이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 권리금 손해배상 승소 판결을 받았지만 임대인이 지급하지 않는다
• 임대인 명의의 부동산은 없지만 다른 재산이 있을 것 같다
• 임대인이 다른 임차인에게 받을 차임이나 은행 예금이 있다는 것을 안다
• 채권압류를 신청했는데 제3채무자가 아무 반응이 없어 답답하다
• 추심명령과 전부명령 중 무엇을 선택해야 할지 모르겠다

권리금 판결 후 임대인이 지급하지 않으면 어떻게 되나요?

권리금 회수 방해에 대한 손해배상 소송에서 승소했다고 해서 돈이 곧바로 통장에 들어오는 것은 아닙니다. 판결은 임대인에게 지급 의무가 있다는 것을 법원이 확인해 준 것일 뿐이고, 임대인이 스스로 지급하지 않으면 임차인이 직접 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 이 단계에서 많은 임차인들이 "판결을 받았으니 끝났다"고 생각했다가, 실제로 돈을 받기까지 또 다른 절차가 필요하다는 사실에 당황하곤 합니다. 권리금 소송에서 승소 판결을 받기까지도 오랜 시간과 노력이 들어갔을 텐데, 집행 단계에서 다시 지체된다면 임차인으로서는 답답함이 클 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 판결 이후의 흐름을 미리 파악해 두는 것이 실질적으로 큰 도움이 됩니다.

강제집행을 시작하려면 먼저 집행문을 받아야 합니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 가능하고, 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 집행문을 내어 줍니다. 기록이 상급심에 있는 경우에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 주며, 이 신청은 말로도 할 수 있어 절차 자체는 크게 어렵지 않습니다. 다만 그다음 단계, 즉 "임대인의 어떤 재산에 집행할 것인가"를 정하는 일이 실제로는 훨씬 중요합니다.

임대인 이름으로 된 부동산이 있으면 그 부동산에 경매를 신청하는 방법을 떠올리기 쉽지만, 임대인이 부동산을 갖고 있지 않거나 이미 다른 채권자의 담보로 잡혀 있는 경우가 적지 않습니다. 이럴 때 눈여겨봐야 하는 것이 임대인이 제3자에게 가지고 있는 채권입니다. 임대인이 다른 임차인에게 받을 차임, 관리비, 은행에 맡겨 둔 예금, 다른 거래처에 대한 대금채권 등이 모두 압류 대상이 될 수 있습니다.

권리금 판결 후 제3채무자 진술최고 절차는 바로 이렇게 임대인의 채권을 압류한 다음, 그 채권을 실제로 갖고 있는 제3채무자가 순순히 협조하지 않을 때 활용하는 방법입니다. 채권압류에서 끝나는 것이 아니라 그 이후의 절차까지 미리 알아 두어야 실제로 돈을 받는 시점을 앞당길 수 있습니다.

집행문을 받을 때는 판결이 확정되었는지, 아니면 가집행선고만 붙어 있는지도 함께 확인해야 합니다. 가집행선고가 있으면 판결이 확정되기 전이라도 강제집행을 시작할 수 있지만, 이후 상급심에서 판결 내용이 바뀌면 이미 받은 돈을 다시 돌려줘야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 판결이 이미 확정되었다면 이런 위험 없이 곧바로 집행 절차를 진행할 수 있어 한결 안심할 수 있습니다.

강제집행이라는 말이 낯설게 느껴질 수 있지만, 결국 법원이 인정한 권리를 서류와 절차를 통해 실제 돈으로 바꾸어 가는 과정이라고 이해하면 됩니다. 임대인이 스스로 지급할 마음이 없다면 임차인이 주도적으로 이 절차를 끌고 가야 하고, 그 시작점이 임대인의 재산, 그중에서도 제3자에 대한 채권을 찾아내는 일입니다.

