상가를 임차할 때 업종란을 다르게 적었거나, 영업 형태·매출 계획을 사실과 다르게 설명하고 계약서에 도장을 찍은 뒤 뒤늦게 불안해지는 임차인이 적지 않습니다. 시간이 지나 계약갱신이나 권리금 문제가 불거지면 그때의 말 한마디, 서류 한 장이 다시 도마 위에 오르기 때문입니다.

특히 상가는 임차인이 애써 키운 상권과 단골, 시설을 다음 임차인에게 넘기고 그 대가로 권리금을 회수하는 구조라서, 계약 자체의 효력이나 갱신 여부가 흔들리면 권리금 문제까지 한꺼번에 얽히게 됩니다. 계약 당시의 사정 하나로 수년간 쌓아 온 권리금 회수기회 전체가 영향을 받을 수 있다는 점에서, 이 문제를 막연히 넘기기보다는 관련 조문을 정확히 짚어 두는 것이 중요합니다.

• 계약 당시 업종이나 영업 계획을 실제와 다르게 말했던 기억이 있다
• 임대인이 "계약할 때 속였으니 권리금은 못 준다"는 취지로 말한 상태다
• 신규임차인을 주선하기 전인데, 어떤 사유로 갱신이 거절될 수 있는지 미리 알고 싶다
• 계약 체결 당시의 문제와 계약 이후 업종을 바꾼 문제가 같은 것인지 헷갈린다

상가 계약 거짓말 권리금, 정말 회수기회까지 사라질까

제10조①은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 1호부터 8호까지 나열하고 있는데, 2호가 바로 계약 체결 단계의 문제를 다룹니다. 이 조항은 계약이 이미 끝난 뒤의 행동이 아니라 계약을 맺던 그 순간의 진술이나 방법을 문제 삼는다는 점에서 다른 호들과 성격이 다릅니다. 뒤에서 살펴볼 계약 체결 이후의 의무 위반 문제와는 시점 자체가 다르다는 점을 먼저 기억해 두시면 이후 내용을 이해하기 쉽습니다.

또 하나 중요한 흐름은, 제10조①2호에 해당하는지 여부와 그것이 실제로 권리금 회수기회 보호를 막는 결과로 이어지는지는 서로 연결되어 있지만 별개의 판단 단계라는 점입니다. 2호 사유가 있다고 임대인이 주장한다고 해서 곧바로 권리금을 전혀 받을 수 없다는 결론이 자동으로 나오는 것은 아니며, 그 주장이 실제로 인정되는지를 먼저 다투어야 하는 경우가 많습니다.

실무에서는 임대인이 갱신을 거절하거나 신규임차인과의 계약 체결을 거절하면서 그 이유로 계약 당시의 사정을 함께 언급하는 경우가 종종 있습니다. 이때 임차인 입장에서는 임대인이 언급하는 사유가 정말 제10조①2호에 들어맞는 사정인지, 아니면 다른 이유를 2호처럼 포장해서 이야기하는 것인지 먼저 구분해야 합니다. 계약 당시의 사정을 근거로 든다고 모두 2호 문제가 되는 것은 아니며, 조문이 요구하는 '거짓이나 부정한 방법'이라는 요건에 실제로 부합하는지를 하나씩 따져야 정확한 대응이 가능합니다.

상가법 제10조①2호, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우란

제10조①2호의 문언은 "임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우"입니다. 이 문구만 놓고 보면 범위가 꽤 넓게 읽힐 수 있지만, 조문 자체가 어떤 종류의 거짓말이 여기 해당하는지 구체적인 기준을 열거해 두고 있지는 않습니다. 계약서의 업종란을 실제와 다르게 적었는지, 영업 계획을 구두로 다르게 설명했는지, 사업 관련 서류를 위조하거나 조작했는지 등 구체적인 정황에 따라 해당 여부가 갈릴 수 있는 조항입니다.

다만 위 세 가지는 실무에서 흔히 거론되는 정보의 종류를 예시로 정리한 것일 뿐, 위와 같은 사정이 있었다고 해서 곧바로 2호에 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 조문의 요건은 어디까지나 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우'이고, 그 해당 여부는 결국 구체적인 사실관계와 그 사실관계에 대한 법적 평가의 문제이기 때문입니다. 이 부분은 판례가 쌓여 있는 영역이므로, 본인의 상황이 여기 해당하는지를 스스로 단정하기보다는 사실관계를 있는 그대로 정리해 상담을 받아보시는 편이 안전합니다.

