결론부터 — 임대인은 권리금을 돌려줄 의무가 없습니다

무료 전화상담(02-591-5657)을 받다 보면 정말 많은 분들이 "임대인에게 권리금을 돌려달라고 할 수 있나요"라고 물으십니다. 결론부터 말씀드리면, 임대인은 원칙적으로 권리금 반환의무를 지지 않습니다. 이유는 단순합니다. 임대인은 권리금이라는 돈을 받은 당사자가 아니기 때문입니다. 받은 적이 없는 돈을 돌려달라고 할 수는 없다는, 어찌 보면 당연한 원리가 여기에도 그대로 적용됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 명시적으로 정의하고 있습니다. 이 정의를 그대로 읽으면 계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 사람과 기존임차인 두 사람뿐이고, 임대인은 애초에 이 계약의 틀 안에 들어와 있지 않습니다. 임대인이 권리금을 받지도, 주기로 약속하지도 않았는데 반환의무만 지운다는 것은 법 이론상으로도 성립하기 어렵습니다.

그렇다고 임대인이 완전히 자유로운 것은 아닙니다. 법은 임대인에게 다른 종류의 책임, 즉 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때의 손해배상 책임을 지우고 있습니다. 반환의무가 없다는 것과 아무 책임이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 글에서는 이 둘을 명확히, 그리고 처음부터 끝까지 빠짐없이 구분하고, 임대인이 예외적으로 반환에 가까운 책임을 질 수 있는 경우와 손해배상 책임의 요건, 그리고 그 전에 반드시 점검해야 할 순서까지 차례로 정리하겠습니다.

"임대인이 권리금을 돌려줘야 하는 것 아닌가요" — 흔한 오해와 실제

권리금을 둘러싼 오해 중 가장 뿌리 깊은 것이 바로 임대인 책임에 관한 부분입니다. 임차인 입장에서는 계약 기간 내내 임대인에게 월세를 내고 관계를 맺어 온 만큼, 문제가 생기면 임대인에게 책임을 묻는 것이 자연스럽게 느껴지실 수 있습니다. 그러나 권리금은 임대차 관계가 아니라 임차인과 신규임차인 사이의 영업권 양도 관계에서 발생하는 돈이라는 점을 먼저 이해하셔야 합니다.

실제 상담 사례에서 자주 듣는 말들을 몇 가지 짚어 보겠습니다. "임대인이 나가라고 했으니 권리금도 임대인이 물어줘야 하는 것 아니냐"는 말씀을 많이 하십니다. 그러나 임대인이 정당한 사유로 계약 갱신을 거절한 것이라면, 그 자체만으로는 손해배상 책임이 발생하지 않습니다. 문제는 갱신 거절 여부가 아니라, 그 과정에서 임차인이 신규임차인을 통해 권리금을 회수할 기회 자체를 임대인이 방해했는지 여부입니다.

또 하나 자주 나오는 말이 "권리금 냈다는 확인서를 임대인도 봤으니 임대인도 책임 있는 것 아니냐"는 것입니다. 임대인이 권리금 계약 사실을 알고 있었다는 것과, 임대인이 그 계약의 이행을 방해했다는 것은 전혀 다른 사실입니다. 단순히 알고만 있었다는 사정만으로는 손해배상 책임의 근거가 되지 않습니다. 책임을 물으려면 앞서 설명드린 네 가지 방해행위 유형 중 하나에 해당하는 구체적 행위가 있었어야 합니다.

임대인이 책임지는 국면은 방해행위로 인한 손해배상입니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 둘째, 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 셋째, 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

이 네 가지 중 하나에 해당하는 행위를 임대인이 하고, 그로 인해 임차인이 실제로 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생했을 때, 비로소 같은 조 제3항에 따른 손해배상책임이 인정됩니다. 여기서 다시 한번 강조하고 싶은 것은, 이 배상책임의 성격이 "받은 돈을 돌려주는 것"이 아니라 "방해로 발생시킨 손해를 물어주는 것"이라는 점입니다. 임대인이 애초에 받은 돈이 없으니, 돌려줄 원금이라는 개념 자체가 없습니다. 대신 임차인이 입은 손해액을 산정해서 그만큼을 배상하는 구조입니다.

