이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다. 신규임차인과 권리금 계약을 맺었다가 사정이 생겨 계약이 깨졌거나, 같은 신규임차인과 다시 계약을 논의하는 중이라면 아래 항목을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

• 신규임차인과 권리금 계약을 체결했으나 자금 조달 실패나 조건 이견으로 계약이 파기되었다.
• 계약금(해약금)을 이미 주고받았는데, 파기 후 이 돈을 돌려주거나 돌려받을 수 있는지 궁금하다.
• 계약서에 위약금 조항이 있어 상대방이 정해진 금액을 그대로 요구하고 있다.
• 같은 신규임차인과 다시 계약을 논의 중인데, 새 계약서를 어떻게 써야 안전한지 모르겠다.
• 재계약이 늦어지는 사이 임대차 기간 만료가 다가와, 권리금 회수기회 보호기간을 놓칠까 걱정된다.

권리금 계약이 깨지는 대표적인 이유

권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이에서 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 등 유무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 보증금·차임 외의 돈을 지급하기로 하는 계약입니다. 그런데 실무에서는 이 계약이 최종 명도나 임대인의 승낙 전 단계에서 깨지는 일이 적지 않습니다. 가장 흔한 이유는 신규임차인의 자금 조달 실패입니다. 계약 당시에는 자금을 마련할 수 있다고 판단했지만, 대출 심사가 예상과 다르게 나오거나 개인 사정으로 잔금을 마련하지 못하는 경우입니다.

다음으로 많은 경우는 임대인과의 조건 협의가 틀어지는 상황입니다. 신규임차인이 임대인과 새 임대차 조건(보증금, 차임, 계약 기간)을 협의하는 과정에서 이견이 커지면, 권리금 계약 자체가 흔들리게 됩니다. 임대인이 조세·공과금이나 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 경우, 신규임차인이 부담을 느껴 계약을 포기하기도 합니다. 이 경우 임차인 입장에서는 권리금 회수기회를 방해받은 것으로 볼 여지가 있어, 파기 원인을 정확히 기록해 두는 것이 중요합니다.

서류나 인허가 문제로 파기되는 경우도 있습니다. 신규임차인이 영업에 필요한 인허가나 등록 요건을 갖추지 못했다는 사실이 뒤늦게 드러나거나, 시설 상태에 대한 설명과 실제가 달라 신뢰가 깨지는 사례입니다. 이런 경우에는 계약 해제의 귀책사유가 어느 쪽에 있는지에 따라 계약금과 위약금 처리 방향이 크게 달라지므로, 파기에 이르게 된 경위를 시간 순서대로 정리해 두시기를 권합니다. 문자, 통화 녹음, 카카오톡 대화 등 오간 연락 내용을 남겨두면 이후 정산이나 분쟁에서 중요한 자료가 됩니다.

임차인 본인의 사정으로 계약을 접는 경우도 있습니다. 다른 좋은 조건의 신규임차인이 나타나 기존 신규임차인과의 계약을 해제하고 싶어지는 경우, 또는 임차인이 폐업을 미루고 영업을 더 이어가기로 마음을 바꾸는 경우입니다. 이런 상황에서는 임차인이 먼저 계약을 깨는 셈이 되므로, 상대방이 이미 이행에 착수한 부분이 있는지, 상대방에게 발생한 손해가 있는지를 꼼꼼히 따져야 합니다. 임차인 쪽 사정으로 파기하면서 계약금까지 그대로 돌려받으려 하면 오히려 분쟁이 길어질 수 있으므로, 애초에 파기를 결정하기 전에 계약서상 해제 조항과 위약금 조항을 먼저 확인하는 순서로 접근하시는 것이 안전합니다.

권리금 계약을 해제하면 계약금은 무조건 돌려받을 수 있나요

결론부터 말씀드리면 무조건 돌려받는 것은 아닙니다. 민법 제565조는 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없으면, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 즉 계약금은 원칙적으로 '해약금'의 성격을 가지므로, 아직 어느 쪽도 계약 이행에 실질적으로 착수하지 않은 단계라면 이 규정에 따라 정리되는 것이 기본 틀입니다.

