권리금 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 무사히 주고받았는데, 정작 잔금을 치를 시점이 되자 신규임차인이 갑자기 말을 바꾸는 경우가 있습니다. "세금계산서를 아직 못 받지 않았느냐, 계산서부터 끊어주면 잔금을 주겠다"는 식입니다. 기존 임차인 입장에서는 억울할 수밖에 없습니다. 계약서에 적힌 기일은 지났는데, 세무 처리 문제가 갑자기 잔금 지급의 전제 조건처럼 등장했기 때문입니다.

문제는 이런 주장이 실제로 법적 근거가 있는 것인지, 아니면 잔금 지급을 미루기 위한 핑계에 불과한 것인지 기존 임차인 스스로 판단하기 어렵다는 점입니다. 세금계산서 발행과 권리금 잔금 지급이 서로 어떤 관계에 있는지, 계약서에 어떤 문구가 있어야 신규임차인의 주장이 힘을 얻는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

권리금소송센터에 상담을 청하는 사례를 보면, 이런 유형의 분쟁은 신규임차인이 진짜로 세무 처리를 걱정해서라기보다, 잔금 마련이 늦어지거나 뒤늦게 영업 상태를 확인하고 마음이 바뀐 경우에 세금계산서를 명분으로 내세우는 경우가 적지 않습니다. 물론 실제로 세무 처리 때문에 계산서가 꼭 필요한 사정이 있는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 기존 임차인 입장에서는 그 주장이 계약서상 근거가 있는지를 냉정하게 따져보는 것이 먼저입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 신규임차인이 "세금계산서부터 달라"며 권리금 잔금 지급을 미루고 있다
• 계약서에 세금계산서 관련 문구가 있었는지 다시 확인하고 싶다
• 세무 신고와 계약 이행의 관계를 정확히 정리하고 싶다
• 잔금을 계속 못 받아 내용증명이나 소송을 고려하고 있다

권리금 세금계산서를 못 받았다고 잔금을 미뤄도 될까요?

먼저 권리금 계약이 무엇으로 성립하는지부터 짚어야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3②은 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다고 정하고 있습니다. 이 조문 어디에도 세금계산서 발행이 계약 성립이나 잔금 지급의 요건이라는 내용은 없습니다. 계약은 당사자 간 합의만으로 성립하고, 그 이행으로서 잔금을 지급할 의무는 계약서에 정한 기일과 방법에 따라 발생합니다.

세금계산서는 부가가치세법 등 세법 체계에서 거래 사실을 증빙하고 과세 자료로 삼기 위해 발행하는 문서입니다. 즉 계약의 이행 여부와는 다른 차원의 절차입니다. 신규임차인이 "계산서를 받아야 경비로 인정받는다"거나 "계산서 없이 큰 금액을 이체하기 부담스럽다"는 실무적 사정을 이야기할 수는 있지만, 그것이 계약서상 잔금 지급 기일을 미룰 법적 권리로 곧바로 이어지는 것은 아닙니다.

다만 여기서 반드시 확인해야 할 것이 하나 있습니다. 계약 체결 당시 "세금계산서를 발행하는 것과 동시에 잔금을 지급한다"는 취지의 특약을 넣었는지 여부입니다. 이런 특약이 있다면 이야기는 완전히 달라집니다. 이 부분은 다음 항목에서 자세히 다루겠습니다.

정리하면, 특약이 없는 일반적인 권리금 계약에서는 세금계산서 미발행이 잔금 지급 거부의 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 신규임차인의 주장을 그대로 받아들이기 전에, 계약서 원본을 다시 꺼내 문구를 확인하는 것이 첫 단계입니다.

실제 상담 사례를 보면 이런 분쟁은 대체로 계약 체결 시점에 세금계산서 관련 논의 자체를 하지 않은 경우에서 발생합니다. 계약서 양식에 권리금 액수와 지급 기일만 적어 넣고, 세무 처리는 "나중에 알아서 하자"는 식으로 넘어간 경우입니다. 이렇게 되면 잔금을 치를 시점에 와서야 신규임차인이 세무 처리 문제를 뒤늦게 꺼내 들고, 기존 임차인은 갑작스러운 요구에 당황하게 되는 흐름이 반복됩니다.

