권리금을 둘러싸고 임대인이나 신규임차인과 합의에 이르렀는데, 그 합의서 한 장으로 안심해도 되는지 궁금해하는 임차인들이 많습니다. 실무에서는 합의서의 내용과 형식에 따라 나중에 돈을 받아내는 속도와 방법이 완전히 달라집니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 될 것입니다.

특히 권리금 분쟁은 임차인 혼자만의 사정이 아니라 임대인, 기존 세입자, 새로 들어오려는 신규임차인까지 여러 이해관계가 얽히는 경우가 많아서, 합의에 이르렀다는 사실 자체보다 그 합의를 어떤 문서에 어떻게 담아두었는지가 실제 회수 여부를 좌우합니다. 합의는 잘 됐는데 문서화를 소홀히 해서 나중에 다시 처음부터 소송을 준비해야 하는 상황을 막기 위해, 공정증서라는 도구를 정확히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다.

• 신규임차인과 권리금 지급 약정을 맺었는데 상대방이 미루기 시작했다
• 임대인과 권리금 손해배상 합의금 액수를 정했는데 지급 시기가 불안하다
• 공정증서라는 말을 들었는데 이것으로 무엇까지 할 수 있는지 헷갈린다
• 합의는 했지만 상대방이 가게를 비우는 문제까지 함께 해결하고 싶다

권리금 합의, 공정증서 하나면 강제집행까지 끝나는 걸까

권리금 문제로 임대인이나 신규임차인과 합의에 이르면, 상당수 임차인들은 합의서 한 장으로 마음을 놓습니다. 그런데 상대방이 약속한 날짜에 돈을 주지 않으면 그 합의서만으로는 곧바로 강제집행에 들어갈 수 없습니다. 합의서는 어디까지나 당사자 사이의 사적인 계약서일 뿐이고, 법원의 판결이나 그에 준하는 절차 없이는 상대방의 재산에 압류를 걸 방법이 없기 때문입니다.

이럴 때 실무에서 자주 검토하는 방법이 공증인 사무소에서 작성하는 공정증서입니다. 공정증서에 강제집행을 승낙하는 문구를 넣어두면, 상대방이 약속을 어겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있는 길이 열립니다. 다만 이 방법이 권리금과 관련된 모든 청구에 그대로 적용되는 것은 아니고, 청구의 내용이 무엇이냐에 따라 결과가 크게 달라진다는 점을 먼저 짚어야 합니다.

민사집행법 제56조4호는 공증인이 금전, 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서, 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지가 적혀 있는 것을 집행권원의 하나로 정하고 있습니다. 여기서 핵심은 두 가지입니다. 청구의 내용이 금전·대체물·유가증권의 급여여야 한다는 점, 그리고 그 안에 강제집행을 승낙하는 문구가 명시적으로 들어가 있어야 한다는 점입니다.

권리금 반환이나 손해배상 합의금처럼 얼마를 언제까지 지급한다는 형태의 약속은 이 요건에 정확히 들어맞습니다. 그래서 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 약정이나, 임대인이 권리금 회수기회를 방해해 손해배상금을 지급하기로 한 합의를 공정증서로 만들어 두면 실무적으로 매우 유용한 장치가 됩니다.

특히 권리금 분쟁은 상대방이 처음에는 합의에 순순히 응하다가도 막상 지급기일이 다가오면 이런저런 사정을 대며 미루는 경우가 적지 않습니다. 신규임차인이 자금 사정을 이유로 미루거나, 임대인이 손해배상금 액수에 다시 이의를 제기하며 시간을 끄는 사례도 흔합니다. 이런 상황에서 합의서만 있으면 결국 소송을 새로 시작해야 하지만, 공정증서를 미리 만들어 두었다면 곧바로 강제집행 단계로 넘어갈 수 있다는 점에서 실무적 의미가 큽니다.

다만 공정증서를 만든다고 해서 상대방의 재산을 무조건 찾아낼 수 있는 것은 아니라는 점도 함께 이해해야 합니다. 집행권원이 있어도 상대방 명의의 재산이 어디에 있는지 파악되지 않으면 실제 회수까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 그래서 공정증서를 준비하는 단계에서부터 상대방의 재산 상황을 어느 정도 파악해 두거나, 재산명시·재산조회 같은 절차를 함께 염두에 두는 것이 안전합니다.

공정증서가 진짜 집행권원이 되려면 — 요건 세 가지

공정증서라고 해서 전부 강제집행의 근거가 되는 것은 아닙니다. 단순히 약속의 내용을 공증인 앞에서 확인받는 정도로는 부족합니다. 민사집행법이 정한 요건을 하나라도 빠뜨리면 그 문서는 집행권원이 아니라 그저 참고자료 수준에 머무르게 됩니다.

