배달전문점 권리금은 무엇으로 이루어지나

상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 정의합니다. 치킨집·배달전문점에 대입하면 다음과 같습니다.

먼저 시설권리금입니다. 튀김기·오븐·냉장냉동 설비·주방 후드·포장대 등 주방 설비가 중심이 됩니다. 실무 통념상 영업시설의 내구연한은 보통 3~5년 정도로 보아 감가상각을 반영하는 경우가 많으므로, 설치 당시 금액이 아니라 현재 가치로 평가된다는 점을 감안해야 합니다. 다음으로 바닥권리금입니다. 배달전문점은 홀 손님이 없어 입지의 의미가 작다고 생각하기 쉽지만, 배달 반경의 배후 수요(주거 밀집도), 라이더 접근성, 임차료 수준이 곧 입지의 가치입니다.

그리고 배달전문점에서 가장 특징적인 것이 영업권리금입니다. 홀 장사의 단골이 사장님 얼굴을 보고 오는 손님이라면, 배달 장사의 단골은 앱 화면에서 그 가게를 다시 찾는 손님입니다. 리뷰 수와 별점, 재주문율, 단골 고객 수, 즐겨찾기 수는 새 임차인이 간판을 이어받는 순간 함께 넘어가는 매출 기반이고, 그래서 권리금의 평가 대상이 됩니다.

리뷰·단골 데이터가 권리금으로 평가되는 과정

임대인과 다툼이 생기면 결국 "이 가게의 권리금이 얼마인가"를 객관적으로 밝혀야 합니다. 손해배상 소송에서는 통상 감정평가를 통해 임대차 종료 당시의 권리금을 산정하는데, 배달전문점이라면 아래 자료가 감정과 입증의 기초가 됩니다.

여기서 손해배상액의 구조를 알아 두셔야 합니다. 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못한 경우 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉 신규임차인과 권리금계약을 실제로 체결해 두는 것, 그리고 감정평가에서 영업가치를 제대로 반영시키는 것이 모두 중요합니다. 데이터가 부실하면 감정액이 낮아지고, 그만큼 받을 수 있는 배상도 줄어듭니다.

임대인의 방해행위 — 배달전문점에서 자주 보는 장면

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인의 네 가지 방해행위를 금지합니다. ① 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, ② 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

배달전문점 분쟁에서는 "음식 냄새와 기름때 때문에 더는 음식점을 받지 않겠다", "건물을 새로 단장할 계획"이라며 계약을 거절하는 사례가 보입니다. 임대인에게도 제10조의4 제2항의 정당한 사유(신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우 등)가 인정될 수 있으므로, 거절 사유가 실제로 존재하는지, 사후에 말이 바뀌지 않는지를 기록으로 검증하는 것이 관건입니다.

주의할 점도 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 매출 변동이 큰 배달업 특성상 어려운 달이 있더라도 차임 연체만은 피하셔야 합니다. 반대로 10년 넘게 영업하여 계약갱신요구권이 없는 경우라도, 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 권리금 회수기회는 보호됩니다.

소송까지 가면 — 절차와 기간

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하며, 지나면 시효로 소멸합니다. 재판상 청구나 압류·가압류·가처분, 상대방의 승인이 있으면 시효가 중단됩니다(민법 제168조). 인용 판결이 나면 소장 부본 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 가산되며, 그 전 기간에는 법정이율 연 5%가 적용됩니다. 임차인 측 과실이 있으면 과실상계로 감액될 수 있고, 위자료(정신적 손해)는 특별한 사정이 없는 한 인정되기 어렵다는 점도 미리 알아 두시기 바랍니다.

법도 권리금소송센터의 권리금 사건 처리 기간은 평균 10~14개월이었습니다(사무소 실데이터). 청구금액이 3,000만원 이하이면 소액사건심판으로 진행되어 절차가 간이해질 수 있고, 지급명령(독촉절차)은 상대가 이의신청하면 통상 소송으로 이행된다는 점을 함께 고려해 전략을 세웁니다.

자주 묻는 질문