가게를 정리하며 신규임차인을 데려왔는데, 정작 건물주가 "그 사람과 계약은 해 주겠지만 임차인이 받기로 한 권리금 중 일부는 나한테 달라"고 말하는 사례가 있습니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하는 유형과 겉모습은 비슷해 보여도, 요구 상대가 기존 임차인 자신이라는 점에서 조문 적용이 곧바로 같지 않습니다. 이 글은 건물주 권리금 일부 요구가 실제로 어떤 말로 나타나는지, 상가건물임대차보호법 제10조의4의 어느 호에 해당할 수 있는지, 그리고 나눠 주기로 한 약정의 효력과 대응 순서를 조문 기준으로 정리합니다.

임차인 입장에서는 계약을 성사시키는 것이 급해 요구에 응하고 넘어가는 경우가 많지만, 나중에 신규임차인과의 관계나 임대인과의 분쟁에서 이 요구가 다시 쟁점이 되는 일이 적지 않습니다. 요구를 받은 시점에는 사소해 보이더라도, 계약이 예정대로 진행되지 않거나 임대인이 이후에도 추가 요구를 반복한다면 처음 요구가 있었던 정황이 방해행위를 입증하는 중요한 출발점이 될 수 있습니다. 그래서 요구가 있었다는 사실 자체를 가볍게 넘기지 않는 태도가 필요합니다.

• 건물주가 신규임차인과 계약해 주는 조건으로 권리금 몫을 요구했다
• 이미 얼마간 지급했는데 돌려받을 수 있는지 궁금하다
• 요구를 거절하면 계약 자체가 무산될까 봐 걱정된다
• 대화 내용을 녹음해 뒀는데 증거로 쓸 수 있을지 궁금하다
• 신규임차인이 이 요구를 알게 되면 계약이 깨질까 봐 조마조마하다

권리금 계약과 회수기회 보호, 기본 구조부터 확인

구체적인 요구가 어느 조항에 해당하는지 따지기 전에, 권리금 계약의 기본 구조를 먼저 짚어야 이런 요구가 왜 문제 되는지가 분명해집니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 그리고 같은 조 ②은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하고 있습니다.

즉 권리금이 오가는 기본 방향은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하는 흐름이고, 임대인은 원칙적으로 이 계약의 당사자가 아닙니다. 제10조의4①이 보호하는 것도 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것"이므로, 회수기회 보호 제도 전체가 임차인이 신규임차인으로부터 정당하게 권리금을 받을 수 있도록 임대인의 방해를 막는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 임대인이 기존 임차인에게 몫을 요구하는 상황은 바로 이 흐름 한가운데에 임대인이 끼어들어 몫을 요구하는 상황이라서, 회수기회 보호 제도가 원래 막으려던 상황과 본질적으로 맞닿아 있다고 볼 여지가 있는 것입니다.

다만 제10조의4①이 명시하는 각 호의 문언은 방해행위의 상대방과 태양을 구체적으로 정하고 있고, 방해금지 의무가 적용되는 기간도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 한정되어 있습니다. 따라서 이런 요구가 이 기간 안에 이루어졌는지, 그리고 어느 호의 문언에 가장 가까운지를 함께 확인해야 실제로 방해행위로 주장할 수 있는지가 가려집니다.

건물주 권리금 일부 요구, 방해행위에 해당할까?

제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 2호는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를, 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 각각 금지합니다. 임대인이 임차인에게 몫을 요구하는 것은 문언상 1호의 대상인 "신규임차인이 되려는 자"가 아니라 임차인 본인을 향한 것이어서, 조문을 기계적으로 적용하기보다는 요구의 실질이 무엇인지를 함께 살펴야 한다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

건물주 권리금 일부 요구, 실제로 어떤 말로 나타날까?

현장에서 자주 듣는 멘트를 유형별로 나눠 조문과 연결해 봤습니다. 모두 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있다는 전제로 읽어 주십시오.

