다음 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 됩니다.

• 가게를 넘기면서 권리금 계약서를 처음 써보는 기존임차인이다
• 가게를 인수하면서 계약서의 어느 조항을 꼼꼼히 봐야 하는지 모르는 신규임차인이다
• 계약금을 주고받았는데 임대인이 임대차계약을 안 받아줘서 곤란한 상황이다
• 경업금지 조항이나 특약을 얼마나 넣어야 하는지 궁금하다

권리금 계약서, 누가 누구와 맺는 계약일까

권리금 거래는 흔히 임대인이 끼어드는 계약으로 오해받습니다. 하지만 실제 권리금 계약서의 당사자는 가게를 넘기려는 기존임차인 A와 가게를 넘겨받아 신규임차인이 되려는 사람 B입니다. 임대인은 이 계약의 서명란에 등장하지 않는 것이 원칙이며, 임대인의 승낙이나 확인이 계약의 효력 요건이 되는 것도 아닙니다. 실무에서 임대인이 계약서 하단에 참고로 서명을 남기는 경우가 있기는 하지만, 이는 임대차계약 체결에 협조하겠다는 취지를 확인해두는 것일 뿐 권리금 계약 자체를 좌우하는 서명은 아닙니다.

이 구도를 정확히 이해하는 것이 조항 작성의 출발점입니다. A와 B는 서로에게 각자의 의무를 지는 관계이고, 권리금은 어디까지나 B가 A에게 지급하는 돈입니다. 임대인을 상대로 한 권리금 관련 청구는 이 계약서와는 별도로, 상가건물 임대차보호법이 정한 회수기회 방해에 대한 손해배상 문제로 다루어집니다. 두 트랙을 섞어서 계약서를 쓰면 나중에 누가 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지가 불분명해지므로, 권리금 계약서에는 A와 B 사이의 권리·의무만 명확히 담는 것이 원칙입니다.

다만 권리금 계약은 임대차계약의 성립을 전제로 체결되는 경우가 대부분이라, 두 계약은 사실상 하나의 거래처럼 맞물려 진행됩니다. B가 A에게 권리금을 지급하는 이유는 결국 그 자리에서 영업을 이어받기 위함이고, 그러려면 임대인과 새 임대차계약을 체결해야 하기 때문입니다. 그래서 아래에서 살펴볼 조항들은 이 전제, 즉 임대차계약이 정상적으로 성립한다는 것을 전제로 한 조항과 성립하지 않을 경우를 대비한 조항을 함께 갖추어야 완성됩니다.

실무 상담을 하다 보면 "권리금 계약서를 쓰기 전에 임대인에게 미리 연락해서 허락을 받아야 하느냐"는 질문을 자주 받습니다. 법적으로는 필수 요건이 아니지만, 현실적으로는 미리 임대인의 의사를 타진해보는 것이 안전합니다. 임대인이 애초에 새로운 임차인을 받아들일 뜻이 전혀 없거나, 특정 업종을 반기지 않는다는 사정을 미리 알게 되면 계약 조건을 조정하거나 계약 자체를 재고할 수 있기 때문입니다. 다만 이런 사전 확인 절차와 별개로, 계약서 문언상 임대인은 어디까지나 제3자이며 갑과 을의 합의만으로 계약이 유효하게 성립한다는 원칙 자체는 달라지지 않습니다.

당사자와 목적물 표시 조항 예시

계약서 맨 앞에는 당사자와 목적물을 정확히 특정하는 문장이 들어갑니다. 예를 들면 다음과 같은 형식입니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 두 가지이며, 계약서를 처음 써보는 분일수록 이 두 가지만 정확히 지켜도 절반은 성공한 셈입니다. 첫째, 갑과 을의 인적사항을 성명·주민등록번호(또는 사업자등록번호)·주소까지 정확히 기재해야 나중에 계약 위반이 있을 때 상대방을 특정하는 데 문제가 없습니다. 둘째, 목적물은 지번과 층·호수, 전용면적까지 임대차계약서와 동일하게 표시해야 합니다. 표시가 어긋나면 이 권리금 계약이 어느 임대차 목적물을 전제로 한 것인지 다툼의 소지가 생기므로 반드시 대조 확인해야 합니다.

