결론부터 말씀드리면, 두 계약서는 본질적으로 같은 유형의 계약입니다. 상가의 유형·무형의 재산적 가치를 넘기고 그 대가로 권리금을 지급하는 계약이라는 점에서 다르지 않고, 계약의 효력은 제목이 아니라 조항의 내용으로 정해집니다. 제목이 무엇이든, 아래에서 설명하는 필수 조항이 빠져 있으면 분쟁에 취약한 계약서입니다.

명칭보다 중요한 것 — 이 계약이 다루는 두 개의 축

권리금 양도양수 거래는 두 개의 축으로 이루어집니다. 첫째 축은 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규 임차인) 사이의 권리금계약이고, 둘째 축은 임대인과 양수인 사이의 임대차계약입니다. 권리금계약서가 아무리 완벽해도 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하면 거래 전체가 무산됩니다.

그래서 잘 만든 권리금계약서는 반드시 둘째 축과의 연결 조항, 즉 "임대차계약이 체결되지 않으면 이 계약은 효력을 잃고 권리금을 반환한다"는 취지의 조건부 조항을 담고 있습니다. 이 조항이 없는 계약서로 계약금부터 지급하면, 임대차계약이 무산됐을 때 권리금 반환을 두고 소송까지 가는 일이 생깁니다.

한편 임차권 자체를 양도하는 방식으로 거래를 설계하는 경우에는 민법 제629조에 따라 임대인의 동의가 필요하다는 점도 구분해서 알아 두셔야 합니다. 실무의 다수는 임차권 양도가 아니라 '기존 임대차 종료 + 신규 임대차 체결 + 권리금계약'의 구조로 진행되지만, 어느 구조인지에 따라 필요한 동의와 조항이 달라집니다.

반드시 들어가야 할 조항 체크리스트

실무에서 특히 분쟁이 잦은 세 가지 조항

계약서 문구는 거래 구조에 따라 정교하게 달라져야 합니다. 서명 전에 계약서 검토를 받고 싶으시다면 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시기 바랍니다.

계약서가 곧 소송의 증거가 됩니다

권리금계약서는 거래가 순조로울 때는 보관함에 잠들어 있지만, 분쟁이 생기는 순간 가장 강력한 증거가 됩니다. 임대인이 권리금 회수를 방해하여 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상을 청구하는 경우, 법원은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 배상액을 정합니다. 이때 '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'을 입증하는 핵심 자료가 바로 권리금계약서입니다.

권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이고, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 보호를 받습니다. 계약서 작성 단계에서부터 이 일정과 요건을 염두에 두고 움직이면, 분쟁이 생겨도 유리한 위치에서 시작할 수 있습니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터입니다. 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험을 바탕으로, 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사(제2013-72호)이자 민사법 전문 변호사인 엄정숙 변호사가 권리금계약 검토부터 손해배상 소송까지 진행합니다.

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