첫째 요건은 청구의 목적물입니다. 공정증서로 강제집행을 할 수 있는 대상은 금전, 대체물, 유가증권의 일정한 수량 급여로 한정되어 있습니다. 권리금을 얼마 지급한다, 손해배상금을 언제까지 얼마 지급한다는 약정은 금전 급여에 해당하므로 이 요건을 충족합니다.

둘째 요건은 강제집행 인낙 문구입니다. 단순히 금액과 지급기일만 적힌 공정증서로는 부족하고, 채무자가 그 채무를 이행하지 않을 경우 강제집행을 당하여도 이의가 없다는 취지의 문구가 명시적으로 들어가야 합니다. 공증인 사무소에서는 통상 이 문구를 정형화된 형태로 넣어주지만, 임차인 스스로도 합의서 초안 단계에서 이 문구가 빠지지 않도록 미리 챙겨야 합니다.

셋째로, 채무자와 채권자, 지급할 금액, 지급기일에 관한 사항이 조건 없이 특정되어 있어야 실제 집행 단계에서 다툼의 여지가 줄어듭니다. 금액이 어떤 조건에 따라 달라지는 구조라면 그 조건을 어떻게 판단할지도 미리 정해 두는 편이 좋습니다. 이 부분이 애매하면 나중에 별도의 소송으로 다시 다투게 될 위험이 있습니다.

실무에서 종종 보이는 실수는 공정증서에 금액은 적어두었지만 지급기일을 특정하지 않거나, 지급기일은 적었지만 강제집행 인낙 문구를 빠뜨리는 경우입니다. 이렇게 요건 중 하나라도 빠지면 나중에 집행문을 부여받는 단계에서 다시 다투게 되고, 결국 공정증서를 만든 취지가 무색해질 수 있습니다. 그래서 공정증서 초안을 받아본 뒤에는 세 가지 요건이 모두 갖춰졌는지 다시 한번 확인하는 절차가 필요합니다.

또한 권리금 액수가 감정 절차 등을 거쳐 나중에 조정될 여지가 있는 사안이라면, 공정증서에 적을 금액을 확정 금액으로 할지 아니면 조건부로 할지도 미리 정해야 합니다. 조건부로 정할 경우에는 그 조건의 성취 여부를 누가 어떻게 판단하는지까지 명확히 해두어야 나중에 집행 단계에서 다시 분쟁이 생기는 일을 막을 수 있습니다.

공정증서를 검토하는 단계에서는 문구를 전문 인력의 시각으로 다시 한번 확인받는 것이 안전합니다. 공증인 사무소는 형식적인 요건을 정형화된 문구로 처리해 주지만, 권리금 사건마다 다른 개별 사정, 이를테면 분할 지급 조건이나 담보 제공 여부, 신규임차인이 여러 명인 경우의 연대책임 관계까지 세세히 반영해 주지는 않는 경우가 있습니다. 이런 세부 조항은 사전에 변호사와 함께 합의서 초안을 다듬은 뒤 공증 절차로 넘어가는 순서가 실무적으로 안전합니다.

권리금 공정증서로 가게를 비우게 할 수 있을까

권리금 분쟁 중에는 돈 문제만 있는 것이 아니라 가게를 비워야 하는 인도 문제가 함께 얽혀 있는 경우가 많습니다. 그래서 임차인들 중에는 공정증서 한 장으로 상대방에게 돈도 받아내고 가게 인도까지 강제할 수 있다고 오해하는 경우가 있습니다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다.

민사집행법 제56조4호가 정한 공정증서의 집행 대상은 금전, 대체물, 유가증권의 일정한 수량 급여로 한정되어 있습니다. 건물을 비우라거나 시설물을 철거하라는 식의 인도·명도 의무는 이 조문이 예정한 급여의 종류에 포함되지 않습니다. 따라서 공정증서에 가게를 비우겠다는 문구를 함께 넣더라도, 그 부분만으로는 강제집행의 근거가 되지 않습니다.

실제 상황에 대입하면 이렇습니다. 신규임차인이 권리금을 지급하기로 한 약정, 임대인이 손해배상금을 지급하기로 한 합의는 금전 급여이므로 공정증서로 집행권원을 만들 수 있습니다. 반면 임차인이 특정 기일까지 점포를 비우겠다고 약속한 부분은 그 자체로는 공정증서의 효력이 미치지 않으므로, 별도로 명도소송을 거쳐 판결이나 화해조서 같은 집행권원을 따로 받아야 합니다.

