이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 권리금을 주고받기로 말로만 합의했을 뿐 정식 계약서는 쓰지 않았다.
• 상대방이 나중에 말을 바꿔 권리금 약정 자체를 부인할까 봐 불안하다.
• 주고받은 문자, 카카오톡, 계좌이체 내역이 실제로 증거가 될 수 있는지 궁금하다.
• 계약서를 안 쓴 것 자체가 법적으로 문제가 되는 것은 아닌지 걱정된다.
• 지금이라도 구두 약정을 서면으로 정리해두고 싶은데 방법을 모르겠다.

권리금 구두 약정도 계약으로 인정되는 이유

상가건물임대차보호법 제10조의3②은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의하고 있습니다. 이 조문 어디에도 계약서를 반드시 작성해야 한다거나 특정한 형식을 갖추어야 한다는 요건은 담겨 있지 않습니다.

같은 조 ①항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로, 보증금과 차임 외에 임대인이나 임차인에게 지급하는 금전이라고 폭넓게 정의합니다. 이처럼 권리금 계약의 정의 자체가 대가 관계와 당사자 사이의 합의에 초점을 맞추고 있을 뿐, 서면이라는 형식을 계약 성립의 조건으로 삼지 않는다는 점이 핵심입니다.

이 때문에 실무에서는 권리금 약정을 말로만 주고받는 경우가 드물지 않게 발생합니다. 상가를 넘기고 넘겨받는 과정이 급하게 진행되거나, 서로 잘 아는 사이라서 계약서 없이 구두로 합의하고 곧바로 권리금을 주고받는 경우가 대표적입니다.

그러나 계약서가 없다고 해서 권리금 약정 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, 나중에 상대방이 "그런 약속을 한 적 없다"거나 "금액이 다르다"고 말을 바꾸면 그 약정의 존재와 내용을 입증해야 하는 부담은 고스란히 이쪽에 남게 됩니다. 바로 이 입증의 문제를 다음 장에서 구체적으로 살펴보겠습니다.

임대인에게 구두로 권리금을 받기로 한 경우도 있다

권리금이라고 하면 흔히 기존 임차인과 신규임차인 사이에서만 오가는 돈이라고 생각하기 쉽지만, 상가건물임대차보호법 제10조의3①의 정의를 보면 권리금은 임대인이나 임차인에게 지급하는 금전이라고 되어 있어 임대인에게 권리금을 지급하기로 약정하는 경우도 법이 예정하는 범위 안에 있습니다.

예를 들어 임대인이 신축 상가나 새로 리모델링한 상가에 입점하는 임차인에게 위치나 시설의 이점을 이유로 권리금을 요구하고, 임차인이 이를 구두로 받아들이는 경우가 실제로 있습니다. 이런 약정 역시 계약서 없이 구두로만 이루어지는 경우가 흔합니다.

이 경우에도 입증 방법의 기본 구조는 신규임차인과의 권리금 약정과 크게 다르지 않습니다. 임대인과 주고받은 문자나 계약 조건 협의 과정의 대화, 권리금 명목으로 이체한 내역이 핵심 자료가 됩니다. 다만 상대방이 임대인이라는 점에서 임대차계약서 자체에 권리금 관련 내용을 함께 남겨둘 수 있는지 검토해볼 필요가 있습니다.

임대인과의 권리금 약정은 이후 임대차 관계 전반에 영향을 줄 수 있는 사안이므로, 구두로 합의된 내용을 방치하지 말고 가능한 한 빨리 임대차계약서의 특약사항이나 별도 확인서로 정리해두는 것이 임차인 입장에서 훨씬 안전합니다.

권리금 구두 약정, 계약서 없이 어떻게 입증할 수 있나

구두로 이루어진 약정을 법적으로 입증하려면 결국 그 약정이 존재했다는 사실과 구체적인 내용, 즉 금액과 지급 시기 등을 뒷받침할 정황 증거를 모아야 합니다. 계약서라는 하나의 문서가 없는 대신, 여러 조각의 자료를 모아 전체적인 사실관계를 재구성하는 방식입니다.

대표적으로 활용되는 자료는 문자메시지나 카카오톡 대화 내용입니다. "권리금 얼마에 하기로 한 거 맞죠", "다음 주까지 나머지 금액 입금할게요"와 같은 대화가 남아 있다면, 이는 구두 약정의 내용을 뒷받침하는 유력한 정황 증거가 될 수 있습니다.

