권리금을 주고받기로 하고 계약서를 쓰려는 임차인들이 가장 먼저 부딪히는 질문은 의외로 단순하면서도 막상 답하기는 쉽지 않습니다. 이 계약서, 변호사한테 가야 하나 법무사한테 가야 하나 하는 것입니다. 비용을 생각하면 법무사 쪽이 부담이 적어 보이고, 등기소나 법원 서류를 많이 다루는 곳이니 계약서 한 장쯤은 당연히 처리해 줄 것 같은 느낌도 듭니다. 실제로 주변에서도 계약서는 법무사에게, 소송은 변호사에게 맡긴다는 이야기를 어렴풋이 들어 본 적이 있을 것입니다. 그런데 이 판단을 잘못 내리면, 나중에 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 방해했을 때 정작 필요한 도움을 제때 받지 못하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 권리금 계약서를 작성하거나 검토받는 일 자체는 법무사에게 맡길 수 있는 영역에 속합니다. 그러나 그 계약을 둘러싸고 임대인과 다툼이 생겨 소송으로 넘어가는 순간부터는 이야기가 달라집니다. 소송대리인이 될 수 있는 자격은 법률로 정해져 있고, 그 자격은 원칙적으로 변호사에게만 주어집니다. 이 글에서는 왜 이 두 영역이 나뉘는지, 그리고 권리금 분쟁에서 실제로 법률 판단이 필요한 지점이 어디인지를 순서대로 정리해 보겠습니다.

이 구분을 미리 알아 두지 않으면 실제로 곤란해지는 경우가 적지 않습니다. 계약서 작성까지는 무리 없이 마쳤는데, 막상 임대인이 신규임차인과의 계약을 미루거나 거절하기 시작하면 그때부터 누구에게 사건을 맡겨야 하는지 다시 알아봐야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 이 과정에서 시간이 지체되면 상가건물 임대차보호법이 정한 6개월이라는 보호기간이 그대로 흘러가 버릴 수 있고, 대응이 늦어질수록 임차인에게 불리해지는 경우가 많습니다. 그래서 계약서를 준비하는 단계에서부터 이후 분쟁 가능성까지 함께 염두에 두는 시각이 필요합니다.

다음과 같은 상황이라면 이 글이 특히 도움이 됩니다.

• 권리금 계약서 작성을 법무사에게 맡기려는데, 나중에 문제가 생기면 그 법무사가 소송도 대리해 줄 수 있는지 궁금한 경우
• 신규임차인을 어렵게 구했는데 임대인이 이런저런 이유로 계약을 거절하거나 미루고 있는 경우
• 권리금 계약서에 어떤 조항을 넣어야 나중에 분쟁을 줄일 수 있는지 실무적으로 알고 싶은 경우
• 계약서는 이미 썼는데, 임대인의 태도를 보니 소송까지 갈 것 같아 지금 무엇을 준비해야 할지 막막한 경우

권리금 계약서 작성, 법무사에게 맡겨도 될까요?

이 질문에 대한 답은 계약서를 쓰는 단계인지, 분쟁이 생겨 다투는 단계인지에 따라 달라집니다. 권리금 계약서 자체를 작성하거나 조항을 검토받는 일은 서류 작성 업무의 성격을 가지므로, 법무사법 제2조가 정한 법무사의 업무 범위와 맞닿아 있는 부분이 있습니다. 신규임차인과 기존임차인 사이에 권리금 액수, 지급 시기, 임대차계약이 체결되지 않았을 때의 처리 방법 같은 조항을 정리하는 작업은 문서 작성의 영역이기 때문입니다.

그런데 문제는 계약서를 잘 써 두었다고 해서 분쟁이 아예 생기지 않는 것은 아니라는 점입니다. 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 이유 없이 높은 차임과 보증금을 요구하거나, 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하는 상황이 실제로 벌어집니다. 이런 상황에서는 계약서 문구를 넘어서 상가건물 임대차보호법이 정한 임대인의 의무와 예외 사유를 따져야 하고, 이 판단과 그에 따른 소송 진행은 계약서 작성과는 다른 차원의 문제가 됩니다.