이런 상황을 막으려면 계약 체결 단계에서부터 세금계산서 발행 여부와 시기를 명확히 짚고 넘어가는 것이 근본적인 예방책입니다. 이미 분쟁이 벌어진 상태라면, 지금이라도 계약서와 그동안 오간 문자·메신저 대화 등 정황 자료를 함께 정리해 두는 것이 이후 대응의 기초가 됩니다.

권리금 계약의 성립과 세금계산서는 왜 별개인가

상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의하고 있습니다. 이 정의는 권리금이 '무엇의 대가'인지를 규정할 뿐, 그 지급 절차에 세무상 요건을 덧붙이지 않습니다.

권리금 계약이 다루는 재산적 가치는 아래처럼 크게 몇 갈래로 나뉩니다. 각 요소가 실제로 계약서에 구체적으로 특정돼 있는지가, 나중에 이 계약이 법이 정한 권리금에 해당하는지를 다툴 때 오히려 더 중요한 쟁점이 됩니다.

이 세 갈래 중 어느 것을 대가로 지급하는지가 계약서에 구체적으로 적혀 있을수록, 나중에 세무서나 법원 어느 쪽에서도 그 금전의 성격을 다투기가 어려워집니다. 반대로 계약서에 "권리금 몇 원"이라고만 적혀 있고 세부 항목이 없다면, 세금계산서 발행 방식이나 항목을 두고도 다시 다툼이 생기기 쉽습니다. 계약 단계에서부터 이 부분을 명확히 해두는 것이 분쟁을 줄이는 지름길입니다.

이렇게 권리금의 실체를 구체적으로 특정해 두는 작업과, 그 대가에 대해 세금계산서를 어떻게 발행할지 정하는 작업은 순서상 이어지는 것처럼 보이지만 법적 성격은 전혀 다릅니다. 앞의 것은 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 계약의 내용을 채우는 작업이고, 뒤의 것은 세법에 따른 증빙 절차입니다. 두 절차가 계약서 안에서 서로 다른 조항으로 분리되어 있어야, 나중에 어느 한쪽에 문제가 생기더라도 다른 한쪽까지 함께 흔들리지 않습니다.

바꾸어 말하면, 권리금의 실체가 무엇인지 다투는 문제와, 그 실체에 대해 세금계산서를 어떤 항목으로 얼마에 발행할지를 다투는 문제는 계약서에서부터 항을 나누어 정리해 두는 편이 안전합니다. 실무에서는 이 두 항목을 뭉뚱그려 "권리금 일금 얼마"라고만 적어두는 경우가 많은데, 그럴수록 세금계산서 발행 단계에서 항목을 두고 다시 협의해야 하는 번거로움이 생기기 쉽습니다.

특약이 있다면 이야기가 달라집니다 — 동시이행 항변권

민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다. 이 조문이 말하는 동시이행의 항변권은, 서로 맞물려 이행되어야 할 두 채무가 있을 때 한쪽이 이행을 미루면 다른 쪽도 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다는 원리입니다.

여기서 핵심은 "세금계산서 발행 채무"와 "잔금 지급 채무"가 서로 맞물린 관계로 계약서에 명시돼 있느냐입니다. 만약 계약서에 "세금계산서를 발행함과 동시에 잔금을 지급한다"거나 이에 준하는 특약 문구가 들어가 있다면, 신규임차인은 세금계산서 미발행을 이유로 잔금 지급을 거절할 여지가 생깁니다. 이 경우라면 신규임차인의 주장이 단순한 핑계가 아니라 계약서에 근거를 둔 정당한 항변이 될 수 있습니다.

반대로 계약서 어디에도 그런 문구가 없고, 잔금 지급 기일과 방법만 정해져 있을 뿐이라면 상황은 다릅니다. 세금계산서 발행 의무와 잔금 지급 의무가 서로 대가 관계에 있다고 보기 어렵기 때문에, 신규임차인이 계산서 미발행을 근거로 잔금을 미루는 것은 법적으로 뒷받침되기 어렵습니다. 이 경우 기존 임차인은 잔금 지급 지연에 대해 이행을 독촉할 근거를 가지게 됩니다.