계좌이체 내역도 중요한 입증 자료입니다. 권리금 명목으로 돈이 오간 시점과 금액이 은행 거래 내역에 그대로 남아 있으므로, 대화 내용과 이체 내역을 함께 제시하면 약정의 존재와 금액을 함께 증명하는 데 큰 도움이 됩니다. 이체 메모에 "권리금"이라고 명시해두었다면 더욱 직접적인 증거가 됩니다.

그 밖에 계약 체결 당시 함께 있었던 공인중개사나 지인 등 제3자의 증인 진술도 활용할 수 있습니다. 다만 증인 진술은 문자나 이체 내역 같은 객관적 자료에 비해 기억의 정확성이나 이해관계에 따라 신빙성이 달라질 수 있으므로, 가능하다면 문서·전자 자료를 우선적으로 확보하고 증인은 보조적인 자료로 활용하는 것이 바람직합니다.

문자·카카오톡 대화를 증거로 남기는 구체적인 방법

문자나 카카오톡 대화를 증거로 활용하려면 우선 대화 내용이 삭제되지 않도록 스크린샷으로 저장해두는 것이 기본입니다. 스크린샷을 찍을 때는 대화 상대방의 이름이나 전화번호, 대화 날짜와 시간이 함께 보이도록 화면 전체를 담는 것이 중요합니다.

가능하다면 대화 내용을 캡처하는 데 그치지 않고, 스마트폰의 대화 백업 기능이나 카카오톡의 대화 내보내기 기능을 활용해 원본 형태의 파일로도 보관해두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 상대방이 조작 가능성을 문제 삼더라도 원본과 대조할 수 있는 근거가 남습니다.

대화 도중 권리금 액수나 지급 조건이 명확히 언급되지 않았다면, 이후에라도 "지난번에 말씀하신 권리금 OOO원이 맞는지 다시 한번 확인 부탁드립니다"와 같은 메시지를 보내 상대방의 답변을 확보해두는 것도 실무에서 자주 쓰이는 방법입니다. 상대방이 이에 긍정하는 답변을 남기면 그 자체로 약정 내용을 재확인하는 증거가 됩니다.

다만 이러한 자료를 어떻게 조합해 제시해야 법적으로 의미 있는 입증이 되는지는 사안마다 다르므로, 자료를 모으는 단계에서부터 어떤 자료가 더 필요한지 점검받는 것이 이후 분쟁을 대비하는 데 도움이 됩니다.

계좌이체 내역과 지급 정황을 정리하는 요령

계좌이체 내역은 은행 애플리케이션이나 인터넷뱅킹에서 거래 내역을 조회해 거래일시, 금액, 상대방 계좌 정보가 모두 나오도록 출력하거나 캡처해두어야 합니다. 단순히 금액만 보이는 화면보다 거래 상세 내역이 함께 확인되는 자료가 더 신뢰도가 높습니다.

권리금을 한 번에 지급하지 않고 계약금과 잔금으로 나누어 지급하는 경우도 많습니다. 이 경우 각 지급 시점과 금액이 사전에 어떻게 합의되었는지를 보여주는 대화 내용과 실제 이체 내역을 나란히 정리해두면, 전체 권리금 액수와 지급 일정을 한눈에 보여주는 자료가 됩니다.

이체 시 메모란에 "권리금", "권리금 계약금"과 같이 목적을 명시해두면 이체 내역만으로도 그 돈의 성격을 어느 정도 소명할 수 있습니다. 반대로 메모 없이 단순히 이체만 이루어졌다면, 그 돈이 권리금인지 다른 명목의 금전인지를 별도의 대화 내용으로 뒷받침해야 하는 부담이 커집니다.

현금으로 권리금을 주고받은 경우에는 계좌이체 내역이라는 객관적 자료 자체가 남지 않으므로 입증이 한층 더 어려워질 수 있습니다. 가능하다면 권리금은 계좌이체로 주고받아 기록을 남기고, 부득이 현금으로 거래해야 한다면 그 자리에서 간단한 영수증이나 확인 문자라도 남겨두는 습관이 필요합니다.

권리금을 여러 사람이 나누어 지급받는 경우, 예를 들어 부부가 공동으로 상가를 운영해 왔다면 이체받는 계좌 명의와 실제 운영 관계가 다를 수 있습니다. 이런 경우에는 누구 명의의 계좌로 얼마가 들어왔는지와 함께, 실제 권리금을 지급받을 당사자가 누구인지를 별도로 정리해두어야 나중에 혼선을 줄일 수 있습니다.

