권리금 계약서 작성, 표준 양식을 꼭 써야 할까요?

결론부터 말씀드리면 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제3항은 국토교통부장관이 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정하고 있을 뿐이므로, 표준권리금계약서는 어디까지나 권장 양식이지 법이 강제하는 서식이 아닙니다. 다만 실무에서는 이 표준 양식이 아래에서 살펴볼 항목들을 빠짐없이 담고 있어 처음 권리금 계약서 작성을 하시는 분들께는 매우 유용한 출발점이 됩니다.

표준권리금계약서를 그대로 베껴 쓰기만 해도 큰 문제는 없지만, 실제 사건에서는 각 상가마다 시설물의 종류, 영업 형태, 신규임차인의 사정이 모두 다르기 때문에 표준 양식의 빈칸을 채우는 방식과 순서를 정확히 이해하고 있어야 나중에 분쟁이 생겼을 때 계약서가 제 역할을 합니다. 예를 들어 표준 양식에 시설·비품 목록을 적는 칸이 있어도, 그 목록을 얼마나 구체적으로 작성했는지에 따라 나중에 인도 범위를 둘러싼 다툼의 크기가 완전히 달라집니다.

그래서 이 글에서는 표준권리금계약서를 기준으로 삼되, 실제로 계약서를 쓸 때 어떤 순서로 무엇을 확인하며 채워 넣어야 하는지를 항목별로 짚어드리려 합니다. 권리금 계약서 작성을 앞두고 계신다면 아래 순서를 그대로 따라가시면서 빈칸을 채워보시길 권해드립니다.

참고로 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인 사이의 계약이며, 임대인은 이 계약의 당사자가 아니라는 점을 다시 한번 기억해 두시기 바랍니다. 임대인이 계약서에 서명하지 않는다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 임대인과의 관계를 계약서 안에 어떻게 반영할지는 뒤에서 살펴볼 ⑤번 항목에서 매우 중요하게 다루어집니다.

또한 권리금 계약서 작성은 한 번 서명하면 되돌리기 어려운 문서를 만드는 작업이라는 점을 늘 염두에 두셔야 합니다. 계약서에 도장을 찍는 순간부터 그 문구 하나하나가 실제 권리와 의무를 만들어내므로, 시간에 쫓겨 서둘러 서명하기보다는 각 항목을 차근차근 확인하면서 진행하시는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다. 아래에서 살펴볼 열 가지 항목을 하나씩 짚어가며 빈칸을 채워보시기 바랍니다.

권리금 계약서 작성 전에 준비해두면 좋은 서류

계약서를 쓰기 전에 미리 챙겨두면 작성 과정이 한결 수월해지는 서류들이 있습니다. 가장 먼저 등기부등본을 발급받아 목적물의 표시와 소유관계를 확인하고, 기존 임차인이 보유한 임대차계약서 원본을 준비해 계약기간과 차임·보증금 조건을 다시 한번 점검해야 합니다. 이렇게 확인한 내용은 뒤에서 살펴볼 목적물 표시와 당사자 확인 항목을 채우는 근거 자료가 됩니다.

신규임차인 쪽에서는 자신의 신분을 증명할 서류와 함께, 보증금·차임을 지급할 자력이 있음을 보여줄 수 있는 자료를 미리 준비해두면 좋습니다. 이 자료는 계약 체결 과정에서 신뢰를 높이는 역할을 할 뿐 아니라, 나중에 임대인이 신규임차인에게 자력이 없다는 이유로 계약 체결을 거절할 경우 이를 반박하는 근거로도 쓰일 수 있습니다. 재직증명서나 사업자등록증, 예금잔액증명서 등이 대표적인 자료입니다.

시설·비품 현황을 촬영한 사진과 영상도 계약서 작성 전에 미리 준비해 두시길 권해드립니다. 인도 예정일보다 여유를 두고 촬영해 두면 계약서에 첨부할 별지 목록을 훨씬 정확하게 작성할 수 있고, 계약 체결 시점과 실제 인도 시점 사이에 시설 상태가 달라지는지도 비교해 확인할 수 있습니다. 촬영 날짜가 자동으로 기록되는 방식으로 남겨두면 나중에 증거로서의 신빙성도 함께 높아집니다.

