"보증금 얼마, 월세 얼마로 하자"는 말만 주고받고 정작 계약서는 써 본 적이 없는 상가가 생각보다 많습니다. 처음엔 대수롭지 않게 넘겼지만, 권리금을 받고 정리해야 할 시점이 다가오면 이 계약서 한 장의 빈자리가 크게 느껴집니다. 아래 항목에 하나라도 해당한다면 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

• 계약서 없이 구두로만 임대차 조건을 정하고 몇 년째 월세를 내고 있다
• 만기가 정확히 언제인지, 권리금 보호기간이 언제부터 시작되는지 헷갈린다
• 신규임차인을 구했는데 임대인이 "계약서도 없는데 무슨 권리금이냐"고 한다
• 차임을 현금으로 낸 적이 많아 증빙 자료가 부족하다
• 지금이라도 계약서를 쓰고 싶은데 어떤 항목을 넣어야 할지 모르겠다

위 항목 중 하나라도 해당한다면, 막연히 불안해하기보다 지금부터 하나씩 짚어 나가는 편이 훨씬 도움이 됩니다. 계약서가 없다는 사실 자체보다, 그 사실을 어떻게 보완하느냐가 앞으로의 결과를 좌우합니다. 아래 순서를 하나씩 따라가면서 지금 내가 어디쯤 와 있는지 함께 점검해 보시기 바랍니다.

임대차 계약서 없는 상가 권리금, 정말 받을 수 있을까

몇 년째 같은 자리에서 장사를 해 왔지만 계약서 한 장 써 본 적이 없는 임차인들이 적지 않습니다. 처음 가게를 시작할 때 임대인과 구두로 보증금과 월세, 대략적인 기간만 정하고 계약서 작성은 미뤄 온 경우입니다. 이런 상태에서 신규임차인이 나타나 권리금 계약을 진행하려 하면 "계약서도 없는데 정식 임대차가 맞느냐"는 의문이 들 수 있습니다.

결론부터 말하면 계약서가 없다는 사실만으로 권리금 회수기회 보호를 받지 못하는 것은 아닙니다. 민법은 임대차를 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 정의하고 있을 뿐, 반드시 서면으로 작성해야 한다는 요건을 두고 있지 않습니다. 즉 임대차는 낙성·불요식 계약으로, 구두 합의만으로도 법적 효력이 발생합니다.

다만 실무에서 문제가 되는 것은 성립 여부가 아니라 입증입니다. 계약서가 있으면 기간, 차임, 보증금, 특약 사항이 문서로 명확히 남지만, 구두 계약은 나중에 임대인과 임차인의 기억이나 주장이 엇갈리면 그 내용을 증명하기가 훨씬 어려워집니다. 임대인이 "그런 약속은 한 적 없다"고 말을 바꾸면 임차인이 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.

그렇다고 미리 겁먹을 필요는 없습니다. 사업자등록, 차임 이체 내역, 문자와 통화 기록 등 여러 자료를 통해 임대차 조건을 충분히 입증할 수 있는 경우가 많습니다. 지금부터 임대차 계약서 없는 상가 권리금을 지키기 위해 어떤 점을 확인하고 어떤 자료를 갖춰야 하는지 순서대로 살펴보겠습니다.

실제 상담 사례를 보면, 계약서가 없다는 이유만으로 지레 권리금을 포기하고 그냥 가게를 넘겨 버리는 임차인들이 적지 않습니다. 하지만 조금만 자료를 정리하면 충분히 임대차 관계를 입증할 수 있는 경우가 대부분입니다. 포기하기 전에 먼저 어떤 자료가 남아 있는지부터 차분히 확인해 보는 것이 순서입니다.

임대차가 성립하기 위한 세 가지 요건

계약서 없이도 임대차가 유효하게 성립하려면 아래 세 가지 요소가 실제로 존재해야 합니다. 하나씩 짚어 보겠습니다.

이 세 가지가 사실관계로 확인된다면, 서면 계약서가 없더라도 법적으로는 임대차가 성립한 것으로 봅니다. 다음 항목에서는 기간을 따로 정하지 않았을 때 임대차 기간과 권리금 보호기간을 구체적으로 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다.

