어렵게 신규임차인을 구해 권리금 계약 직전까지 갔는데, 등기부등본을 확인한 신규임차인이 "이 건물은 근저당이 너무 많아서 못 하겠다"며 발길을 돌리는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다. 애써 진행한 협상이 무산되면 임차인 입장에서는 억울한 마음이 들기 마련이고, 이 상황을 두고 임대인에게 책임을 물을 수 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 그러나 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호 규정을 살펴보면, 근저당 과다라는 사정 자체가 임대인의 책임으로 곧바로 연결되는 것은 아니라는 점을 먼저 이해할 필요가 있습니다.

이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다.

상가 임대차 실무에서 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이의 협상, 그리고 그 신규임차인과 임대인 사이의 새 임대차 계약 체결이라는 두 단계를 함께 거쳐야 완성됩니다. 이 두 단계 중 어느 하나라도 어긋나면 권리금 계약 전체가 무산될 수 있는데, 실무에서 무산의 원인은 생각보다 다양합니다. 신규임차인의 자금 사정이 바뀌기도 하고, 업종에 대한 확신이 흔들리기도 하며, 이번 글에서 다루는 것처럼 등기부를 열람한 뒤 건물 자체의 위험 요소를 발견하고 마음을 돌리는 경우도 적지 않습니다. 이 모든 무산 원인을 하나로 뭉뚱그려 임대인 책임이라 주장할 수는 없고, 각각의 원인이 상가건물임대차보호법이 정한 방해행위나 정당한 사유 판단에 어떻게 연결되는지를 따로따로 살펴야 정확한 결론에 이를 수 있습니다. 특히 근저당처럼 임대인의 행위와 무관해 보이는 사정일수록, 정말 임대인과 무관한지 아니면 그 이면에 임대인의 의도가 개입되어 있는지를 꼼꼼히 들여다보는 태도가 중요합니다.

• 신규임차인이 등기부의 근저당권을 이유로 권리금 계약을 포기했다.
• 이 상황이 임대인의 권리금 회수기회 방해행위에 해당하는지 궁금하다.
• '자력 없음'이라는 정당한 사유와 근저당 문제가 어떻게 다른지 헷갈린다.
• 임대인이 근저당을 핑계 삼아 계약을 거절하는 것 같아 의심스럽다.

신규임차인이 근저당 많은 건물을 꺼리는 이유

등기부등본에 근저당권이 여러 건, 그것도 채권최고액이 큰 규모로 설정되어 있는 건물이라면, 이 건물이 장래에 경매에 넘어갈 가능성을 배제할 수 없다는 신호로 읽힙니다. 신규임차인이 되려는 사람 입장에서는 권리금을 지급하고 영업을 시작한 지 얼마 되지 않아 건물이 경매에 넘어가면, 보증금 회수는 물론 힘들게 지급한 권리금까지 회수하지 못하는 상황에 놓일 수 있다는 걱정을 하게 됩니다. 이런 걱정은 근거 없는 기우가 아니라, 등기부라는 공개된 자료를 바탕으로 한 합리적인 리스크 판단인 경우가 많습니다.

특히 신규임차인이 금융기관 대출을 받아 보증금을 마련하는 경우라면, 대출 심사 과정에서 담보로 잡을 수 있는 여력이 이미 다른 근저당권으로 소진되어 있는지를 은행 스스로 확인하기도 합니다. 이 과정에서 대출이 어려워지거나 불리한 조건이 제시되면, 신규임차인은 자금 조달 자체가 막혀 계약을 포기할 수밖에 없는 상황에 놓입니다. 이런 사정은 임대인이 만들어낸 것이 아니라 건물에 이미 설정되어 있던 담보 상태에서 비롯된 것이므로, 임대인의 방해행위와는 원인이 다릅니다.

또한 근저당권의 존재 자체는 등기부라는 공적 장부를 통해 누구나 열람할 수 있는 정보입니다. 임대인이 이를 숨기거나 왜곡한 것이 아니라면, 신규임차인이 스스로 확인하고 판단한 결과에 대해 임대인에게 책임을 지우기는 어렵습니다. 이 점에서 근저당 문제는 임대인이 적극적으로 무언가를 '한' 경우에 성립하는 방해행위와는 성격이 근본적으로 다릅니다.