실제로 많은 임차인들이 권리금 소송에서 이기고 나면 안도감에 후속 절차를 미루다가, 몇 달이 지나서야 임대인이 여전히 지급하지 않고 있다는 사실을 뒤늦게 깨닫고 강제집행을 알아보는 경우가 있습니다. 판결이 확정된 직후부터 집행 계획을 세워 두면 시간을 훨씬 아낄 수 있습니다.

채권압류부터 추심명령·전부명령까지, 진행 순서

임대인이 제3자에게 갖고 있는 채권을 압류할 때는 법원의 채권압류명령으로 절차가 시작됩니다. 압류명령은 임대인, 즉 채무자에게는 그 채권을 처분하거나 받지 말라는 뜻이고, 제3채무자에게는 임대인에게 지급하지 말라는 뜻입니다. 압류명령 자체는 임대인과 제3채무자 양쪽에 송달되지만, 압류의 효력은 그중 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 발생합니다.

압류만으로는 돈이 임차인에게 넘어오지 않기 때문에, 압류한 채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있습니다. 추심명령은 별도의 대위절차 없이 임차인이 직접 제3채무자로부터 채권을 추심할 수 있게 해 주는 명령입니다. 반면 전부명령은 압류된 채권 자체가 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전되는 방식입니다.

전부명령은 채권을 통째로 넘겨받는다는 점에서 매력적으로 보이지만 주의할 점이 있습니다. 전부명령이 제3채무자에게 송달되기 전에 다른 채권자가 같은 채권에 압류나 가압류를 하거나 배당요구를 하면 전부명령은 효력을 잃습니다. 또한 전부명령은 확정되어야 비로소 효력을 갖기 때문에, 즉시항고 기간이 지나 확정될 때까지 기다려야 합니다.

추심명령은 다른 채권자와 경합할 위험은 있지만, 전부명령처럼 송달 시점의 경합 여부에 따라 명령 자체가 무효가 되는 일은 없습니다. 권리금 판결 후 제3채무자 진술최고를 준비하는 단계에서는 임대인의 재산 상태, 다른 채권자가 있을 가능성 등을 함께 살펴 추심명령과 전부명령 중 어느 쪽이 유리한지 따져 보아야 합니다. 두 명령의 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

채권압류명령을 신청할 때는 신청서에 임대인과 제3채무자, 압류할 채권의 종류와 금액을 정확히 적어야 합니다. 신청서가 접수되면 법원은 서류를 검토해 압류명령을 내리고, 이를 임대인과 제3채무자에게 각각 송달합니다. 송달이 늦어지면 그만큼 전체 절차도 늦어지므로, 두 사람의 주소를 정확히 확인해 두는 것이 좋습니다.

제3채무자가 여러 명이거나 압류할 채권이 여러 건이라면, 각각의 채권에 대해 압류 범위를 어떻게 정할지도 함께 검토해야 합니다. 채권 하나만으로 판결금 전액을 회수할 수 없다면 여러 채권을 나누어 압류하는 방법도 고려할 수 있습니다. 예를 들어 임차인 A가 임대인 B를 상대로 권리금 손해배상 판결을 받았는데 B가 지급하지 않고 있다고 가정해 보겠습니다. A가 확인해 보니 B는 같은 건물의 다른 상가를 C에게 임대하고 있었습니다. 이 경우 A는 B가 C에게 갖는 차임채권을 압류하고, 추심명령이나 전부명령을 신청해 그 차임에서 판결금을 회수하는 방식으로 절차를 진행할 수 있습니다.

결국 어떤 절차를 선택하든 핵심은 제3채무자가 순순히 응답하고 지급하는지 여부입니다. 다음 장에서는 제3채무자가 아무 반응이 없을 때 활용하는 진술최고 절차를 살펴보겠습니다.

제3채무자 진술최고는 언제, 어떻게 신청하나요?

