권리금 지급각서를 공정증서로 만들어 두는 임차인이 늘고 있습니다. 소송을 거치지 않고도 강제집행에 들어갈 수 있다는 실무적 장점 때문입니다. 그런데 이 공정증서를 '언제' 만들었는지에 따라 실제 효력 범위가 크게 달라질 수 있다는 점은 의외로 잘 알려져 있지 않습니다. 아래 항목 중 해당하는 것이 있다면 이 글이 도움이 될 것입니다.

• 권리금 계약을 체결하면서 지급각서를 곧바로 공정증서로 만들어 뒀다.
• 나중에 상대가 약속을 지키지 않으면 이 공정증서만으로 바로 강제집행할 수 있다고 알고 있다.
• 공정증서를 언제 다시 써야 하는지, 지금 만든 것으로 충분한지 헷갈린다.
• 임대차가 끝나가는 시점에 상대방과 다시 공증사무소에 가야 하는지 궁금하다.

권리금 지급각서를 공정증서로 만들어 두는 이유

권리금을 둘러싼 분쟁에서 지급각서만 받아 두면, 상대방이 약속을 지키지 않을 때 결국 소송을 제기해 판결을 받아야만 강제집행에 들어갈 수 있다는 부담이 있습니다. 소장을 작성해 접수하고, 상대방의 답변과 변론을 거쳐 판결이 확정되기까지는 상당한 시일이 걸리고, 그 사이 상대방의 재산 상태가 바뀌거나 다른 채권자가 먼저 움직일 위험도 있습니다.

이런 부담을 줄이기 위해 지급각서를 공증인 앞에서 공정증서로 작성해 두면, 채무자가 약속한 금원을 지급하지 않을 때 별도의 소송 없이 그 증서 자체를 근거로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 실무적 장점이 있습니다. 강제집행을 승낙하는 취지가 기재된 공정증서는 그 자체로 집행권원이 되기 때문입니다.

다만 이 장점은 모든 공정증서에 무조건 똑같이 적용되는 것이 아닙니다. 그 증서에 무엇을 강제집행 승낙의 대상으로 담았는지, 그리고 그 내용이 관련 조문이 정한 요건을 갖췄는지에 따라 실제로 어디까지 집행할 수 있는지가 달라집니다.

특히 권리금 지급각서에 '건물을 비워주겠다'는 인도·반환 약속까지 함께 담아 공정증서로 만드는 경우라면, 공증인법 제56조의3이 정하는 특별한 시점 제한을 받는다는 점을 미리 알아두어야 합니다. 이 조문을 모른 채 계약 체결 시점에 서둘러 공정증서부터 만들어 두면, 정작 필요한 순간에 예상과 다른 결과를 마주할 수 있습니다.

권리금 계약을 맺는 단계에서는 상대방과의 신뢰가 두터운 때가 많고, 혹시 모를 불이행에 대비해 '지금 확실히 해두자'는 생각으로 공정증서부터 챙기려는 마음이 자연스럽게 듭니다. 문제는 이 마음이 앞서 조문이 정한 시점 요건과 어긋나는 시점에 서류부터 만들게 만든다는 데 있습니다.

계약 체결 시점에 미리 만든 공정증서 자체가 아예 쓸모없어지는 것은 아닙니다. 다만 그 증서에 담긴 인도·반환 관련 강제집행 승낙 문구를, 시간이 한참 지난 뒤 실제 명도가 필요한 시점에 그대로 근거로 삼을 수 있는지는 별개로 다시 점검해야 할 문제로 남습니다.

결국 지급각서를 공정증서로 만들어 두는 것 자체보다, '언제' '어떤 내용을 담아' 만드는지가 실제 효력을 좌우하는 핵심입니다. 아래에서 이 시점 요건과 내용 요건을 하나씩 짚어보겠습니다.

권리금 지급각서를 계약 체결 시점에 공정증서로 만들면 왜 문제가 될까

공증인법 제56조의3①은 공증인이 건물이나 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정하면서도, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서에는 별도의 단서를 두고 있습니다.

그 단서에 따르면, 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 함께 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 시점 요건과 내용 요건, 두 가지를 동시에 충족해야 한다는 뜻입니다.

계약을 체결하는 시점, 즉 임대차 기간이 한참 남아 있고 실제 인도·반환은 훨씬 뒤에나 이뤄질 시점에 미리 만들어 둔 지급각서 공정증서는 이 '6개월 이내'라는 시점 요건을 그 작성 시점에는 충족하지 못합니다. 계약을 맺자마자 앞으로의 명도까지 대비해 공정증서를 만들어 두려는 마음은 이해할 수 있지만, 조문이 정한 시점과는 애초에 맞지 않는 구조입니다.

