상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 방해를 이유로 임대인을 상대로 손해배상 소송을 진행하던 중, 피고인 임대인이 갑작스럽게 사망하는 경우가 드물게 발생합니다. 특히 고령의 임대인이 여러 해에 걸친 소송을 진행하다가 판결 선고 전에 사망하는 사례, 혹은 소송 준비 단계에서부터 건강이 급격히 악화되어 사망에 이르는 사례가 실무에서 실제로 드물지 않게 확인됩니다. 이럴 때 임차인 입장에서는 "재판이 없던 일이 되는 것은 아닌지", "이제 누구를 상대로 계속 싸워야 하는지", "그동안 들인 시간과 비용은 어떻게 되는지"에 대한 궁금증과 불안이 한꺼번에 몰려오기 마련입니다.

• 권리금 손해배상 소송 중 피고인 임대인이 사망했다는 소식을 들었다
• 소송이 자동으로 끝나 버리는 것인지 궁금하다
• 이제 임대인의 상속인들을 상대로 소송을 이어가야 하는지 궁금하다
• 임대인에게 변호사가 있었는지 여부가 왜 중요한지 알고 싶다

당사자가 사망하면 소송절차는 왜 중단되나

소송은 원고와 피고라는 당사자를 전제로 진행되는 절차입니다. 그런데 소송이 진행되는 도중 당사자 중 한쪽이 사망하면, 그 사람은 더 이상 소송의 주체가 될 수 없게 됩니다. 그렇다고 소송을 그대로 방치할 수도 없으므로, 법은 당사자가 사망한 경우 소송절차가 중단되도록 정해 두고 있습니다. 중단이란 소송절차가 정지되어 법원이나 상대방이 함부로 다음 절차를 진행할 수 없게 되는 상태를 의미합니다.

중단된 소송절차는 그 상태로 영원히 멈춰 있는 것이 아니라, 사망한 당사자를 대신할 새로운 사람이 나타나 절차를 이어받는 것을 전제로 다시 진행되도록 설계되어 있습니다. 이를 수계라고 부르는데, 상속인이나 상속재산관리인, 그 밖에 법률에 의해 소송을 계속 수행할 자격이 있는 사람이 수계 신청을 하거나, 상대방이 수계를 신청하도록 촉구하는 방식을 통해 절차가 다시 재개됩니다. 권리금 소송에서 임대인이 사망한 경우라면 통상 임대인의 상속인이 그 지위를 이어받게 됩니다.

여기서 반드시 기억해야 할 중요한 점은, 중단이 소송 자체의 소멸을 의미하지 않는다는 것입니다. 임차인이 그동안 주장해 온 권리금 손해배상 청구권이나 제출한 증거자료, 진행되어 온 변론 내용은 그대로 유지됩니다. 중단은 어디까지나 새로운 당사자가 절차에 들어올 때까지 일시적으로 진행을 멈추는 기술적인 조치일 뿐, 임차인이 그동안 쌓아 온 소송상 지위를 무너뜨리는 것이 아닙니다. 이 점을 정확히 이해하고 있어야 임대인의 사망 소식에 지나치게 위축되지 않고 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

다만 중단된 상태에서 법원이 이를 모르고 판결을 선고하는 등 절차를 진행하면 절차상 문제가 생길 수 있으므로, 임대인 측이나 임차인 측 모두 사망 사실을 확인하는 즉시 법원에 알리고 수계 절차를 밟는 것이 바람직합니다. 특히 임차인 입장에서는 소송이 하루빨리 정상 궤도로 돌아와야 손해배상 청구가 지연되지 않으므로, 상속관계를 파악해 수계 신청을 촉구하는 등 적극적으로 대응하는 것이 유리합니다.

임대인에게 변호사가 있었다면 이야기가 달라집니다

앞서 살펴본 중단 원칙에는 중요한 예외가 있습니다. 사망한 당사자에게 소송대리인, 즉 변호사가 선임되어 있었던 경우에는 중단 규정이 적용되지 않습니다. 소송대리인의 대리권은 당사자 본인이 사망하더라도 소멸하지 않고 그대로 유지되기 때문에, 변호사가 계속해서 소송을 수행할 수 있는 것입니다. 권리금 소송에서 임대인이 변호사를 선임해 응소하고 있었다면, 임대인이 갑자기 사망하더라도 소송절차가 중단 없이 이어질 수 있다는 뜻입니다.