계약서가 없으면 임대차 기간은 어떻게 계산하나

계약서에 기간을 명시하지 않았거나, 애초에 계약서가 없어 기간을 특정할 수 없는 경우 상가건물임대차보호법은 그 기간을 1년으로 간주합니다. 임대인이 "우리는 6개월만 쓰기로 했다"고 주장하더라도, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도, 1년으로 간주된 기간을 주장할 수도 있습니다. 이 조항은 임차인에게 유리하게 설계된 편면적 규정이라는 점이 특징입니다.

그렇다면 1년의 기산점은 언제로 볼까요. 실무적으로는 건물을 인도받아 실제로 영업을 시작한 날, 또는 구두로 임대차 조건에 합의한 날을 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 이때 사업자등록 신청일, 첫 차임 이체일 등이 기산점을 뒷받침하는 유력한 자료가 됩니다. 정확한 날짜를 특정하기 어렵다면 여러 자료를 종합해 가장 근접한 시점을 추정하게 됩니다.

기간을 1년으로 간주한다고 해서 1년마다 새로 계약을 맺어야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 갱신을 요구하면 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년까지 임대차 관계를 이어갈 수 있고, 별도의 갱신 요구나 통지가 없었다면 묵시적으로 갱신되어 존속기간이 1년으로 다시 정해지는 구조입니다. 계약서가 없다고 해서 이런 보호가 사라지는 것은 아니라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

여기서 유의할 점은, 임차인에게 유리한 규정이라고 해서 무조건 유리하게 해석되는 것은 아니라는 것입니다. 어디까지나 기간을 특정할 수 없거나 다투어지는 상황에서 보충적으로 작동하는 규정이므로, 실제 합의 내용을 뒷받침할 자료가 있다면 그 자료가 우선 고려됩니다. 결국 자료를 얼마나 잘 갖추었는지가 결과를 좌우한다는 점은 계약서 유무와 무관하게 동일합니다.

만료일과 6개월 보호기간, 날짜를 계산하는 법

권리금 회수기회 보호가 언제부터 시작되는지는 만료일을 정확히 알아야 계산할 수 있습니다. 아래 순서로 하나씩 짚어 보겠습니다.

예를 들어 지난해 3월 초부터 영업을 시작했고 별도의 계약서나 기간 합의가 없었다면, 다음 해 3월 초가 1년째 되는 만료일로 계산됩니다. 이 경우 그보다 6개월 앞선 시점, 즉 전년도 9월 초부터 권리금 회수기회 보호가 시작된다고 볼 수 있습니다. 이후 갱신이 이루어져 임대차가 계속되고 있다면, 갱신된 기간을 기준으로 다시 6개월 전 시점을 계산해야 합니다. 날짜 계산이 헷갈린다면 사업자등록증에 기재된 개업일자부터 확인해 보는 것이 출발점이 됩니다.

날짜 계산을 스스로 해 보았는데 결과가 애매하거나, 갱신이 여러 차례 이루어져 기산점을 특정하기 어렵다면 혼자 판단하기보다 그동안의 자료를 정리해 상담을 받아보는 편이 안전합니다. 보호기간 계산을 잘못하면 정작 신규임차인을 구해 놓고도 통지 시점을 놓쳐 불리해질 수 있기 때문입니다.

이미 여러 번 갱신됐다면 기간을 어떻게 다시 계산하나

1년 단위로 몇 차례 묵시적 갱신을 거쳐 온 임차인이라면 처음 영업을 시작한 날을 기준으로 계산할지, 가장 최근 갱신 시점을 기준으로 계산할지 헷갈리기 쉽습니다. 결론적으로 만료일과 6개월 보호기간은 항상 가장 최근에 확정된 임대차기간의 종료일을 기준으로 다시 계산합니다. 다만 전체 임대차 기간이 처음 시작일부터 10년을 넘지 않는지는 별도로 함께 확인해야 합니다.

