권리금 계약까지 마쳤는데 건물주가 신규임차인에게 제소전화해부터 하자고 요구하는 경우가 있습니다. 이 요구 자체를 어떻게 봐야 하는지, 화해 조항 속 갱신요구권 포기나 권리금 불청구 문구는 유효한지 조문을 기준으로 짚어보겠습니다.

어떤 상황에서 이 문제가 생기나

임차인이 오랜 시간 발품을 팔아 신규임차인이 되려는 사람을 데려오고, 권리금 계약까지 체결했다고 해봅시다. 이제 신규임차인이 건물주와 새 임대차계약을 맺어야 하는데, 건물주가 계약 전에 조건을 하나 붙입니다. 법원에 제소전화해를 신청해서 조서까지 만들어야 계약해 주겠다는 것입니다.

문제는 그 화해 조항에 들어가는 내용입니다. 장래 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약정, 기간이 끝나면 별도 명도소송 없이 곧바로 나가겠다는 약정, 나중에 자신이 나갈 때 권리금을 청구하지 않겠다는 약정 같은 문구가 함께 들어가는 경우가 많습니다. 신규임차인 입장에서는 계약을 하려면 이 조건을 받아들일 수밖에 없는 상황에 몰립니다.

기존 임차인 입장에서도 곤란해집니다. 신규임차인이 이런 조건 때문에 계약을 망설이거나 포기하면, 권리금 계약 자체가 깨질 수 있기 때문입니다. 그래서 이 요구가 임대인의 권리금 회수기회 방해행위에 해당하는지, 화해 조항 속 포기 문구는 나중에 효력이 있는지가 실무에서 자주 부딪히는 쟁점이 됩니다.

이 상황이 까다로운 이유는 제소전화해라는 절차 자체는 합법이지만, 그 절차를 계약의 관문으로 쓰는 방식이 상가건물임대차보호법이 예정하지 않은 변형된 형태이기 때문입니다. 법이 정한 방해행위 네 가지 유형은 모두 임대인이 신규임차인에게 직접 요구하거나 계약을 거절하는 행위를 전제로 하는데, 제소전화해 요구는 계약을 아예 거절하는 것도 아니고 그렇다고 순순히 계약해 주는 것도 아닌 중간 형태를 띠기 때문에 조문을 그대로 적용하기가 쉽지 않습니다.

또한 신규임차인 입장에서는 이 조서에 서명하는 순간 자신이 나중에 장사를 하다가 맞이할 수 있는 갱신, 명도, 권리금 관련 권리를 스스로 내려놓는 셈이 됩니다. 정작 계약 체결 전이라 아직 그 가게의 가치도, 장사가 잘될지도 알 수 없는 시점에 장래의 권리를 포기해야 하는 구조여서, 신규임차인으로서는 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

제소전화해란 무엇이고 왜 요구할까

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자가 지방법원에 미리 화해를 신청해 조서를 만들어 두는 절차입니다. 민사소송법 제385조제1항은 당사자가 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀서 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립해 그 내용이 조서에 적히면, 같은 법 제220조에 따라 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

확정판결과 같은 효력이 있다는 것은 상대방이 조서 내용을 어겼을 때 별도로 소송을 다시 하지 않고도 강제집행에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 그래서 건물주 입장에서는 신규임차인과 계약을 맺으면서 갱신요구권 포기, 즉시 명도, 권리금 불청구 같은 내용을 화해조서로 미리 확보해 두면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행할 수 있다는 이점이 생깁니다.

신규임차인 입장에서 보면 이야기가 다릅니다. 아직 장사를 시작하지도 않았는데 장래에 있을 갱신요구, 명도, 권리금 청구를 미리 포기하는 조서에 서명해야 하는 상황에 놓이는 것입니다. 계약을 하려면 서명해야 하고, 서명을 하지 않으면 계약 자체가 불발되는 구조이기 때문에 사실상 선택의 여지가 크지 않다는 점이 문제로 지적됩니다.

다만 제소전화해 제도 자체가 위법한 것은 아니라는 점은 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 화해 요구가 문제되는 것은 제도 자체가 아니라, 그 요구가 권리금 회수기회를 막는 결과를 낳거나 조항 내용이 법이 정한 강행규정에 어긋날 때입니다. 이 두 갈래를 나눠서 살펴보아야 정확한 판단이 가능합니다.

화해 요구는 언제 나오고, 권리금 계약과 어떻게 맞물릴까

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 이 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 임차인이 신규임차인을 주선하는 과정에서 이뤄지는 것이 일반적입니다. 문제는 권리금 계약이 체결된 뒤 신규임차인과 임대인 사이의 임대차계약 협상 단계에서 화해 요구가 등장한다는 점입니다.

