무인 매장에도 권리금이 성립하는 이유

무인 아이스크림 할인점, 무인 편의점, 무인 사진관, 스터디카페처럼 상주 인력 없이 운영되는 매장이 크게 늘었습니다. 이런 무인점포 권리금에 대해 "사람이 없는데 무슨 영업가치가 있느냐"고 말하는 임대인을 실무에서 종종 만나게 됩니다. 그러나 이는 권리금의 법적 개념을 오해한 것입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 정의합니다. 무인점포 권리금도 이 구성요소를 그대로 갖추고 있습니다. 키오스크·무인결제 시스템·좌석·집기 등의 시설(시설권리금), 상권과 입지가 만들어 내는 이점(바닥권리금), 그리고 회원과 단골 고객, 운영 노하우가 쌓아 올린 매출 구조(영업권리금)가 그것입니다.

특히 스터디카페 권리금에서는 좌석 수와 가동률, 정기권 회원 수가 곧 영업가치의 핵심입니다. 관리자가 상주하지 않아도 회원이 꾸준히 결제하고 좌석이 채워진다면, 그 자체가 양수인이 대가를 지급하고 이어받을 만한 영업입니다.

시설권리금 비중이 크다는 특성

무인 매장은 창업 단계에서 키오스크, 출입통제 시스템, CCTV, 냉동·냉장 설비, 좌석·부스 등 시설 투자 비중이 큽니다. 그래서 권리금 협상에서도 시설권리금이 큰 몫을 차지하는 경우가 많습니다. 다만 실무 통념상 영업시설의 내구연한은 보통 3~5년 정도로 보아 감가상각을 반영하는 경우가 많으므로, 개업 시 투자한 금액 그대로를 시설권리금으로 인정받기는 어렵다는 점을 감안하셔야 합니다. 이는 일반론이며 시설의 종류와 상태에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

무인점포 영업가치, 무엇으로 입증하나

권리금 분쟁에서 결국 승부를 가르는 것은 영업가치의 객관적 입증입니다. 무인 매장은 사람의 접객이 없는 대신 거의 모든 거래가 전자적으로 기록됩니다. 이 데이터가 곧 증거가 됩니다.

이 자료들은 평소에 정리해 두어야 합니다. 임대차 종료가 임박해 분쟁이 시작된 뒤에는 플랫폼 계정 접근이 어려워지거나 데이터 보존 기간이 지나 버리는 경우가 있기 때문입니다. 법도 권리금소송센터는 소송 준비 단계에서 이러한 무인 매장 특유의 전자 기록을 증거로 구성하는 작업부터 함께 진행합니다.

무인점포 양도, 무엇이 쟁점이 되나

무인점포·스터디카페의 양도는 일반 매장과 다른 실무 쟁점이 있습니다. 권리금계약을 체결하기 전에 아래 사항을 반드시 점검하셔야 합니다.

또 한 가지, 권리금계약의 알선은 대법원 판례의 취지상 공인중개사법이 정한 '중개행위'에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 따라서 중개보수 규정이 그대로 적용되는 것이 아니라 별도 약정의 문제가 되므로, 부동산 중개사무소를 통해 매장을 내놓을 때 권리금 부분의 수수료 약정을 명확히 해 두시는 것이 안전합니다.

임대인이 신규임차인을 거절한다면 — 방해행위 4유형

무인점포 임차인이 신규임차인을 구해 왔는데도 임대인이 "무인 매장은 관리가 안 된다", "직접 쓰겠다"며 계약을 거절하는 사례가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위를 금지합니다.

다만 같은 조 제2항은 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 두고 있습니다. 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 그것입니다. 임대인이 "무인 매장이라서"라는 막연한 이유를 내세운다면 그것만으로 정당한 사유가 되기는 어렵고, 결국 구체적 사정에 대한 다툼이 됩니다.

한편 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 분쟁 중이라도 차임 연체는 절대 피하셔야 합니다. 그리고 2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 임대차 기간 10년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회는 보호받습니다.

손해배상 청구와 소송 준비

임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못했다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 그래서 무인점포 권리금 소송에서는 감정평가가 사실상 승부처가 되고, 위에서 정리한 결제데이터·회원DB·매출 증빙이 감정의 기초자료로 쓰입니다.

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 다만 재판상 청구, 압류·가압류·가처분, 채무 승인이 있으면 소멸시효가 중단됩니다(민법 제168조). 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 붙습니다(그 전까지는 법정이율 연 5%).

실무 절차는 대체로 ① 신규임차인 주선 사실과 임대인의 거절을 내용증명 등으로 기록화하고, ② 권리금계약서·문자·통화 녹취 등 방해 증거를 확보한 뒤, ③ 감정평가를 거쳐 손해배상청구 소송을 제기하는 순서로 진행됩니다. 법도 권리금소송센터의 사건 처리 기간은 평균 10~14개월이었으며, 사안과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 참고로 청구금액(소가)이 3,000만원 이하이면 소액사건심판 절차로 비교적 간이하게 진행될 수 있습니다.

자주 묻는 질문