1연 5% 상한은 어떤 상가에 적용되는가

상가건물임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금의 증액 청구에 상한을 두어, 계약 기간 중이나 갱신 시 임대인이 일정 비율(연 5%)을 초과하여 증액을 청구하지 못하도록 정하고 있습니다. 다만 이 조항은 환산보증금이 지역별 기준금액 이내인 상가에만 적용됩니다.

환산보증금은 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다. 지역별 기준금액은 대통령령으로 정해지며 개정으로 변동되기 때문에, 구체적인 금액은 상가 소재 지역과 계약 시점을 기준으로 확인하셔야 합니다. 같은 상가라도 계약 시점의 기준금액에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

환산보증금이 기준금액을 초과하는 상가는 제11조의 5% 상한이 적용되지 않으므로, 갱신 국면에서 임대인이 시세를 이유로 그 이상의 인상을 요구하는 경우가 실무상 있습니다. 이때 증액의 적정성은 당사자 간 협의와 개별 사정에 따라 정해지는 문제가 됩니다.

2월세 인상 가능성이 권리금 협상에 미치는 영향

권리금은 신규임차인이 기존 임차인의 영업가치를 평가하여 지급하는 돈입니다. 그런데 신규임차인이 가장 민감하게 보는 요소 중 하나가 앞으로 부담할 임대조건입니다. 월세가 안정적으로 유지될 상가라면 영업가치를 높게 평가하지만, 임대료가 크게 오를 수 있는 상가라면 그만큼 권리금을 깎으려 하거나 계약 자체를 주저하게 됩니다.

환산보증금 이내 상가는 연 5% 상한 덕분에 신규임차인이 임대료 부담을 비교적 예측할 수 있어, 권리금 협상이 상대적으로 안정적으로 진행되는 경향이 있습니다. 반면 환산보증금 초과 상가는 임대인이 신규 계약 시 어떤 조건을 제시할지가 변수로 남기 때문에, 권리금 협상에서 임대조건 확인이 선행 과제가 됩니다.

따라서 환산보증금 초과 상가의 임차인이라면, 신규임차인을 주선하기 전에 임대인이 신규 계약에서 요구할 보증금·차임 수준을 미리 확인하고, 그 내용을 문자·서면 등 기록으로 남겨 두는 것이 권리금 회수의 성패를 좌우할 수 있습니다.

3임대인의 '고액 월세 카드'는 방해행위가 될 수 있습니다

여기서 중요한 법리가 등장합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해행위로 정하고 있습니다. 그리고 이 규정은 환산보증금 초과 상가에도 그대로 적용됩니다.

즉, 환산보증금 초과 상가라서 기존 임차인에 대한 5% 상한이 없다 하더라도, 임대인이 그 지위를 이용해 신규임차인에게 현저히 높은 차임을 요구함으로써 권리금 계약을 무산시키면, 임차인에 대한 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다. "우리 건물은 5% 상한이 없으니 새 임차인에게 얼마를 부르든 자유"라는 논리는 권리금 국면에서는 통하지 않는 것입니다.

그 밖에도 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위(제1호), 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위(제4호)도 방해행위에 해당합니다. 반면 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 임대인의 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우 등 정당한 사유가 있으면 임대인의 거절이 허용됩니다.

4한눈에 보는 정리표

5자주 묻는 질문