이 경우 소송의 당사자 표시는 결국 상속인으로 정정되어야 하지만, 절차 자체는 끊김 없이 진행되는 것이 핵심입니다. 즉 임차인 입장에서 변론기일이 그대로 진행되거나 서면 제출 기한이 유지되는 등 소송이 계속 굴러가는 모습을 보게 될 수 있습니다. 반대로 임대인이 변호사 없이 본인이 직접 소송을 수행하던 중 사망했다면, 이때는 앞서 본 중단 원칙이 그대로 적용되어 상속인 등이 수계할 때까지 절차가 멈추게 됩니다.

따라서 소송 도중 상대방이 사망했다는 소식을 들으면, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 그 상대방에게 소송대리인이 선임되어 있었는지 여부입니다. 이는 이후 절차가 곧바로 이어지는지, 아니면 수계 절차를 기다려야 하는지를 가르는 중요한 분기점이 됩니다. 소송 기록이나 법원에 확인하면 소송대리인 선임 여부를 쉽게 파악할 수 있으므로, 담당 변호사나 법원 담당 재판부를 통해 신속히 확인해 보시는 것이 좋습니다.

상속인이라고 해서 바로 소송을 이어받을 수 있는 건 아닙니다

임대인이 사망하면 그 상속인들이 임대인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계합니다. 임대차계약에서 임대인의 지위, 그리고 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 채무 역시 이 포괄승계의 대상에 포함됩니다. 그렇다면 상속인이 곧바로 소송의 당사자가 되어 절차를 이어받으면 될 것 같지만, 법은 여기에도 중요한 제한을 두고 있습니다. 바로 상속인이 상속포기를 할 수 있는 기간 동안에는 소송절차를 수계할 수 없다는 규정입니다.

상속인은 상속이 개시된 것을 안 날로부터 일정한 기간 안에 상속을 단순승인할지, 한정승인할지, 아니면 포기할지를 선택할 수 있습니다. 이 숙려 기간 동안 상속인의 지위는 아직 확정적이지 않은 상태이기 때문에, 이 기간에 곧바로 소송을 수계하도록 강제하면 나중에 상속을 포기한 사람이 이미 소송당사자가 되어 버리는 불합리한 결과가 생길 수 있습니다. 그래서 법은 이 기간 동안에는 수계를 금지해 상속인을 보호하고 있습니다.

이는 임차인 입장에서 소송 진행이 그만큼 늦어질 수 있다는 뜻이기도 합니다. 임대인의 상속인이 여러 명이라면 그중 일부는 단순승인을, 일부는 한정승인이나 포기를 선택할 수도 있고, 각자의 숙려 기간이 종료되는 시점도 다를 수 있습니다. 따라서 임대인 사망 이후 소송이 재개되기까지는 상속인 확정, 숙려 기간 경과, 수계 신청이라는 몇 단계를 거쳐야 할 수 있다는 점을 미리 알고 있는 것이 좋습니다.

다만 이 제한은 어디까지나 일시적인 것입니다. 숙려 기간이 지나 상속인이 상속을 단순승인하거나, 기간 안에 별도의 의사표시를 하지 않아 단순승인한 것으로 처리되면, 그 시점부터는 수계가 가능해집니다. 임차인 입장에서는 상속인들의 숙려 기간이 언제 끝나는지를 파악해 두었다가, 기간이 지나는 즉시 수계를 촉구하는 신청을 하는 것이 소송 지연을 최소화하는 방법입니다.

임대인 사망 소식을 들었을 때 임차인이 해야 할 일

임대인 사망 소식을 듣게 되면 가장 먼저 소송기록을 통해 임대인 측 소송대리인 선임 여부를 확인하는 것이 순서입니다. 이는 법원에 문의하거나 그동안 받은 소송서류를 통해서도 확인할 수 있습니다. 대리인이 있다면 절차가 그대로 유지되므로 큰 걱정 없이 소송을 진행하면 되지만, 대리인이 없었다면 절차가 중단된 상태이므로 이후 단계를 별도로 준비해야 합니다.

다음으로는 임대인의 상속인이 누구인지 파악하는 작업이 필요합니다. 임대차계약서에 기재된 임대인의 인적사항, 등기부등본상 소유자 정보 등을 토대로 가족관계를 조사할 수 있으며, 필요하다면 법원의 사실조회 절차를 활용하는 방법도 있습니다. 상속인이 여러 명이라면 각자의 상속분과 숙려 기간 진행 상황을 함께 파악해 두는 것이 이후 수계 절차를 원활하게 진행하는 데 도움이 됩니다.