한 가지 더 유의할 점은, 단순한 착오나 사소한 과장과 조문이 말하는 '거짓이나 부정한 방법'은 같은 층위의 문제가 아니라는 사실입니다. 계약 과정에서 오간 모든 말이 완벽하게 정확했던 임차인은 드물고, 사소한 표현의 차이나 계획이 나중에 바뀐 사정까지 전부 2호로 평가된다면 조문이 지나치게 넓게 적용되는 결과가 됩니다. 다만 그 경계를 어디에 둘 것인지는 이 글에서 일반적인 기준을 제시하기보다, 실제로 문제가 된 진술과 정황을 구체적으로 정리해 개별적으로 판단받아야 할 사안이라는 점을 다시 한번 강조드립니다.

또한 2호는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 근거일 뿐, 임대인이 별도의 절차 없이 임의로 계약을 종료시킬 수 있다는 의미는 아닙니다. 제10조① 본문은 임차인이 갱신을 요구하는 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있고, 2호는 그 '정당한 사유'에 해당하는 여러 사유 중 하나로 규정되어 있는 구조입니다. 따라서 임대인이 2호를 근거로 갱신을 거절하려면 그 사유가 실제로 존재한다는 점을 임대인 스스로 뒷받침해야 하는 경우가 많다는 점도 함께 알아 두시면 도움이 됩니다.

계약 체결 단계의 거짓말과 계약 후 의무 위반은 다릅니다

상담을 하다 보면 계약할 때의 문제와 계약을 맺은 뒤에 생긴 문제를 같은 것으로 오해하는 경우가 많습니다. 두 가지는 근거 조문도 다르고, 따져야 할 시점도 다릅니다. 아래 비교를 통해 어느 쪽 문제인지 먼저 구분해 보시기 바랍니다.

정리하면, 계약서에 적힌 업종과 실제로 운영하는 업종이 다르다는 사실 하나만으로도 두 가지 서로 다른 쟁점이 생길 수 있습니다. 하나는 '계약을 맺을 때부터 다르게 말했는가'(2호)이고, 다른 하나는 '계약을 맺은 뒤에 정해진 용법을 벗어났는가'(제610조①, 8호)입니다. 어느 시점의 어떤 사정을 문제 삼는지에 따라 적용되는 조문과 주장·증명의 방향이 달라지므로, 상담 시에는 이 두 시점을 나누어 설명하시는 것이 정확한 진단에 도움이 됩니다.

두 쟁점을 구분해야 하는 실익은 대응 방법에서도 드러납니다. 계약 체결 단계의 2호 문제라면 계약 당시로 거슬러 올라가 그때 오간 말과 서류를 정리해야 하고, 계약 후의 용법 위반이나 8호 문제라면 현재의 운영 실태와 임대인과의 협의 경과를 정리해야 합니다. 두 자료의 성격이 다르기 때문에, 자신의 상황이 어느 쪽에 더 가까운지부터 가늠해 두면 이후 상담이나 자료 준비의 방향을 잡는 데 훨씬 수월합니다.

제10조① 갱신거절 사유, 2호는 8가지 중 하나입니다

제10조①은 임대인이 정당한 사유 없이는 임차인의 갱신 요구를 거절하지 못하도록 하면서, 그 '정당한 사유'에 해당하는 경우를 1호부터 8호까지 나열하고 있습니다. 이번 글에서 다루는 계약 체결 단계의 거짓말은 그중 2호 하나에 해당하는 이야기이고, 나머지 사유들은 각각 다른 시점과 다른 행위를 문제 삼습니다. 전체 그림을 한눈에 파악해 두면 자신의 상황이 정확히 어느 사유와 관련된 것인지 가늠하는 데 도움이 됩니다.

여기서 눈여겨볼 부분은, 제10조의4①단서가 이 8가지 사유 전부를 권리금 회수기회 보호 의무의 적용 배제 사유로 함께 연결하고 있다는 점입니다. 즉 이번 글의 주제인 2호뿐 아니라 3기 연체(1호)나 무단 전대(4호), 고의·중과실 파손(5호) 등 다른 사유가 인정되는 경우에도 같은 단서 조항이 적용될 수 있습니다. 다만 어떤 사유가 실제로 인정되는지는 각 호마다 별도로 판단해야 하는 문제이고, 이 글은 그중에서도 계약 체결 단계의 2호에 초점을 맞추어 설명드리고 있습니다.