신규임차인에게 직접 요구하는 경우와 무엇이 다를까

임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 경우는 제10조의4①1호의 문언에 비교적 곧바로 들어맞습니다. 상대방이 조문이 정한 "신규임차인이 되려는 자"와 정확히 일치하기 때문입니다. 반면 이 글이 다루는 상황처럼 상대방이 기존 임차인 자신인 경우에는, 앞서 살펴본 것처럼 1호의 문언 요건과 정확히 맞아떨어지지 않을 수 있어 2호나 4호까지 함께 검토하는 과정이 필요합니다.

두 상황은 결과적으로 임대인이 권리금의 일부를 가져가려 한다는 점에서 닮아 있지만, 신규임차인이 이런 요구 사실을 알게 되는지 여부에서 차이가 생길 수 있습니다. 임대인이 임차인에게만 요구하고 신규임차인은 이를 전혀 모른 채 계약이 진행된다면, 신규임차인 입장에서는 방해행위를 체감하기 어려울 수 있습니다. 반대로 신규임차인이 이 사정을 알게 되어 계약을 주저하게 된다면, 임차인이 권리금을 지급받는 것 자체가 막히는 결과로 이어져 2호의 문제로 연결될 수 있습니다. 이처럼 같은 요구라도 정보가 어디까지 공유되었는지에 따라 파급되는 범위가 달라질 수 있다는 점을 임차인 스스로도 염두에 두어야 합니다.

어느 쪽이든 임차인 입장에서는 요구가 누구를 통해, 어떤 경로로 전달되었는지를 정확히 기록해 두는 것이 중요합니다. 임대인이 임차인을 거쳐 신규임차인에게 간접적으로 압박을 가하는 형태인지, 아니면 임차인 개인에게만 한정된 요구인지에 따라 이후 주장할 수 있는 근거 조항이 달라질 수 있기 때문입니다.

기존 임차인에게 요구하는 경우도 1호에 해당할까

제10조의4①1호의 문언은 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게" 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위를 방해행위로 규정합니다. 이 요구가 신규임차인이 아니라 임차인 자신을 향한 경우, 문언 그대로 보면 1호의 상대방 요건과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 그렇다고 해서 이런 요구가 법의 규율 밖에 있다고 단정할 수도 없습니다. 요구의 실질이 결국 신규임차인이 지급할 권리금의 일부를 임대인이 가져가는 구조라면, 1호가 금지하려는 취지와 맞닿아 있다고 볼 여지도 있기 때문입니다.

다른 한편으로는 2호와 4호의 관점에서 접근하는 방법도 있습니다. 임대인이 임차인에게 몫을 요구하면서 그 요구를 계약 체결의 전제 조건으로 내걸었다면, 결과적으로 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 절차 자체가 막히는 상황과 연결될 수 있어 2호가 문제 될 수 있고, 요구에 응하지 않을 경우 계약을 거절하겠다는 취지가 드러난다면 4호도 함께 검토 대상이 됩니다. 다만 이 모든 판단은 요구가 있었던 구체적인 정황, 계약 진행 경과, 실제로 계약이 거절되었는지 여부에 따라 달라지는 영역이라 특정 호에 해당한다고 미리 단정할 수 없습니다.

실무에서는 어느 호에 해당하는지를 미리 확정 지으려 애쓰기보다, 요구가 있었다는 사실 자체와 그 요구가 계약 진행에 어떤 영향을 미쳤는지를 시간 순서대로 남겨 두는 편이 유리합니다. 요구 시점, 요구의 구체적인 표현, 그 이후 계약이 실제로 어떻게 진행되었는지가 나중에 어느 호를 근거로 주장할지를 정하는 데 중요한 자료가 되기 때문입니다.

1호의 문언을 다시 살펴보면, 금지되는 행위 태양이 "권리금을 요구"하는 행위와 "권리금을 수수"하는 행위 두 가지로 나뉘어 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 임대인의 요구가 아직 요구 단계에만 머물러 있고 실제로 금전을 주고받지 않았다면 "요구" 태양의 문제이고, 이미 일부를 지급받았다면 "수수" 태양까지 함께 검토할 여지가 생깁니다. 요구에서 그쳤는지 실제 수수까지 나아갔는지를 구분해 기록해 두면, 이후 어느 단계까지 진행되었는지를 설명하는 데 도움이 됩니다.