결국 이 쟁점의 결론은 계약서 문구 하나에 달려 있습니다. 계약서를 다시 꺼내 세금계산서와 잔금 지급을 연동하는 문구가 있는지부터 확인하고, 그 문구의 해석에 다툼의 여지가 있다면 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분이 있습니다. 민법 제536조②은 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다고 정하고 있습니다. 즉 계약서에 지급 순서가 정해져 있어 신규임차인이 먼저 잔금을 지급하기로 되어 있더라도, 기존 임차인 쪽에 세금계산서를 발행하지 못할 현저한 사정이 있다면 예외적으로 동시이행 항변이 문제 될 여지가 있다는 것입니다. 다만 이 예외가 실제로 적용되는지는 "현저한 사유"가 있었는지를 개별적으로 따져봐야 하는 부분이라, 이 역시 단정할 수 없습니다.

정리하면 동시이행 항변권이 문제 되는 국면은 크게 두 갈래입니다. 계약서에 두 의무를 명시적으로 연동해 둔 경우와, 명시적 문구는 없더라도 한쪽의 이행이 현저히 곤란한 사정이 있는 예외적인 경우입니다. 두 경우 모두 결국은 계약서 문구와 구체적인 사실관계를 함께 살펴야 판단할 수 있는 영역이므로, 기존 임차인이든 신규임차인이든 스스로 결론을 내리기보다 계약서와 정황 자료를 갖추어 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

권리금 세금계산서 미발행, 소송으로 가면 어떻게 될까요?

계약서를 확인해도 신규임차인이 계속 잔금을 미룬다면, 다음 단계는 서면으로 이행을 청구하는 것입니다. 흔히 내용증명을 통해 잔금 지급 기일과 금액을 명확히 밝히고, 상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 절차를 거칩니다. 그래도 이행이 없다면 권리금 잔금 지급 청구 소송으로 나아가게 됩니다.

이 소송에서 신규임차인이 "세금계산서를 받지 못해 잔금을 줄 수 없었다"고 항변하더라도, 재판부는 계약서에 그런 특약이 실제로 존재하는지, 그 문구가 두 의무를 진정으로 연동시킨 것인지를 개별적으로 살피게 됩니다. 계약서에 특약이 없는데도 이런 주장만으로 잔금 지급이 정당하게 미뤄진다고 단정할 수는 없습니다. 다만 구체적으로 어떤 결론이 내려질지는 계약서 문구와 정황 증거에 따라 달라지는 영역이라는 점은 분명히 해두어야 합니다.

소송까지 가지 않고 조정으로 풀어보고 싶은 경우도 있습니다. 이때는 세금계산서 발행 시기를 구체적으로 못박은 조정안을 제시하면서, 잔금 중 일부는 즉시 지급받고 나머지는 세금계산서 발행 이후 지급받는 식으로 절충하는 방법도 실무에서는 종종 활용됩니다. 다만 이런 절충안은 어디까지나 당사자 간 협의의 산물이지, 법이 정한 정답은 아니라는 점을 함께 이해해두어야 합니다.

한편 세금계산서를 실제로 발행해야 하는지, 어떤 시점에 어떤 항목으로 발행해야 하는지는 순수한 세무 문제입니다. 사업자 유형, 과세 대상 여부, 포괄양수도 해당 여부 등에 따라 처리 방식이 달라질 수 있으므로, 이 부분은 세무사 등 세무 전문가의 확인을 거치는 것이 안전합니다. 세무 처리를 임의로 판단해 진행했다가 나중에 가산세 등 불이익을 볼 수도 있기 때문입니다.