여기서 핵심은 '이행의 착수'가 있었는지입니다. 예를 들어 신규임차인이 시설 인수를 위해 실제로 집기를 옮기기 시작했다거나, 임차인이 신규임차인 명의로 임대차 조건 변경을 임대인에게 통지하는 등 계약 내용을 실행에 옮기는 행위가 있었다면, 그 이후에는 해약금 법리만으로 간단히 정리하기 어려워집니다. 이 단계를 지나 계약이 깨지면 통상적인 채무불이행 법리에 따라 손해배상 문제로 넘어가게 되므로, 파기 시점이 이행 착수 전인지 후인지를 먼저 가려야 합니다.

또한 계약서에 계약금의 성격이나 해약금 여부에 대해 별도로 정한 문구가 있다면 그 약정이 우선합니다. 실무에서는 '계약금은 위약금을 겸한다', '계약 해제 시 계약금은 몰취한다'는 식의 문구를 넣는 경우가 많은데, 이런 조항이 있다면 단순히 배액 상환 법리가 아니라 다음에 설명하는 위약금 조항의 문제로 다뤄야 합니다. 계약서 원본을 다시 꺼내 문구를 정확히 확인하는 것이 가장 먼저 할 일입니다.

계약금을 아예 주고받지 않은 상태, 즉 구두로만 합의하고 서면 계약금 지급이 이루어지지 않은 채 파기된 경우도 있습니다. 이런 경우에는 애초에 민법 제565조가 전제하는 '계약금 교부'라는 사실 자체가 없으므로 해약금 법리를 그대로 적용하기 어렵고, 계약이 실제로 성립했는지 여부부터 다투게 될 수 있습니다. 구두 합의만 오간 상태라면 문자나 메모 등으로 합의 내용을 남겨두었는지가 이후 분쟁에서 중요한 변수가 되므로, 계약 초기 단계일수록 서면화를 서두르시는 것이 좋습니다. 계약금 지급 방법도 챙겨볼 부분입니다. 계좌이체로 주고받았다면 입금자명과 일시가 남아 정산 근거로 쓰기 쉽지만, 현금으로 주고받았다면 영수증이나 확인서를 별도로 남겨두지 않으면 나중에 지급 사실 자체를 다투게 될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

위약금 조항이 있으면 정한 금액을 그대로 물어야 하나요

반드시 정해진 금액을 그대로 물어야 하는 것은 아닙니다. 민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관하여 손해배상액을 예정할 수 있다고 하면서도, 그 금액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 아울러 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 규정하고 있어서, 계약서에 '위약금'이라는 표현을 썼다고 해서 반드시 처벌적 성격의 위약벌로 단정되지는 않습니다.

다만 위약금 약정이 순수한 손해배상액 예정인지, 계약 이행을 강제하기 위한 위약벌인지는 계약서 문구와 체결 경위, 금액의 규모 등을 종합적으로 살펴 판단해야 하는 해석의 문제입니다. 위약벌로 인정되면 손해배상액 예정과 달리 실제 손해와 무관하게 별도로 위약벌을 물어야 할 수도 있고, 감액 여부를 다투는 방식도 달라질 수 있으므로 이 부분은 계약서 전체 맥락을 함께 검토해야 정확한 판단이 가능합니다.

실무적으로는 위약금 액수가 실제 발생한 손해나 권리금 규모에 비해 지나치게 크다고 판단되면, 감액을 주장하며 협의하거나 소송에서 다투는 방법을 고려할 수 있습니다. 반대로 위약금을 받아야 하는 입장이라면, 계약 파기로 인해 실제로 발생한 손해(다른 신규임차인을 구하는 데 걸린 시간, 임대인과의 협상 비용 등)를 구체적으로 정리해 두면 감액 주장에 대응하는 데 도움이 됩니다. 어느 쪽이든 금액을 둘러싼 다툼은 결국 개별 사정에 따라 결론이 달라지므로, 섣불리 단정하기보다 계약서와 경위 자료를 갖추고 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