이 순서를 이해하면 왜 화해 요구가 권리금 회수기회와 직결되는지 알 수 있습니다. 권리금 계약은 어디까지나 신규임차인이 임대인과 새 임대차계약을 맺는 것을 전제로 의미를 갖습니다. 임대인이 계약 체결 단계에서 화해를 조건으로 걸고, 그 조건 때문에 신규임차인이 계약을 포기한다면, 권리금 계약 역시 실현되지 못하고 무산될 수밖에 없습니다.

임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 이 정보제공의무를 성실히 이행해 두면, 나중에 임대인이 화해를 요구하면서 시간을 끌거나 계약을 미루는 태도를 보일 때, 임차인이 자신의 의무를 다했다는 사실을 함께 입증하는 데 도움이 됩니다.

화해 요구로 협상이 길어지면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지라는 방해금지 기간이 흘러가 버릴 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 협상 지연 자체가 누구의 책임인지는 사안마다 다르게 평가되지만, 기간이 임박할수록 임차인이 취할 수 있는 선택지가 줄어드는 것은 사실이므로 초기 단계에서 빠르게 조항을 확인하고 대응하는 편이 유리합니다.

법이 정한 정당한 사유 네 가지에는 해당하지 않는다

상가건물임대차보호법 제10조의4제2항은 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 네 가지로 한정해 열거합니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우입니다.

이 네 가지를 살펴보면 제소전화해에 서명하지 않았다는 사정은 어디에도 들어 있지 않습니다. 신규임차인의 자력이 부족하거나 의무 위반 우려가 있는 경우라면 정당한 사유로 인정될 수 있지만, 단지 화해조서 작성에 동의하지 않았다는 이유만으로는 법이 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다고 볼 여지가 큽니다.

물론 이 조항은 정당한 사유로 "보는" 경우를 열거한 것이고, 이 네 가지에 해당하지 않는다고 해서 다른 사정이 정당한 사유로 인정될 가능성이 완전히 닫혀 있는 것은 아닙니다. 다만 화해 요구에 응하지 않았다는 사정만을 근거로 임대인이 계약을 거절한다면, 법이 열거한 사유들과는 성격이 다르다는 점을 임차인 쪽에서 적극적으로 주장해 볼 수 있는 지점이 됩니다.

임차인 입장에서는 협상 초기에 이 네 가지 사유표를 기준으로 삼아, 임대인이 실제로 내세우는 이유가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지 스스로 점검해 보는 것이 도움이 됩니다. 신규임차인의 자력이나 의무 이행 능력에 문제가 없다면, 화해 요구는 이 네 가지 사유 중 어디에도 포섭되지 않는 별개의 조건이라는 점을 분명히 인식하고 대응하는 편이 유리합니다.

화해 요구, 상가건물임대차보호법 방해행위에 해당할까

상가건물임대차보호법 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위로 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 그중 4호가 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

여기서 짚어야 할 점이 하나 있습니다. 같은 항 3호는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 방해행위로 규정합니다. 제소전화해를 요구하는 것은 차임이나 보증금 액수를 올리는 문제가 아니라 계약 조건에 화해 절차를 끼워 넣는 문제이므로, 이 요구 자체를 3호로 설명하는 것은 조문 구조에 맞지 않습니다.

그래서 화해 요구를 방해행위 관점에서 다루려면 4호, 즉 정당한 사유 없는 계약 체결 거절로 접근하는 것이 조문에 맞는 방향입니다. 건물주가 화해에 서명하지 않으면 계약을 아예 맺지 않겠다는 태도를 분명히 하고, 그 요구가 결국 계약 체결을 어렵게 만들어 신규임차인이 계약을 포기하게 만들었다면, 실질적으로 정당한 사유 없는 거절과 같은 결과를 낳았다고 볼 여지가 있습니다.

그러나 화해를 요구했다는 사실만으로 곧바로 4호 위반이 된다고 단정하기는 어렵습니다. 건물주가 화해 조건을 제시했지만 협상을 통해 조정이 가능했는지, 신규임차인이 조건을 이유로 스스로 계약을 포기한 것인지, 아니면 건물주가 조건을 굽히지 않아 계약이 무산된 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역입니다. 이런 세부 사정은 판례로 정리되는 부분이 많아 개별 사안마다 확인이 필요합니다.

실무적으로는 화해를 요구받은 시점, 요구 내용, 협상 경과를 문서나 문자로 남겨 두는 것이 중요합니다. 이런 기록은 나중에 방해행위 해당 여부를 다툴 때 정당한 사유가 있었는지, 거절이 실질적이었는지를 판단하는 자료로 쓰일 수 있습니다.