다만 여기서 한 가지 짚어둘 부분이 있습니다. 근저당이 애초에 임대인이 정상적인 필요에 의해 설정한 것인지, 아니면 권리금 계약을 무산시키려는 의도로 급하게 추가 설정한 것인지에 따라 평가가 달라질 여지는 있습니다. 예를 들어 신규임차인과의 협상이 거의 마무리되어 가는 시점에 임대인이 갑자기 새로운 근저당권을 대거 설정해 신규임차인이 놀라 발을 뺐다면, 이는 단순한 기존 담보 상태의 문제가 아니라 임대인이 협상을 방해하기 위해 새로운 사정을 만들어낸 것으로 볼 여지가 생깁니다. 이런 경우라면 등기 시점과 협상 경과를 대조해 임대인의 의도를 다퉈볼 수 있는 사안이 될 수 있습니다. 반면 협상이 시작되기 훨씬 전부터 존재하던 근저당권이라면 이런 의도를 인정하기 어렵습니다.

임대인의 방해행위 네 가지 유형에 근저당 과다는 포함되지 않습니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 하지 말아야 할 행위를 네 가지로 열거하고 있습니다. 첫째 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 둘째 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위, 셋째 조세와 공과금, 주변 상가의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 넷째 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위입니다. 이 네 가지 항목 어디에도 '건물의 근저당권 규모'라는 사정은 포함되어 있지 않습니다.

따라서 신규임차인이 임대인의 어떤 행위 때문이 아니라 등기부를 열람해본 뒤 스스로 위험을 느껴 계약을 그만둔 것이라면, 이 상황을 위 네 가지 유형 중 어디에도 끼워 맞추기 어렵습니다. 임차인 입장에서는 결과적으로 권리금 회수 기회가 무산된 것이 억울하게 느껴지겠지만, 법이 보호하는 것은 '임대인이 방해하지 않을 것'이지 '어떤 이유로든 신규임차인과의 계약이 반드시 성사될 것'까지 보장하는 것은 아니라는 점을 이해할 필요가 있습니다.

이 지점에서 임차인이 오해하기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 임대인의 방해행위가 없었다면 신규임차인과의 계약이 성사되었을 것이라는 가정 위에서 손해배상 책임을 인정하는 구조입니다. 즉 손해배상이 인정되려면 먼저 임대인의 방해행위가 있어야 하고, 그 방해행위와 계약 무산 사이에 인과관계가 있어야 합니다. 근저당 과다처럼 임대인의 행위와 무관한 사정으로 계약이 무산된 경우에는 애초에 첫 번째 요건, 즉 방해행위 자체가 인정되지 않으므로 인과관계를 따질 단계까지 가지도 못하고 청구가 받아들여지기 어려운 구조가 됩니다. 이 순서를 이해하고 있으면 어떤 상황에서 손해배상을 주장할 수 있고 어떤 상황에서는 어렵다는 판단을 훨씬 명확하게 내릴 수 있습니다.

'자력 없음'이라는 정당한 사유와 혼동하지 마세요

상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 네 가지를 열거하면서, 그 첫 번째로 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 이행할 자력이 없는 경우를 들고 있습니다. 여기서 말하는 '자력'은 신규임차인이 앞으로 임대인에게 보증금과 차임을 지급할 능력이 있는지를 가리키는 것이지, 건물 자체에 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지를 가리키는 것이 아닙니다. 두 개념을 혼동하면 법률관계를 잘못 이해하게 되므로 명확히 구분해야 합니다.

이 구분이 실무에서 중요한 이유는 다음과 같습니다. 만약 임대인이 "근저당이 많아서 신규임차인이 못 미더워 거절한다"는 취지로 계약을 거절한다면, 이는 정당한 사유 네 가지 어디에도 해당하지 않는 사유를 들어 거절하는 것이 되어 오히려 정당한 사유 없는 계약 거절, 즉 제1항 제4호 위반 문제가 될 수 있습니다. 반대로 신규임차인 스스로 근저당을 이유로 발을 뺀 것이라면, 이는 임대인이 거절한 것이 아니라 신규임차인이 자발적으로 계약을 포기한 것이므로 임대인의 방해행위 자체가 존재하지 않는 상황이 됩니다. 겉보기에는 비슷해 보이는 두 상황이 법적으로는 전혀 다르게 평가된다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