손해배상액에도 명확한 상한이 있습니다. 같은 조 제3항에 따르면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 임대인의 방해행위가 아무리 명백해도, 임차인이 원래 받기로 했던 금액 이상을 받아낼 수는 없다는 뜻입니다. 그리고 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

예외적으로 임대인이 직접 권리금을 받은 경우는 다릅니다

지금까지 설명드린 원칙은 임대인이 권리금 거래에 관여하지 않은 통상적인 상황을 전제로 합니다. 그런데 실무에서는 드물게 임대인이 직접 임차인으로부터 권리금 명목의 돈을 수령하는 사례가 있습니다. 예를 들어 임대인이 상가를 새로 임대하면서 시설비나 권리금 명목으로 별도의 금전을 받거나, 임대인 스스로 이전 임차인의 시설을 인수해 새 임차인에게 다시 권리금을 받는 방식으로 개입하는 경우입니다.

이런 사정이 사실로 인정된다면, 임대인이 권리금 계약의 당사자가 아니라는 앞선 전제 자체가 달라지게 됩니다. 임대인이 실제로 그 돈을 받았다는 사실이 확인되면, 그 돈의 성격과 수수 경위에 따라 임대인에게 직접 반환이나 그에 준하는 책임을 물을 여지가 생길 수 있습니다. 다만 이는 매우 사안별로 판단이 갈리는 영역입니다. 받은 돈이 정말 권리금이었는지, 아니면 시설비나 다른 명목의 대가였는지, 임대인이 어떤 지위에서 그 돈을 받았는지에 따라 결론이 달라지기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

이런 사정이 있으신 분들은 일반적인 원칙만으로 섣불리 판단하지 마시고, 실제 주고받은 금전의 성격을 뒷받침할 계약서, 영수증, 계좌이체 내역, 대화 기록 등을 정리해서 구체적인 사실관계를 가지고 상담을 받아 보시는 것이 정확합니다. 예외가 존재한다는 사실 자체는 분명하지만, 그 예외가 내 사안에 실제로 적용되는지는 별도의 검토가 필요한 문제입니다. "임대인도 예외적으로 돈을 받는 경우가 있다더라"는 소문만 듣고 무작정 반환을 주장하시기보다, 실제로 임대인이 받은 돈의 흐름을 하나하나 추적해 보는 작업이 먼저입니다.

임대인 책임을 따지기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있습니다

임대인의 손해배상 책임을 검토하기에 앞서 반드시 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 임차인 본인에게 갱신거절 사유가 있었는지 여부입니다. 제10조의4 제1항에는 단서가 붙어 있는데, 그 내용은 "다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"는 것입니다. 즉 임대인이 앞서 설명한 네 가지 방해행위 중 하나를 했더라도, 임차인 쪽에 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있었다면 애초에 회수기회 보호 자체를 주장하기 어려워집니다.

가장 대표적인 사유가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실입니다. 이 외에도 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 임차한 건물을 파손한 경우 등 여러 사유가 함께 적용됩니다. 그래서 실무에서는 상담 초반에 반드시 "차임을 밀린 적이 있으신가요", "전대를 준 적이 있으신가요"와 같은 질문부터 드립니다. 이 확인을 건너뛰고 곧바로 임대인 책임만 주장하면, 소송 과정에서 상대방이 이 단서를 들어 방어하는 순간 청구 전체가 흔들릴 수 있습니다.

이런 순서로 접근하는 이유는 간단합니다. 임대인 책임을 주장하는 쪽이 먼저 자기 진영의 약점부터 점검해야, 상대방의 항변에 미리 대비할 수 있기 때문입니다. 단서 사유가 있는지를 모른 채 소송부터 시작하면, 뒤늦게 상대방의 항변을 마주하고 나서야 청구 전체를 다시 설계해야 하는 상황에 부딪힐 수 있습니다.

임대인의 계약 거절이 정당한 사유로 인정되는 네 가지 경우

넷째 유형인 "정당한 사유 없는 계약 체결 거절"과 관련해서는, 법이 정당한 사유로 인정하는 경우를 제10조의4 제2항에 별도로 열거해 두었습니다. 임대인이 이 네 가지 중 하나에 해당하는 사유로 계약 체결을 거절했다면, 그 거절은 방해행위로 평가되지 않고 임대인은 손해배상 책임을 지지 않습니다. 그래서 임대인 책임을 주장하려면 이 네 가지에 해당하지 않는다는 점까지 함께 살펴야 합니다.

첫째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우입니다. 둘째는 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다. 셋째는 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우입니다. 넷째는 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다.

이 중 셋째, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용 사유는 실무에서 가장 자주 다투어지는 부분입니다. 임대인이 재건축이나 직접 사용을 이유로 계약 체결을 거절하면서 실제로는 상가를 방치하거나 다른 용도로 활용하는 경우, 과연 정말 1년 6개월이라는 기간과 영리목적 미사용이라는 요건을 모두 충족했는지가 쟁점이 됩니다. 임대인이 이 사유를 내세우신다면, 실제로 그 기간 동안 목적물이 어떻게 사용되었는지를 확인하는 작업이 중요해집니다.