소송으로 진행되는 경우 준비해야 할 자료도 미리 정리해 두는 편이 좋습니다. 권리금 계약서 원본, 잔금 지급 기일을 확인할 수 있는 문자·메신저 대화, 세금계산서 관련 요청과 답변이 오간 기록, 잔금 지급을 독촉한 내용증명 등이 대표적입니다. 이런 자료가 충분히 갖춰져 있어야 계약서 문구의 해석을 다투는 단계에서도 유리한 입장에서 주장을 펼칠 수 있습니다. 자료를 모으는 과정 자체가 번거롭게 느껴질 수 있지만, 소송 준비의 절반은 이 단계에서 이미 결정된다고 볼 수 있습니다.

신규임차인이라면 이렇게 확인하세요

반대로 신규임차인 입장에서도 무작정 잔금을 미루는 것이 능사는 아닙니다. 계약서에 특약이 없는데도 세금계산서를 이유로 잔금 지급을 늦추면, 오히려 이행지체에 따른 지연손해금 부담을 떠안을 수 있습니다. 민법 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없는 경우 법정이율을 연 5%로 정하고 있어, 이행이 늦어질수록 이 이자만큼 부담이 늘어날 수 있습니다.

그렇다고 세금계산서를 아예 포기하라는 뜻은 아닙니다. 잔금을 먼저 지급하면서도 세금계산서 발행 시기와 방식을 서면으로 다시 요청해두면, 나중에 세무 처리에서 문제가 생겼을 때 근거 자료로 삼을 수 있습니다. 무작정 잔금을 볼모로 잡기보다, 계약 이행과 세무 확인을 분리해서 진행하는 편이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

아래 절차를 참고해 순서대로 대응하면 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

계약서 특약, 앞으로 어떻게 써야 분쟁을 예방할까요

이미 벌어진 분쟁을 수습하는 것도 중요하지만, 지금 이 문제를 겪고 있다면 앞으로 다른 상가나 다른 계약에서는 같은 다툼을 반복하지 않도록 계약서 작성 단계를 점검해두는 것이 좋습니다. 세금계산서와 잔금 지급의 관계를 두고 다시 다투지 않으려면, 계약서에 그 관계를 명확히 적어두는 것이 가장 확실한 방법입니다.

예를 들어 두 의무를 아예 연동시키지 않을 생각이라면 "세금계산서 발행 여부와 관계없이 잔금은 정해진 기일에 지급한다"는 취지를 명시하는 편이 분쟁을 줄입니다. 반대로 세금 처리 문제 때문에 두 의무를 연동시키고 싶다면 "잔금 지급과 동시에 세금계산서를 발행한다"는 식으로 이행 순서와 시점을 구체적으로 못박아 두어야 나중에 해석을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다. 애매하게 "세금계산서는 추후 협의한다"는 식의 문구는 오히려 분쟁의 씨앗이 되기 쉽습니다.

또한 세금계산서를 발행할 항목과 공급가액을 어떻게 나눌지도 미리 정해두는 것이 좋습니다. 시설·비품 대가와 거래처·신용·노하우 등 무형 가치 대가를 구분해 적어두면, 나중에 세무 신고 단계에서 항목별로 다시 협의해야 하는 수고를 덜 수 있습니다. 이 부분 역시 세무사와 함께 계약서 초안을 검토하는 편이 가장 안전합니다.

결국 특약 문구를 명확히 하는 작업은 분쟁이 생긴 뒤의 대응보다 계약 체결 전의 예방이 훨씬 효율적입니다. 지금 겪고 있는 분쟁을 해결하는 과정에서도, 상대방과 재협의를 하게 된다면 이번 기회에 문구를 분명히 정리해 서면으로 남겨두는 것을 권합니다.

계약서를 직접 작성하기 어렵다면 상가법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정하고 사용을 권장하는 표준권리금계약서를 참고하는 것도 방법입니다. 다만 표준 서식을 그대로 옮겨 쓰는 것만으로 세금계산서 관련 특약까지 완벽하게 갖춰지는 것은 아니므로, 이 부분은 개별 계약의 사정에 맞게 별도 조항으로 보완해야 합니다. 표준 서식은 어디까지나 뼈대일 뿐이고, 세금계산서처럼 실무에서 자주 다투어지는 지점은 결국 당사자가 직접 채워 넣어야 하는 부분이라는 점을 기억해두시기 바랍니다.

