권리금 관점의 결론은 분명합니다. 회수할 권리금이 있다면, 폐업은 마지막 선택지여야 합니다. 폐업은 그동안 쌓아 온 영업 가치를 스스로 0원으로 만드는 결정이기 때문입니다. 다만 양도는 시간과 준비가 필요한 길이므로, 아래 판단 기준을 하나씩 점검해 보셔야 합니다.

판단 기준 1 — 회수할 권리금이 실제로 있는가

권리금은 영업시설·비품 같은 유형의 가치(시설권리금), 단골·매출·노하우 같은 영업 가치(영업권리금), 상권과 자리의 가치(바닥권리금)로 구성됩니다. 매출이 줄었더라도 자리가 좋다면 바닥권리금이, 시설이 새것에 가깝다면 시설권리금이 남아 있을 수 있습니다.

시설권리금은 통념상 시설의 내구연한을 보통 3~5년으로 보아 감가를 반영하는 것이 일반적이지만 이는 일반론이며, 실제 가치는 업종·상태·상권에 따라 달라집니다. "장사가 안돼서 권리금은 없을 것"이라고 스스로 단정하고 폐업부터 결정하는 것은 이르며, 인근 시세와 실제 문의 상황을 확인해 본 뒤 판단하셔도 늦지 않습니다.

판단 기준 2 — 임대차 종료까지 시간이 얼마나 남았는가

양도의 성패는 일정 관리에 달려 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규 임차인을 주선하는 경우 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 보호합니다. 즉 이 기간이 법이 지켜 주는 골든타임입니다.

계약 만료가 다가오는데 준비 없이 시간을 보내면, 주선 기간을 흘려보내고 명도만 남는 상황이 될 수 있습니다. 반대로 만료까지 여유가 있다면 시설 정비, 매출 자료 정리, 신규 임차인 물색까지 차분히 준비할 수 있습니다. 참고로 2019년 5월 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 전체 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다.

판단 기준 3 — 차임 연체 등 보호 제외 사유는 없는가

또한 임대인과 원상회복 범위를 두고 다툼이 있더라도, 원상회복 의무와 권리금 회수기회 보호는 별개의 문제입니다. 원상회복 분쟁이 있다는 사정만으로 권리금 보호가 사라지는 것은 아니므로, 두 문제를 분리해서 대응하시면 됩니다.

판단 기준 4 — 임대인이 협조할 것인가, 방해할 것인가

양도의 마지막 관문은 임대인입니다. 신규 임차인을 구해도 임대인이 계약 체결을 거절하면 거래는 무산됩니다. 그러나 법은 임대인의 방해행위를 네 가지 유형으로 정해 금지하고 있습니다. ① 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위, ② 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위입니다.

물론 임대인에게 정당한 사유가 있으면 거절이 허용됩니다. 신규 임차인에게 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 의무 위반의 우려가 있는 경우, 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우 등이 그 예입니다. 따라서 주선할 신규 임차인은 자력과 신용 면에서 문제가 없는 사람으로 준비하고, 주선 사실을 문자·내용증명 등 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

임대인의 방해로 권리금 회수가 무산되면 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 임대인이 협조하지 않을 조짐이 보인다면 그때가 상담 시점입니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657.

폐업을 택할 수밖에 없다면 — 최소한 이것은 정리하십시오

신규 임차인을 도저히 구할 수 없거나, 업종 특성상 넘길 가치가 남지 않은 경우라면 폐업이 불가피할 수 있습니다. 그렇더라도 다음은 정리하고 마무리하셔야 뒷분쟁을 막을 수 있습니다.

양도로 방향을 잡았다면 — 일정표를 거꾸로 짜십시오

양도를 택했다면 임대차 종료일에서 거꾸로 일정을 설계합니다. 종료 6개월 전부터는 주선 기간이 시작되므로, 그 전에 권리금 시세 파악과 매출·시설 자료 정리를 마치고, 주선 기간에는 신규 임차인 물색과 권리금계약 체결, 임대인에 대한 주선 통지를 진행합니다. 권리금계약서에는 임대차계약 체결을 조건으로 하는 해제·반환 조항을 반드시 넣으셔야 합니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터로, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험을 바탕으로 출구전략 단계의 계약 검토부터 임대인 방해에 대한 손해배상 소송까지 진행합니다. 권리금 소송의 처리 기간은 사무소 실데이터 기준 평균 10~14개월이며, 사안과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사(제2013-72호)이자 민사법 전문 변호사입니다.

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