따라서 그 증서에 인도·반환에 관한 강제집행 승낙 문구가 들어 있다고 하더라도, 실제로 임대차가 끝나 건물을 비워야 하는 국면에서 그 문구만으로 곧바로 명도 집행에 나설 수 있는지는 별개의 문제로 남습니다. 시점 요건을 충족하지 못한 채 작성된 증서라는 점이 뒤늦게 쟁점이 될 수 있기 때문입니다.

다만 그렇다고 해서 상가 명도를 공정증서로는 절대 집행할 수 없다는 뜻은 아니고, 반대로 공증만 받아 두면 언제든 명도 집행이 가능하다는 뜻도 아닙니다. 결국 시점 요건과 내용 요건을 실제로 갖추었는지에 따라 갈리는 문제라는 점이 핵심입니다.

"6개월"이라는 기준, 어디서부터 계산해야 할까

조문 문언이 정한 기준은 "임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내"입니다. 기산의 출발점을 계약서에 적힌 만료일로 오해하기 쉽지만, 조문이 가리키는 것은 실제로 건물을 인도하거나 반환하는 시점입니다.

임대차 계약이 애초 정한 기간대로 딱 맞아떨어져 끝나는 경우도 있지만, 합의해지, 갱신, 그 밖의 사정으로 실제 종료·인도 시점이 계약서상 만료일과 달라지는 경우도 드물지 않습니다. '계약서상 만료일 기준 6개월 전'이라고 단순하게 계산하면 실제 요건과 어긋날 수 있다는 뜻입니다.

임대차가 여러 차례 갱신돼 온 경우라면 더더욱, 애초 계약서에 적혀 있던 최초 만료일이 아니라 실제로 건물의 인도·반환이 이뤄지는 시점을 기준으로 그 전 6개월 이내인지를 다시 따져봐야 합니다.

이 기준을 정확히 맞추지 못한 채 서둘러 만든 공정증서는, 나중에 그 작성 시점 자체가 요건을 갖추었는지 다투는 근거가 될 수 있습니다. 그러므로 실제 인도·반환이 임박한 시점에 다가가면서 날짜를 다시 한 번 확인하고, 그 시점에 맞춰 증서를 새로 준비하는 절차가 필요합니다.

구분	기준이 될 수 없는 시점	조문이 가리키는 시점
계약 체결형 각서	계약 체결일	실제 인도·반환일 전 6개월 이내
계약서 만료일 기준	최초 계약서상 만료일	실제 종료·인도가 이뤄지는 날
여러 차례 갱신된 임대차	최초 계약의 만료일	갱신을 거친 뒤 실제 인도·반환일

임대차 기간 중간에 권리금 계약과 지급각서를 다시 손질하는 경우도 있습니다. 이때도 마찬가지로, 그 손질된 각서를 공정증서로 만들면서 인도·반환에 관한 내용까지 담으려 한다면, 그 시점을 기준으로 다시 '인도·반환 전 6개월 이내'인지를 따져야 합니다. 중간에 각서를 고쳤다는 사실만으로 시점 요건이 새로 계산되는 것은 아니라는 점도 함께 유의해야 합니다.

임대인과 임차인 양측 모두 이 시점 계산을 정확히 해두지 않으면, 정작 공증사무소에 방문했을 때 요건 미비로 원하는 내용을 그대로 담지 못하거나, 나중에 그 부분을 놓고 다시 다툼이 벌어질 수 있습니다. 실제 인도·반환일이 다가올수록 날짜를 구체적으로 특정해 두는 습관이 필요합니다.

지급각서 속 '돈' 약속과 '건물을 비운다'는 약속, 같은 잣대로 볼 수 있을까

지급각서 하나에는 보통 두 가지 약속이 함께 담깁니다. 하나는 일정한 금원을 언제까지 지급하겠다는 금전 지급 약속이고, 다른 하나는 정해진 시기에 건물을 비워 인도·반환하겠다는 약속입니다. 이 둘을 같은 잣대로 보고 있다면 짚어볼 부분이 있습니다.

공증인법 제56조의3①의 단서가 특별한 시점 제한을 두는 대상은 문언상 '임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서'입니다. 계약 체결 시점처럼 이른 시점에 만든 증서가 이 시점 요건을 충족하지 못한다면, 그 문제는 우선 인도·반환에 관한 부분에서 불거집니다.