또한 임대인이 요구하는 명목이 "권리금"이라는 이름을 직접 쓰지 않고 다른 표현을 사용하는 경우도 있습니다. 사례금, 협조비, 감사 표시 등 다양한 이름으로 포장되더라도, 그 돈이 결국 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금에서 나온 몫이라면 명목상 이름과 무관하게 실질을 따져 판단해야 할 문제라는 점을 함께 알아 두어야 합니다.

나눠 주기로 한 약정, 효력은 어떻게 될까

세 가지 요소는 서로 별개가 아니라 순서대로 이어지는 판단 구조라고 보는 편이 이해하기 쉽습니다. 약정이 있었는지, 그 약정이 제15조에 걸려 무효로 평가되는지, 무효라면 이미 지급한 금액을 어떤 근거로 돌려받을 수 있는지를 차례로 짚어 나가야 합니다. 이 순서를 건너뛰고 곧바로 반환을 주장하면 상대방이 약정의 유효성부터 다투고 나설 수 있으므로, 처음부터 세 단계를 함께 준비해 두는 편이 안전합니다.

임차인이 동의해서 권리금 일부를 건물주에게 나눠 주기로 한 약정이 있다면, 그 약정이 제15조가 정한 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것"에 해당해 효력을 잃는지가 다음 쟁점이 됩니다. 제15조는 강행규정으로서 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는 근거이지만, 어떤 약정이 "임차인에게 불리한 것"으로 평가되는지는 약정의 배경과 내용, 계약 성사 여부, 임차인이 실제로 입은 불이익의 정도 등을 종합적으로 살펴야 판단할 수 있는 영역입니다. 임차인이 스스로 동의해 서명했다는 사정만으로 약정이 곧바로 유효하다고 단정할 수도 없고, 반대로 임대인의 요구가 있었다는 사정만으로 약정이 당연히 무효가 된다고 단정할 수도 없습니다.

이미 요구에 응해 일부 금액을 건물주에게 지급한 경우, 그 지급이 무효인 약정에 따른 것이었다면 돌려받을 수 있는지가 문제 됩니다. 다만 이 부분 역시 약정의 효력 자체가 먼저 정리되어야 판단할 수 있는 문제이고, 지급의 경위와 목적을 구체적으로 입증해야 하는 영역이라 이 글에서 결론을 단정하지 않습니다. 지급했던 시점, 지급 방법, 지급 당시 주고받은 대화나 문서를 가능한 한 보관해 두는 것이 나중에 이 쟁점을 다툴 때 도움이 됩니다.

약정서를 작성할 때 문구를 어떻게 남기느냐도 나중에 효력을 다투는 데 영향을 줄 수 있습니다. 요구가 있었던 정황과 임차인이 처했던 상황을 구체적으로 적지 않고 단순히 "권리금 일부를 임대인에게 지급하기로 합의한다"는 식으로만 남기면, 나중에 이 합의가 임대인의 요구에 따른 것이었는지 임차인이 자발적으로 제안한 것이었는지를 구분하기 어려워집니다. 가능하다면 합의에 이르게 된 경위를 별도의 메모나 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.

약정의 효력을 다투게 될 경우, 임차인 쪽에서 그 약정이 자신에게 불리하다는 사정을 구체적으로 설명해야 하는 경우가 많습니다. 단순히 "억울하다"는 주장만으로는 부족하고, 요구를 받아들이지 않았다면 계약이 무산되었을 것이라는 인과관계, 지급한 금액이 임차인이 실제로 받았어야 할 권리금에서 어느 정도를 차지하는지 등을 구체적인 자료로 뒷받침해야 설득력을 가질 수 있습니다.