그래서 실무적으로는 권리금 계약서 작성 단계에서부터 이후 분쟁 가능성을 함께 염두에 두고 접근하는 것이 안전합니다. 계약서만 필요한 단순한 상황이라면 법무사의 서류 작성 업무 범위 안에서 처리할 수 있지만, 임대인과의 관계가 이미 껄끄럽거나 방해 정황이 보이는 상황이라면 처음부터 소송까지 염두에 둔 법률 상담을 받아 두는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

특히 권리금 액수가 크거나, 신규임차인과의 협상이 이미 여러 차례 오간 사안일수록 이 판단은 더 신중해야 합니다. 계약서 문구 하나를 잘못 넣거나 빠뜨려서 생기는 분쟁보다, 애초에 임대인이 협조적이지 않은 상황을 계약서 단계에서 간과해 생기는 분쟁이 실무에서는 더 크고 오래 가는 경우가 많습니다. 계약서를 준비하면서 임대인의 태도, 과거의 갱신 이력, 상가 운영 현황까지 함께 살펴보면 이후 어떤 절차가 필요할지 미리 가늠하는 데 도움이 됩니다.

법무사법 제2조가 정한 법무사의 업무 범위

법무사의 업무 범위를 정확히 알아야 어디까지 맡길 수 있는지 판단할 수 있습니다. 법무사법 제2조는 법무사의 업무를 크게 세 가지로 규정합니다. 법원이나 검찰청에 제출하는 서류를 작성하는 일, 등기나 그 밖의 등록을 신청하는 데 필요한 서류를 작성하는 일, 그리고 이러한 서류 작성에 부수하는 상담을 하는 일입니다. 세 업무 모두 공통적으로 서류를 만들고 제출을 준비하는 성격을 가지고 있다는 점이 특징입니다.

여기서 눈여겨봐야 할 부분은 세 가지 업무 모두 서류 작성 또는 그에 부수하는 상담이라는 틀 안에 있다는 점입니다. 법정에 나가 상대방과 다투고, 증거를 제출하며 변론을 펼치는 소송대리 업무는 이 조문이 정한 범위에 포함되어 있지 않습니다. 권리금 계약서를 써 주는 일과, 그 계약을 둘러싼 소송에서 당사자를 대리하는 일이 서로 다른 자격을 필요로 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

이렇게 업무 범위를 조문 단위로 나누어 보면, 왜 법무사에게 권리금 계약서 작성을 맡길 수 있는지, 그리고 왜 그 이상의 대리 활동은 맡길 수 없는지가 분명해집니다. 법무사법이 정한 세 가지 업무는 모두 문서를 만들고 제출을 준비하는 데 초점이 맞추어져 있고, 상대방과 직접 다투거나 법원에서 주장을 펼치는 절차는 다른 법률로 규율되는 영역입니다. 이 경계를 미리 알고 있으면, 계약서 작성을 의뢰할 때부터 이후 분쟁이 생겼을 때 누구를 찾아야 하는지 헷갈리지 않을 수 있습니다.

권리금 계약서 작성 대행과 소송 대응은 왜 다른 영역일까요?

소송대리인이 될 수 있는 자격은 법률로 엄격하게 정해져 있습니다. 민사소송법 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 규정합니다. 이 조문이 뜻하는 바는 명확합니다. 특별히 법률로 대리 권한이 인정되는 경우가 아니라면, 법정에서 당사자를 대신해 소송행위를 하는 사람은 변호사여야 한다는 것입니다.

권리금 계약서 작성을 대행해 준 법무사가 있다고 해서, 그 이후 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 소송까지 같은 사람이 대리인으로 나설 수 있는 것은 아닙니다. 계약서 작성은 서류를 만드는 일이고, 소송 진행은 법정에서 주장하고 다투는 일이라는 점에서 성격 자체가 다릅니다. 이 둘을 하나의 절차로 착각하면, 분쟁이 실제로 벌어졌을 때 누구에게 사건을 맡겨야 하는지를 놓고 다시 처음부터 알아봐야 하는 시간 낭비가 생길 수 있습니다.