마지막으로 상속인들의 숙려 기간이 지나는 시점을 계산해 두었다가, 그 시점이 되면 곧바로 법원에 수계 신청을 하거나 상대방인 상속인 측에 수계를 촉구하는 절차를 밟아야 합니다. 이 과정에서 상속인 중 일부가 상속을 포기했는지, 한정승인을 선택했는지에 따라 실제로 수계할 사람의 범위가 달라질 수 있으므로 관련 자료를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 이런 절차는 개인이 혼자 진행하기에는 다소 복잡하고 낯설게 느껴질 수 있어, 그동안 소송을 대리하고 있던 곳과 충분히 상의하며 하나씩 차분하게 진행해 나가는 것이 안전합니다.

상속인을 알 수 없거나 상속인이 없는 경우는 어떻게 되나

임대인에게 상속인이 전혀 없거나, 상속인이 있는지 자체가 불분명한 경우도 있을 수 있습니다. 이런 상황에서는 상속인이 나타나 소송을 수계할 때까지 무작정 기다릴 수만은 없으므로, 법원이 선임하는 상속재산관리인이 그 역할을 대신하게 됩니다. 상속재산관리인은 상속재산을 관리하고 상속채권자나 이해관계인의 청구에 따라 필요한 절차를 수행하는 역할을 맡습니다.

임차인 입장에서는 임대인의 상속인 존재 여부가 불분명하다고 판단되면, 이해관계인으로서 법원에 상속재산관리인의 선임을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 상속재산관리인이 선임되면 그 관리인을 상대로 소송절차를 수계하도록 하여 중단된 소송을 다시 진행시킬 수 있습니다. 이 절차는 상속인이 명확한 경우보다 다소 시간이 더 걸릴 수 있으므로, 조기에 상속관계를 파악해 지연을 최소화하는 것이 중요합니다.

한편 상속인이 여러 명 있는데 그중 일부만 상속을 포기하고 나머지는 상속을 승인하는 경우도 흔히 발생합니다. 이 경우 상속을 포기한 사람은 상속인의 지위에서 벗어나므로 소송을 수계할 대상에서 제외되고, 나머지 상속을 승인한 사람들만이 수계 대상이 됩니다. 다만 상속인 전원이 상속을 포기한 경우에는 결국 상속재산관리인이 선임되는 절차로 넘어가게 되므로, 상속인들의 선택 상황을 지속적으로 확인해 두는 것이 필요합니다. 이때 1순위 상속인 전원이 포기하면 다음 순위 상속인에게 상속이 넘어갈 수도 있으므로, 임차인 입장에서는 어느 한 단계에서 확인을 멈추지 말고 최종적으로 상속을 받는 사람이 확정될 때까지 상속관계를 계속 추적해 두는 것이 안전합니다.

이처럼 임대인의 사망 이후 실제로 누가 소송을 이어받을 상대방이 되는지는 상속관계의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있는 문제입니다. 상속인의 수, 상속포기·한정승인 여부, 상속재산관리인 선임 필요성 등 여러 변수를 종합적으로 검토해야 하므로, 사안이 확인되는 대로 소송을 대리하는 곳과 빠르게 상의하여 다음 단계를 준비하시는 것을 권해드립니다.

임대인 사망 이후 소송이 재개되는 흐름

권리금 손해배상 채무도 상속인에게 그대로 승계됩니다

소송절차가 중단되고 수계 대상이 누구인지가 다소 복잡하게 느껴지더라도, 본질적으로 중요한 사실은 변하지 않습니다. 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 채무는 임대인의 재산에 관한 권리의무이므로, 상속인이 이를 포괄적으로 승계한다는 점입니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리와 의무를 승계하며, 손해배상 채무 역시 여기에 포함됩니다.

따라서 임대인이 사망했다고 해서 임차인이 그동안 주장해 온 손해배상 청구권이 소멸하는 것은 전혀 아닙니다. 다만 그 채무를 실제로 이행할 주체가 임대인 본인에서 상속인으로 바뀌는 것이고, 소송 절차상으로는 그 변경을 반영하기 위해 앞서 살펴본 중단과 수계 절차를 거치게 되는 것입니다. 이 점을 명확히 이해하고 있으면, 임대인 사망이라는 예상치 못한 사건 앞에서도 소송의 본질적인 방향을 잃지 않고 대응할 수 있습니다.

