가게를 넘기기로 하고 권리금 계약까지 마쳤는데, 신규임차인이 구청에 영업신고를 하러 갔다가 건축물대장에 적힌 위반 사항이나 용도 불일치 때문에 신고 접수 자체가 막히는 경우가 있습니다. 이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다.

권리금 거래는 통상 권리금 계약금을 먼저 주고받은 뒤 임대인과의 임대차계약, 영업신고, 잔금 지급 순서로 진행됩니다. 이 순서 중 어느 단계에서 위반건축물 문제가 드러나느냐에 따라 이미 오간 금전의 범위와 되돌려야 할 항목이 달라지므로, 문제가 생긴 시점을 정확히 특정하는 것이 정산의 출발점입니다.

위반건축물·용도 불일치가 권리금 계약을 흔드는 구조

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 약속하는 계약입니다. 그런데 이 계약이 실제로 이행되려면 신규임차인이 그 자리에서 정상적으로 영업을 시작할 수 있어야 합니다. 업종에 따라 영업신고나 등록, 인허가 절차를 거쳐야 하는 경우가 많은데, 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있거나 건물의 용도가 신규임차인이 하려는 업종과 맞지 않으면 행정청이 신고 접수 자체를 받아주지 않거나 보완을 요구하는 일이 생깁니다.

여기서 중요한 전제 하나를 짚어야 합니다. 영업신고가 실제로 수리되는지, 어떤 조건이면 보완 후 접수가 가능한지는 건축법이나 각 업종을 규율하는 개별 법령과 관할 행정청의 구체적 판단에 달려 있습니다. 이 글에서 건축법이나 식품위생법 같은 개별 법령의 조문번호를 특정해 인용하지 않는 이유도 여기 있습니다. 사안마다 건축물의 위반 정도, 신규 업종의 종류, 관할 구청의 판단 기준이 다르므로 "이런 경우는 무조건 신고가 안 된다" 또는 "이렇게 하면 반드시 된다"고 단정할 수 없습니다.

다만 분쟁이 벌어지는 지점은 비교적 뚜렷합니다. 신규임차인이 영업신고를 받지 못해 가게를 열 수 없게 되면, 권리금 계약과 그 계약의 전제가 된 임대차계약(또는 임대차계약 체결 예정)이 함께 흔들립니다. 이때 신규임차인은 계약을 해제하고 이미 지급한 권리금을 돌려받으려 하고, 기존 임차인은 자신이 위반 사실을 알았는지, 알릴 의무가 있었는지, 임대인은 왜 처음부터 위반 상태를 방치했는지를 두고 서로 책임 소재를 다투게 됩니다. 이 글은 이 상황을 민법의 해제·원상회복 조문과 상가건물임대차보호법의 권리금 조문으로 나누어 정리합니다.

실무에서 마주치는 위반 상태의 모습도 다양합니다. 옥상이나 베란다를 막아 실내 면적을 늘린 경우, 근린생활시설로 허가된 공간을 다른 업종으로 임의로 바꿔 쓴 경우, 가설건축물로 지어졌다가 존치기간이 지났는데도 그대로 사용 중인 경우, 애초 도면과 다르게 칸막이나 구조를 바꾼 경우 등이 대표적으로 거론됩니다. 이런 사례들을 나열하는 이유는 어떤 유형이 특정 업종의 신고를 반드시 막는다고 단정하기 위해서가 아니라, 위반 상태의 형태가 워낙 다양해서 "이 정도는 괜찮다"는 일반적인 기준을 세우기 어렵다는 점을 보여주기 위해서입니다. 같은 유형의 위반이라도 신규임차인이 하려는 업종, 그 업종을 규율하는 개별 법령, 관할 행정청의 재량 판단에 따라 신고 수리 여부가 달라질 수 있습니다.