"계산서도 안 주면서 무슨 잔금이냐"는 말, 맞는 말일까요

실제 상담에서 자주 듣는 두 사람의 말을 그대로 옮겨보면 이 쟁점이 왜 반복되는지 잘 드러납니다. 신규임차인은 세무 처리에 대한 불안을 이유로 잔금을 미루고, 기존 임차인은 계약서에 없던 조건이 갑자기 튀어나왔다며 답답해합니다. 두 입장 모두 나름의 이유가 있지만, 결국 판단의 기준은 계약서에 무엇이 적혀 있느냐입니다.

받는 쪽(기존 임차인)이 챙겨야 할 세무 확인 사항

잔금을 받는 기존 임차인 입장에서도 세금계산서 문제를 완전히 무시할 수는 없습니다. 권리금 소득이 사업소득으로 처리되는지 기타소득으로 처리되는지에 따라 신고 방법이 달라질 수 있고, 이는 개인 사업자인지 법인인지, 폐업 시점과 소득 발생 시점의 관계 등 여러 변수에 좌우됩니다. 이 부분은 법률 문제라기보다 순전히 세무 신고의 영역이므로, 세무사 등 전문가의 확인을 거쳐 진행하는 것이 바람직합니다.

특히 신규임차인이 "계산서가 없으면 경비 처리를 못 받는다"고 주장하는 경우, 그 주장 자체는 세무상 일리가 있을 수 있습니다. 다만 그것이 잔금 지급을 미룰 근거가 되는지는 앞서 살펴본 것처럼 계약서의 특약 유무에 달려 있는 별개의 문제입니다. 세무상 불편함과 계약상 지급 의무는 구분해서 봐야 합니다.

기존 임차인 입장에서 억울한 점은, 세금계산서 발행이 늦어지는 이유가 자신의 잘못이 아닌 경우에도 잔금이 함께 묶여버린다는 것입니다. 예를 들어 관할 세무서의 처리 지연, 사업자등록 정정 절차 등 순수하게 행정적인 이유로 발행이 늦어질 수도 있습니다. 이런 경우라면 그 지연이 누구의 책임인지도 함께 밝혀두는 것이, 나중에 잔금 지급 거부의 정당성을 다툴 때 중요한 자료가 됩니다.

실무적으로는 잔금 지급과 세금계산서 발행 시점을 크게 벌리지 않고, 서로 합의된 절차에 따라 순차적으로 진행하는 편이 분쟁을 줄입니다. 계약 체결 단계에서부터 세금계산서 발행 시기와 방법을 구체적으로 정해두면, 나중에 이런 종류의 다툼 자체가 생기지 않도록 예방할 수 있습니다.

기존 임차인이 폐업 신고를 이미 마쳤거나 사업자등록을 정리한 상태라면 세금계산서 발행 자체가 더 까다로워질 수 있습니다. 사업자 지위가 남아 있어야 세금계산서를 발행할 수 있는 것이 일반적인 세무 실무이기 때문에, 폐업 시점과 잔금 수령 시점, 세금계산서 발행 시점을 어떤 순서로 맞출지도 미리 세무사와 조율해두는 것이 좋습니다. 이 순서를 잘못 맞추면 나중에 계산서를 아예 발행할 수 없는 상황에 놓일 수도 있습니다.

또한 권리금을 여러 명목으로 나누어 받는 경우, 예를 들어 시설·비품 대가와 영업권 대가를 구분해 지급받는 경우라면 각 항목별로 세금계산서 발행 여부와 처리 방식이 다르게 적용될 수 있습니다. 이런 경우일수록 계약서에 항목을 세분화해 적어두고, 각 항목에 대해 어떤 방식으로 세무 처리를 할지 신규임차인과 사전에 합의해두는 것이 뒤탈을 줄이는 방법입니다. 항목이 뒤섞여 있으면 잔금 지급 단계에서도, 세무 신고 단계에서도 서로 다른 해석이 나올 여지가 커집니다.