예를 들어 3년 전 3월에 영업을 시작해 별다른 통지 없이 두 차례 묵시적으로 갱신되어 왔다면, 가장 최근 갱신으로 정해진 기간의 만료일을 기준으로 6개월 전 시점부터 권리금 회수기회 보호가 적용됩니다. 처음 시작일로부터 아직 10년이 지나지 않았다면 갱신요구권도 함께 살아 있으므로, 두 가지 권리를 혼동하지 않고 각각 챙기는 것이 중요합니다.

갱신 횟수가 많고 계약서가 없어 정확한 갱신 시점을 특정하기 어려운 경우일수록, 지금이라도 임대인과 함께 그동안의 경과를 정리한 확인서 형태의 서면을 작성해 두는 것이 도움이 됩니다. 정확한 날짜를 함께 확인하고 서명해 두면 이후 분쟁의 여지를 크게 줄일 수 있습니다.

구두 계약과 서면 계약, 실무에서 어떻게 다른가

법적 효력은 같지만, 분쟁이 생겼을 때 실제로 겪는 어려움은 크게 다릅니다. 아래 비교를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

구두 계약이 무효는 아니지만, 분쟁이 생겼을 때 시간과 비용이 훨씬 많이 든다는 현실적인 차이가 있습니다. 임대인과의 관계가 원만할 때는 계약서의 필요성을 크게 느끼지 못하다가, 막상 신규임차인을 구하고 권리금 계약을 진행하려는 단계에서야 계약서의 빈자리를 절감하는 경우가 많습니다. 지금이라도 계약서를 작성해 두면 앞으로의 분쟁 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

건물 소유자가 바뀌어도 구두 임대차는 유지될까

계약서가 없다 보니 건물이 팔리면 임대차 관계도 함께 끝나는 것 아니냐고 걱정하는 임차인들이 많습니다. 결론부터 말하면 계약서의 유무와 관계없이, 임대차가 유효하게 성립해 있었다면 건물을 새로 취득한 양수인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계합니다.

다만 이 승계를 주장하려면 임대차 관계가 실제로 존재했다는 사실 자체를 입증할 수 있어야 합니다. 계약서가 있다면 이 입증이 간단하지만, 구두 계약이었다면 사업자등록, 차임 이체 내역 등으로 뒷받침해야 하는 부담이 새 소유자와의 관계에서도 그대로 이어집니다. 특히 사업자등록으로 대항력을 갖추고 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 새 소유자가 등장한 뒤에야 뒤늦게 사업자등록을 손보려 하면 이미 늦을 수 있으므로, 평소 사업자등록 정보를 최신 상태로 유지해 두는 것이 기본입니다.

건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 사업자등록이 되어 있는 상태에서 건물이 매매되었다면 새 소유자에게도 종전 임대차 조건을 그대로 주장할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 새 소유자가 임대차 관계 자체를 부정하며 다투는 경우도 있으므로, 소유권 변동이 예상된다면 미리 자료를 정리해 두는 것이 안전합니다.

가능하다면 소유권이 바뀌기 전에 계약서를 새로 작성해 두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 새 소유자와 임대차 조건을 다시 확인하고 서면으로 남겨 두면, 이후 권리금 회수기회 보호를 주장하는 단계에서도 다툼의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

건물이 경매로 넘어가는 경우라면 사정이 조금 다릅니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 낙찰자에게도 종전 임대차 조건을 주장할 수 있지만, 대항력을 갖추지 못했다면 매수인의 인도 요구에 대응하기 어려워질 수 있습니다. 계약서가 없더라도 사업자등록과 인도 시점만 명확하다면 대항력 자체는 인정될 수 있으므로, 이 부분을 특히 꼼꼼히 챙겨 두시기 바랍니다.

구두 계약을 입증하는 세 가지 자료

계약서가 없더라도 아래 자료들을 통해 임대차 조건을 충분히 뒷받침할 수 있습니다.

이 세 가지 자료를 평소에 잘 정리해 두는 것만으로도 임대차 계약서 없는 상가 권리금 분쟁에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다. 특히 문자나 대화 내용은 시간이 지나면 삭제되거나 기기를 교체하면서 사라지기 쉬우므로, 캡처해 별도로 저장해 두는 습관이 필요합니다. 클라우드나 이메일로 자신에게 보내 두는 방식도 자료를 안전하게 보관하는 방법이 됩니다.