협상 과정에서 임대인이 화해 조건을 제시했다가 철회하거나, 조건을 계속 바꾸는 경우도 있습니다. 이런 식으로 협상이 길어지면서 결국 계약이 성사되지 못했다면, 그 지연이 누구의 책임인지가 방해행위 판단에서 중요한 요소가 될 수 있습니다. 임차인 쪽에서 성실하게 협상에 응했다는 사정을 함께 남겨 두면 나중에 유리한 자료가 됩니다.

반대로 신규임차인이 조건과 무관하게 다른 이유로 계약을 포기한 경우라면, 화해 요구와 계약 무산 사이의 인과관계 자체가 약해질 수 있습니다. 이처럼 방해행위 해당 여부는 단순히 화해를 요구했다는 사실 하나만으로 결론 나지 않고, 요구의 강도, 협상 태도, 계약 무산의 실제 원인을 종합적으로 살펴야 하는 문제입니다.

갱신요구권 포기, 권리금 불청구 조항은 유효할까

화해조서에 들어가는 조항 중 실무에서 자주 문제되는 것이 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약정과, 신규임차인 본인이 나중에 나갈 때 권리금을 청구하지 않겠다는 약정입니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정입니다.

갱신요구권과 권리금 회수기회는 모두 상가건물임대차보호법이 임차인에게 부여한 권리이므로, 이를 미리 포기하게 하는 약정이 임차인에게 불리하다면 제15조에 따라 무효가 될 여지가 있습니다. 특히 계약을 맺기도 전에, 장사를 시작하기도 전에 장래의 권리를 통째로 포기하도록 하는 조항이라면 불리성이 인정될 가능성이 더 커집니다.

다만 이 조항이 화해조서 안에 들어가 있다는 점이 판단을 복잡하게 만듭니다. 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에, 조서에 적힌 내용을 강행규정 위반만을 이유로 다시 다툴 수 있는지는 별도의 쟁점입니다. 조서가 이미 성립해 확정판결과 같은 효력을 갖춘 뒤에도 그 내용의 실체적 효력을 강행규정으로 다툴 수 있는지는 사안과 판례에 따라 결론이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다.

그래서 실무적으로는 조서가 성립되기 전 단계에서 조항 내용을 최대한 수정하는 것이 중요합니다. 화해 신청서와 조서안을 미리 받아 보고, 갱신요구권 포기나 권리금 불청구 문구가 지나치게 포괄적이지 않은지 점검한 뒤 협상하는 편이, 조서가 성립된 뒤 효력을 다투는 것보다 실효적인 경우가 많습니다.

조항을 검토할 때는 포기의 범위가 어디까지인지를 구체적으로 따져 보아야 합니다. 예를 들어 갱신요구권을 아예 행사하지 않겠다는 포괄적인 문구인지, 아니면 특정 사유에 한해서만 갱신을 하지 않겠다는 제한적인 문구인지에 따라 불리성의 정도가 달라질 수 있습니다. 권리금 불청구 조항 역시 신규임차인 본인이 나중에 나갈 때 어떤 상황에서도 권리금을 청구하지 않겠다는 것인지, 특정 조건이 충족되지 않을 때만 그런 것인지 문구를 정확히 확인해야 합니다.

이미 조서가 성립됐다면 되돌릴 수 있을까

화해가 성립해 조서에 적히고 나면 확정판결과 같은 효력이 생기므로, 이를 다투는 절차 역시 일반 소송과는 다릅니다. 조서에 재심 사유에 준하는 흠이 있다면 별도의 불복 절차를 검토할 수 있지만, 강행규정 위반이라는 사정만으로 기존 조서의 효력이 곧바로 부정되는지는 단정할 수 없는 영역입니다.

화해가 성립하지 않은 경우라면 다른 통로가 있습니다. 민사소송법 제387조는 화해가 이루어지지 않으면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고, 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 화해가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 화해가 불성립하면 조서등본이 당사자에게 송달됩니다.

이 경우 민사소송법 제388조에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다. 적법한 소제기신청이 있으면 화해를 신청한 때에 이미 소가 제기된 것으로 보고, 법원사무관등은 곧바로 소송기록을 관할법원으로 보내야 합니다. 이 신청은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 이 기간은 불변기간이어서 늘리거나 줄일 수 없습니다.

그래서 화해 요구를 받았을 때 무조건 서명을 피하는 것만이 능사는 아닙니다. 협상이 결렬되어 화해가 불성립으로 끝나더라도, 필요하다면 소제기신청을 통해 절차를 이어갈 수 있다는 점을 함께 알아 두면 대응의 폭이 넓어집니다. 다만 이 신청 여부와 그 뒤 소송 진행은 사안별 전략에 따라 달라지므로 미리 상담을 받아 방향을 정하는 것이 안전합니다.