위약금 조항을 둘러싼 협의가 길어지면 감정 다툼으로 번지는 경우도 많습니다. 신규임차인 입장에서는 자금 조달이 안 되어 어쩔 수 없이 포기한 것인데 위약금까지 물어야 하느냐는 억울함이 있을 수 있고, 임차인 입장에서는 계약을 믿고 다른 신규임차인을 더 찾지 않았다가 시간만 허비했다는 손해 의식이 있을 수 있습니다. 이런 감정적인 부분은 협상 테이블에서 자연스럽게 드러나지만, 결국 법적으로는 계약서 문구와 실제 손해 입증 여부가 결론을 좌우하므로 감정보다 자료를 앞세워 협의를 진행하시는 편이 유리합니다.

같은 신규임차인과 다시 계약할 때 반드시 확인할 점

계약이 한 차례 깨졌던 상대방과 다시 계약을 진행하는 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 기존 계약이 어떤 방식으로, 어떤 조건으로 해제되었는지를 새 계약서에 분명히 남기는 것입니다. '기존 2026년 O월 O일자 권리금 계약은 합의로 해제하며, 계약금 O원은 다음과 같이 정산한다'는 식으로 정산 내용을 명시해야, 나중에 이전 계약금 문제와 새 계약 내용이 뒤섞여 다투는 일을 막을 수 있습니다.

• 기존 계약 해제 사실과 계약금·위약금 정산 내역을 새 계약서 첫머리에 명확히 적는다.
• 파기 원인이 되었던 문제(자금 조달, 조건 협의 등)가 해소되었는지 구체적으로 확인하고 문서로 남긴다.
• 영업시설·비품, 거래처, 신용 등 권리금 대상 항목을 다시 한번 항목별로 특정해 기재한다.
• 새 계약금과 위약금 조항을 처음부터 명확한 금액과 조건으로 다시 합의한다.
• 임대인에게 신규임차인 변경 및 재계약 사실을 다시 통지하고 도달 여부를 확인한다.

특히 임대인에게 하는 통지는 파기 전 통지와 별개로 다시 이루어져야 합니다. 민법 제111조에 따라 상대방 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로, 예전에 보낸 통지가 있었다고 해서 재계약 사실까지 자동으로 임대인에게 전달된 것으로 볼 수는 없습니다. 내용증명이나 문자 등 도달을 확인할 수 있는 방법으로 다시 통지하고, 임대인의 답변이나 반응도 함께 기록해 두어야 이후 절차에서 근거 자료로 쓸 수 있습니다.

계약금·위약금 문제와 임대인에 대한 손해배상 청구는 별개입니다

계약 파기와 재계약을 거치면서 자주 혼동되는 부분이 있습니다. 신규임차인과의 계약금·위약금 정산 문제와, 임대인을 상대로 한 권리금 회수기회 방해 손해배상 청구는 서로 다른 차원의 문제라는 점입니다. 권리금은 원래 임차인이 신규임차인이 되려는 사람에게 받는 돈입니다. 반면 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 방해했다면, 임차인은 임대인을 상대로 '권리금을 돌려달라'는 것이 아니라 상가건물임대차보호법 제10조의4③에 따른 손해배상을 청구하는 구조입니다.

따라서 재계약이 신규임차인의 사정으로 깨졌다면 이는 임차인과 신규임차인 사이의 계약금·위약금 문제로 다루어야 하고, 임대인을 상대로 곧바로 손해배상을 청구할 근거가 되는 것은 아닙니다. 반대로 임대인이 신규임차인과의 계약 자체를 방해해서 재계약까지 무산되었다면, 이번에는 신규임차인과의 정산 문제와는 별개로 임대인을 상대로 한 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 산정되며, 종료일부터 3년 이내에 청구해야 합니다.

