1왜 권리금만 주고 끝나지 않는가

상가 점포의 양도양수는 사법(私法)상 계약과 공법(公法)상 절차가 함께 움직이는 거래입니다. 권리금계약과 임대차계약을 체결하는 것은 사법상 계약의 영역이고, 영업신고·인허가와 사업자등록을 정리하는 것은 행정 절차의 영역입니다. 권리금을 전부 지급했더라도 행정 절차가 끝나지 않으면 양수인은 적법하게 영업을 시작할 수 없습니다.

특히 음식점처럼 영업신고가 필요한 업종은 신고 명의가 넘어와야 영업이 가능하고, 학원·의료기관·유흥업 등 허가·등록 업종은 양수인 자신이 자격·시설 요건을 갖추어야 합니다. 권리금계약서에 "양도인은 영업권 일체를 양도한다"라고만 적고 행정 절차 협조 조항을 빠뜨리면, 양도인이 잔금만 받고 지위승계신고에 협조하지 않는 분쟁이 생기기도 합니다.

따라서 권리금 양도양수를 준비하실 때는 '계약 → 행정 승계 → 세무 정리'의 전체 그림을 먼저 그려 두셔야 합니다.

2전체 처리 순서 한눈에 보기

1. 권리금계약 체결

   권리금 금액·지급 시기와 함께, 영업신고 지위승계 협조 의무와 인허가 요건 미충족 시의 해제·반환 조항을 반드시 넣습니다.

2. 임대인 동의와 신규 임대차계약 체결

   점포 사용의 근거는 임대차계약입니다. 임대인과 양수인 사이에 새 임대차계약을 체결하는 것이 일반적이며, 임차권 자체를 양도하는 방식이라면 민법 제629조에 따라 임대인의 동의가 필요합니다.

3. 영업자 지위승계신고 또는 신규 영업신고

   영업신고 업종은 양도인·양수인이 함께(또는 양수인이 양도 사실 증빙을 갖추어) 관할 행정청에 지위승계신고를 합니다. 업종·사안에 따라 승계가 아니라 기존 신고 폐업 후 신규 영업신고로 진행하기도 하며, 위생교육 이수 등 요건이 붙을 수 있습니다. 필요 서류와 방식은 관할 행정청 확인이 필요합니다.

4. 양도인의 폐업신고

   양도인은 세무서에 사업자등록 폐업신고를 하고, 부가가치세 등 세무 정리를 합니다. 사업의 포괄양수도 여부에 따라 세금계산서 처리도 달라지므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

5. 양수인의 사업자등록 신청

   양수인은 임대차계약서, 영업신고증 등(업종에 따라 인허가 서류)을 갖추어 본인 명의로 사업자등록을 신청합니다. 사업자등록은 승계되는 것이 아니라 새로 만드는 것입니다.

3승계 방식과 신규 방식 — 무엇이 다른가

4권리금계약서에 함께 넣어야 할 행정 절차 조항

인허가 승계 분쟁의 대부분은 계약서에 행정 절차 관련 조항이 없어서 생깁니다. 다음 조항을 점검하십시오.

첫째, 협조 의무 조항입니다. 양도인이 지위승계신고, 폐업신고 등 행정 절차에 필요한 서류 제공과 출석에 협조할 의무를 명시하고, 위반 시 손해배상 또는 계약 해제가 가능하도록 정합니다.

둘째, 조건부 조항입니다. 인허가 승계 또는 신규 인허가가 불가능한 것으로 확인되는 경우 계약을 해제하고 권리금을 반환한다는 조항을 넣으면, 권리금만 지급하고 영업을 시작하지 못하는 최악의 상황을 막을 수 있습니다.

셋째, 잔금 연동 조항입니다. 권리금 잔금 지급을 지위승계신고 완료(또는 신고에 필요한 서류 교부)와 맞물리게 하면 양도인의 협조를 자연스럽게 확보할 수 있습니다.

계약서 문구는 사안에 따라 달라져야 하므로, 체결 전에 법률 검토를 받아 보시는 것이 안전합니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657에서 안내해 드립니다.

5임대인이 협조하지 않으면 — 권리금 보호 문제로 넘어갑니다

행정 절차가 아무리 준비되어 있어도, 임대인이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하면 양도양수 전체가 무산됩니다. 이때는 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호 문제가 됩니다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하는 등의 방해행위를 해서는 안 됩니다.

임대인의 방해로 권리금 회수가 무산되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 이 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 다만 3기분 차임을 연체한 이력이 있으면 보호 대상에서 제외될 수 있으므로 차임 관리도 중요합니다.

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6자주 묻는 질문