실무적으로는 임대인이 여러 사유를 한꺼번에 주장하는 경우도 있습니다. 예를 들어 계약 당시의 진술 문제(2호)와 계약 후 운영 실태 문제(8호)를 함께 언급하면서 갱신 거절이나 권리금 회수기회 부정을 주장하는 식입니다. 이런 경우일수록 어떤 사유가 어떤 시점의 어떤 사실을 근거로 하는지를 하나하나 분리해서 대응하는 것이 중요하며, 여러 사유가 뒤섞여 제시될 때는 더더욱 스스로 판단하기보다 자료를 정리해 상담을 받아보시길 권해 드립니다.

상가 계약 거짓말 권리금 판단, 무엇이 쟁점이 될까

실제로 임대인이 계약 당시의 거짓말을 이유로 권리금 회수기회 보호를 부정하려 할 때, 사안이 흘러가는 일반적인 흐름을 정리하면 아래와 같습니다. 각 단계에서 무엇을 확인하고 준비해야 하는지 함께 살펴보겠습니다.

여기서 중요한 점은, 2호 사유의 존재 여부와 그 사유가 실제로 소송이나 분쟁에서 인정되는지는 다른 문제라는 사실입니다. 임대인이 "계약할 때 속였다"고 주장한다고 해서 그 주장이 곧바로 받아들여지는 것은 아니며, 임차인 입장에서는 계약 체결 당시의 정황을 뒷받침할 자료를 갖추어 반박할 여지가 있습니다. 어느 쪽 주장이 받아들여질지는 개별 사건의 증거관계에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 결과를 단정해 안내하지는 않습니다.

이 흐름에서 임차인이 미리 준비해 둘 수 있는 것은 결국 '기록'입니다. 계약 체결 당시 중개사가 어떤 설명을 했는지, 임대인에게 어떤 자료를 보여주고 어떤 대화를 나눴는지를 시간이 많이 지난 뒤에 기억만으로 재구성하기는 쉽지 않습니다. 계약 초기 단계의 문자, 메신저 대화, 계약서 특약사항 등을 평소에 정리해 두면 나중에 2호 사유의 존재 여부를 다툴 때 훨씬 유리한 입장에서 대응할 수 있습니다.

임대인이 이렇게 말한다면 — 흔한 주장 확인하기

상담 과정에서 자주 접하는 임대인 측 발언 몇 가지를 정리했습니다. 각 발언이 실제로 어떤 조문 문제로 연결되는지, 곧바로 결론이 나는 것인지 아닌지를 함께 확인해 보시기 바랍니다.

임차인의 정보제공의무와 환산보증금 초과 상가도 적용됩니다

제10조의4⑤는 임차인에게 임대인에 대한 정보제공의무를 부과하고 있습니다. 임차인은 임대인에게, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 이 조항의 주체는 임대인이 아니라 신규임차인을 주선하는 임차인이며, 정보 제공의 대상도 '신규임차인이 되려는 자'에 관한 사항으로 한정되어 있다는 점을 눈여겨보셔야 합니다.

이 의무는 '하여야 한다'는 문언으로 규정된 의무 규정이므로, 임의로 이행하지 않아도 된다고 완화해서 이해할 수 없습니다. 다만 이 정보제공의무를 제대로 지키지 못했을 때 구체적으로 어떤 불이익이나 결과로 이어지는지는 조문 자체가 세세하게 정하고 있지 않은 영역이라, 이 글에서 결과를 단정해 말씀드리기는 어렵습니다. 신규임차인을 주선하는 단계에서는 알고 있는 정보를 성실하게 전달하고, 가능하면 문자나 서면 등으로 전달 사실을 남겨 두시는 것이 이후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

한 가지 더 확인해 두어야 할 부분은 적용 범위입니다. 제2조③에 따라 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차에도 제10조①과 제10조의4가 적용됩니다. 즉 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가라고 해서 이번 글에서 다룬 제10조①2호나 제10조의4①단서, 제10조의4⑤의 적용에서 제외되는 것은 아닙니다. 임대차 규모가 크다는 이유만으로 권리금 관련 조항이 아예 적용되지 않는다고 오해하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

다만 상가건물임대차보호법 전체가 환산보증금 초과 상가에 똑같이 적용되는 것은 아니라는 점도 함께 기억해 두시면 좋습니다. 제2조③은 적용되는 조문을 별도로 열거하는 방식을 취하고 있어서, 그 목록에 포함되지 않은 조문은 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않을 수 있습니다. 이번 글에서 다루는 제10조①과 제10조의4는 그 열거된 조문에 포함되어 있어 규모가 큰 상가에서도 동일하게 문제가 될 수 있다는 점이 핵심이며, 다른 조문까지 전부 같은 방식으로 적용된다고 확대해서 이해하지는 않으시길 바랍니다.