마지막으로 기존 임차인이 신규임차인을 임대인에게 주선했다는 사실 자체를 보여줄 자료, 예를 들어 임대인에게 보낸 안내 문자나 내용증명 초안도 함께 정리해 두면 좋습니다. 이는 권리금 계약서 작성과는 별개로, 만에 하나 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절해 권리금 소송으로 이어지게 될 경우 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 계약서 작성과 증거 준비를 동시에 진행한다는 마음가짐으로 접근하시면 이후 어떤 상황이 오더라도 훨씬 든든하게 대응하실 수 있습니다. 서류를 미리 정리해두는 습관은 계약서 작성 시간 자체를 단축시켜 줄 뿐 아니라, 신규임차인과의 협상 과정에서도 준비된 모습을 보여주어 신뢰를 쌓는 데 도움이 됩니다.

당사자와 목적물부터 정확히 확인하세요

당사자 확인 단계에서 실무적으로 자주 놓치는 부분은 기존 임차인이 임대차계약서상의 명의인과 실제로 동일한지를 확인하지 않고 넘어가는 경우입니다. 배우자나 가족 명의로 임대차계약을 체결해두고 실제로는 다른 사람이 영업을 해온 경우라면, 권리금 계약을 체결하기 전에 임대차계약 명의부터 정리해야 나중에 권리금 계약 자체의 효력이 흔들리는 일을 막을 수 있습니다.

목적물 표시는 사소해 보이지만 실제 분쟁에서 의외로 자주 문제가 되는 부분입니다. 상가 내부를 여러 구획으로 나누어 사용하던 경우, 등기부상 면적과 실제 영업 범위가 다를 수 있으므로 등기부등본을 발급받아 표시란을 그대로 대조하면서 작성하는 것이 안전합니다. 이 두 항목을 정확히 확인하는 데서 권리금 계약서 작성이 시작된다고 보셔도 좋습니다.

이전 대상, 얼마나 구체적으로 적어야 할까요?

③ 이전 대상을 특정하는 항목은 권리금 계약서 작성에서 가장 공을 들여야 하는 부분입니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 통틀어 이르는 말이므로, 이 각각을 어떻게 넘겨줄 것인지를 계약서 안에 구체적으로 담아야 합니다.

유형의 시설·비품은 반드시 별지 목록으로 작성하는 것을 권해드립니다. 품목명, 수량, 상태(정상·수리 필요 등)를 표로 정리하고, 가능하다면 촬영한 사진을 함께 첨부해 계약서의 일부로 편철해 두면 인도 당시의 상태를 둘러싼 다툼을 크게 줄일 수 있습니다. 별지 목록 없이 "시설 일체를 양도한다"는 식의 문구만 적어두면, 나중에 어떤 물건이 포함되는지를 놓고 다시 다투어야 하는 경우가 생깁니다.

거래처, 신용, 영업상의 노하우처럼 형태가 없는 가치는 목록으로 나열하기 어렵기 때문에, 대신 인계하는 방법을 문장으로 구체적으로 적어야 합니다. 예를 들어 주요 거래처 명단과 연락처를 서면으로 전달하는 시점, 기존 고객 데이터베이스나 예약 시스템의 이전 방법, 조리법이나 운영 노하우를 전수하는 기간과 방식(며칠간 동행 근무를 하며 인수인계한다 등)을 구체적인 문장으로 남겨두는 것이 좋습니다.

이전 대상을 애매하게 적어두면 권리금 계약서 작성 자체는 끝났어도 실제 인도 과정에서 "이것도 포함되는 것 아니냐"는 다툼이 생기기 쉽습니다. 시간이 조금 걸리더라도 별지 목록과 인계 방법을 구체적으로 정리해 두는 편이, 이후 분쟁을 예방하는 데 훨씬 효과적입니다.