협상 자리에서 계약서가 없다는 사실을 먼저 알려야 할까

신규임차인이나 중개사를 만나는 자리에서 계약서가 없다는 사실을 먼저 밝혀야 하는지 고민하는 임차인들이 있습니다. 결론적으로 숨기기보다 미리 밝히고 대신 사업자등록증, 이체 내역 등 대체 자료를 함께 준비해 제시하는 편이 신뢰를 얻는 데 유리합니다. 나중에 계약서가 없다는 사실이 뒤늦게 드러나면 오히려 협상 전체에 대한 불신으로 이어질 수 있습니다.

신규임차인 입장에서도 권리금을 지급하기 전에 임대차 관계가 실제로 유효한지 확인하고 싶어 하는 것이 자연스럽습니다. 이때 사업자등록증과 이체 내역, 임대인과의 대화 기록을 미리 정리해 보여줄 수 있다면 협상이 훨씬 수월하게 진행됩니다. 자료를 투명하게 공개하는 태도 자체가 협상력을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

중개사를 통해 거래를 진행한다면, 계약서가 없다는 사정과 이를 뒷받침하는 자료들을 중개사에게도 미리 전달해 두는 것이 좋습니다. 중개사가 신규임차인에게 상황을 정확히 설명할 수 있어야 불필요한 오해로 거래가 무산되는 상황을 막을 수 있습니다. 처음부터 사실관계를 투명하게 공유하는 편이 결과적으로 거래를 성사시키는 데 더 유리하게 작용합니다.

임대차 계약서 없는 상가 권리금, 임대인이 거절하면 어떻게 될까

신규임차인과 권리금 계약을 진행하려 할 때 임대인이 "계약서도 없었는데 무슨 임대차냐"며 권리금 자체를 부정하는 경우가 있습니다. 이런 태도는 법적으로 정당한 거절 사유가 되지 않습니다. 앞서 살펴본 것처럼 계약서의 부존재가 임대차의 부존재를 의미하지는 않기 때문입니다.

이런 상황에서는 감정적으로 대응하기보다, 그동안 쌓아 온 사업자등록증, 차임 이체 내역, 문자 대화 등을 정리해 임대차 관계가 실제로 존재했다는 사실을 차분히 제시하는 것이 우선입니다. 자료가 충분히 갖춰져 있다면 임대인의 주장은 설득력을 잃게 됩니다.

그럼에도 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 계속 방해하거나, 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 제시해 사실상 계약을 무산시킨다면 이는 권리금 회수기회 보호를 침해하는 방해 행위로 다투어질 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 그 금액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 상한으로 합니다.

판례의 취지 역시 임대차 관계가 오랜 기간 이어져 왔다면 그 사이 형식적인 요건이 다소 부족하더라도 임차인이 쌓아 온 영업상의 가치를 폭넓게 보호하려는 방향에 있습니다. 계약서가 없다는 사정 하나만으로 지레 포기할 이유는 없습니다.

지금이라도 계약서를 쓸 때 반드시 넣어야 할 항목

구두로 진행해 온 임대차라도 지금이라도 서면으로 정리해 두면 앞으로의 분쟁 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 항목을 빠짐없이 담아야 합니다.

항목	기재 내용
목적물의 표시	건물 주소, 층수, 호실, 전용면적을 정확히 기재
임대차 기간	시작일과 종료일을 구체적인 날짜로 명시
차임과 보증금	금액, 지급일, 지급 방법(계좌이체 등)을 명시
원상회복 조건	종료 시 원상회복 범위와 시설물 처리 방법을 구체화
특약 사항	그동안 구두로 합의했던 사항 중 중요한 내용을 반영

특히 그동안 구두로만 정해 왔던 특약 사항이 있다면 이번 기회에 반드시 서면에 반영해 두어야 합니다. 나중에 "그런 이야기는 들은 적 없다"는 다툼을 막는 가장 확실한 방법은 처음부터 문서로 남기는 것입니다. 계약서를 새로 쓸 때는 기존에 구두로 임대차를 시작한 날짜도 함께 기재해, 종전 임대차 기간이 그대로 이어진다는 점을 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