건물주 권리금 일부 요구에 대응하는 순서

방해행위 해당 여부와 약정 효력이 사안마다 달라지는 영역이라 하더라도, 요구를 받은 순간부터 어떤 순서로 움직여야 하는지는 미리 정리해 둘 수 있습니다. 아래 순서를 참고해 상황에 맞게 조정해 나가시기 바랍니다.

손해배상 상한과 3년 시효, 놓치면 안 되는 기준

손해배상뿐 아니라 나눠 주기로 한 약정이 무효로 판단되는 경우와 함께 검토해야 할 부분도 있습니다. 약정이 무효라면 이미 지급한 금액의 반환 문제와, 신규임차인과의 계약이 예정대로 진행되었는지 여부에 따른 손해배상 문제가 각각 별도로 정리되어야 합니다. 두 쟁점을 뒤섞어 주장하면 법원이 어느 부분을 인정하고 어느 부분을 배척하는지 파악하기 어려워질 수 있으므로, 상담 단계에서부터 청구 항목을 구분해 정리해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 제10조의4①을 위반해 임차인에게 손해를 발생시킨 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정해져 있습니다(③). 이런 요구로 인해 계약이 무산되었다면, 신규임차인이 지급하기로 했던 금액을 보여줄 자료(권리금 계약서 등)와 종료 당시 시세를 보여줄 자료를 함께 준비해야 두 기준 금액을 비교할 수 있습니다.

이 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(④). 건물주와 요구·협상을 주고받는 기간이 길어지다 보면 시효가 임박했다는 사실을 놓치기 쉬우므로, 임대차 종료일을 기준으로 별도의 달력을 만들어 관리하는 것이 안전합니다. 협상이 진행 중이라는 사정만으로 시효 진행이 당연히 멈추는 것은 아니므로, 협상이 장기화될 조짐이 보이면 시효 중단을 위한 조치를 상담받아 두는 편이 좋습니다.

손해배상 청구를 준비할 때는 이러한 요구가 있었던 사실, 그로 인해 계약 진행이 어떻게 영향을 받았는지, 실제로 신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 되었는지를 시간 순서에 따라 정리한 자료가 핵심입니다. 요구 자체만으로 손해배상이 인정되는 것이 아니라 그 요구가 방해행위로 평가되고 실제 손해로 이어졌다는 연결고리를 보여주어야 하기 때문에, 자료를 꼼꼼히 모아 두는 준비가 결과를 좌우할 수 있습니다.

한편 이 모든 절차를 임차인 혼자 판단해 진행하기보다는, 초기 단계부터 상담을 받아 두는 편이 시행착오를 줄이는 길입니다. 어느 호를 근거로 주장할지, 약정의 효력을 어떤 논리로 다툴지, 손해배상 청구와 약정 무효 주장을 함께 할지 따로 할지 같은 선택은 사안의 구체적인 경위에 따라 전략이 달라지기 때문입니다. 요구를 받은 초기에 상담을 받아 두면 그 이후의 대응 순서 하나하나를 더 정확하게 밟아 나갈 수 있습니다.

건물주 권리금 일부 요구, 자주 묻는 질문

정리하면 건물주 권리금 일부 요구는 신규임차인에게 직접 요구하는 경우처럼 1호에 곧바로 들어맞는다고 단정하기는 어렵지만, 그렇다고 법의 규율 밖에 완전히 벗어나 있다고 볼 수도 없는 영역입니다. 요구의 정확한 표현과 시점, 계약 진행에 미친 영향, 나눠 주기로 한 약정이 있다면 그 약정의 배경까지 꼼꼼히 함께 살펴야 어느 조항으로 접근할지, 손해배상을 청구할지 약정 무효를 함께 주장할지가 가려집니다. 임대차 종료일부터 3년이라는 시효 기간을 염두에 두고, 요구를 받은 초기 단계부터 기록을 남기고 무료 전화상담(02-591-5657)을 받아 두는 것이 결과적으로 임차인의 권리금 회수기회를 지키는 데 가장 확실한 방법입니다.