채권을 압류했는데 제3채무자가 그 채권을 인정하는지, 지급할 의사가 있는지, 다른 사람도 같은 채권에 대해 권리를 주장하고 있는지 전혀 알려주지 않으면 임차인은 다음 단계로 나아가기가 어렵습니다. 이런 상황을 풀어내기 위한 절차가 바로 제3채무자 진술최고입니다.

압류채권자는 법원에 신청해서 제3채무자가 일정한 사항을 진술하도록 최고할 수 있습니다. 진술을 요구할 수 있는 내용은 채권을 인정하는지와 인정하는 한도, 지급할 의사가 있는지와 그 한도, 다른 사람도 그 채권에 대해 청구하고 있는지, 다른 압류가 있는지 이렇게 네 가지입니다. 법원이 이 신청을 받아들이면 제3채무자에게 진술을 요구하는 서면을 보냅니다.

진술최고를 받은 제3채무자는 송달일부터 1주 이내에 서면으로 진술해야 합니다. 이 기한은 법률에 정해진 것이므로 제3채무자가 정당한 이유 없이 넘기면 임차인 쪽에서 대응할 수 있는 근거가 됩니다. 실무에서는 채권압류 및 추심명령이나 전부명령 신청을 할 때 진술최고 신청을 함께 넣어 두는 경우가 많아, 별도로 다시 신청서를 내는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

제3채무자가 진술 자체를 게을리하면 법원은 제3채무자를 심문할 수 있습니다. 즉, 진술최고는 단순히 서면을 요청하는 데서 끝나지 않고, 응답이 없을 때 법원이 개입해 상황을 정리하도록 만드는 장치입니다. 권리금 판결 후 제3채무자 진술최고를 적극적으로 활용하면 제3채무자가 계속 침묵하는 상황을 그대로 방치하지 않을 수 있습니다.

다만 진술최고에 대한 진술은 그 자체로 채권의 존재나 액수를 확정하는 것이 아닙니다. 제3채무자가 "그런 채권 없다"거나 "이미 다 갚았다"고 다투는 진술을 할 수도 있습니다. 이런 다툼이 있는 경우에는 다음에 설명할 추심의 소 등 별도의 절차로 넘어가야 합니다.

진술최고 신청서를 작성할 때는 어떤 채권에 대해 진술을 요구하는지, 언제까지 진술해야 하는지를 명확히 적어야 합니다. 법원이 이를 받아들이면 신청 내용을 그대로 옮겨 제3채무자에게 서면으로 송달하기 때문에, 신청서 자체가 정확하고 구체적일수록 제3채무자도 답변하기가 수월해집니다.

실무적으로는 제3채무자가 개인이 아니라 회사나 금융기관인 경우 내부 확인 절차 때문에 1주라는 기한 안에 답변이 늦어지는 경우도 있습니다. 그렇다고 해서 기한을 넘긴 진술이 곧바로 무의미해지는 것은 아니지만, 기한 안에 답변이 오지 않으면 채권자로서는 법원에 심문을 요청하는 등 다음 단계를 준비해 두는 것이 안전합니다. 제3채무자 역시 갑작스러운 압류 통지를 받으면 당황할 수 있으므로, 진술최고 서면에 필요한 내용을 빠짐없이 담아 무엇을 답해야 하는지 명확히 알 수 있도록 하면 오히려 협조를 얻어내기가 수월해지는 경우도 많습니다.

제3채무자가 채권을 인정하고 지급 의사를 밝히는 진술을 해 온다면, 그 이후에는 추심명령에 따라 곧바로 지급을 요구하는 절차로 넘어갈 수 있어 전체 과정이 한결 짧아집니다. 반대로 애매한 진술이나 일부만 인정하는 진술이 오면, 그 내용을 근거로 어느 부분을 더 다퉈야 하는지 다음 전략을 세울 수 있습니다.

결국 제3채무자 진술최고는 침묵하는 상대를 절차 안으로 끌어들이는 도구입니다. 이 도구를 제때 쓰지 않으면 압류만 해 둔 채로 시간만 흘러가는 경우가 많으므로, 압류 신청과 동시에 진술최고까지 함께 준비해 두는 것이 바람직합니다.