물론 계약서 작성 단계와 소송 단계가 완전히 단절된 것은 아닙니다. 계약서를 어떻게 써 두었는지는 나중에 소송에서 중요한 증거가 됩니다. 다만 그 증거를 바탕으로 법정에서 다투는 역할은 변호사의 영역이라는 점을 분명히 알아 두어야, 분쟁이 커졌을 때 시간을 허비하지 않고 바로 필요한 도움을 받을 수 있습니다.

이러한 구분은 재판상 화해나 조정 절차에서도 마찬가지로 적용됩니다. 임대인과의 다툼을 소송 대신 조정이나 화해로 풀어 보려는 경우에도, 그 절차 안에서 당사자를 대리해 의견을 조율하고 조건을 협의하는 역할은 소송대리인에 준하는 성격을 가지므로 역시 변호사가 담당하는 것이 원칙입니다. 법무사가 계약서 작성 단계에서 아무리 꼼꼼히 조언해 주었더라도, 분쟁이 법원 절차로 들어간 이후의 대리 활동까지 이어받을 수는 없다는 점을 다시 한번 기억해 둘 필요가 있습니다.

임차인 입장에서는 이 구분이 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 뒤집어 생각하면 계약서 작성과 소송 대응을 각각 그 업무에 맞는 전문가에게 맡길 수 있다는 뜻이기도 합니다. 계약서는 신속하고 부담 없이 정리하고, 실제로 분쟁이 불거졌을 때는 소송 경험이 많은 변호사에게 사건 전체를 맡기는 방식으로 접근하면 단계마다 필요한 전문성을 놓치지 않을 수 있습니다.

권리금 계약이 등기 대상이 아닌 이유

부동산 관련 서류라고 하면 흔히 등기부터 떠올리기 쉽지만, 권리금 계약은 등기 대상이 아닙니다. 권리금 계약은 상가 건물의 소유자인 임대인이 아니라, 기존에 그 상가를 임차해 영업하던 임차인과 새로 들어오려는 신규임차인 사이에서 이루어지는 계약이기 때문입니다. 부동산 등기부에는 소유권이나 임차권처럼 임대인과의 관계에서 발생하는 권리관계가 기재되는데, 권리금은 임차인들 사이의 채권적인 약속에 가까워 그 성격상 등기부에 오를 항목이 아닙니다.

이 점은 법무사의 업무와도 연결됩니다. 법무사법 제2조가 정한 등기·등록 관련 서류 작성 업무는 등기소나 관공서에 제출해 공적인 절차를 밟는 서류를 대상으로 합니다. 권리금 계약서는 이러한 등록 절차를 거치는 문서가 아니라, 당사자 사이에서 사적으로 작성하고 보관하는 계약서라는 점에서 성격이 다릅니다. 그래서 권리금 계약서를 둘러싼 다툼은 등기부상의 권리관계를 다투는 문제가 아니라, 계약 당사자 사이의 약속과 상가건물 임대차보호법이 정한 임대인의 의무를 다투는 문제로 귀결됩니다.

결국 권리금 계약서가 공적인 등록 대상이 아니라는 사실은, 분쟁이 생겼을 때 그 해결 방법도 등기 정정 같은 절차가 아니라 소송이나 조정 같은 분쟁 해결 절차를 통해야 한다는 뜻이기도 합니다. 계약서를 아무리 꼼꼼하게 써 두어도, 상대방이 이를 지키지 않을 때 강제로 이행시키려면 법원의 힘을 빌려야 하는 경우가 많다는 점을 미리 알아 두는 것이 좋습니다.

같은 이유로, 권리금 계약서에는 공적인 공시 효력이 없다는 점을 보완하는 장치를 함께 마련해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 예를 들어 임대인에게 신규임차인을 주선했다는 사실을 내용증명으로 통지해 두면, 임대인이 이를 알고도 계약 체결을 미루거나 거절했다는 사실관계를 뒤에 명확히 남길 수 있습니다. 등기부처럼 국가가 관리하는 공적 장부는 아니지만, 이러한 통지와 기록을 통해 사실상 비슷한 효과를 얻을 수 있는 셈입니다.