업종에 따라 이전 대상의 비중이 크게 달라진다는 점도 참고하시면 좋습니다. 음식점이라면 주방설비·냉난방기기 등 고가 장비의 목록화가 특히 중요하고, 학원이나 사무실 업종이라면 오히려 수강생·회원 명단이나 계약 중인 거래처 목록 같은 무형의 가치 비중이 더 큽니다. 업종의 특성을 고려해 어느 쪽에 더 공을 들여야 하는지를 먼저 가늠해보고 별지 목록의 항목을 설계하시면 훨씬 효율적으로 이전 대상을 정리하실 수 있습니다.

권리금액과 지급 일정, 이렇게 정합니다

④ 권리금액을 정했다면 지급 일정을 계약금·중도금·잔금으로 나누어 각각의 금액과 지급 기일을 명시합니다. 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로 계약 체결 시 계약금을, 중간에 중도금을(생략하는 경우도 많습니다), 마지막에 잔금을 지급하는 구조를 취하는 경우가 많습니다.

여기서 실무적으로 가장 중요한 조언 한 가지를 다시 한번 강조해 두고 싶습니다. 잔금 지급 시점을 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결한 것을 확인한 다음으로 설계해야 한다는 점입니다. 신규임차인 입장에서는 권리금을 다 지급했는데 정작 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하면 큰 손해를 볼 수 있고, 기존 임차인 입장에서도 임대차계약 체결 여부와 무관하게 잔금부터 받아버리면 이후 임대차계약이 무산되었을 때 권리금을 다시 반환해야 하는 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 그래서 잔금 지급을 임대차계약 체결 확인이라는 조건에 연동시켜 두는 것이 양쪽 모두에게 안전합니다.

지급 일정을 정할 때는 각 단계별 지급액에 대해 영수증이나 계좌이체 내역을 남기도록 계약서에 명시해 두는 것도 좋은 습관입니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 실제로 얼마를 언제 지급했는지를 둘러싼 다툼 자체를 아예 없앨 수 있기 때문입니다.

계약금과 중도금의 비율을 어떻게 나눌지는 법으로 정해진 것이 없으므로 당사자 간 협의로 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 계약금 비중을 지나치게 낮게 잡으면 신규임차인이 계약을 쉽게 포기할 유인이 커지고, 반대로 지나치게 높게 잡으면 신규임차인 쪽의 부담이 커져 협상 자체가 어려워질 수 있습니다. 통상적인 거래 관행과 권리금액의 규모를 함께 고려해 균형 잡힌 비율을 정하시길 권해드립니다.

가장 중요한 조항 — 임대차계약 체결과의 연결

⑤ 권리금 계약서 작성 항목 중에서 가장 중요하다고 강조해도 지나치지 않은 것이 바로 이 조항입니다. 신규임차인이 임대인과 별도로 임대차계약을 체결하지 못하는 경우, 이미 주고받은 권리금(계약금이나 중도금)을 어떻게 처리할지를 반드시 계약서 안에 명시해 두어야 합니다.

실제로 이 조항이 없으면 어떤 일이 생기는지 살펴보겠습니다. 신규임차인이 기존 임차인에게 계약금을 지급했는데, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해 버리면 신규임차인은 계약금을 돌려받아야 하는지, 기존 임차인은 이를 돌려주어야 하는지가 계약서에 정해져 있지 않아 다시 별도의 다툼으로 번지게 됩니다. 이는 결국 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해와도 맞물리는 지점이라, 권리금 계약 당사자 사이의 문제인 동시에 임대인을 상대로 한 손해배상 청구의 배경 사실로도 함께 작용할 수 있습니다.

그래서 실무에서는 "신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하는 경우 본 계약은 자동으로 해제되며, 기존 임차인은 지급받은 계약금 전액을 신규임차인에게 반환한다"는 식의 조항을 명확히 넣어두는 것을 권해드립니다. 다만 임대인의 거절이 신규임차인 쪽의 귀책사유(자력 부족 등) 때문인지, 임대인의 부당한 방해 때문인지에 따라 계약금 반환 범위나 손해배상 여부가 달라질 수 있으므로, 이 부분은 각 사안에 맞게 문구를 조정하는 것이 좋습니다. 계약서 문구를 정할 때 어느 한쪽에만 지나치게 유리하게 작성하면 상대방이 서명 자체를 꺼릴 수 있으므로, 양쪽 모두가 받아들일 수 있는 균형 잡힌 표현을 찾는 것이 실무적으로 중요합니다.