제3채무자가 진술도 안 하고 돈도 안 주면 어떻게 하나요?

진술최고를 보냈는데도 제3채무자가 계속 응답하지 않거나, 진술은 했지만 실제로 지급을 미루는 경우에는 추심명령을 받은 채권자가 제3채무자를 상대로 직접 소송을 제기할 수 있습니다. 이를 추심의 소라고 부릅니다.

추심의 소는 제3채무자를 상대로 소를 제기할 때 적용되는 일반적인 관할법원 규정에 따라 제기하면 됩니다. 이때 채권자는 채무자, 즉 임대인에게도 소를 제기했다는 사실을 알려야 합니다. 다만 임대인이 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 않으면 이 고지 절차는 하지 않아도 됩니다.

한편 제3채무자 입장에서도 여러 압류나 배당요구가 겹치면 곤란한 상황에 놓일 수 있어, 법은 제3채무자에게 공탁이라는 도피처를 마련해 두고 있습니다. 제3채무자는 압류와 관련된 금전채권 전액을 법원에 공탁할 수 있습니다. 압류되지 않은 부분을 넘어서는 중복 압류나 배당요구가 있으면, 압류된 부분에 해당하는 금액을 공탁하라는 채권자의 청구에 따라야 하는 경우도 있습니다.

배당요구서를 송달받은 제3채무자가 배당에 참가한 채권자로부터 청구를 받으면 그 채권 전액을 공탁해야 합니다. 공탁을 마친 제3채무자는 그 사유를 법원에 신고해야 하고, 이후 절차는 법원이 배당 등의 방식으로 정리합니다. 임차인 입장에서는 제3채무자가 공탁을 선택하더라도 그 돈이 법원에 맡겨진 이상 완전히 손을 놓아야 하는 것은 아니므로, 공탁 사실을 확인한 뒤 배당 절차에 참여해 권리를 지켜야 합니다.

추심의 소를 준비할 때는 압류한 채권의 발생 원인, 즉 임대인과 제3채무자 사이의 계약이나 거래 관계를 뒷받침하는 자료를 최대한 모아야 합니다. 계약서, 세금계산서, 계좌 거래내역 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 앞서 든 예에서 만약 C가 진술최고에도 응하지 않는다면, A는 C를 상대로 추심의 소를 제기해 B에 대한 차임채권의 존재와 범위를 다시 한번 법원에서 확인받아야 합니다. 제3채무자가 채무 자체를 다투는 경우에는 이런 자료의 완성도가 소송 결과에 큰 영향을 미칩니다.

추심의 소에서 이기면 그 판결로 다시 강제집행을 진행해 실제로 돈을 받을 수 있습니다. 다만 이 단계까지 오면 시간과 비용이 추가로 들어가기 때문에, 가능하다면 진술최고와 심문 단계에서 문제를 해결하는 편이 임차인에게 유리합니다. 처음부터 압류할 채권을 신중하게 고르고, 제3채무자의 협조를 끌어낼 수 있는 자료를 함께 준비하는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다.

권리금 판결 후 제3채무자 진술최고에서 추심의 소, 공탁 확인까지 이어지는 이 과정은 단계가 많아 보이지만, 각 단계가 임대인의 재산을 실제로 확보해 가는 과정이라는 점을 기억할 필요가 있습니다. 이렇게 되면 처음 권리금 소송보다 오히려 더 복잡하게 느껴질 수 있지만, 각 단계마다 임차인이 취할 수 있는 다음 수단이 마련되어 있다는 점은 분명합니다. 중간에 포기하지 않고 끝까지 절차를 밟는 것이 중요합니다.

추심명령과 전부명령, 무엇을 선택해야 하나요?