구두 약정과 관련해 자주 하는 오해

"계약서가 없으면 법적으로 아무 효력이 없다"고 오해하는 경우가 많습니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 권리금 계약은 특정한 방식을 요구하지 않으므로, 계약서가 없다는 사실만으로 약정 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 입증의 부담이 커질 뿐입니다.

"카카오톡 대화는 법적 증거로 인정되지 않는다"는 오해도 흔합니다. 실제로는 대화 내용이 약정의 존재와 구체적 조건을 구체적으로 보여준다면 정황 증거로 충분히 활용될 수 있습니다. 다만 대화가 삭제되거나 조작 시비가 붙지 않도록 원본 형태로 보관하는 것이 중요합니다.

"돈을 이미 다 주고받았으니 더 이상 문제 될 것이 없다"고 안심하는 경우도 있는데, 지급이 끝났다고 해서 이후 시설이나 영업 인수 범위, 하자 여부 등을 둘러싼 다툼이 생기지 않는 것은 아닙니다. 지급이 완료된 이후에도 합의된 조건을 서면으로 정리해두는 편이 안전합니다.

"지금 와서 서면을 만들자고 하면 상대방이 의심할 것"이라는 걱정도 있습니다. 그러나 오히려 서로의 기억이 흐려지기 전에 합의 내용을 명확히 확인해두자는 취지로 접근하면, 대부분의 경우 상대방도 자연스럽게 받아들이는 경우가 많습니다.

상대방이 구두 약정을 부인할 때 벌어지는 상황

특히 권리금 액수 자체를 두고 말이 엇갈리는 경우가 많습니다. "3천만원으로 알고 있었는데 상대방은 2천만원이라고 한다"는 식으로 구체적인 숫자가 다투어지면, 대화 내용 중 금액이 명시적으로 언급된 부분이 결정적인 역할을 하게 됩니다.

지급 시기나 조건을 둘러싼 다툼도 흔합니다. "잔금을 언제까지 주기로 했다"는 부분이 구두로만 정해졌다면, 이 역시 문자나 대화 내용으로 확인해두지 않으면 나중에 서로 다른 주장을 하게 될 소지가 큽니다.

이러한 다툼을 애초에 줄이려면, 구두로 합의한 직후에라도 그 내용을 정리한 메시지를 상대방에게 보내고 답변을 받아두는 습관이 실질적으로 큰 도움이 됩니다.

구두 약정 직후 바로 챙겨야 할 조치

권리금을 구두로 합의한 직후라면 시간이 지나기 전에 몇 가지 조치를 서둘러 해두는 것이 이후 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 기억이 생생할 때 자료를 남겨두어야 나중에 다툼이 생기더라도 대응할 여지가 넓어지기 때문입니다.

첫 번째로, 합의된 내용을 문자나 메신저로 상대방에게 다시 한번 확인하는 메시지를 보내고 답변을 받아두는 것입니다. "오늘 말씀드린 대로 권리금 OOO원, 계약금 OOO원 오늘 입금, 잔금 OOO일까지로 정리하겠습니다"와 같이 구체적으로 적어 보내면 상대방의 답변 여부와 관계없이 이쪽 주장의 근거가 됩니다.

두 번째로, 권리금을 지급하거나 지급받을 때는 반드시 계좌이체로 처리하고 메모란에 목적을 명시하는 것입니다. 현금 거래는 편리해 보이지만 나중에 그 성격을 두고 다툼이 생기면 입증이 훨씬 어려워집니다.

세 번째로, 시간이 조금 지나더라도 늦지 않았다면 지금까지의 합의 내용을 정리한 확인서를 작성해 상대방의 서명이나 확인을 받아두는 것입니다. 이 세 가지 조치만 챙겨도 구두 약정으로 인한 분쟁 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

공인중개사가 낀 거래에서 구두 약정을 다루는 법

권리금 거래에 공인중개사가 개입한 경우, 중개사를 통해 오간 대화나 문자메시지도 중요한 입증 자료가 될 수 있습니다. 중개사가 양측 사이에서 권리금 액수와 조건을 조율한 내용이 남아 있다면, 이는 당사자 간 대화 못지않게 신빙성 있는 정황 증거로 활용될 수 있습니다.