실무에서 상담을 받다 보면 계약금 분쟁과 임대인 상대 손해배상 청구를 하나의 사건으로 뭉뚱그려 생각하시는 경우가 많은데, 두 문제는 상대방도 다르고 청구 근거 규정도 다릅니다. 계약 파기부터 재계약까지의 경위를 정리할 때, '신규임차인과 사이의 정산 문제'와 '임대인의 방해로 인한 문제'를 구분해서 자료를 모아두시면 이후 상담이나 소송 준비가 훨씬 수월해집니다.

재계약이 늦어지면 권리금 회수기회를 놓칠 수 있습니다

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 동안, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 정합니다. 계약 파기와 재계약 논의가 길어지는 사이 이 기간이 다 지나가 버리면, 새로 계약을 체결하더라도 임대인의 승낙이나 협조를 받기 어려워지는 실질적인 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 계약이 파기된 것을 확인한 즉시 재계약 여부를 빠르게 결정하고, 결정했다면 지체 없이 새 계약서를 작성해 임대인에게 통지하는 흐름으로 움직이는 것이 안전합니다. 만약 보호기간이 임박했거나 이미 임대차 종료가 코앞이라면, 재계약보다 다른 신규임차인을 급히 찾는 방안까지 함께 검토해야 할 수도 있습니다. 이런 시점 판단은 사안마다 다르므로, 임대차 종료일과 현재 진행 상황을 정리해 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

재계약 과정에서 임대인이 다시 방해하는 경우

권리금 계약이 한 차례 깨졌다가 재계약이 진행되는 상황에서, 임대인이 이번에는 다른 명목으로 방해에 나서는 경우도 실무에서 종종 나타납니다. 상가건물임대차보호법이 정한 방해행위는 크게 네 가지 유형으로 구분됩니다. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 방해하는 행위, 조세·공과금이나 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위입니다.

재계약 과정에서 임대인이 예전과 다른 조건, 예컨대 재계약 전에는 언급하지 않았던 고액의 보증금 인상을 새로 들고나오는 식이라면, 이는 방해행위 유형 중 하나에 해당할 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 다만 임대인에게 상가건물임대차보호법 제10조① 각 호에 해당하는 정당한 갱신거절 사유(3기 차임 연체, 무단전대, 철거·재건축 등)가 있다면 제10조의4① 단서에 따라 권리금 회수기회 보호 자체가 배제될 수 있으므로, 임대인이 내세우는 사유가 실제로 이런 정당한 사유에 해당하는지부터 가려야 합니다. 방해가 의심되는 대화나 문자, 통지 내용은 그때그때 캡처하거나 녹음해 남겨두시기 바랍니다. 임대인이 이번에는 다른 신규임차인을 데려와 그쪽에 권리금을 받으려는 정황이 보인다면, 제10조의4②4호가 정하는 '임대인이 선택한 신규임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 경우'에 해당하는지도 함께 살펴야 합니다.

재계약 전 분쟁을 예방하는 계약서 체크리스트

재계약서를 쓸 때는 아래와 같은 항목을 순서대로 짚어보시면 도움이 됩니다. 각 항목은 단순한 형식이 아니라, 실제로 파기와 재계약이 반복되는 사례에서 분쟁의 원인이 되었던 부분을 정리한 것입니다.

표에 정리한 항목들은 서로 맞물려 있습니다. 예를 들어 기존 계약금 정산을 애매하게 남겨두면, 새 계약금을 얼마로 정할지도 불분명해지고, 나중에 재계약마저 깨질 경우 이전 계약금과 새 계약금이 뒤섞여 정산 다툼이 커집니다. 따라서 재계약서는 처음부터 새로 쓴다는 마음으로 접근하되, 이전 계약과의 연결 고리(해제 사실, 정산 내역)만큼은 반드시 명시적으로 남겨야 합니다. 계약서 초안을 작성한 뒤 서명 전에 변호사 검토를 받아보시면 놓치기 쉬운 조항을 미리 걸러낼 수 있습니다.