그래서 실제 상담에서는 "제 상가도 위반건축물인데 권리금을 받을 수 있나요"라는 질문에 곧바로 예, 아니오로 답하기 어렵습니다. 위반 부분이 신규임차인이 하려는 업종의 영업신고 요건과 직접 관련이 있는지, 위반 면적이나 정도가 어느 수준인지, 이미 다른 임차인이 그 업종으로 영업을 해 온 이력이 있는지까지 함께 확인해야 실제로 신고가 가능한지 가늠할 수 있습니다. 건축물대장에 위반 표시가 있다는 사실 하나만으로 권리금 계약 전체가 무산된다고 미리 단정할 필요는 없지만, 반대로 별문제 없을 것이라고 낙관하는 것도 위험합니다.

특히 이미 그 자리에서 같은 업종으로 오랫동안 영업이 이루어져 왔다면, 기존 임차인 입장에서는 "지금까지 아무 문제 없이 영업해 왔으니 신규임차인도 당연히 같은 업종으로 신고할 수 있을 것"이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 기존 영업자가 이미 신고를 마친 뒤 위반 상태가 발생했거나, 업종을 바꿔 새로 신고하는 경우라면 행정청의 심사 기준이 달라질 수 있습니다. 기존 영업 이력이 있다는 사정이 참고는 될 수 있어도 신규 신고의 수리를 그대로 보장하지는 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다.

계약서에 해제 조항이 있다면 — 민법 제543조

권리금 계약서나 임대차계약서에 "관할 행정청의 영업신고 수리가 이루어지지 않을 경우 본 계약을 해제할 수 있다"는 식의 약정해제권 조항을 넣어 두는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 이런 조항이 있다면 해제 여부를 둘러싼 다툼의 상당 부분이 줄어듭니다.

민법은 계약 또는 법률 규정으로 당사자 일방이나 쌍방에 해지 또는 해제의 권리가 있는 경우, 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하도록 정하고 있습니다(제543조①). 즉 약정해제권이 있다는 사실만으로 계약이 저절로 소멸하는 것이 아니라, 해제하겠다는 뜻을 상대방에게 분명히 전달해야 효력이 생깁니다. 통상 내용증명우편으로 해제 의사를 통지하는 이유도 여기 있습니다. 구두로만 "해제하겠다"고 말해 두면 나중에 통지 여부와 시점을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 서면으로 남기고 발송 기록을 보관해 두는 것이 안전합니다.

또 하나 중요한 점은, 이렇게 상대방에게 한 해제의 의사표시는 철회하지 못한다는 것입니다(제543조②). 신규임차인이 해제를 통지했다가 마음이 바뀌어 계약을 유지하고 싶어져도, 일단 상대방에게 해제 의사가 도달한 이상 일방적으로 철회할 수 없습니다. 반대로 기존 임차인 입장에서도 신규임차인의 해제 통지를 받은 뒤에는 계약이 해제된 것을 전제로 원상회복 절차를 준비하는 것이 실무적으로 맞습니다. 계약서에 해제 조항의 문구를 어떻게 넣었는지에 따라 해제 요건(신고 불수리 확정 시점, 보완 기간 경과 여부 등)이 달라질 수 있으므로, 계약서 원문을 두고 상담받는 것이 정확합니다.

약정해제권 조항을 활용할 때 실무에서 자주 놓치는 부분이 해제 요건의 구체성입니다. "영업신고가 불가능한 경우"라고만 적어 두면, 행정청이 보완을 조건으로 접수를 미루는 상황인지, 아예 신고 자체를 받아주지 않는 상황인지를 두고 해제 요건 충족 여부가 다시 다툼거리가 될 수 있습니다. 가능하다면 "관할 행정청으로부터 신고 반려 통지(구두 또는 서면)를 받은 날로부터 해제할 수 있다"는 식으로 해제 요건의 발생 시점을 구체적으로 못 박아 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다. 이미 체결된 계약서에 이런 구체성이 없다면, 행정청과의 문의 과정을 문서나 통화 녹음 등으로 남겨 해제 요건이 갖춰졌음을 뒷받침할 자료로 준비해 두는 것이 현실적인 대응입니다.