권리금 계약서 작성 과정에서 이 조항을 형식적으로 몇 줄만 적고 넘어가는 경우를 자주 보게 되는데, 실제 분쟁에서는 이 몇 줄이 전체 계약서 중 가장 자주 다투어지는 부분이 됩니다. 시간을 들여서라도 구체적인 상황을 가정해 문구를 다듬어 두시길 권해드리며, 애매하다고 느껴지는 표현이 있다면 그 자리에서 바로 구체적인 사례를 들어 다시 풀어써 보시는 습관을 들이시길 바랍니다.

임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 이유가 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유에 해당하는지 아닌지에 따라서도 이후 절차가 달라집니다. 정당한 사유 없는 거절이라면 임차인은 별도로 임대인을 상대로 한 손해배상 청구를 검토할 수 있고, 이때 권리금 계약서에 적어둔 권리금액과 지급 조건은 손해액을 가늠하는 유력한 자료로 활용됩니다. 반대로 정당한 사유가 인정되는 거절이라면 권리금 계약 당사자 사이에서 정해둔 계약금 반환 조항에 따라 정리하는 것이 우선이 됩니다.

인도·경업금지·정산까지 마무리 조항

인도 시기를 정할 때는 앞서 살펴본 잔금 지급 시점과의 관계도 함께 고려해야 합니다. 잔금 지급과 인도를 동시에 진행하거나, 잔금 지급 직후 며칠 안에 인도하는 방식으로 정해두면 어느 한쪽이 먼저 의무를 이행하고 상대가 나중에 발뺌하는 상황을 막을 수 있습니다. 영업 인수인계 기간을 별도로 정해두면 거래처 인사나 단골 고객 안내처럼 시간이 걸리는 부분까지 매끄럽게 넘길 수 있습니다.

경업금지 조항은 특히 요식업이나 서비스업처럼 단골 고객의 비중이 큰 업종에서 실질적인 의미를 갖습니다. 상법 제41조가 정한 10년이라는 기간은 별도 약정이 없을 때 적용되는 기본값이므로, 당사자가 원한다면 계약서에 별도로 기간을 정할 수 있고 이 경우에도 20년을 넘길 수는 없습니다. 반대로 기간을 10년보다 짧게 정하는 것도 당사자 간 합의로 가능합니다.

미납 관리비와 공과금 정산은 실무에서 의외로 자주 다투어지는 부분입니다. 인도일을 기준으로 그 이전 발생분은 기존 임차인이, 그 이후 발생분은 신규임차인이 부담한다는 원칙만 명확히 적어두어도 대부분의 정산 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계량기 검침값을 인도 당일에 함께 확인해 기록해 두는 것도 실무적으로 유용한 방법입니다.

권리금 계약서, 공증이나 확정일자를 받아두어야 하나요?

결론부터 말씀드리면 법이 공증이나 확정일자를 강제하지는 않지만, 받아두면 여러모로 유리합니다. 공증을 받아두면 나중에 상대방이 계약서 자체의 진정성립을 다투기 어려워지고, 금전 지급 의무를 이행하지 않을 경우 사안에 따라 별도의 판결 없이도 강제집행에 나설 수 있는 공정증서로 활용할 여지가 생깁니다.

확정일자는 본래 임대차계약과 관련된 제도이지만, 권리금 계약서에도 작성일자를 명확히 특정해 두는 것은 그 자체로 중요합니다. 계약서 작성일과 실제 서명일이 다르면 나중에 계약 성립 시점을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 체결 당일 자리에서 바로 서명·날인을 마치고 그 날짜를 정확히 기재하는 것이 좋습니다. 계약서 각 장마다 간인을 남겨두는 것도 위·변조 시비를 막는 데 도움이 됩니다.