체크리스트를 실제로 적용할 때는 항목을 하나씩 지워가며 확인하는 방식을 권합니다. 예를 들어 기존 계약 해제 사실을 새 계약서에 담았다면 그 조항 번호를 메모해 두고, 계약금 정산 내역이 실제 통장 거래 내역과 일치하는지도 함께 대조해 보시기 바랍니다. 권리금 대상 항목을 특정할 때는 시설물 목록을 사진과 함께 첨부하면 나중에 '무엇을 넘겨받았는지'를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다. 임대인에게 보내는 통지문은 발송 전에 문구를 한 번 더 검토해, 재계약 사실과 신규임차인 정보가 빠짐없이 담겼는지 확인하시길 권합니다.

협의가 안 될 때, 소송으로 넘어가기 전 준비할 것들

계약금이나 위약금 정산을 두고 상대방과 협의가 되지 않으면 결국 소송으로 다투어야 하는 상황에 이르기도 합니다. 이때 가장 중요한 것은 계약 체결부터 파기, 재계약 논의에 이르는 전체 경위를 시간 순서대로 정리한 자료입니다. 계약서 원본, 계약금 입금 내역, 파기 경위를 알 수 있는 문자나 통화 녹음, 재계약 협의 과정에서 오간 연락 내용까지 최대한 모아두어야 실제 손해와 귀책사유를 다투는 데 유리합니다.

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문 분야에서 공인중개사 자격까지 갖춘 엄정숙 변호사가 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 진행해 온 곳으로, 권리금 계약 파기와 재계약 과정에서 발생하는 계약금·위약금 분쟁, 그리고 임대인의 권리금 회수기회 방해 문제까지 함께 검토합니다. 사건마다 파기 경위와 계약서 문구가 달라 결론이 크게 달라질 수 있으므로, 보유하신 계약서와 정황 자료를 정리해 상담받아 보시는 것을 권해드립니다.

계약금·위약금 정산 협의만으로 해결되지 않아 소송으로 이어지는 경우, 처리 기간은 사건의 복잡성과 상대방의 대응에 따라 평균 10개월에서 14개월 정도 소요되는 경우가 많습니다. 착수금은 사건 내용에 따라 300만원부터 시작하며(부가세 별도), 권리금 감정이 필요한 사건이라면 감정료 등 실비가 별도로 발생할 수 있습니다. 정확한 비용과 예상 기간은 계약서와 경위 자료를 함께 살펴보아야 안내해 드릴 수 있으므로, 자료를 정리하신 뒤 상담을 받아보시길 권합니다.

재계약 이후에도 신규임차인이 다시 마음을 바꾸거나, 임대인이 새로운 명목으로 방해를 시도하는 등 상황이 계속 유동적으로 바뀌는 경우가 있습니다. 이런 사안일수록 초기에 경위를 정리해 두는 것이 나중에 소송으로 갈 때 결정적인 차이를 만듭니다. 계약이 한 번 깨졌다는 사실 자체에 낙담하기보다, 그 경험을 바탕으로 다음 계약서를 더 꼼꼼하게 준비하는 방향으로 접근하시길 권해드립니다.

세금이나 회계 처리와 관련된 부분, 예를 들어 계약금 반환이나 위약금 수령에 따른 세무 신고 문제는 이 글만으로 단정하기 어렵고 개별 사정에 따라 달라지므로, 세무 전문가의 확인을 함께 받아보시길 권합니다. 법률적인 계약금·위약금 정산 문제와 세무 처리 문제는 별개로 접근해야 오해를 줄일 수 있습니다.

소송까지 가지 않고 협의로 마무리되는 사례도 많습니다. 계약 파기 경위가 비교적 명확하고 금액 차이가 크지 않다면, 내용증명으로 입장을 정리해 상대방에게 전달하는 것만으로도 협의가 진행되는 경우가 있습니다. 다만 협의 단계에서 잘못된 문구로 합의서를 작성하면 오히려 나중에 발목을 잡는 경우도 있으므로, 합의서 작성 전에 한 번쯤 법률 검토를 받아보시는 것이 안전합니다. 소송으로 가든 협의로 마무리하든, 처음 계약 체결 단계부터 파기, 재계약까지의 흐름을 문서로 남겨두는 습관이 결국 가장 큰 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문