정리하면, 계약 체결 단계의 거짓말 문제와 정보제공의무 문제는 모두 임대차 규모와 무관하게 살펴야 하는 사안입니다. 임대차 보증금이 크든 작든 계약을 맺을 때 오간 진술이 중요하고, 신규임차인을 주선하는 단계에서도 알고 있는 정보를 성실히 전달해야 한다는 원칙은 똑같이 적용됩니다.

지금부터 준비할 대응 체크리스트

계약 당시의 진술 문제로 다툼의 소지가 있거나, 앞으로 다툼을 예방하고 싶은 임차인이라면 아래 사항을 점검해 두시길 권해 드립니다. 사소해 보이는 서류 한 장이 나중에는 결정적인 증거가 되는 경우가 많습니다.

• 계약서의 업종란과 특약사항을 다시 꺼내 실제 운영 내용과 일치하는지 확인합니다.
• 업종이나 운영 방식을 바꿀 계획이 있다면, 임대인의 동의를 서면(문자·카카오톡 포함)으로 받아 둡니다.
• 계약 체결 당시 중개사가 설명한 내용, 계약서 초안, 문자 기록 등 정황 자료를 보관합니다.
• 신규임차인을 주선할 때는 제10조의4⑤에 따라 알고 있는 정보를 성실히 전달하고 전달 사실을 기록으로 남깁니다.
• 임대인이 계약 당시 사정을 문제 삼기 시작했다면, 감정적으로 대응하기 전에 사실관계부터 문서로 정리합니다.

이 체크리스트는 어디까지나 일반적으로 권장되는 준비 방향을 정리한 것이며, 실제로 어떤 자료가 결정적인 의미를 가지는지는 사건마다 다릅니다. 계약 당시의 정황이 복잡하거나 임대인과 이미 다툼이 시작된 상태라면, 자료를 정리해 두신 뒤 상담을 통해 구체적인 방향을 잡아보시길 권해 드립니다.

특히 계약을 맺은 지 오래되어 당시 자료가 남아 있지 않은 경우라도 지나치게 걱정하실 필요는 없습니다. 문자나 메신저 대화가 없더라도 계약서 자체의 문구, 인테리어나 시설 투자 내역, 사업자등록 관련 자료 등 간접적으로 계약 당시 사정을 뒷받침할 수 있는 자료가 남아 있는 경우가 많습니다. 지금 당장 모든 자료가 완벽하지 않더라도, 우선 생각나는 대로 정리해 상담을 받아보시면서 어떤 자료를 추가로 확보해야 할지 안내받는 방법도 있습니다.

또한 앞으로 새로 상가를 임차할 계획이 있는 분이라면, 계약서를 작성하는 단계에서부터 업종과 운영 계획을 정확하게 기재하고 특약사항으로 남겨 두는 습관을 들이시는 것이 이번 글에서 다룬 문제를 아예 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 사소해 보이는 기재 하나가 훗날 권리금 회수기회 전체를 좌우할 수 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

지금까지 상가 계약 체결 당시의 거짓이나 부정한 방법이 권리금 회수기회 보호에 어떤 영향을 줄 수 있는지, 제10조①2호와 제10조의4①단서를 중심으로 살펴보았습니다. 핵심은 계약 체결 단계의 문제(2호)와 계약 후의 용법 위반 문제(제610조①, 8호), 그리고 신규임차인 주선 단계의 정보제공의무(제10조의4⑤)가 서로 다른 시점과 다른 요건을 가진 별개의 쟁점이라는 점입니다. 이 세 가지를 뒤섞지 않고 정확히 구분해서 접근하는 것이 권리금 분쟁에서 스스로를 지키는 첫걸음이 됩니다.

계약 당시의 사정이 복잡하거나 이미 임대인과 이견이 생긴 상태라면, 관련 자료를 정리해 두신 뒤 구체적인 사실관계를 바탕으로 상담을 받아보시길 권해 드립니다. 법도 권리금소송센터는 상가건물임대차보호법 제10조와 제10조의4 조문을 기준으로 상황을 정리해 드리고 있습니다.

혼자 조문을 찾아보며 스스로 결론을 내리기보다는, 계약서와 그 당시 정황 자료를 챙겨서 있는 그대로 상담받아 보시는 편이 가장 정확하고 빠른 방법입니다. 지금 어떤 단계에 계시든, 전화 한 통으로 상황을 정리해 보시기 바랍니다.