다른 채권자가 있을 가능성이 낮고 압류할 채권의 존재가 확실하다면 전부명령으로 신속하게 채권을 확정받는 방법을 고려할 수 있습니다. 다만 확정될 때까지 시간이 걸리고, 확정 전에 경합하는 압류나 가압류가 나타나면 전부명령 자체가 무효가 될 위험이 있다는 점은 그대로 감안해야 합니다.

반대로 임대인에게 여러 채권자가 있을 것으로 보이거나, 압류한 채권의 규모가 크지 않아 다른 채권자와 나누어 받아도 큰 차이가 없다면 추심명령으로 절차를 간단히 진행하는 편이 낫습니다. 추심명령은 대위절차 없이 곧바로 추심할 수 있어 실무적으로 접근이 수월한 편입니다.

임대인이 상가 임대업을 계속하면서 여러 임차인으로부터 차임을 받고 있다면, 그 차임채권 중 어느 것을 압류할지, 앞으로 발생할 차임까지 포함할지도 함께 검토해야 합니다. 이 부분은 임대인의 임대차 현황에 따라 크게 달라지므로 사안별로 확인이 필요합니다.

결국 추심명령과 전부명령의 선택은 얼마나 빨리, 얼마나 안전하게 받아낼 것인가의 문제입니다. 권리금 판결 후 제3채무자 진술최고와 함께 이 선택을 미리 준비해 두면 실제 집행 단계에서 시간을 아낄 수 있습니다.

예를 들어 임대인이 여러 상가를 임대하며 다수의 임차인으로부터 차임을 받고 있고, 그 임대인에게 다른 채권자가 없다는 사정이 비교적 분명하다면 전부명령으로 특정 임차인에 대한 차임채권을 확정받는 방법이 유리할 수 있습니다. 반대로 임대인이 이미 여러 곳에서 소송을 당하고 있거나 세금 체납 등으로 다른 압류가 예상된다면, 확정 전 경합으로 전부명령이 무효가 될 위험이 있는 만큼 추심명령으로 신속하게 움직이는 편이 안전합니다.

어느 쪽을 선택해야 할지 스스로 판단하기 어렵다면, 임대인의 재산관계를 함께 살펴본 뒤 사안에 맞는 방법을 고르는 것이 안전합니다. 잘못된 선택으로 시간을 허비하기보다는 처음부터 정확한 방향을 잡는 것이 결과적으로 더 빠른 길입니다.

권리금 판결 후 제3채무자 진술최고, 시효 안에 끝내야 하나요?

권리금 손해배상청구권 자체는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 그런데 소송에서 이겨 판결까지 받았다면 이야기가 달라집니다. 판결로 확정된 채권은 원래 단기소멸시효가 적용되는 채권이라도 10년의 시효로 늘어납니다.

다만 판결이 확정될 당시 아직 이행기, 즉 변제기가 도래하지 않은 채권에는 이 10년 연장이 적용되지 않는다는 예외가 있습니다. 권리금 손해배상은 대부분 이미 변제기가 지난 상태에서 판결을 받는 경우가 많지만, 구체적인 사안에서는 확인이 필요한 부분입니다.

시효는 그냥 흘러가는 것이 아니라 중단시킬 수 있습니다. 청구를 하거나, 압류·가압류·가처분을 하거나, 상대방이 채무를 승인하면 시효가 중단됩니다. 채권압류나 추심명령 신청 자체도 이런 중단 사유와 관련될 수 있으므로, 판결을 받은 뒤 곧바로 집행 절차에 들어가는 것이 시효 관리 측면에서도 안전합니다.

판결을 받아 두고도 언젠가 받으면 된다는 생각으로 절차를 미루다 보면 임대인의 재산 상태가 바뀌거나 제3채무자와의 관계가 정리되어 오히려 받기 어려워지는 경우가 많습니다. 10년이라는 시효가 있다고 해서 여유를 부릴 것이 아니라, 권리금 판결 후 제3채무자 진술최고 절차를 가능한 한 빨리 진행하는 것이 실제로 돈을 받는 가장 확실한 방법입니다.