다만 상속인이 한정승인을 선택한 경우에는 상속받은 재산의 한도 안에서만 채무를 변제할 책임을 지게 되므로, 실제로 임차인이 손해배상금을 온전히 회수할 수 있는지는 상속재산의 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 이런 사정까지 고려하면, 임대인 사망 소식을 접한 시점부터 상속관계와 상속재산 현황을 함께 파악해 두는 것이 이후 강제집행 단계에서도 도움이 됩니다. 상속재산이 넉넉하지 않다고 판단되는 경우라면, 소송을 진행하는 과정에서 미리 상속재산에 대한 보전 조치를 함께 검토해 두는 것도 실무적으로 고려해 볼 만한 선택지입니다.

상황별로 정리해 보는 대응 방향

임대인 사망이라는 사건은 사안마다 구체적인 상황이 다르기 때문에 일률적으로 답을 정하기 어렵습니다. 아래 표는 실무에서 자주 마주치는 상황과 그에 따른 기본적인 대응 방향을 정리한 것입니다.

어느 경우든 공통적으로 중요한 것은, 임대인 사망이라는 사건을 확인한 즉시 관련 사실관계를 정리하고 법원과 상대방 측의 대응을 주시하며 다음 단계를 준비하는 태도입니다. 소송이 중단된 동안에도 임차인 쪽에서 할 수 있는 준비, 예를 들어 손해액 산정 자료를 보완하거나 상속관계 조사를 진행하는 등의 작업은 계속해 나갈 수 있으므로, 절차가 멈췄다고 해서 손을 놓고 있기보다는 재개에 대비한 준비를 이어가는 것이 바람직합니다.

수계 신청은 구체적으로 누가, 어떻게 하는 것인가

수계 신청은 소송절차를 이어받을 사람, 즉 상속인이나 상속재산관리인이 직접 법원에 신청하는 것이 원칙적인 모습입니다. 그러나 상속인 쪽에서 스스로 나서지 않고 시간을 끄는 경우도 있을 수 있는데, 이런 상황에서는 상대방인 임차인 쪽에서도 법원에 수계를 신청하도록 촉구하는 절차를 이용할 수 있습니다. 이는 소송이 무기한 중단 상태로 방치되는 것을 막기 위한 장치로, 권리금 소송을 진행하는 임차인 입장에서 적극적으로 활용할 수 있는 수단입니다.

수계 신청을 할 때에는 사망 사실을 확인할 수 있는 자료와 상속관계를 확인할 수 있는 자료를 함께 제출하는 것이 일반적입니다. 임대인의 사망진단서나 제적·가족관계등록 관련 자료, 상속인의 범위를 확인할 수 있는 자료 등이 여기에 해당합니다. 법원은 이런 자료를 토대로 수계할 당사자가 적법한지 확인한 뒤 절차를 진행하게 됩니다. 자료가 미비하면 법원이 보정을 요구하거나 절차가 지연될 수 있으므로, 가능한 한 정확하고 충분한 자료를 갖춰 신청하는 것이 중요합니다.

수계 신청이 이루어지고 법원이 이를 받아들이면, 그때부터 상속인 또는 상속재산관리인이 정식으로 소송의 당사자가 되어 절차가 재개됩니다. 이 시점부터는 변론기일이 다시 지정되고, 그동안 중단되어 있던 기일이나 서면 제출 기한 등도 새롭게 정해지는 것이 통상적입니다. 임차인 입장에서는 수계가 이루어진 이후에도 상속인이 새로운 당사자로서 기존 주장을 어떻게 다투는지 계속 지켜보며 대응해야 합니다.

한편 수계 신청이 지나치게 지연되면 전체 소송이 장기화될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 상속인 확정과 숙려 기간 경과, 자료 준비, 법원의 심사 등 여러 단계를 거치는 동안 예상보다 시일이 걸릴 수 있으므로, 처음부터 여유를 두고 전체 일정을 계획하는 것이 바람직합니다. 이 과정에서 소송 대리인이 상속관계 확인부터 수계 신청서 작성까지 함께 준비해 주면 임차인 본인이 겪는 부담을 상당히 줄일 수 있습니다.