분쟁의 핵심, 임대인의 방해 여부(상가건물 임대차보호법 제10조의4)

권리금 분쟁에서 실제로 법률 판단이 필요한 부분은 대부분 임대인이 신규임차인과의 계약 과정을 방해했는지 여부입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료할 때까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 다만 이 조항에는 단서가 있는데, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 이러한 보호가 적용되지 않는다는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

여기서 정당한 사유란 아무 이유나 해당하는 것이 아닙니다. 제10조의4 제2항은 신규임차인이 임차인으로서 의무를 감당할 자력이 없는 경우, 신규임차인이 임대차계약에 따른 의무를 위반할 우려가 있다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우까지 네 가지 사유를 정당한 사유로 정하고 있습니다. 이 네 가지에 해당하는지 아닌지를 판단하는 것 자체가 법률 해석이 필요한 작업입니다.

손해배상 범위와 시효도 조문에 명확히 정해져 있습니다. 제3항에 따르면 임대인이 배상해야 할 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못합니다. 그리고 제4항은 이러한 손해배상 청구권이 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사되어야 한다고 정하고 있어, 시효가 지나기 전에 움직이는 것이 중요합니다. 대법원도 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)에서 이러한 회수기회 보호가 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우에도 적용된다는 취지를 밝힌 바 있습니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 것이 제1항 단서입니다. 임대인에게 제10조 제1항 각 호에서 정한 갱신거절 사유, 예를 들어 임차인이 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 무단으로 전대를 한 경우 같은 사유가 있다면, 애초에 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않습니다. 즉 임대인의 계약 거절이 방해행위처럼 보이더라도, 그 배경에 임차인 쪽의 귀책 사유가 있었다면 결론이 완전히 달라질 수 있다는 뜻입니다. 이 단서 조항까지 함께 확인해야 사건을 정확하게 판단할 수 있습니다.

법률 판단이 필요한 국면들

지금까지 살펴본 조문들을 실제 사건에 대입해 보면, 왜 이 영역에서 법률 전문가의 판단이 필요한지 이해하기 쉽습니다. 예를 들어 임대인이 신규임차인에게 요구한 차임이 현저히 고액인지 아닌지는 단순히 숫자만 비교해서 결론이 나지 않습니다. 주변 상가의 통상적인 차임 수준, 임대인이 요구한 근거, 협상 과정에서의 정황까지 종합적으로 따져야 방해행위에 해당하는지를 판단할 수 있습니다.

정당한 사유에 해당하는지도 마찬가지입니다. 신규임차인의 자력이 부족하다고 임대인이 주장하더라도, 그 판단 근거가 합리적인지, 실제로 의무를 이행하지 못할 우려가 상당한 정도로 인정되는지는 사실관계와 법리를 함께 따져야 하는 문제입니다. 여기에 더해 임대인이 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유를 내세우며 제10조의4의 보호 자체가 적용되지 않는다고 주장하는 경우도 있어, 이 단서 조항까지 검토해야 정확한 결론에 다다를 수 있습니다.

손해액을 산정하는 과정에서도 법률 판단이 필요합니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 권리금을 비교해 더 낮은 금액을 산출해야 하는데, 종료 당시 권리금이 얼마인지는 감정을 통해 정해지는 경우가 많고 그 감정 결과를 다투는 절차도 소송 안에서 이루어집니다. 이처럼 방해행위 해당 여부, 정당한 사유 인정 여부, 손해액 산정, 시효 기산일 확인까지 모두 법률적인 판단과 소송 절차가 필요한 부분이기 때문에, 계약서 작성과는 별개로 변호사의 조력이 필요해지는 것입니다. 궁금하신 점이 있다면 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시면 상황에 맞게 안내해 드립니다.

계약서를 쓸 때 실무에서 놓치기 쉬운 부분

권리금 계약서를 작성하는 단계에서부터 미리 신경 써 두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있는 부분들이 있습니다. 첫째, 임대차계약이 최종적으로 체결되지 않았을 때 권리금을 어떻게 처리할지에 관한 조항입니다. 신규임차인과 권리금 계약은 체결했지만 임대인과의 임대차계약이 성사되지 않는 경우가 실제로 자주 발생하는데, 이때 이미 지급된 권리금을 반환할지, 어떤 조건에서 반환할지를 미리 정해 두지 않으면 다툼의 씨앗이 됩니다.