실무에서는 여기에 갑이 현재 임대인과 체결한 임대차계약의 존속기간과 차임·보증금까지 함께 적어두는 경우가 많습니다. 을이 나중에 임대인과 협상할 때 참고 자료가 되고, 갑이 알고 있던 임대차 조건과 실제 조건이 달랐다는 분쟁도 예방할 수 있기 때문입니다.

당사자 조항 말미에는 계약서의 통지 방법도 함께 적어두는 것이 좋습니다. "본 계약과 관련한 통지는 계약서에 기재된 주소 또는 휴대전화 번호로 한다"는 식의 문구를 넣어두면, 나중에 계약 해제나 이행 최고를 어떤 방법으로 해야 유효한지에 대한 다툼을 줄일 수 있습니다. 특히 인수인계 과정에서 연락이 원활하지 않은 경우가 종종 있는 만큼, 통지 방법을 명확히 정해두는 것은 사소해 보여도 실익이 큽니다.

이전 대상과 별지 목록 조항 예시

권리금 계약의 핵심 중 하나는 "무엇을 넘기는가"를 명확히 하는 것입니다. 눈에 보이는 영업시설·비품과 눈에 보이지 않는 거래처·신용·노하우·자리의 이점을 함께 넘기는 것이 권리금 거래의 본질이므로, 조항도 이 둘을 나누어 씁니다.

여기서 "별지 목록"이라는 표현이 중요합니다. 실제 냉장고·간판·집기·인테리어 자재를 항목별로 표로 정리하고, 각 항목의 상태(신품·중고, 하자 유무)까지 적어 계약서 뒤에 별지로 붙이는 방식입니다. 별지 없이 "일체의 시설을 이전한다"고만 쓰면, 나중에 을이 "이 냉장고는 계약 대상이 아니었다"거나 갑이 "이 에어컨은 개인 소유라 가져가겠다"는 식의 다툼이 생기기 쉽습니다.

무형의 가치, 즉 거래처나 신용, 노하우, 자리의 이점 같은 항목은 별지로 나열하기 어렵지만 계약서 본문에 문구로라도 남겨두는 것이 좋습니다. 이 부분이 바로 권리금이라는 대가가 지급되는 실질적인 이유이기 때문에, 나중에 권리금액의 적정성을 다투게 되더라도 계약서에 이전 대상이 구체적으로 적혀 있으면 협상이나 소송 모두에서 유리한 근거가 됩니다. 특히 단골 거래처 명부나 예약 시스템의 회원 데이터처럼 이전 자체가 가능한 무형자산이 있다면, 이를 언제까지 어떤 방식으로 넘길지도 별지에 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.

계약서에 이 항목이 빠지면 위험합니다

지금까지 살펴본 조항들을 실제로 계약서에 담을 때, 빠지기 쉬운 세부 항목을 표로 정리했습니다. 표만 훑고 지나가지 말고, 자신의 계약서에 실제로 이 문구가 들어 있는지 하나씩 대조해보시기 바랍니다.

이 표에서 특히 "불성립 처리"와 "기한 조항" 두 칸은 계약서 초안에 아예 빠져 있는 경우가 많습니다. 계약 당시에는 서로 사이가 좋아 굳이 안 좋은 상황을 가정하고 싶지 않은 마음이 들기 때문입니다. 하지만 권리금 분쟁 상담을 하다 보면, 정작 문제가 되는 것은 대부분 이 두 항목이 비어 있던 계약서입니다. 조항을 채우는 데는 몇 줄이면 충분하니, 번거롭더라도 반드시 챙기시길 권합니다.