해제 조항이 없다면 — 이행불능과 법정해제(제546조)

계약서에 별도의 해제 약정이 없는 경우가 오히려 더 많습니다. 이때는 민법 제546조가 문제됩니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 권리금 계약 관계에 대입하면, 신규임차인이 영업을 시작하지 못하게 된 것이 채무자(통상 기존 임차인 또는 임대인 쪽으로 볼 여지가 있는 당사자)의 책임 있는 사유로 인한 이행불능인지가 쟁점이 됩니다.

여기서 실무적으로 가장 예민한 부분이 바로 "누구의 책임 있는 사유인가"입니다. 기존 임차인이 위반건축물이라는 사실을 알면서도 신규임차인에게 알리지 않고 계약을 진행했다면 책임 소재가 기존 임차인 쪽으로 기울 여지가 있습니다. 반대로 기존 임차인도 위반 사실을 전혀 몰랐고 임대인이 애초에 불법 증축이나 무단 용도변경을 해 둔 상태였다면, 책임의 무게가 임대인 쪽에 있다고 볼 여지도 있습니다. 또 신규임차인이 계약 전에 건축물대장을 스스로 확인할 수 있었는데 확인하지 않은 사정이 있다면 이 역시 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 이 책임 소재 판단은 계약 경위, 각 당사자가 알았거나 알 수 있었던 사정, 중개 과정에서 오간 설명 등을 종합적으로 봐야 하는 영역으로, 특정 결과가 항상 나온다고 단정할 수 없습니다. "위반건축물이면 무조건 임대인 책임"이라거나 "확인을 안 한 신규임차인의 책임"이라고 단순화해서 결론을 내리기는 어렵습니다. 실제 사건에서는 계약 체결 전 건축물대장 열람 이력, 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용, 임대인·기존 임차인·중개사가 각각 알았던 시점을 하나씩 확인하며 책임 비중을 가려야 합니다.

이 국면에서 기존 임차인이 준비해 두면 좋은 자료가 있습니다. 권리금 계약을 체결하기 전 신규임차인에게 상가 상태를 어떻게 설명했는지, 위반건축물 여부를 알았는지 몰랐는지를 뒷받침하는 문자·메신저 대화, 계약 당시 임대인이나 중개사가 작성한 확인·설명서 사본이 대표적입니다. 만약 기존 임차인도 몰랐던 사실이라면 임대인이나 중개사가 언제부터 위반 상태를 알고 있었는지를 확인해 두는 것이 이후 임대인을 상대로 별도 책임을 물을 수 있는지 검토할 때 필요한 출발점이 됩니다. 책임 소재를 가리기 전에 사실관계부터 시간순으로 정리해 두는 것이 상담을 받을 때도 훨씬 도움이 됩니다.

해제되면 권리금은 어떻게 정리되나 — 원상회복과 이자(제548조)

약정해제권이든 법정해제든 계약이 해제되면 민법 제548조가 적용됩니다. 당사자 쌍방은 원상회복의 의무가 있고, 이 의무를 이행할 때 제3자의 권리를 해하지 못한다는 것이 제1항의 내용입니다(제548조①). 이미 오간 금전이 있다면 원래 상태로 되돌려야 한다는 뜻입니다. 그리고 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다(제548조②). 즉 신규임차인이 지급한 권리금을 돌려받을 때는 단순히 원금만이 아니라 받은 날부터의 이자까지 함께 정산 대상이 됩니다.

여기서 반드시 짚어야 할 부분이 반환의 방향입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가건물임대차보호법 제10조의3②). 임대인에게 권리금을 지급하는 구조가 아니라 신규임차인과 기존 임차인 사이의 계약입니다. 따라서 이 계약이 해제되어 원상회복이 이루어질 때도 기본적으로 돈이 오가는 방향은 기존 임차인이 신규임차인에게 이미 받은 권리금을 돌려주는 쪽입니다. "임대인에게 권리금을 반환해 달라고 요구한다"거나 "임대인이 권리금을 돌려줘야 한다"는 식으로 방향을 혼동하면 애초에 청구 상대를 잘못 잡는 셈이 됩니다.

