무엇이 바뀌었나 — 제10조의5 개정의 의미

2015년 권리금 보호 규정(제10조의4)이 신설될 당시, 법 제10조의5는 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물과 국유·공유재산인 상가건물에는 권리금 보호 규정을 적용하지 않도록 했습니다. 문제는 상당수 전통시장이 등록 요건상 대규모점포에 해당한다는 점이었습니다. 그 결과 백화점 입점 상인과 마찬가지로, 시장에서 평생 장사한 상인들이 권리금 보호를 받지 못하는 사각지대가 생겼습니다.

이 불균형을 바로잡은 것이 2018. 10. 16. 개정입니다. 개정법은 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장을 적용 제외 대상에서 제외하였습니다. 쉽게 말해, 전통시장 안의 점포는 대규모점포에 해당하더라도 권리금 회수기회 보호(제10조의4)를 받게 된 것입니다.

시장 점포 권리금의 특성 — 자리가 곧 권리금

전통시장 권리금에서는 바닥권리금, 즉 자리의 가치가 유난히 큽니다. 시장 입구 첫 점포와 안쪽 구석 점포는 유동 인구가 다르고, 수십 년 같은 자리에서 쌓은 단골과 신용은 그 자리와 분리되지 않습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3이 정의하는 권리금의 구성요소 — 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 — 가운데 위치의 이점과 신용이 특히 두텁게 형성되는 곳이 시장입니다.

반면 분쟁에서 취약한 지점도 있습니다. 시장 점포는 계약서 없이 구두로 임대차가 이어져 온 경우, 권리금을 주고 들어왔지만 계약서를 만들지 않은 경우, 현금 매출 비중이 커서 매출 입증 자료가 부족한 경우가 적지 않습니다. 권리금은 결국 입증의 문제이므로, 지금부터라도 임대차계약서를 서면으로 정비하고 사업자등록과 세무 신고자료, 시장 상인회 관련 자료(점포 승계 관행을 보여주는 자료) 등을 갖추어 두는 것이 좋습니다.

임대인이 방해한다면 — 금지행위와 정당한 사유

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). ① 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

전통시장에서는 시장 재개발·현대화 사업을 이유로 "건물을 비워야 한다"며 신규임차인을 받지 않는 사례, 자리를 되찾아 임대인 측이 직접 쓰겠다는 사례가 보입니다. 임대인에게는 제10조의4 제2항의 정당한 사유 — 신규임차인의 자력 부족, 임차인 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 — 가 인정될 수 있으므로, 임대인의 거절 사유가 실제에 부합하는지 기록으로 남겨 검증해야 합니다. 한편 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있다는 점, 10년 넘게 장사한 상인도 2019년 전원합의체 판결에 따라 보호받는다는 점을 함께 기억하시기 바랍니다.

손해배상 청구 — 시장 상인의 소송 준비

소송에서 인용되면 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연이자를 붙일 수 있고, 그 전 기간에는 법정이율 연 5%가 적용됩니다. 청구금액이 3,000만원 이하이면 소액사건심판 절차로 진행되어 상대적으로 간이하게 다툴 수 있는데, 시장 점포 사건 중에는 이 범위에 드는 경우도 적지 않습니다. 임차인 측의 과실이 있으면 과실상계로 감액될 수 있으며, 위자료는 특별한 사정이 없는 한 인정되기 어렵다는 것이 일반적인 태도입니다. 법도 권리금소송센터의 권리금 사건 처리 기간은 평균 10~14개월이었습니다(사무소 실데이터, 사안·법원 일정에 따라 상이).

자주 묻는 질문