그렇다고 같은 증서에 담긴 금전 지급 부분까지 자동으로 효력을 잃는다고 단정할 수는 없습니다. 다만 그 부분의 효력이 실제로 어떻게 판단될지는 증서에 쓰인 구체적인 문구, 당사자의 의사, 개별 사안의 경위에 따라 달라질 수 있는 영역이어서 미리 결론을 단정하기는 어렵습니다.

결국 계약 체결 시점에 만든 공정증서 하나를 놓고 무엇을 어디까지 강제집행할 수 있는지는 그 증서를 구체적으로 다시 살펴봐야 하는 문제입니다. 막연히 '공정증서니까 다 된다'거나 '공정증서니까 다 안 된다'고 넘겨짚을 사안이 아니라는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

권리금 지급각서가 임대인이 아니라 신규임차인과의 것이라면 어떨까

지급각서는 임대인과 임차인 사이가 아니라, 기존 임차인과 신규임차인 사이에 작성되는 경우도 많습니다. 권리금 계약 자체가 상가법 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이기 때문에, 지급각서의 당사자도 자연스럽게 두 임차인이 되는 구조입니다.

그런데 공증인법 제56조의3①단서의 문언은 "임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환"하는 경우를 가리키고 있습니다. 즉 이 조문이 특별히 정한 6개월 시점 제한은 임대인과 임차인 사이의 건물 인도·반환 관계를 전제로 한 문언으로 읽힙니다.

기존 임차인이 영업시설이나 점포를 신규임차인에게 넘겨주는 과정을 공정증서로 정리하려는 경우, 이 특별한 시점 제한이 그대로 적용되는 문제인지, 아니면 다른 논의가 필요한 문제인지는 조문 문언과 실제 당사자 관계를 함께 살펴야 하는 영역입니다. 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 이 글에서 결론을 단정하기는 어렵습니다.

결국 지급각서의 당사자가 누구인지, 그 각서에 담긴 인도·반환 약속이 임대인을 향한 것인지 신규임차인을 향한 것인지에 따라서도 공정증서 작성 시점을 어떻게 따져야 하는지가 달리 논의될 수 있습니다. 각서를 준비하는 단계에서 당사자 구성부터 명확히 정리해 두는 편이 좋습니다.

지급각서를 공정증서로 만들기 전, 문구는 이렇게 확인하세요

시점 요건과 내용 요건을 모두 챙기려면, 공정증서를 촉탁하기 전에 각서 문구 자체를 몇 가지 기준으로 점검해 두는 것이 도움이 됩니다.

이 네 가지를 미리 확인해 두면, 공증사무소를 방문했을 때 요건 미비로 되돌아오는 상황을 줄일 수 있고, 나중에 실제로 집행에 나설 때도 증서의 효력을 둘러싼 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

공정증서를 다시 만들 때, 쌍방대리는 왜 안 될까

실제 인도·반환 시점이 6개월 이내로 다가와 공정증서를 새로 촉탁하려 할 때 흔히 놓치는 부분이 공증인법 제56조의3②입니다. 이 조항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하도록 정하고 있습니다.

임대인 측 관계자가 임차인의 위임장까지 받아 두 사람의 의사표시를 한꺼번에 대리해 촉탁하는 방식, 혹은 한쪽 대리인이 상대방의 대리인 역할까지 함께 겸하는 방식은 이 조항이 금지하는 전형적인 형태에 해당할 수 있습니다.

임대차 관계에서는 계약을 중개했던 공인중개사나 건물 관리인이 양측 심부름을 함께 처리하는 경우가 흔합니다. 이 과정에서 서로 모르는 사이 쌍방대리 형태로 촉탁이 이뤄지는 실수가 생기기 쉽다는 점도 유의할 부분입니다.

공정증서를 다시 촉탁할 계획이라면, 임대인과 임차인 각자가 본인 의사로 참석하거나 각자 별도의 대리인을 선임해 절차를 밟고 있는지부터 확인해 두는 편이 안전합니다. 시점 요건을 갖추고도 촉탁 절차에서 쌍방대리 문제가 남아 있다면 또 다른 다툼의 씨앗이 될 수 있습니다.

계약 시점 각서, 그렇다면 지금 무엇을 준비해야 할까

이미 계약 체결 시점에 지급각서를 공정증서로 만들어 두었다면, 지금 당장 다시 만들어야 하는 것은 아닙니다. 다만 실제 인도·반환이 다가오는 국면에서 어떤 절차를 다시 밟아야 하는지 미리 흐름을 알아두는 편이 좋습니다.

이 흐름에서 가장 중요한 것은 '시점'입니다. 아무리 내용을 꼼꼼히 담아도 작성 시점이 조문이 정한 6개월 이내 요건에서 벗어나 있다면, 정작 필요한 순간 인도·명도에 관한 부분을 그대로 쓰지 못할 수 있다는 점을 다시 한 번 기억해야 합니다.