실무에서는 이 두 가지 사정이 뒤섞여 나타나는 경우도 있어 판단이 까다로워지기도 합니다. 예를 들어 신규임차인이 처음에는 근저당 문제를 걱정하다가, 정작 자금 조달이 되지 않아 실제로는 자력 부족으로 계약을 포기하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 이런 경우 임대인 입장에서는 "근저당 때문이 아니라 애초에 자력이 없었다"고 주장할 것이고, 임차인 입장에서는 "근저당만 아니었으면 자금도 마련할 수 있었다"고 반박할 수 있습니다. 이처럼 원인이 얽혀 있는 사안일수록 신규임차인과 나눈 대화, 자금 조달 시도 내역, 은행 상담 기록 등 구체적인 자료를 통해 실제 포기 원인이 무엇이었는지를 밝히는 작업이 중요해집니다.

임대인이 근저당을 핑계로 계약을 거절한다면 이야기가 달라집니다

말씀드린 것처럼 근저당 과다는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항이 열거한 네 가지 정당한 사유, 즉 자력 없음, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용, 임대인이 선택한 신규임차인의 권리금 지급 중 어디에도 해당하지 않습니다. 그런데도 임대인이 근저당을 이유로 들어 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결 자체를 거절한다면, 이는 열거된 정당한 사유가 아닌 사유를 내세운 것이 되어 정당한 사유 없는 거절, 즉 제1항 제4호 문제로 이어질 여지가 있습니다.

다만 이 경우에도 실제로 임대인이 근저당을 '핑계'로 삼은 것인지, 아니면 다른 정당한 사유가 실제로 존재하면서 근저당 이야기가 부수적으로 나온 것인지는 구체적인 정황에 따라 다르게 판단될 수 있습니다. 예를 들어 신규임차인의 자력 자체도 함께 의심스러운 상황이었다면, 임대인의 거절 사유가 근저당 때문인지 자력 부족 때문인지 다투게 될 수 있습니다. 따라서 임대인이 거절 의사를 밝힐 때 어떤 말을 했는지, 어떤 서면을 주고받았는지를 최대한 구체적으로 기록해두는 것이 나중에 이 부분을 다투는 데 결정적인 역할을 합니다.

또한 임대인이 근저당을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면서, 동시에 자신이 알고 지내는 다른 사람에게 직접 임대차 계약을 맺으려는 정황이 확인된다면 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호나 제2호의 방해행위, 즉 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 임차인의 권리금 수수를 방해하는 행위와 겹쳐서 문제될 소지가 커집니다. 근저당이라는 표면적인 이유 뒤에 임대인이 별도로 권리금을 챙기려는 의도가 숨어 있는지, 아니면 실제로 담보 상태를 우려한 합리적인 판단인지는 계약 거절 전후의 정황, 특히 임대인이 이후 누구와 어떤 조건으로 계약을 진행했는지를 살펴보면 상당 부분 드러납니다.

임차인의 정보제공의무, 근저당까지 알려줘야 할까요

상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 의무 이행 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다고 정하고 있습니다. 이 의무의 방향은 임차인이 임대인에게 '신규임차인에 관한 정보'를 제공하는 것이며, 건물 자체의 근저당권 상태를 임차인이 신규임차인에게 알려야 한다는 별도의 법적 의무를 직접 정하고 있지는 않습니다. 근저당권은 등기부에 공시되어 있어 누구나 확인할 수 있는 정보이기 때문입니다.

그렇다고 해서 임차인이 이 사실을 굳이 알릴 필요가 없다는 뜻은 아닙니다. 오히려 실무적으로는 신규임차인에게 등기부 열람을 권하고, 알고 있는 건물 상황을 성실하게 안내하는 편이 이후 분쟁을 줄이는 데 유리합니다. 신규임차인이 나중에 "근저당 이야기를 전혀 듣지 못했다"며 계약 무산의 책임을 임차인에게 돌리려는 상황을 미리 막을 수 있기 때문입니다. 법적 의무의 범위와는 별개로, 성실한 정보 제공은 협상을 매끄럽게 만드는 실무적 지혜라고 볼 수 있습니다.

