쟁점 1 — 숙박업 임대차에 상임법이 적용되는가

상가건물임대차보호법 제2조는 이 법이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용된다고 정하고 있습니다. 판례는 이를 영업용으로 사용하는 건물의 임대차인지로 판단하는데, 모텔·게스트하우스는 숙박이라는 서비스를 제공하고 대가를 받는 영업장이므로 기본적으로는 영업용 건물에 해당한다고 볼 여지가 큽니다.

그럼에도 실무에서 다툼이 생기는 지점이 있습니다. 첫째, 사업자등록 여부입니다. 상임법의 적용과 대항력 관련 요건에서 사업자등록은 중요한 표지이므로, 등록 없이 영업해 왔다면 보호 주장에서 불리해질 수 있습니다. 둘째, 이용 형태입니다. 임차인이 건물 일부를 주거로 쓰거나, 장기 투숙 위주로 운영하여 임대에 가까운 형태가 되었거나, 게스트하우스를 미신고로 운영한 경우 등에는 영업용 건물의 임대차인지 자체가 쟁점이 됩니다. 셋째, 전대 구조입니다. 임차인에게서 다시 빌린 전차인의 지위는 임차인과 다르므로 별도 검토가 필요합니다.

한 가지 분명히 해 둘 것은 환산보증금 문제입니다. 모텔은 보증금과 차임 규모가 커서 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 지역별 기준금액을 넘는 경우가 많습니다. 기준금액은 대통령령으로 정해지고 개정으로 변동되므로 지역·시기별로 확인해야 하지만, 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상임법 제2조 제3항). 즉 "보증금이 커서 상가임대차보호법 대상이 아니다"라는 임대인의 말은 권리금 보호에 관한 한 그대로 받아들일 것이 아닙니다. 다만 차임 증액 상한 연 5%(제11조) 같은 규정은 환산보증금 이내의 상가에만 적용되므로, 어느 조항이 적용되는지는 항목별로 나누어 보아야 합니다.

쟁점 2 — 대규모 시설 권리금, 무엇이 다른가

숙박업 권리금 분쟁의 두 번째 특징은 규모입니다. 객실 인테리어, 침구·가구·가전, 보일러·배관·소방 설비, 무인 체크인 시스템까지 시설 투자 규모가 크고, 그만큼 시설권리금이 분쟁의 중심에 서게 됩니다.

사업의 포괄양수도에 해당하면 부가가치세 세금계산서 발행 의무가 없다는 것이 부가가치세법의 일반론이지만, 숙박업처럼 자산 구성이 복잡한 사업은 해당 여부 판단이 까다로우므로 반드시 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.

임대인의 방해행위와 손해배상의 구조

상임법이 적용되는 숙박업 임대차라면, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 행위를 해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항, 2015. 5. 13. 신설).

임대인에게는 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 인정될 수 있습니다. 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우가 그것입니다. 숙박업은 인수 자금 규모가 커서 신규임차인의 자력이 실제 쟁점이 되는 일이 많으므로, 주선 시 자금 조달 계획과 자력 소명자료를 함께 준비시키는 것이 실무 요령입니다.

방해가 인정되면 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 시설 규모가 큰 숙박업일수록 감정평가 대응이 배상액을 좌우하므로, 매출 자료·가동률·시설 투자 증빙을 체계적으로 제출해야 합니다. 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이며, 재판상 청구·압류·가압류·가처분·승인으로 중단됩니다(민법 제168조). 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가, 그 전에는 법정이율 연 5%가 적용됩니다. 3기 차임액에 이르는 연체 전력이 있으면 보호에서 제외될 수 있고, 10년 초과 임차인도 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 권리금 보호를 받습니다.

자주 묻는 질문