물론 임대인이 위반건축물 상태를 방치했거나 무단 증축·용도변경을 직접 한 사정이 있다면, 그 책임을 임대인에게 별도로 물을 수 있는지는 원상회복 문제와는 별개로 검토할 사안입니다. 다만 그 경우에도 청구의 근거와 상대방이 원상회복 청구와는 다르게 구성될 수 있으므로, 반환 방향과 손해배상 청구 방향을 뒤섞지 않는 것이 중요합니다.

실무에서는 권리금 반환 문제와 임대차계약 자체의 운명을 함께 정리해야 하는 경우가 많습니다. 권리금 계약만 체결하고 임대인과의 새 임대차계약은 아직 체결 전이었다면, 권리금 계약 해제와 함께 임대차계약 체결 자체가 무산되는 것으로 정리하면 됩니다. 반면 이미 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약까지 체결된 뒤 영업신고 단계에서 문제가 생겼다면, 임대차계약과 권리금 계약을 각각 별도의 계약으로 보고 두 계약 모두 해제 요건을 충족하는지 따로 점검해야 합니다. 임대차계약서와 권리금 계약서를 한 장으로 합쳐 작성한 경우라도 두 계약의 성격과 당사자가 다르다는 점은 달라지지 않으므로, 정산할 때도 어느 계약에서 발생한 금전인지 구분해 계산하는 것이 원칙입니다.

원상회복 정산에서 확인해야 할 세 가지

해제가 결정된 다음에는 실제 정산 단계로 넘어갑니다. 이 과정에서 자주 놓치는 지점을 정리했습니다. 정산 항목을 나눠 두지 않으면 원금과 이자, 별도 비용이 뒤섞여 서로 더 받아야 한다고 주장하는 상황이 되기 쉬우므로 처음부터 항목별로 표를 만들어 정리하는 것이 좋습니다.

임대인의 계약 거절, '정당한 사유'로 인정될까

위반건축물 문제가 불거지면 임대인이 아예 새 임대차계약 체결 자체를 거절하는 경우도 있습니다. 이때는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수기회 보호 문제로 넘어갑니다. 이 조항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료할 때까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 방해행위의 하나로 규정합니다(제10조의4①4호).

그렇다면 위반건축물 상태를 이유로 한 계약 거절이 '정당한 사유'에 해당할까요. 이 부분은 사안마다 판단이 갈리는 영역이라 단정하기 어렵습니다. 위반건축물 상태를 만든 원인이 누구에게 있는지, 그 위반이 신규임차인의 영업 자체를 실제로 불가능하게 만드는 정도인지, 임대인이 위반 사실을 알고도 오랫동안 방치해 오다가 뒤늦게 이를 이유로 계약을 거절하는 것인지 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이런 사정을 종합적으로 따져야 하므로 "위반건축물이면 임대인이 항상 거절할 수 있다" 또는 "위반건축물이라도 임대인은 거절할 수 없다"는 식으로 미리 단정하지 않는 것이 좋습니다.

여기서 함께 살펴볼 조문이 민법 제623조입니다. 임대인은 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 만약 임대인이 건물을 적법한 상태로 유지할 의무를 게을리해 위반건축물 상태가 계속되었고, 그로 인해 임차인이 신규임차인을 구하는 데 어려움을 겪었다면, 이 의무 위반이 임대인의 계약 거절이 정당한지를 판단하는 하나의 요소로 고려될 여지가 있습니다. 다만 이 역시 사안별 판단 영역이며, 위반건축물 상태의 발생 경위와 책임 소재에 따라 결론이 달라지므로 단정할 수 없습니다.

만약 방해행위가 인정되어 손해배상을 청구하게 된다면, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차가 종료할 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4③). 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제10조의4④).