계약서 작성은 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 작업이라는 점을 강조하면 협조를 얻기가 한결 수월해집니다. 임대인 입장에서도 차임 연체나 계약 조건을 둘러싼 분쟁을 막을 수 있고, 임차인 입장에서도 권리금과 대항력을 지킬 수 있으니 서로에게 이익이 되는 절차라는 점을 설명하면 계약서 작성을 꺼리던 임대인의 태도가 바뀌는 경우도 적지 않습니다. 표준임대차계약서 양식을 활용하면 빠뜨리기 쉬운 항목까지 꼼꼼히 챙길 수 있어 처음 작성하는 경우에도 부담이 크지 않습니다.

계약서 없는 임대차, 자주 나오는 오해 두 가지

구두 계약과 관련해 반복해서 나오는 오해를 짚어 보겠습니다.

오해 하나, 계약서가 없으면 임대차 자체가 무효라는 생각입니다. 앞서 살펴본 것처럼 임대차는 서면 작성이 필수가 아닌 낙성 계약이어서 구두 합의만으로도 유효하게 성립합니다. 계약서가 없다는 사정은 입증의 어려움을 낳을 뿐, 임대차의 효력 자체를 부정하는 사유가 되지 않습니다.

오해 둘, 구두 계약이라 권리금도 어차피 받기 힘들 것이라는 생각입니다. 권리금 회수기회 보호는 임대차 관계의 존재를 전제로 하는 것이지, 계약서의 존재를 전제로 하지 않습니다. 임대차 조건을 뒷받침할 자료만 충분하다면 계약서가 없어도 권리금 회수기회 보호를 주장하는 데 문제가 없습니다.

권리금, 정확히 무엇을 근거로 받는 돈인가

계약서가 없는 상황일수록 권리금이라는 돈의 성격을 정확히 이해해 두어야 협상에서 흔들리지 않습니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 등 유무형의 재산적 가치를 넘겨주는 대가로 주고받는 금전으로, 원칙적으로 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 건물주인 임대인에게 돌려받는 개념이 아니라는 점을 분명히 해 두어야 합니다.

임대인이 등장하는 이유는 임대인이 신규임차인과의 권리금 계약 체결을 방해하지 못하도록 법이 정하고 있기 때문입니다. 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 신규임차인이 권리금을 지급하지 못하게 막거나, 시세보다 현저히 높은 차임과 보증금을 제시해 계약을 사실상 무산시키거나, 정당한 사유 없이 계약 자체를 거절하는 행위가 대표적인 방해 행위로 다투어집니다.

계약서가 없는 임차인일수록 이 구조를 정확히 이해하고 있어야, 임대인이 "계약서도 없는데 무슨 권리금이냐"는 식으로 논점을 흐릴 때 흔들리지 않고 대응할 수 있습니다. 권리금 자체는 신규임차인과의 문제이고, 임대인에게 주장하는 것은 방해행위에 대한 손해배상이라는 점을 협상 테이블에서도 분명히 짚어야 합니다. 이 구분을 명확히 해 두면 임대인의 논점 흐리기에 휘둘리지 않고 대화를 원하는 방향으로 이끌어 갈 수 있습니다.

손해배상 청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 계약서가 없어 만료일 계산이 다소 불확실하더라도, 실제로 영업을 시작한 날을 기준으로 보수적으로 시효를 관리해 두는 것이 안전합니다.

시효가 임박한 상황에서 협상이 지지부진하다면, 내용증명을 발송하거나 소송을 제기하는 등의 방법으로 시효를 중단시키는 조치를 검토해야 할 수도 있습니다. 계약서가 없는 사안일수록 시효 관리에 더 신경 써야 하는 이유는, 만료일 자체가 다투어질 여지가 있어 계산을 넉넉하게 잡아 두어야 안전하기 때문입니다. 달력에 날짜를 적어 두는 것만으로도 뜻밖의 시효 도과를 막는 데 큰 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문