정보 제공의 방식도 중요합니다. 구두로 "근저당이 좀 있다" 정도로 넘기기보다는, 등기부등본을 직접 출력해 신규임차인에게 건네주고 채권최고액이 얼마인지, 몇 건이 설정되어 있는지를 함께 확인하는 절차를 거치는 편이 안전합니다. 이렇게 하면 신규임차인 스스로도 충분한 정보를 바탕으로 계약 여부를 판단했다는 사실이 명확해지고, 임차인 입장에서도 나중에 "정보를 숨겼다"는 식의 주장에 휘말릴 위험을 줄일 수 있습니다. 등기부를 함께 열람한 날짜와 자리에 누가 있었는지 정도만 간단히 메모해두어도 충분한 증거가 됩니다.

한 걸음 더 나아가, 근저당권의 채권최고액과 실제 채무 잔액이 다를 수 있다는 점도 함께 안내하면 도움이 됩니다. 등기부에 기재된 채권최고액은 통상 실제 대출금보다 높게 설정되는 경우가 많아, 채권최고액만 보고 지나치게 위험을 과대평가하는 신규임차인도 있습니다. 다만 실제 채무 잔액은 임대인이나 금융기관을 통해서만 확인할 수 있는 사적인 정보이므로, 임차인이 이를 임의로 확인해 알려주기는 현실적으로 어렵습니다. 이런 사정까지 감안해 신규임차인에게 상황을 정확히 설명해주는 것이 신뢰를 유지하는 데 도움이 됩니다. 필요하다면 임대인에게 대출 상환 계획이나 잔액 관련 자료를 신규임차인에게 직접 설명해 줄 수 있는지 요청해보는 것도 협상을 진전시키는 방법이 될 수 있습니다.

근저당 문제로 계약이 무산됐을 때 확인할 순서

신규임차인이 근저당을 이유로 계약을 포기했다는 소식을 들었다면, 억울한 마음이 앞서더라도 다음 순서대로 사실관계를 차분히 정리해보시길 권합니다.

이 다섯 단계를 거치다 보면 대부분의 경우 결론이 비교적 분명하게 드러납니다. 임대인이 아무런 개입 없이 신규임차인이 순수하게 자기 판단으로 물러난 경우라면 손해배상을 청구하기보다는 다른 신규임차인을 다시 찾는 데 힘을 쏟는 편이 현실적입니다. 반대로 임대인의 개입 정황이 뚜렷하다면 그 증거를 바탕으로 정당한 사유 없는 거절 문제를 제기할 수 있는지 검토해볼 수 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 부분은, 신규임차인 재주선에도 시간이 걸린다는 점입니다. 권리금 회수기회 보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지로 한정되어 있으므로, 첫 번째 신규임차인과의 협상이 무산된 뒤에도 남은 기간 안에 다시 새로운 신규임차인을 찾아 협상을 마쳐야 합니다. 근저당 문제로 계약이 한 차례 무산되었다면 지체 없이 다음 후보를 찾는 절차에 들어가는 것이 중요하며, 시간을 지체할수록 보호기간이 촉박해져 선택지가 좁아진다는 점을 유념해야 합니다.

새로운 신규임차인을 찾는 과정에서는 이전 협상이 왜 무산되었는지를 솔직하게 공유하는 편이 오히려 도움이 될 때가 많습니다. 근저당 문제로 이전 협상이 무산되었다면, 다음 후보에게는 처음부터 등기부 사본을 제시하고 채권최고액과 설정 시점을 함께 설명하면서 협상을 시작하는 것이 신뢰를 쌓는 데 유리합니다. 반대로 이전 무산 사유를 숨기고 협상을 진행하다가 나중에 같은 이유로 다시 무산되면, 임차인 입장에서는 시간과 노력을 이중으로 낭비하게 될 뿐 아니라 신규임차인 사이에서 신뢰를 잃을 위험도 커집니다. 근저당이라는 리스크 요인은 숨긴다고 사라지는 것이 아니라, 오히려 초반에 투명하게 공개하고 협상 조건에 반영하는 편이 성사 가능성을 높이는 길입니다. 여러 차례 협상이 무산되어 지친 상황일수록 오히려 기본으로 돌아가 등기부 확인, 정보 제공, 서면화라는 세 가지 원칙을 지키는 것이 결과적으로 가장 빠른 길이 되는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문