반대로 임차인이 사망한 경우는 어떻게 다른가

지금까지는 피고인 임대인이 사망한 경우를 중심으로 살펴보았지만, 실무에서는 원고인 임차인이 소송 도중 사망하는 경우도 있을 수 있습니다. 이때도 기본적인 법리는 동일하게 적용됩니다. 즉 임차인이 사망하면 소송절차가 중단되고, 임차인의 상속인이 권리금 손해배상 청구권을 승계해 소송을 이어받게 됩니다. 임차인 측에 소송대리인이 선임되어 있었다면 이 경우에도 중단되지 않고 절차가 그대로 유지된다는 점 역시 임대인 사망의 경우와 다르지 않습니다.

다만 임차인이 사망한 경우에는 몇 가지 추가로 살펴야 할 지점이 있습니다. 권리금 손해배상 청구권 자체는 재산적 권리이므로 상속의 대상이 되는 것이 원칙이지만, 임대차계약에서 임차인의 지위가 어떻게 되는지, 상가를 실제로 운영하던 상속인이 있는지 등에 따라 이후 영업 승계나 신규임차인 주선 문제까지 함께 얽힐 수 있습니다. 이런 경우에는 단순히 소송절차의 수계 문제를 넘어 영업 관련 사실관계까지 폭넓게 검토해야 할 필요가 있습니다.

또한 임차인의 상속인이 여러 명이라면, 손해배상 채권도 상속분에 따라 나뉘어 귀속되는 것이 원칙입니다. 이 경우 소송을 수계하는 상속인의 범위와 각자가 청구할 수 있는 금액을 정확히 정리해 두어야 이후 판결이나 강제집행 단계에서 혼선을 줄일 수 있습니다. 상속인들 사이에 협의가 원활하지 않다면 소송 진행 자체가 더뎌질 수 있으므로, 이런 경우일수록 초기에 상속관계를 명확히 정리해 두는 작업이 중요합니다.

결국 당사자가 임대인이든 임차인이든, 소송 도중 사망이라는 사건이 발생하면 중단과 수계라는 절차적 틀 자체는 동일하게 작동합니다. 다만 그 이후에 얽히는 실체적인 문제, 즉 임대차 지위의 향방이나 영업 승계 문제 등은 당사자가 누구냐에 따라 조금씩 다른 양상으로 전개될 수 있으므로, 구체적인 사안에 맞춰 전체 그림을 다시 그려 보는 과정이 필요합니다.

중단 사실을 모르고 진행된 절차, 나중에 문제 되지 않을까

실무에서는 법원이나 상대방 측이 당사자의 사망 사실을 곧바로 알지 못한 채 변론기일이 진행되거나 서면이 오가는 경우도 종종 있습니다. 이런 경우 나중에 사망 사실이 밝혀지면 그 사이 진행된 절차의 효력이 어떻게 되는지 궁금해하실 수 있습니다. 원칙적으로 중단 사유가 있었음에도 이를 모르고 진행된 절차는 나중에 수계 등을 통해 하자를 치유할 수 있는 경우가 많지만, 사안에 따라서는 절차상 문제로 다투어질 여지도 있습니다.

그러므로 임차인 입장에서는 상대방인 임대인의 신상에 변동이 있다는 소식을 듣게 되면, 이를 방치하지 않고 가능한 한 빨리 법원과 소송 대리인에게 알려 절차를 정리하는 것이 안전합니다. 사망 사실을 알고도 이를 알리지 않은 채 유리한 결과만을 기다리는 태도는 오히려 나중에 절차적 다툼의 빌미를 제공할 수 있으므로 바람직하지 않습니다. 투명하게 사실관계를 정리하며 소송을 진행하는 것이 장기적으로 임차인에게도 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

또한 법원 역시 당사자의 사망 사실을 인지하면 직권으로 절차를 점검하고 필요한 조치를 취하게 되므로, 임차인 쪽에서 사망 사실을 알게 된 즉시 이를 알리는 것이 전체 소송 일정 관리 측면에서도 도움이 됩니다. 절차가 중단된 상태를 방치한 채 시간이 흐르면 흐를수록 상속관계 확인이나 자료 수집이 더 어려워질 수 있으므로, 사실관계를 조기에 확정 짓는 노력이 결국 소송을 신속하게 마무리하는 지름길이 됩니다.

자주 묻는 질문