다만 공증에는 별도의 비용이 발생하고, 권리금액이 크지 않은 소규모 거래에서는 반드시 필요하지 않을 수도 있습니다. 권리금액의 규모, 신규임차인과의 신뢰 관계, 이후 분쟁 가능성 등을 종합적으로 고려해 공증 여부를 결정하시면 되고, 판단이 어려우시다면 상담을 통해 개별 사안에 맞는 조언을 받아보시길 권해드립니다.

권리금 계약서 작성 후 상대가 계약을 어기면 어떻게 되나요?

⑨ 계약 해제와 손해배상 조항은 신규임차인이나 기존 임차인 중 어느 한쪽이 약정한 의무를 이행하지 않을 경우를 대비하는 항목입니다. 계약금 지급 후 잔금을 지급하지 않거나, 약정한 이전 대상을 제대로 넘겨주지 않는 등 채무불이행이 발생했을 때 계약을 해제할 수 있는 요건과 그에 따른 손해배상의 범위(예: 위약금으로 계약금 상당액을 몰취하거나 배액을 배상하는 방식 등)를 미리 정해 두는 것이 좋습니다.

⑩ 특약사항은 위 아홉 가지 항목만으로 담아내기 어려운 개별 사정을 반영하는 자리입니다. 예를 들어 영업에 필요한 인허가(음식점 영업신고, 위생교육 이수 등)를 누가 어떤 절차로 승계할지, 기존 종업원의 고용 승계 여부, 임대인과의 협의가 추가로 필요한 사항 등을 특약으로 정리해 두면 계약서 하나로 실제 인수인계 과정에서 생길 수 있는 여러 쟁점을 미리 다룰 수 있습니다.

계약을 해제하기로 정할 때는 "며칠 이상 이행이 지체되면"과 같이 구체적인 기간을 특정해 두는 것이 좋습니다. 막연히 "이행하지 않으면 해제할 수 있다"고만 적어두면, 실제로 언제부터 해제권을 행사할 수 있는지를 둘러싼 다툼이 또 생길 수 있기 때문입니다. 손해배상액을 미리 정해두는 위약금 조항 역시 지나치게 과도하면 법원에서 감액될 수 있으므로, 통상적인 거래 관행에 맞는 수준으로 정하는 것이 바람직합니다.

특약사항을 정리할 때는 앞선 아홉 가지 항목과 서로 모순되지 않는지도 함께 점검해야 합니다. 예를 들어 인허가 승계에 관한 특약을 넣으면서 인도 시기 조항과 앞뒤가 맞지 않게 적어두면, 실제 인수인계 과정에서 어느 조항을 우선 적용해야 하는지를 두고 혼선이 생길 수 있습니다. 계약서 전체를 한 번 더 처음부터 끝까지 읽어보면서 각 항목 사이에 모순이 없는지 확인하는 절차를 마지막에 반드시 거치시길 권해드립니다.

여기까지 권리금 계약서 작성의 전체 순서를 살펴보았습니다. 한 번에 완벽한 계약서를 쓰려 하기보다, 위 열 가지 항목을 순서대로 하나씩 채워나가면서 애매한 부분이 있으면 그때그때 문구를 다듬는 방식으로 접근하시면 훨씬 수월하게 마무리하실 수 있습니다.

실제로 상담을 하다 보면 계약서 초안을 미리 작성해 오신 뒤, 특정 조항 하나만 검토받고 싶어 하시는 분들도 많고, 아예 백지에서부터 항목별로 함께 채워나가길 원하시는 분들도 많습니다. 어느 쪽이든 위에서 살펴본 열 가지 순서를 기준으로 삼아 하나씩 짚어드리면 빠뜨리는 항목 없이 계약서를 완성할 수 있으므로, 지금 어느 단계에 계시든, 계약서를 난생처음 써보시는 상황이든 전혀 부담 갖지 마시고 편하게 상담 문의해 주시면 됩니다.

자주 묻는 질문