다만 중개사를 통한 구두 약정이라 하더라도 최종적으로 권리금을 지급하고 지급받는 당사자는 어디까지나 기존 임차인과 신규임차인, 또는 임대인이라는 점을 분명히 해두어야 합니다. 중개사가 중간에서 전달한 내용과 실제 당사자 사이의 합의 내용이 다르게 기억되는 경우도 있으므로, 최종 합의 사항은 당사자 본인이 직접 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

중개사가 작성해주는 물건 확인서나 중개대상물 확인·설명서에 권리금 관련 사항이 일부 기재되는 경우도 있습니다. 이런 서류가 있다면 구두 약정을 뒷받침하는 보조 자료로 함께 보관해두는 것이 좋습니다.

그럼에도 불구하고 중개사를 통한 거래라고 해서 별도의 권리금 확인서나 계약서 작성을 생략해도 되는 것은 아닙니다. 중개사는 거래를 중개하는 역할을 할 뿐 당사자 간의 권리금 약정 내용을 법적으로 대신 증명해주는 존재는 아니므로, 결국 서면화는 당사자 스스로 챙겨야 할 몫입니다.

중개사가 개입한 거래라면 계약 체결 당일 오간 대화나 협의 과정을 중개사가 기억하고 있을 가능성이 높으므로, 분쟁이 생겼을 때 중개사에게 당시 상황을 확인하는 확인서를 받아두는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 다만 중개사 역시 여러 거래를 동시에 처리하는 경우가 많아 시간이 지날수록 구체적인 기억이 흐려질 수 있으므로, 필요하다면 가능한 한 이른 시점에 확인을 받아두는 것이 좋습니다.

그래도 서면화해야 하는 이유와 방법

구두 약정도 정황 자료로 입증할 수 있다고 해서, 서면 없이 계속 진행해도 괜찮다는 뜻은 아닙니다. 정황 자료를 통한 입증은 어디까지나 계약서라는 명확한 문서가 없을 때 차선책으로 활용하는 방법일 뿐이며, 자료를 아무리 많이 모아도 법원이나 상대방이 그 해석을 두고 다툴 여지는 항상 남아 있습니다.

그러므로 이미 구두로 합의가 이루어졌더라도, 지금이라도 늦지 않았다면 그 내용을 정리한 서면을 작성해두는 것이 가장 안전합니다. 반드시 정식 계약서 양식일 필요는 없으며, 당사자 쌍방이 서명하거나 확인한 간단한 확인서 형태로도 충분한 의미가 있습니다.

서면에는 최소한 권리금을 주고받기로 한 당사자, 상가의 표시, 권리금 액수, 지급 시기와 방법, 계약 체결일 정도는 명확히 기재해두어야 합니다. 이미 지급된 금액이 있다면 그 사실과 금액도 함께 확인해 적어두면 이후 잔금 문제로 다툴 여지를 줄일 수 있습니다.

상대방이 서면 작성에 협조적이지 않다면, 일방적으로라도 그동안의 경위와 합의 내용을 정리한 문서를 작성해 내용증명 우편으로 보내두는 방법도 있습니다. 이는 상대방과의 합의서는 아니지만, 적어도 이쪽에서 주장하는 약정 내용을 특정 시점에 명확히 밝혔다는 기록으로 남길 수 있습니다.

권리금 약정과 임대차계약서 특약사항을 함께 활용하는 법

권리금 계약과 임대차계약은 법적으로 별개의 계약입니다. 임대차계약은 임대인과 임차인 사이에서 상가를 사용·수익하게 하고 차임을 지급하기로 하는 계약이고, 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 기존 임차인 사이에서(또는 임대인과의 사이에서) 권리금 지급을 약속하는 별도의 계약이기 때문입니다.

그렇다고 해서 두 계약을 완전히 따로 취급해야 하는 것은 아닙니다. 실무에서는 신규임차인이 임대인과 새로 임대차계약서를 작성할 때, 특약사항 란에 권리금과 관련한 사실관계나 합의 내용을 함께 기재해두는 방법이 활용되기도 합니다.

예를 들어 "본 계약과 별도로 임차인은 전 임차인에게 권리금 명목의 금원을 지급하기로 하였음을 확인함"과 같은 문구를 특약사항에 남겨두면, 최소한 권리금 약정이 존재했다는 사실 자체는 임대차계약서라는 별도의 공식 문서에 흔적이 남게 됩니다.

다만 특약사항에 남기는 문구만으로 권리금의 구체적인 액수나 지급 조건까지 모두 담기는 어려운 경우가 많으므로, 특약사항은 보조적인 수단으로 활용하고 별도의 권리금 확인서나 계약서를 함께 작성해두는 것이 가장 확실한 방법이라는 점을 다시 한번 강조해 드립니다. 계약서 문구 하나를 어떻게 표현하느냐에 따라 이후 분쟁에서의 해석이 달라질 수 있으므로, 특약사항 문구 작성 단계에서부터 전문가의 검토를 받아두는 것도 실질적인 도움이 됩니다.