넷째 사유, 즉 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우도 짚어볼 필요가 있습니다. 이는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인 대신 자신이 직접 물색한 다른 신규임차인과 계약을 맺더라도, 그 신규임차인이 임차인에게 정당하게 권리금을 지급했다면 임대인에게 방해 책임을 묻기 어렵다는 의미입니다. 결국 법이 보호하려는 것은 임차인이 권리금을 받을 기회 자체이지, 반드시 임차인이 직접 구한 사람과 계약이 체결되어야 한다는 것은 아니라는 점을 보여주는 대목입니다. 다만 이 경우에도 임대인이 정말 정당하게 신규임차인을 선정했는지, 그 과정에서 임차인이 주선한 신규임차인을 부당하게 배제한 것은 아닌지는 별도로 따져 보아야 할 사실관계입니다.

실제로 얼마를 받을 수 있는지, 계산 방식을 짚어봅니다

임대인 책임이 인정되는 경우라 해도, 실제로 지급받는 금액이 얼마인지는 별도로 계산해야 합니다. 앞서 설명드린 대로 손해배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 신규임차인이 지급하기로 한 금액은 권리금 계약서나 가계약서, 신규임차인과 주고받은 대화 기록으로 입증하는 것이 일반적입니다. 이런 자료 없이는 애초에 신규임차인이 지급하기로 한 구체적 금액 자체를 법원에 소명하기 어려워지므로, 계약 초기 단계부터 문서로 남기는 습관이 중요합니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 통상 감정평가를 통해 산정되고, 이 감정 금액이 계약서상 금액보다 낮게 나오는 경우도 드물지 않습니다. 예를 들어 신규임차인과는 권리금 9천만원으로 합의했더라도, 감정 결과 종료 당시 권리금이 6천만원으로 평가된다면 배상액의 상한은 더 낮은 6천만원이 됩니다. 이 때문에 협상 단계에서 계약서상 금액만 근거로 무리하게 높은 금액을 요구하면, 실제 소송 결과와 괴리가 커져 협상 자체가 지연되는 경우가 있습니다.

여기에 더해 실제로 인정되는 배상액은 상한 자체가 아니라 방해행위와 손해 사이의 인과관계에 따라 조정될 수 있습니다. 임대인의 방해가 있었더라도 임차인이 신규임차인을 구하려는 노력을 전혀 하지 않았다면 인과관계 판단에서 불리해질 수 있습니다. 그래서 신규임차인을 구하기 위한 부동산 중개 의뢰, 광고, 협상 기록 등을 남겨 두는 것도 중요한 준비 과정에 포함됩니다.

지연손해금도 계산에 넣어야 합니다. 소송 과정에서 임대인이 배상의무 자체를 다투는 경우, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12퍼센트의 이율이, 그 이전 기간에 대해서는 민법이 정한 연 5퍼센트의 법정이율이 적용되는 방식으로 계산되는 것이 일반적인 실무입니다. 이 부분까지 미리 계산에 넣어 두면 전체 회수 가능 금액을 보다 현실적으로 가늠하실 수 있습니다.

임대인 상대 청구 전에 준비해야 할 자료

임대인을 상대로 손해배상을 청구하려면 방해행위를 뒷받침할 구체적인 자료가 반드시 필요합니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했거나 고액의 차임을 제시했다는 정황, 계약 체결을 거절한 경위를 보여주는 내용증명이나 문자메시지, 신규임차인이 임대인의 태도 때문에 계약을 포기했다는 취지의 진술이나 확인서 등이 핵심 자료가 됩니다. 신규임차인이 협조적이라면 사실확인서를 받아 두는 것이 소송에서 큰 힘이 됩니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전이라는 시점 요건도 자료로 뒷받침되어야 합니다. 임대인의 방해행위가 정확히 언제 있었는지, 임대차 종료일이 언제인지를 달력으로 짚어 가며 정리해 두면, 법이 정한 보호 기간 안에 있었던 행위인지를 명확히 소명할 수 있습니다. 이 시점 계산을 소홀히 하면 방해행위 자체는 인정되더라도 보호 기간 밖의 일이라는 이유로 청구가 배척될 위험이 있습니다.