표에 담지 못한 항목도 하나 덧붙이자면, 계약서 작성일과 각 조항의 효력 발생 시점을 구분해서 쓰는 습관입니다. 계약서 자체는 서명한 날 효력이 생기지만, 개별 조항 중에는 "임대차계약 체결일부터" 또는 "인도일부터"처럼 다른 기준일을 갖는 조항이 섞여 있습니다. 이 기준일들을 조항마다 명확히 밝혀두지 않으면, 나중에 "그 조항이 언제부터 적용되는 것이었느냐"를 두고도 다시 다투게 될 수 있습니다.

권리금액과 지급 일정 조항 예시

권리금액과 지급 시기는 계약서의 가장 중요한 숫자입니다. 흔히 계약금·중도금·잔금으로 나누어 지급하며, 각 단계가 어떤 사건과 연동되는지를 명시합니다.

이렇게 지급 시기를 사건과 연동시키는 이유는 명확합니다. 계약금은 계약이 성립했다는 증표로 지급하고, 중도금은 임대차계약이 실제로 체결되어 을이 그 자리에서 영업할 수 있는 조건이 확정된 시점에 지급하며, 잔금은 실제로 시설과 영업이 인계된 뒤에 지급하는 구조입니다. 이렇게 나누면 어느 단계에서 문제가 생겼을 때 이미 지급된 금액과 앞으로 지급될 금액을 구분해서 처리할 수 있습니다.

지급 방법도 계좌이체로 특정하고, 영수증이나 입금 내역을 서로 보관하기로 하는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다. 나중에 지급 여부나 시기를 두고 다툼이 생기면 계좌 이체 내역이 가장 확실한 증거가 되기 때문입니다. 현금으로 주고받는 관행이 남아 있는 지역이나 업종도 있지만, 가능하면 전액 계좌이체로 진행하고 부득이 현금이 오가는 경우에는 그 자리에서 간단한 영수증이라도 작성해 서명을 받아두는 것을 권합니다.

권리금 계약서 예시에서 가장 중요한 조항은 무엇일까

여러 조항 중에서도 실무에서 분쟁이 가장 많이 발생하는 대목은 임대인과의 임대차계약이 끝내 성립하지 않았을 때의 처리입니다. 을이 계약금을 냈는데 임대인이 임대차계약 체결을 거부하거나, 조건이 맞지 않아 협상이 결렬되는 경우가 실제로 적지 않습니다. 이때 이미 오간 계약금과 권리금을 어떻게 정리할지 미리 정해두지 않으면, 갑과 을이 서로 책임을 떠넘기며 다투게 됩니다.

이 조항이 중요한 이유는 임대인의 거절이 정당한 사유에 의한 것인지, 부당한 것인지에 따라 결과가 크게 달라지기 때문입니다. 계약서에 이 구분을 미리 담아두지 않으면, 막상 상황이 닥쳤을 때 갑과 을이 각자 유리한 쪽으로 사유를 해석하려 들면서 협의 자체가 어려워지는 경우가 많습니다. 임대인이 자력이 없거나 의무 위반 우려, 일정 기간 이상 영리목적 사용을 하지 않으려는 경우 등 정당한 사유가 있어 임대차계약 체결을 거절했다면, 이는 을이나 갑 누구의 잘못도 아닌 상황입니다. 이럴 때는 계약금을 조건 없이 반환하는 것이 합리적입니다. 반면 임대인이 특별한 사유 없이 새 임대차계약 체결을 거절하거나 방해했다면, 이는 갑이 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인을 상대로 별도로 손해배상을 청구할 수 있는 사안과 맞닿아 있습니다.

이 조항을 비워두거나 "협의하여 처리한다"는 식으로 애매하게 적어두는 계약서를 실무에서 자주 봅니다. 그렇게 되면 막상 상황이 발생했을 때 협의가 되지 않아 분쟁으로 번지기 쉽습니다. 반드시 귀책사유별로 계약금 처리 방법을 나누어 구체적인 문장으로 적어두어야 합니다.