계약 체결 시점에 이미 만들어 둔 지급각서나 공정증서가 있다면, 그 자체를 폐기할 필요는 없습니다. 그 문서를 실제 인도·반환이 다가오는 시점에 다시 꺼내어, 시점 요건과 내용 요건을 갖춘 새로운 공정증서로 보완할지 여부를 그때 가서 판단하면 됩니다.

공정증서만 믿고 있다가 결국 소송으로 넘어가는 경우

계약 체결 시점에 만든 공정증서를 믿고 있다가, 실제 임대차 종료 국면에서 그 증서로 곧바로 명도 집행을 시도했지만 시점 요건 미비 때문에 제동이 걸리는 상황을 마주할 수 있습니다. 이런 경우 결국 다시 절차를 밟아야 한다는 부담이 생깁니다.

이때는 상가건물임대차보호법 제10조의4③이 정한 절차, 즉 임대인이 권리금 회수기회를 방해했다는 사실을 이유로 한 손해배상청구소송이나, 지급각서 자체의 이행을 구하는 별도의 민사소송으로 다시 돌아가야 할 수 있습니다. 공정증서 하나로 모든 절차를 끝내려던 계획이 소송이라는 절차로 넘어가는 셈입니다.

그렇다고 계약 체결 시점에 만들어 둔 공정증서와 지급각서가 아무 쓸모가 없어지는 것은 아닙니다. 오히려 그 증서에 담긴 문구, 작성 경위, 당사자의 서명이 소송 단계에서 권리금 약정의 존재와 내용을 뒷받침하는 자료로 활용될 여지가 있습니다. 다만 그 자료가 소송에서 실제로 어떻게 평가될지는 사안마다 다르므로 미리 결론을 단정하기는 어렵습니다.

다만 소송으로 넘어가면 소장 작성, 입증자료 준비, 변론 진행이라는 절차를 다시 거쳐야 하고 그만큼 시일도 걸립니다. 그러므로 애초에 공정증서를 언제, 어떤 내용을 담아 준비할지 미리 점검해 두는 편이 나중의 시간과 부담을 줄이는 길이 될 수 있습니다.

공정증서와 소송, 둘 중 어느 하나만 선택해야 하는 것도 아닙니다. 시점 요건을 갖춘 공정증서를 새로 준비하면서, 동시에 만약을 대비해 소송에 필요한 자료를 함께 정리해 두는 방식으로 병행 대응하는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 어느 쪽으로 진행하든, 지금 시점에서 무엇을 갖추고 있고 무엇이 빠져 있는지부터 정확히 파악하는 것이 첫걸음입니다.

상담 전에 미리 챙겨두면 좋은 서류와 확인 사항

공정증서의 시점 요건을 정확히 따지려면 결국 개별 임대차 관계의 구체적인 경위를 함께 봐야 합니다. 상담을 받기 전에 아래 자료를 미리 정리해 두면 확인이 한결 수월해집니다.

• 최초 임대차계약서와 그 이후 갱신·변경이 있었다면 관련 서류 전부.
• 이미 작성해 둔 권리금 지급각서 원본 또는 사본, 공정증서로 만들었다면 그 증서까지.
• 임대차 종료 예정일 또는 실제 인도·반환이 예정된 날짜.
• 공정증서를 촉탁할 당시 참석자와 대리 관계에 관한 기억이나 기록.

이 서류들을 미리 정리해 두면, 지금 가지고 있는 공정증서가 시점 요건을 충족하는지, 앞으로 어떤 절차를 새로 준비해야 하는지 훨씬 구체적으로 확인할 수 있습니다. 서류가 일부 없더라도 상담 자체는 가능하니, 기억나는 대로 정리해 문의해 보시길 권합니다.

특히 갱신이 여러 차례 있었던 경우라면 각 갱신 시점의 계약서를 모두 챙겨 두는 편이 좋습니다. 실제 인도·반환일을 기준으로 6개월을 역산할 때, 갱신 이력이 뒤섞여 있으면 정확한 기산일을 잡기가 더 까다로워질 수 있기 때문입니다.

권리금 지급각서와 공정증서는 한 번 만들어 두면 끝이 아니라, 임대차 관계가 진행되는 동안 계속 관리해야 하는 서류입니다. 계약 체결 시점의 상황과 실제 종료를 앞둔 시점의 상황이 달라질 수 있는 만큼, 중간중간 서류 상태를 점검해 두는 것이 나중에 예상치 못한 공백을 줄이는 길입니다.

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