둘째, 임대인과의 협의 과정을 기록으로 남기는 습관입니다. 신규임차인을 주선했다는 사실, 임대인에게 이를 알린 시점, 임대인의 반응 등을 문자메시지나 내용증명 같은 형태로 남겨 두면 이후 방해행위 여부를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다. 계약서 자체는 법무사를 통해 잘 작성했더라도, 이러한 정황 증거를 함께 준비해 두지 않으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증에 어려움을 겪을 수 있습니다.

셋째, 계약서에 시효와 관련한 일정을 함께 메모해 두는 것입니다. 손해배상 청구권의 시효는 임대차가 종료한 날부터 3년으로 정해져 있으므로, 임대차 종료일을 계약서와 함께 기록해 두면 나중에 시효를 놓치는 실수를 막을 수 있습니다. 법도 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로, 계약서 작성 단계에서부터 이러한 실무 포인트를 짚어 드리고 있으며, 실제 분쟁으로 이어졌을 때의 처리 기간은 사안에 따라 평균 10개월에서 14개월 정도가 소요됩니다.

넷째, 신규임차인의 자력에 관한 확인 절차를 계약서와 별도로 남겨 두는 것도 중요합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 신규임차인이 의무를 감당할 자력이 없는 경우를 임대인의 정당한 계약 거절 사유 중 하나로 인정하고 있기 때문에, 신규임차인의 자력을 어느 정도 확인해 두고 그 근거를 남겨 두면 나중에 임대인이 이 사유를 근거 없이 내세울 때 반박하기가 수월해집니다. 다섯째, 권리금 계약서와 임대차계약서의 조항이 서로 모순되지 않도록 맞추어 두는 것도 실무에서 자주 간과되는 부분이니 함께 점검해 두시기 바랍니다.

그래서 언제 법무사, 언제 변호사를 찾아야 할까요?

정리하면 이렇습니다. 임대인과의 관계가 원만하고 계약서 문구만 정리하면 되는 단계라면, 권리금 계약서 작성은 법무사법 제2조가 정한 서류 작성 업무의 범위 안에서 처리할 수 있는 일입니다. 그러나 임대인이 이미 계약 체결을 거부하고 있거나, 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하는 등 방해 정황이 보이는 상황이라면, 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 방해행위에 해당하는지를 따져야 하는 법률 판단의 영역으로 넘어간 것입니다.

이 단계에서는 소송대리인이 될 수 있는 변호사의 조력을 받는 것이 필요합니다. 방해행위 해당 여부, 정당한 사유 인정 여부, 손해액 산정, 3년의 시효 기산일까지 하나하나가 법률 해석과 소송 절차를 필요로 하기 때문입니다. 계약서 작성 단계에서부터 이러한 가능성을 염두에 두고 준비해 둔다면, 실제로 분쟁이 생겼을 때 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다.

두 영역을 나누어 생각하는 것이 번거롭게 느껴질 수도 있지만, 실제로는 이렇게 구분해서 접근하는 편이 시간과 비용 모두를 아끼는 길입니다. 계약서 단계에서 소송 가능성이 낮다고 판단되면 서류 작성 중심으로 가볍게 진행하고, 반대로 임대인과의 관계가 이미 불편하거나 방해 정황이 뚜렷하다면 처음부터 변호사 상담을 통해 계약서 문구 하나하나에 소송을 염두에 둔 근거를 심어 두는 방식입니다. 어느 쪽에 해당하는지 스스로 판단하기 어렵다면, 상황을 설명하고 상담을 받아 보는 것이 가장 빠른 방법입니다.

결국 권리금 계약서 법무사라는 질문의 답은 상황에 따라 달라지는 것이 아니라, 계약서 작성과 소송 대응이라는 두 절차가 원래부터 다른 자격을 필요로 한다는 사실에서 출발합니다. 이 구조를 이해하고 있으면, 지금 내 상황이 서류 작성만 필요한 단계인지 아니면 법률 판단과 소송 준비가 필요한 단계인지를 스스로도 어느 정도 가늠해 볼 수 있게 됩니다.

자주 묻는 질문