그래서 권리금 관련 합의서를 작성할 때는 금전 부분과 인도·명도 부분을 구분해서 접근하는 것이 실무적으로 안전합니다. 금전채무는 공정증서로 신속하게 집행 근거를 마련해 두고, 인도 문제가 함께 남아 있다면 그 부분은 소송이나 제소전화해, 조정 등 별도의 절차로 정리해 두어야 나중에 전체 진행이 꼬이지 않습니다.

이 구분을 헷갈리면 시간을 낭비하는 경우가 실무에서 자주 나타납니다. 가게 인도까지 공정증서로 해결됐다고 믿고 있다가, 상대방이 기일이 지나도 가게를 비우지 않으면 그제야 명도소송을 새로 준비해야 한다는 사실을 알게 되는 식입니다. 그 사이 임차료나 관리비 부담이 계속 쌓이고, 새로운 임차인을 들이는 일정도 미뤄지므로 처음부터 금전과 인도를 분리해 각각의 집행권원을 준비해 두는 편이 결과적으로 시간을 아끼는 방법입니다.

권리금 회수기회를 방해당한 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 상황이라면, 애초에 청구의 성격 자체가 금전 손해배상이므로 인도 문제와 얽힐 일이 상대적으로 적습니다. 반면 임차인이 기존 점포를 넘겨주면서 신규임차인으로부터 권리금을 받는 구조에서는, 권리금 지급과 점포 인도가 같은 시점에 맞물려 진행되는 경우가 많아 두 의무를 어떻게 문서화할지 더욱 신중하게 설계해야 합니다.

확정된 지급명령·화해조서와 공정증서, 무엇이 다른가

권리금 합의금을 받아낼 집행권원에는 공정증서만 있는 것이 아닙니다. 확정된 지급명령, 소송상 화해나 청구의 인낙을 적은 조서도 모두 강제집행의 근거가 됩니다. 민사집행법 제56조는 이런 문서들을 나란히 집행권원으로 열거하고 있고, 각각 만들어지는 절차와 시점이 다릅니다.

지급명령은 법원에 신청해서 채무자에게 송달하고, 채무자가 이의하지 않으면 확정되는 절차입니다. 확정되면 별도의 재판 없이 집행권원이 되지만, 채무자가 이의신청을 하면 통상의 소송 절차로 넘어갑니다. 반면 공정증서는 처음부터 당사자가 공증인 앞에서 직접 작성하는 문서여서 상대방의 이의 절차 자체가 끼어들 여지가 적고, 그만큼 더 빠르게 확정적인 집행 근거를 만들 수 있습니다.

소송상 화해나 청구의 인낙을 적은 조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 이미 소송이 진행 중인 상태에서 합의에 이르렀다면 화해조서나 인낙조서를 받는 방법이 자연스럽고, 이 조서는 금전채무뿐 아니라 인도·명도 의무까지 함께 담을 수 있다는 점에서 공정증서와 차이가 있습니다.

정리하면, 아직 소송을 시작하기 전 당사자끼리 원만히 합의하는 단계라면 공정증서로 금전채무의 집행권원을 빠르게 확보하는 방법이 유용하고, 이미 소송이 진행되어 재판부 앞에서 합의하는 단계라면 화해조서나 인낙조서로 금전과 인도 의무를 한꺼번에 정리하는 방법이 낫습니다. 어떤 문서가 유리한지는 진행 단계와 개별 사정에 따라 달라지므로 무료 전화상담(02-591-5657)에서 확인한 뒤 결정하시길 권합니다.

이렇게 시간과 절차의 측면에서 비교해 보면, 공정증서는 소송을 거치지 않으므로 상대방과 합의만 되면 비교적 짧은 기간 안에 집행권원을 만들 수 있습니다. 지급명령은 법원 절차를 거치되 채무자가 다투지 않으면 비교적 신속하게 확정되지만, 채무자가 이의하면 처음부터 소송으로 넘어가는 부담이 있습니다. 화해·인낙조서는 이미 소송이 시작된 상태를 전제로 하므로 그 자체로는 시간이 더 걸릴 수 있지만, 금전과 인도 의무를 한 번에 정리할 수 있다는 점에서 분쟁의 범위가 넓고 복잡할 때 유리합니다.

권리금 합의서를 공정증서로 만드는 절차

권리금 합의 내용을 공정증서로 만드는 과정은 생각보다 절차가 명확합니다. 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

먼저 당사자 사이에 지급할 금액, 지급기일, 지연손해금에 관한 사항을 구체적으로 정한 합의서 초안을 마련해야 합니다. 이 단계에서 조건이 애매하게 남아 있으면 나중에 공정증서 자체의 효력을 놓고 다툼이 생길 수 있으므로, 초안 단계부터 꼼꼼하게 다듬어야 합니다.

