 어떤 계산 근거로 그 금액을 지급하는지를 간단한 메모나 문자로라도 남겨두면, 나중에 그 금전의 성격과 지급 경위를 설명하는 데 중요한 자료가 됩니다. 같은 맥락에서 계좌 이체 시 적요란에 명목을 구체적으로 남겨두는 것도 실무적으로 도움이 되는 습관입니다.

임대인이 흔히 하는 말, 그대로 믿어도 될까요

자주 묻는 질문