아울러 이 조항에는 "언제까지" 임대차계약이 체결되지 않으면 불성립으로 본다는 기한도 함께 넣는 것이 좋습니다. 예컨대 "계약 체결일로부터 OO일 이내에 임대차계약이 체결되지 않으면 불성립으로 본다"는 식의 기한 조항이 있어야, 협상이 하염없이 늘어지는 상황에서도 계약 관계를 정리할 기준점이 생깁니다.

실무에서는 이 조항을 세 갈래로 나누어 더 촘촘하게 쓰기도 합니다. 하나는 임대인이 아예 협상 테이블에 나오지 않는 경우, 다른 하나는 협상은 진행되었으나 조건(차임·보증금)에 대한 이견으로 끝내 합의에 이르지 못한 경우, 마지막은 임대인이 정당한 사유를 들어 명시적으로 거절 의사를 밝힌 경우입니다. 세 경우 모두 결과적으로 "임대차계약 불성립"이라는 점은 같지만, 그 과정에서 갑과 을이 각자 어떤 노력을 했는지가 나중에 책임 소재를 가리는 데 영향을 줄 수 있습니다. 그래서 협상 과정에서 오간 문자메시지나 통화 내용, 임대인에게 보낸 내용증명 등을 계약 진행 중 미리 챙겨두라고 안내하는 경우가 많습니다.

또한 계약금을 반환받기로 한 경우, 반환 기한과 반환 방법(계좌이체, 지연 시 지연손해금 이율 등)까지 함께 정해두면 실제 반환 단계에서의 다툼도 줄어듭니다. "지체 없이 반환한다"는 표현만으로는 구체적인 기한이 없어 다시 다툼이 생길 수 있으므로, "OO일 이내에 반환하고, 지연 시 연 OO%의 지연손해금을 가산한다"는 식으로 구체적인 숫자를 넣는 것이 바람직합니다.

인도와 인수인계 시기 조항 예시

임대차계약이 무사히 성립된 뒤에는 실제로 가게를 넘기는 절차, 즉 인도와 인수인계 시기를 정합니다.

인수인계서는 인도 시점의 시설 상태를 사진과 함께 기록해두는 문서입니다. 이 문서가 있어야 나중에 "인도 당시 이미 고장 나 있었다" 혹은 "인도 이후 을이 파손했다"는 식의 다툼에서 명확한 기준이 생깁니다. 인도일과 공과금 부담 전환일을 같은 날로 맞추는 것도 실무의 관행입니다. 사진은 날짜가 자동으로 기록되는 방식으로 찍어두고, 가능하면 갑과 을이 함께 있는 자리에서 촬영해 서로 확인했다는 사실 자체를 남겨두는 것이 좋습니다.

인도가 지연될 경우를 대비해 지연 일수에 따른 지연배상금 조항을 함께 넣는 계약서도 있습니다. 다만 이 부분은 갑과 을의 협상에 따라 달라지는 영역이므로, 표준적인 문구를 그대로 베끼기보다는 실제 거래 상황에 맞추어 조정하는 것이 바람직합니다.

경업금지 조항과 상법 제41조

권리금 계약에서 을이 가장 걱정하는 부분 중 하나가 "갑이 얼마 뒤 바로 옆에 같은 업종으로 다시 문을 열면 어떻게 하나"입니다. 이 부분은 상법 제41조가 정한 영업양도인의 경업금지 규정과 맞닿아 있습니다.

권리금 계약이 단순히 자릿세만 주고받는 거래가 아니라 거래처, 신용, 노하우 같은 영업재산을 포괄적으로 넘기는 성격을 가질 때는 이 경업금지 규정이 문제될 수 있습니다. 그래서 계약서에도 이를 반영한 조항을 두는 것이 일반적입니다.