한 가지 더 유의할 점은, 임대인의 계약 거절이 정당한 사유로 인정되지 않아 방해행위로 판단되더라도, 그 손해배상 청구와 앞서 살펴본 신규임차인에 대한 원상회복 의무는 서로 다른 청구라는 것입니다. 기존 임차인은 한편으로는 신규임차인에게 받은 권리금을 원상회복으로 돌려주면서, 다른 한편으로는 임대인을 상대로 방해행위에 따른 손해배상을 별도로 청구할 수 있는 구조가 됩니다. 두 청구는 상대방도 다르고 근거 조문도 다르므로, 소송을 준비할 때도 청구 취지를 나누어 구성해야 합니다. 어느 쪽 청구가 더 승산이 있는지, 두 청구를 함께 진행하는 것이 유리한지는 위반건축물의 발생 경위와 임대인의 관여 정도에 따라 달라지는 사안이라 사전에 자료를 정리해 상담받는 편이 안전합니다.

약정해제권 유무에 따라 달라지는 대응

계약서에 해제 조항을 넣어 두었는지에 따라 실무 대응이 크게 갈립니다. 두 상황을 나란히 비교하면 이렇습니다. 어느 쪽에 해당하든 공통적으로 중요한 것은 문제가 드러난 시점과 그 경위를 기록으로 남겨 두는 일입니다.

해제 조항을 넣어 두지 않은 계약서라면 이제라도 표준권리금계약서 양식을 참고해 조항을 보완하는 것이 다음 계약에서는 분쟁을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

사례로 보는 정산 흐름

이해를 돕기 위해 가상의 흐름을 예로 들어 보겠습니다. 임차인 갑이 운영하던 상가를 신규임차인 을에게 넘기기로 하고 권리금 계약을 체결한 뒤 계약금 일부를 받았습니다. 을이 원하는 업종으로 영업신고를 하러 구청에 갔더니 건축물대장에 적힌 위반 사항 때문에 신고 접수가 보류되었습니다. 을은 계약서의 해제 조항에 따라 갑에게 해제 통지를 보냈고, 갑은 이를 받아 해제 사실을 인정했습니다.

이 경우 갑은 을로부터 받은 계약금을 돌려주어야 하고, 받은 날부터 이자를 함께 계산해 반환액을 정합니다(민법 제548조). 만약 갑이 위반건축물 사실을 계약 체결 전부터 알고도 을에게 알리지 않았다면, 을은 이 정산과는 별개로 갑에게 설명의무 위반 등을 이유로 추가 책임을 물을 수 있는지 검토할 수 있습니다. 반대로 갑도 몰랐던 사정이고 임대인이 오래전부터 위반 상태를 방치해 왔다면, 갑은 임대인을 상대로 계약 거절의 정당한 사유가 없었다는 취지의 손해배상 청구를 별도로 검토할 수 있습니다.

이 예시에서 보듯 실제 사건은 하나의 청구로 끝나지 않고 을과 갑 사이의 원상회복, 갑과 임대인 사이의 손해배상이라는 두 갈래로 나뉘어 진행되는 경우가 많습니다. 각 단계마다 필요한 증거와 청구 근거가 다르므로, 당사자가 여러 명 얽힌 사안일수록 처음부터 전체 구조를 정리하고 접근하는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다. 위 예시는 이해를 돕기 위한 가상의 사례이며, 실제 결론은 계약서 문구와 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 전에 확인해야 할 순서

분쟁을 아예 만들지 않는 방법은 계약 전 확인입니다. 순서대로 짚어 두면 뒤탈을 크게 줄일 수 있습니다. 이미 계약을 마친 뒤라도 아래 단계를 뒤늦게라도 짚어 보면 해제 여부와 정산 범위를 판단하는 데 참고가 됩니다.

다섯 단계 모두를 계약 하루 전에 몰아서 처리하기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 권리금 계약을 논의하는 초기 단계부터 건축물대장 열람과 행정청 문의를 병행해 두면, 계약서 문구를 확정할 때 해제 조항을 얼마나 구체적으로 넣어야 할지 판단하는 데도 도움이 됩니다. 특히 여러 업종 후보 중 어느 업종으로 신규임차인을 구할지 아직 정하지 못한 단계라면, 후보 업종별로 신고 가능 여부를 미리 확인해 두는 것이 나중에 계약이 틀어지는 상황을 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문