임차인 본인에게 3기 차임 연체나 무단전대 같은 사유가 없었는지도 스스로 점검해 자료로 정리해 두시길 권합니다. 상대방이 이런 사유를 항변으로 제시할 가능성이 높은 사안이라면, 미리 반박 자료를 준비해 두는 것이 소송 진행을 훨씬 수월하게 만듭니다. 특히 연체가 있었더라도 이후 완납했거나 3기에 이르지 않았다는 사실을 임대차계약서와 입금 내역으로 정리해 두면 상대방의 항변에 효과적으로 대응할 수 있습니다.

임대인이 예외적으로 직접 권리금을 받은 경우에 해당한다고 판단되신다면, 그 돈이 오간 계좌 내역, 영수증, 계약서에 남은 문구 등을 별도로 정리해 두시는 것이 중요합니다. 이런 자료는 일반적인 손해배상 청구와는 다른 법률 구성으로 이어질 수 있으므로, 처음부터 따로 모아 상담 시 제시하시는 것이 정확한 판단을 받는 데 도움이 됩니다. 무료 전화상담(02-591-5657)에서 어떤 자료가 부족한지 먼저 점검받아 보시길 권해 드립니다.

임차인에게도 정보제공 의무가 있다는 점을 놓치지 마세요

임대인 책임만 강조하다 보면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 바로 임차인 쪽에도 일정한 협조 의무가 부과되어 있다는 사실입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게, 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력이나 의무 이행 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정하고 있습니다. 이는 임대인만 일방적으로 계약 체결에 협조해야 하는 관계가 아니라, 임차인도 신규임차인에 대한 최소한의 정보를 성실하게 알려야 한다는 취지입니다.

이 조항이 실무에서 갖는 의미는 생각보다 큽니다. 임차인이 신규임차인의 자력이나 사업 계획에 대한 정보를 임대인에게 제대로 전달하지 않은 채 계약 체결만 재촉한다면, 임대인 입장에서는 신규임차인이 되려는 자의 의무 이행 능력에 우려가 있다는 정당한 사유를 들어 계약 체결을 거절할 근거가 더 쉽게 만들어질 수 있습니다. 반대로 임차인이 신규임차인에 관한 정보를 성실히 제공했음에도 임대인이 별다른 근거 없이 계약을 거절한다면, 그 거절이 정당한 사유에 해당하지 않는다는 점을 임차인 쪽에서 더 분명하게 주장할 수 있게 됩니다.

따라서 신규임차인을 구한 이후에는 그 사람의 사업자등록 예정 여부, 자금 출처, 보증금 마련 계획 등 확인 가능한 정보를 정리해서 임대인에게 서면으로 전달해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 이런 절차를 거쳐 두면 나중에 임대인이 계약 체결을 거절할 때, 그 거절이 실제로 정당한 사유에 해당하는지를 다투는 국면에서 임차인 쪽이 훨씬 유리한 위치에 서게 되고, 서면으로 남긴 기록은 그 자체로 나중의 분쟁에서 가장 강력한 증거가 됩니다. 협조 의무는 임차인에게 부담처럼 느껴질 수 있지만, 오히려 임대인의 부당한 거절을 막아내는 방패가 되기도 하니 번거롭더라도 꼭 챙겨 두시길 권해 드립니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대인에게 권리금을 돌려달라고 할 수 있는지 헷갈리시는 경우
• 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 못 받게 된 경우
• 내가 차임을 연체한 적이 있어 청구가 가능한지 걱정되시는 경우
• 임대인이 "1년 6개월 이상 비워두겠다"며 계약을 거절한 경우
• 임대인에게 직접 권리금 명목의 돈을 준 적이 있어 판단이 필요한 경우

위 상황 중 하나라도 해당되신다면, 지금 단계에서 가장 먼저 해야 할 일은 임대인 책임을 곧바로 주장하는 것이 아니라 순서대로 점검하는 것입니다. 내 쪽에 갱신거절 사유가 없는지, 임대인의 행위가 네 가지 방해 유형 중 무엇에 해당하는지, 임대인이 내세울 만한 정당한 사유가 있는지를 차례로 짚어야 예상치 못한 항변에 흔들리지 않는 청구를 만들 수 있습니다. 이 점검을 혼자 진행하기 어려우시다면 구체적인 사실관계를 가지고 상담받으시는 것이 가장 빠른 방법입니다. 특히 임대인과의 관계가 이미 감정적으로 틀어진 상태라면, 자료를 냉정하게 정리하는 일 자체가 쉽지 않으실 수 있습니다. 이럴 때일수록 제삼자의 시각에서 사실관계와 법리를 분리해 정리해 드리는 절차가 필요합니다.

자주 묻는 질문