구두 약정 이후 분쟁이 생겼을 때 대응 절차

상대방이 구두 약정을 부인하거나 이행을 미루기 시작했다면, 우선 그동안 모아둔 문자·이체 내역·증인 자료를 시간 순서대로 정리하는 것이 첫 단계입니다. 어떤 자료가 있고 어떤 부분이 부족한지 파악해야 이후 대응 방향을 정할 수 있습니다.

자료 정리가 끝나면 상대방에게 약정 내용을 명확히 밝히고 이행을 촉구하는 내용증명을 보내는 것이 일반적인 다음 단계입니다. 내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 것은 아니지만, 이쪽의 주장과 요구 사항을 공식적으로 전달했다는 기록을 남기는 데 의미가 있습니다.

내용증명에도 상대방이 응하지 않는다면 결국 소송이나 지급명령 등 법적 절차를 검토해야 합니다. 이 단계에서는 그동안 정리해둔 문자·이체 내역·증인 자료가 소장이나 신청서에 첨부하는 핵심 증거로 그대로 활용됩니다.

구두 약정이었다고 해서 법적 절차를 포기할 필요는 없습니다. 오히려 증거를 체계적으로 정리해 대응하면, 계약서가 없다는 이유만으로 불리해지는 상황을 상당 부분 극복할 수 있습니다. 다만 자료가 부족하거나 애매한 부분이 있다면 절차를 진행하기 전에 미리 점검받는 것이 안전합니다.

자료를 직접 모을 때 흔히 놓치는 부분

구두 약정 자료를 직접 정리하다 보면 대화 내용을 캡처해두고도 정작 날짜나 상대방 정보가 잘리도록 찍어 나중에 확인이 어려워지는 실수가 자주 나옵니다. 화면을 캡처할 때는 항상 대화 상단의 이름과 날짜가 함께 보이도록 신경 써야 합니다.

계좌이체 내역을 캡처할 때도 금액만 보이고 거래일시나 상대방 계좌 정보가 빠진 화면을 저장해두는 경우가 있습니다. 은행 앱의 거래 상세 화면까지 들어가 전체 정보가 담기도록 다시 확인하는 습관이 필요합니다.

또한 여러 차례에 걸쳐 나눈 대화를 시간순으로 정리하지 않고 뒤섞인 채로 보관해두면, 막상 필요할 때 어떤 대화가 언제 이루어졌는지 다시 찾느라 시간을 허비하게 됩니다. 자료를 모을 때부터 날짜별로 폴더를 나누거나 파일명에 날짜를 표기해두면 이후 활용이 훨씬 수월해집니다.

마지막으로, 자료가 충분히 모였다고 생각해 대응을 미루다가 상대방이 먼저 다른 주장을 담은 내용증명을 보내오는 경우도 있습니다. 자료 정리가 어느 정도 되었다면, 상황이 더 복잡해지기 전에 미리 상담을 통해 자료의 충분성을 점검받는 것이 안전합니다. 스스로 판단하기에는 충분해 보이는 자료도 막상 분쟁이 본격화되면 보완이 필요한 경우가 많으므로, 여유가 있을 때 미리 점검해두는 편이 실제 대응 단계에서 시간을 아껴줍니다.

권리금 구두 약정을 다룰 때 참고할 비용과 기간

구두 약정으로 인한 분쟁이 소송까지 이어지는 경우, 전체적으로 어느 정도의 시간과 비용이 필요한지 궁금하실 수 있습니다. 사안의 난이도와 증거 자료의 충실도에 따라 차이가 있지만, 대략적인 참고 기준은 아래와 같습니다.

증거 자료가 이미 잘 정리되어 있는 경우에는 상대적으로 초기 단계가 빠르게 진행될 수 있지만, 구두 약정만 있고 자료가 흩어져 있는 상태라면 자료 정리 자체에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 분쟁이 생기기 전, 즉 지금 단계에서부터 자료를 체계적으로 모아두는 것이 전체 처리기간을 단축하는 데도 도움이 됩니다. 지연이자 역시 결과에 영향을 미치는 요소인데, 판결 확정 전까지는 민법상 연 5%, 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율이 적용될 수 있다는 점도 함께 참고해두시면 전체 진행 흐름을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

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