화해가 성립되지 않았다는 사실 자체가 임대인의 태도를 보여주는 자료가 되기도 합니다. 임차인이 합리적인 수준으로 조항 수정을 요청했는데도 임대인이 원안을 고집해 화해가 끝내 불성립했다면, 이 경과는 뒤에 방해행위를 다툴 때 임대인이 계약 체결에 소극적이었다는 정황으로 활용될 수 있습니다. 반대로 임차인이나 신규임차인 쪽에서 불출석하는 등 절차에 협조하지 않은 사정이 있었다면 평가가 달라질 수 있으므로, 기일 출석과 절차 진행에도 유의해야 합니다.

화해 요구를 받았을 때 단계별 대응 순서

요구를 받은 시점부터 계약 성사 또는 분쟁 단계까지, 순서대로 확인할 사항을 정리했습니다.

건물주가 자주 하는 말, 그대로 믿어도 될까

화해비용은 누가 부담하나

화해 절차를 진행하는 데에도 비용이 듭니다. 민사소송법 제389조는 화해비용에 관해, 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 않은 경우에는 신청인이 부담한다고 정합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 그 화해비용을 소송비용의 일부로 처리합니다.

이 조문 구조를 알아 두면 협상 과정에서 유리한 근거로 쓸 수 있습니다. 예를 들어 건물주가 화해를 강하게 요구하면서도 비용 부담에 대해서는 언급하지 않는다면, 원칙적으로 화해가 성립하면 각자 부담이라는 점을 짚어 협상 조건에 포함시킬 수 있습니다. 화해가 불성립으로 끝나면 신청인, 즉 화해를 신청한 쪽이 비용을 부담한다는 점도 협상 카드로 활용할 수 있습니다.

구체적인 비용 액수나 요율까지 여기서 단정해 안내하지는 않습니다. 개별 사건마다 절차 진행 방식과 비용 항목이 달라질 수 있으므로, 정확한 부담 범위는 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다. 화해를 신청하는 쪽이 누구인지, 조항 수정 요구를 어느 쪽이 먼저 했는지에 따라서도 실무상 비용 협상의 여지가 달라질 수 있으므로, 이 부분도 협상 초기에 함께 정리해 두는 편이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 건물주가 신규임차인에게 제소전화해를 계약 조건으로 요구했다
• 화해조서 초안에 갱신요구권 포기나 권리금 불청구 문구가 들어 있다
• 이 요구 때문에 신규임차인이 계약을 망설이거나 포기할 조짐이 보인다
• 이미 화해조서가 성립됐는데 조항 효력을 다퉈 볼 수 있는지 궁금하다
• 화해 요구에 어디까지 응해야 안전한지 기준을 알고 싶다

자주 묻는 질문

임대인 입장에서도 놓치기 쉬운 위험이 있다

건물주 입장에서는 화해조서를 미리 받아 두면 나중에 명도나 권리금 분쟁을 편하게 정리할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 그 화해 요구가 결과적으로 정당한 사유 없는 계약 거절로 평가되면, 오히려 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4제3항에 따른 손해배상 책임을 지는 결과로 이어질 수 있습니다. 화해조서로 위험을 줄이려다 반대로 손해배상 청구를 자초하는 셈이 될 수 있는 것입니다.

또한 화해조서 안에 넣은 갱신요구권 포기나 권리금 불청구 조항이 제15조 강행규정으로 무효가 된다면, 임대인이 기대했던 만큼의 법적 안정성을 확보하지 못하는 결과가 됩니다. 조서 자체는 확정판결과 같은 효력을 갖더라도, 그 안의 특정 조항이 다투어질 여지가 남아 있다면 명도나 권리금 문제를 둘러싼 분쟁이 완전히 끝나지 않을 수 있습니다.

임대인 쪽에서 화해를 요구할 때는 조항을 지나치게 포괄적으로 작성하기보다, 실제로 필요한 범위 안에서 합리적인 내용으로 구성하는 편이 오히려 분쟁을 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 임차인과 신규임차인, 임대인 모두에게 조항의 균형이 맞아야 화해조서가 실질적인 효력을 발휘할 가능성이 높아집니다. 결국 화해조서를 무리하게 활용하려다 권리금 분쟁과 조항 무효 다툼이 겹쳐 사건이 더 복잡해지는 경우도 있으므로, 임대인 쪽에서도 조항을 작성하기 전에 전문가의 검토를 받아 두는 편이 장기적으로 안전합니다.