여기서 기간을 다른 약정 없이 그냥 두면 법정 기준인 10년이 적용되고, 갑과 을이 별도로 더 긴 기간을 약정하면 최대 20년까지 인정된다는 점을 계약서에 명확히 적어두는 편이 안전합니다. 다만 지역 범위는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 지역으로 한정되므로, 계약서에 "전국"이나 "대한민국 전역"처럼 과도하게 넓은 범위를 적으면 그 초과 부분은 효력을 인정받기 어렵다는 점도 함께 알아두어야 합니다.

구체적으로 예를 들어보겠습니다. 을이 갑으로부터 OO시 OO구의 카페를 넘겨받으면서 거래처와 단골고객, 노하우까지 함께 이전받았다면, 갑이 곧바로 그 옆 상가에 같은 프랜차이즈나 유사한 콘셉트의 카페를 새로 열어 단골손님을 다시 흡수해가는 상황은 을의 입장에서 권리금을 지급한 의미 자체를 무색하게 만듭니다. 계약서에 경업금지 조항을 명확히 넣어두면, 이런 상황이 실제로 발생했을 때 을은 갑에게 영업 중단이나 손해배상을 구할 근거를 갖게 됩니다. 반대로 조항이 없다면 다른 약정이 없는 경우에 해당하여 법정 기준인 10년, 동일 지역 범위가 그대로 적용되지만, 그 범위와 기간을 계약서 문언으로 명확히 확인해두지 않으면 실제 분쟁에서 다시 그 적용 여부를 다투어야 하는 부담이 생깁니다.

정산·해제·특약 조항 예시

마지막으로 관리비·공과금 정산, 계약 해제와 손해배상, 특약을 정리합니다. 이 조항들은 분량은 짧아도 실제 분쟁에서는 결정적인 역할을 하는 경우가 많습니다.

특약란에는 예를 들어 냉난방 설비의 하자 여부, 프랜차이즈 가맹 계약 승계 조건, 간판이나 영업 인허가 명의 변경에 협조할 의무 같은 항목을 구체적으로 적어두면 좋습니다. 표준 양식만으로는 담기지 않는 그 거래만의 특수한 사정이 있다면, 특약이야말로 그것을 담아내는 자리입니다.

해제·손해배상 조항을 쓸 때는 위약금의 액수나 산정 방식도 함께 정해두는 것이 좋습니다. "손해배상을 청구할 수 있다"고만 적으면, 실제로 손해액이 얼마인지를 각자 입증해야 하는 부담이 남습니다. 반면 "위약금은 권리금액의 OO%로 한다"는 식으로 미리 정해두면, 최소한 그 범위 안에서는 별도의 입증 없이 위약금을 청구할 수 있어 분쟁 해결이 한결 간명해집니다. 다만 위약금이 지나치게 과도하면 법원이 이를 감액할 수 있다는 점도 함께 고려해 현실적인 수준으로 정하는 것이 좋습니다.

프랜차이즈 매장이라면 특약에 가맹본부의 승인 절차도 반드시 반영해야 합니다. 가맹계약상 명의 변경이나 신규 가맹계약 체결에 가맹본부의 승인이 필요한 경우가 많은데, 이 승인이 나지 않으면 아무리 갑과 을 사이에 권리금 계약이 완결되어도 실제 영업 승계가 불가능해집니다. 그래서 "본 계약은 가맹본부의 승인을 조건으로 효력이 발생한다"는 식의 정지조건을 특약으로 넣어두는 경우가 많습니다.

참고로 권리금 계약서와는 별도로, 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 금지하고 있습니다. 임대인이 이를 어겨 갑이 권리금을 받지 못하게 되면, 갑은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고 그 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 이 부분은 권리금 계약서와는 별개의 청구 트랙이지만, 계약서를 쓰는 단계에서 함께 알아두면 전체 그림을 이해하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문