다음으로 당사자 본인이나 위임받은 대리인이 공증인 사무소를 방문해 신분을 확인받고, 합의 내용을 공증인 앞에서 진술하거나 서면으로 제출합니다. 공증인은 이 내용을 바탕으로 공정증서를 작성하면서 강제집행을 승낙하는 취지의 문구를 명시적으로 기재합니다. 이 문구가 빠지면 앞서 설명드린 대로 집행권원으로서 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

공정증서가 완성되면 정본을 채권자가 보관하고, 상대방이 약정한 기일에 지급을 이행하지 않을 경우 그 정본에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행 절차로 나아갈 수 있습니다. 별도로 소송을 제기해 판결을 받는 절차를 거치지 않아도 되므로, 시간 측면에서 큰 장점이 있습니다.

다만 신규임차인이나 임대인이 공증 절차 자체에 협조하지 않으려는 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 상대방이 공정증서 작성을 꺼린다면 그 자체가 이행 의지에 대한 신호일 수 있으므로, 합의 단계에서부터 공정증서 작성을 조건으로 명확히 못박아 두는 협상 전략이 필요합니다.

공정증서 작성에 드는 비용은 공증인 사무소마다, 그리고 공정증서에 적히는 금액 규모에 따라 달라지는 실비 성격이므로 이 글에서 일률적인 금액을 안내하기는 어렵습니다. 다만 나중에 소송을 새로 진행하는 데 드는 시간과 비용, 그리고 그 사이 회수가 지연되는 데 따른 부담을 함께 고려하면 공정증서를 미리 준비해 두는 편이 결과적으로 더 경제적인 선택이 되는 경우가 많습니다. 정확한 비용은 사안에 따라 안내가 필요하므로 무료 전화상담(02-591-5657)에서 확인하시길 권합니다.

합의할 때 공정증서에 반드시 넣어야 할 조항

공정증서를 만들 때 형식만 갖췄다고 안심할 수 없습니다. 내용이 부실하면 나중에 집행 단계에서 다시 다투게 되는 경우가 많기 때문에, 권리금 관련 공정증서에는 몇 가지 조항을 반드시 담아야 합니다.

첫째, 지급할 금액과 지급기일을 조건 없이 특정해야 합니다. 사정에 따라 같은 유동적인 표현은 나중에 채무자 쪽에서 조건 미성취를 주장하는 빌미가 될 수 있습니다. 둘째, 분할 지급으로 정했다면 한 회라도 연체하면 나머지 금액 전부의 기한이익을 상실한다는 조항을 넣어, 한 번의 연체로도 전액을 바로 청구할 수 있게 해두어야 합니다.

셋째, 강제집행을 승낙하는 문구는 공정증서 본문에 명시적으로 들어가야 하며, 이 부분은 공증인 사무소와 협의해 빠짐없이 확인해야 합니다. 넷째, 인도·명도 관련 약속이 함께 있다면 그 부분은 공정증서의 집행 대상이 아니라는 점을 인지하고, 필요하다면 별도의 화해조서나 소송 절차를 함께 준비해 두어야 공백이 생기지 않습니다.

다섯째, 지연손해금에 관한 사항도 함께 정해 두는 것이 좋습니다. 다만 구체적인 이율은 개별 약정과 관련 법령에 따라 달라질 수 있는 부분이라 이 글에서 일률적으로 특정 수치를 안내하기는 어렵고, 실제 사안에서는 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 계약 내용에 맞게 확인하는 편이 안전합니다.

여섯째, 당사자의 인적사항과 대리인이 참여하는 경우 위임관계도 정확히 기재되어야 합니다. 신규임차인이 법인이라면 대표자와 법인 정보가 함께 특정되어야 하고, 위임을 받아 대리인이 서명하는 경우에는 위임장과 인감증명 등 위임관계를 뒷받침하는 서류를 함께 준비해야 나중에 당사자 특정을 놓고 다투는 일을 막을 수 있습니다. 이런 세부 사항은 공증인 사무소와 사전에 조율해 빠짐없이 챙기는 것이 좋습니다.

일곱째, 권리금 계약 자체가 여러 조건부 약정으로 구성돼 있다면, 공정증서에는 그중 금전 급여 부분만 분리해서 담아야 한다는 점도 다시 강조할 필요가 있습니다. 예를 들어 신규임차인이 영업허가를 받는 것을 조건으로 권리금을 지급하기로 했다면, 그 조건이 성취되었는지를 공증인이 판단해 주는 것은 아니므로 조건 성취 여부를 증명할 자료를 별도로 준비해 두어야 실제 집행 단계에서 지체 없이 진행할 수 있습니다.

공정증서를 둘러싼 흔한 오해와 실제 판단

자주 묻는 질문