3년이라는 손해배상청구권의 시효와 10년이라는 판결 확정 채권의 시효는 서로 다른 단계에 적용되는 별개의 기간입니다. 소송을 제기하기 전이라면 종료일부터 3년 안에 소를 제기해야 하고, 판결을 받은 뒤에는 그 판결금에 대해 다시 10년의 시효가 새로 시작된다고 이해하면 헷갈리지 않습니다. 판결을 확정받은 이후에는 굳이 서둘러 시효를 걱정할 필요는 없지만, 별다른 조치 없이 오래 방치하면 임대인의 재산 상태가 계속 바뀌기 때문에 실제 회수 가능성은 시간이 지날수록 낮아지는 경우가 많습니다. 시효 계산보다 더 중요한 것은 결국 집행을 실행하는 속도입니다.

실제로 진행할 때 챙겨야 할 서류와 주의할 점

채권압류를 신청하려면 먼저 집행문이 있는 판결정본이 필요합니다. 여기에 임대인이 제3채무자에게 어떤 채권을 갖고 있는지를 최대한 구체적으로 특정해서 적어야 합니다. "임대인이 받을 차임" 정도로만 적으면 법원이나 제3채무자가 어떤 채권인지 알기 어려워 절차가 늦어질 수 있습니다.

임대인이 다른 상가에 세를 놓고 있다는 사실, 특정 은행에 예금이 있다는 사실 등은 미리 파악해 두어야 압류 신청서에 정확히 적을 수 있습니다. 권리금 소송을 진행하는 동안 임대인의 사업 현황이나 재산 관계에 대한 정보를 조금씩 모아 두면 판결 이후 집행 단계에서 큰 도움이 됩니다. 아래 목록으로 미리 정리해 두면 좋습니다.

진술최고 신청, 추심명령·전부명령 신청, 추심의 소 제기까지 여러 단계를 거치는 동안 각 서류의 송달 여부와 기한을 놓치지 않고 챙기는 것도 중요합니다. 특히 전부명령은 제3채무자에게 송달되는 시점이 결정적이므로 송달 여부를 반드시 확인해야 합니다.

판결 이후 집행 단계에서 자주 나타나는 실수는 임대인의 재산을 막연하게만 알고 있다가 정작 신청서에 구체적으로 적지 못하는 경우입니다. 소송이 진행되는 동안에도 임대인의 사업장 운영 상황, 다른 임차인의 존재 여부, 계좌 정보 등을 틈틈이 확인해 기록해 두는 습관이 결국 집행 단계에서 시간을 아껴 줍니다.

혼자서 서류를 준비하다가 진술최고 기한이나 전부명령 확정 시점 같은 세부적인 기한을 놓치면 처음부터 다시 절차를 밟아야 하는 경우도 생깁니다. 권리금 판결 후 제3채무자 진술최고 절차는 여러 법률 조문과 기한이 맞물려 있는 만큼, 진행 중간에라도 확인을 받아 두면 불필요한 지연을 줄일 수 있습니다.

권리금소송센터는 착수금 300만원부터(부가세 별도)로 사건을 진행하며, 판결 이후 집행 단계에서도 서류 작성부터 송달 확인까지 절차 전반을 함께 점검합니다. 각 단계에서 무엇을 준비해야 하는지 미리 알고 움직이는 것과 그렇지 않은 것은 실제 회수 시점에서 큰 차이를 만듭니다.

이 모든 절차는 서류 하나하나의 표현과 기재 방식에 따라 결과가 달라질 수 있는 영역입니다. 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 진행해 온 경험을 바탕으로 판결 이후 집행 단계까지 함께 살피고 있으며, 판결부터 집행 완료까지는 사건마다 다르지만 평균 10~14개월 정도 진행되는 경우가 많습니다. 정확한 진행 방법과 필요한 서류는 상단 메뉴의 상담 안내를 참고하시거나 02-591-5657 무료 전화상담에서 사안에 맞게 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문