권리금 중개수수료가 문제 되는 상황

상가 점포를 양도하거나 양수할 때에는 보통 두 개의 계약이 동시에 진행됩니다. 하나는 임대인과 새로 체결하는 임대차계약이고, 다른 하나는 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금계약입니다. 부동산 중개사무소나 창업 컨설팅 업체가 이 과정을 함께 진행하면서, 임대차계약에 대한 중개보수 외에 권리금에 대한 수수료를 별도로 청구하는 경우가 많습니다.

이때 임차인 입장에서는 몇 가지 의문이 생깁니다. 권리금 수수료도 법정 요율이 있는지, 임대차 중개보수와 별도로 내는 것이 맞는지, 구두로만 이야기했는데 계약이 끝난 뒤 갑자기 큰 금액을 청구받으면 응해야 하는지 등입니다. 실제로 권리금 수수료를 둘러싼 분쟁은 권리금계약 자체의 분쟁 못지않게 자주 발생합니다.

이 문제의 출발점은 '권리금계약 알선이 공인중개사법이 규율하는 중개행위인가'라는 법적 성격의 문제입니다. 여기서 결론이 갈리면 수수료의 근거와 한도가 완전히 달라지기 때문입니다.

대법원 판례의 취지 — 권리금 알선은 '중개행위'가 아닙니다

공인중개사법은 토지·건축물 등 중개대상물에 대한 중개행위와 그 보수를 규율합니다. 임대차계약의 알선은 전형적인 중개행위이므로, 임대차 중개보수는 법령이 정한 요율 한도의 적용을 받습니다.

그러나 권리금은 성격이 다릅니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하는 대가입니다. 대법원 판례는 이러한 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도를 알선하는 행위는 공인중개사법이 정한 중개대상물의 '중개행위'에 해당하지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다.

이 취지에 따르면 두 가지 실무적 결론이 도출됩니다.

즉 권리금 수수료는 '법이 정한 요율대로 반드시 내야 하는 돈'이 아니라, '약정한 만큼 내는 돈'입니다. 반대로 말하면, 명확한 약정이 있다면 법정 요율을 넘는 금액이라도 약정 자체의 효력이 문제 되는 것이지 요율 위반이 되는 것은 아니며, 약정이 없거나 불명확하다면 청구의 근거가 약해집니다.

임대차 중개보수와 권리금 수수료 — 무엇이 다른가

실무에서는 하나의 중개사무소가 임대차계약과 권리금계약을 함께 진행하면서 보수를 한꺼번에 청구하는 일이 많아 두 성격이 섞이기 쉽습니다. 그러나 법적으로는 위와 같이 근거가 다르므로, 청구받은 금액이 어느 계약에 대한 대가인지 구분해서 따져 보아야 합니다.

권리금 수수료 약정, 이렇게 확인하십시오

권리금 수수료가 별도 약정의 문제라는 것은, 결국 약정서의 내용이 분쟁의 승패를 좌우한다는 뜻입니다. 점포 양도·양수를 진행하실 때는 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

이미 계약이 끝난 뒤 예상보다 큰 수수료를 청구받으셨다면, 약정서의 존재와 내용, 실제 알선 경위를 기준으로 지급 의무의 범위를 검토할 수 있습니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시면 사안에 맞는 대응 방향을 안내해 드립니다.

수수료 분쟁과 권리금 본안 분쟁은 함께 살펴야 합니다

권리금 수수료 분쟁은 권리금계약 자체의 분쟁과 얽혀 있는 경우가 많습니다. 예컨대 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하여 권리금계약이 무산되면, 임차인은 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구할 수 있는지 검토해야 하고, 동시에 무산된 계약에 대한 알선 수수료를 지급해야 하는지도 문제 됩니다.

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선한 임차인에게 인정되며, 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 수수료 문제만 보다가 정작 본안인 권리금 손해배상의 시기를 놓치는 일이 없도록, 두 문제를 함께 점검하시는 것이 바람직합니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행하며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 진행해 온 법도 종합법률사무소의 권리금 전담 센터입니다. 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문 변호사(제2013-72호)이자 민사법 전문 변호사로서 권리금 분쟁 전반을 다루고 있습니다.

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