• 임대차가 끝나가는데 보증금은 당연히 돌려받는 줄 알았지만, 권리금도 똑같이 돌려받을 수 있는 건지 헷갈린다
• 보증금은 임대인에게 냈는데, 권리금도 임대인에게 낸 돈인 줄 알고 있었다
• 보증금과 권리금이 어떤 법 조문으로 각각 보호되는지 궁금하다
• 권리금에도 보증금처럼 세금 문제가 똑같이 적용되는지 알고 싶다
• 가게를 비워주는 것과 보증금을 돌려받는 것, 순서가 어떻게 되는지 궁금하다

권리금 보증금 차이, 왜 헷갈릴까요

상가 임대차를 시작하거나 끝낼 때 보증금과 권리금이 함께 오가는 경우가 많다 보니, 두 돈을 비슷한 성격으로 여기는 분들이 적지 않습니다. 실제로 계약을 처음 체결할 때는 보증금과 권리금을 한 번에 지급하는 경우도 많아, 두 돈이 뒤섞여서 인식되기 쉽습니다.

하지만 이 둘은 지급 상대방부터 다릅니다. 보증금은 임대차계약에 따라 임차인이 임대인에게 지급하는 돈이고, 권리금은 원칙적으로 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈입니다. 이 차이를 놓치면, 임대차가 끝날 때 "보증금은 당연히 돌려받으니 권리금도 똑같이 임대인에게 돌려달라고 하면 되겠지"라는 잘못된 전제로 대응하게 되고, 결국 임대인을 상대로 성립하지 않는 청구를 준비하다가 시간을 허비하는 경우가 생깁니다.

용어 자체도 혼동을 부추기는 면이 있습니다. 두 돈 모두 "반환"이라는 단어와 함께 쓰이다 보니, 마치 같은 성격의 청구처럼 느껴지기 쉽습니다. 그러나 보증금의 "반환"은 애초에 돌려주기로 하고 맡아둔 돈을 그대로 돌려주는 것이고, 권리금과 관련해 임대인에게 구할 수 있는 것은 뒤에서 살펴보듯 돌려주기로 한 돈의 반환이 아니라 방해행위로 인한 손해의 배상입니다. 같은 "돌려받는다"는 표현을 쓰더라도 그 안에 담긴 법적 의미가 다르다는 점을 먼저 인식하는 것이, 이 글 전체를 이해하는 데 있어 가장 중요한 전제가 됩니다.

이번 글에서는 보증금과 권리금이 각각 누구에게 지급되고, 어떤 법 조문으로 보호되며, 임대차가 끝날 때 어떤 구조로 정리되는지를 항목별로 비교해 정리합니다. 두 돈의 성격을 명확히 구분해두면, 임대차 종료를 준비하는 과정에서 무엇을 먼저 챙기고 무엇을 별도로 다투어야 하는지가 훨씬 분명해집니다.

실제 상담 사례를 예로 들어보겠습니다. 5년간 상가를 운영하던 임차인이 폐업을 결정하면서, 임대인에게는 보증금 반환을, 새로 들어오려는 신규임차인에게는 권리금 지급을 각각 기대하고 있었습니다. 그런데 임대인이 건물을 리모델링하겠다며 신규임차인과의 계약 자체를 거절했고, 이 임차인은 "권리금도 결국 임대인이 막았으니 임대인에게 보증금과 함께 청구하면 되는 것 아니냐"고 문의해 왔습니다. 이 사례처럼 보증금과 권리금이 한 임대차 관계 안에서 동시에 문제가 되는 경우, 두 청구를 뭉뚱그려 다루면 오히려 각각의 청구가 가진 강점을 살리지 못하게 됩니다. 보증금은 임대차 종료 사실만으로 반환청구가 성립하는 반면, 권리금 관련 청구는 방해행위 요건을 별도로 입증해야 하기 때문입니다.

누구에게 주고, 누구에게 돌려받나 — 지급 상대방부터 다릅니다

보증금은 임대차계약의 핵심 요소 중 하나입니다. 임차인은 임대차계약을 체결하면서 임대인에게 보증금을 지급하고, 이후 매월 차임을 지급하며 상가를 사용합니다. 임대차가 종료되면 임차인은 임대인에게 상가를 반환하고, 임대인은 그동안 발생한 연체차임이나 손해배상액 등을 공제한 나머지 보증금을 임차인에게 돌려주는 것이 원칙입니다. 즉 보증금은 처음부터 끝까지 임차인과 임대인, 두 사람 사이에서만 오가는 돈입니다.

반면 권리금은 등장인물이 다릅니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 규정합니다. 즉 권리금은 기존 임차인이 영업을 그만두고 상가를 넘길 때, 그 자리에 새로 들어오려는 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈입니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아니며, 특별한 사정이 없는 한 권리금을 주고받는 관계에 직접 끼어들지 않습니다.

정리하면 보증금의 흐름은 "임차인 → 임대인 → (종료 시) 다시 임차인"이고, 권리금의 흐름은 "신규임차인 → 기존 임차인"입니다. 화살표의 방향과 등장인물이 전혀 다르다는 점이 두 돈을 구분하는 가장 기본적인 출발점입니다. 이 구조를 정확히 이해하고 있어야, 임대차가 끝날 때 "누구에게 무엇을 요구해야 하는지"를 헷갈리지 않을 수 있습니다.

다만 예외적으로 임대인이 권리금 관계에 직접 등장하는 경우도 있습니다. 임대인이 스스로 그 상가를 다시 사용하고 싶어 신규임차인에게 권리금 명목의 돈을 직접 요구하거나 수수하는 경우, 또는 임대인이 신규임차인에게서 이른바 "바닥권리금"을 별도로 받는 경우 등이 그렇습니다. 이런 사례는 뒤에서 설명할 방해행위 유형에도 해당할 수 있어, 임대인을 상대로 한 손해배상청구나 부당이득 문제로 함께 다루어지는 경우가 많습니다. 다만 이는 어디까지나 예외적인 사정이고, 원칙적인 자금 흐름은 앞서 정리한 대로 신규임차인과 기존 임차인 사이라는 점을 기억해두시기 바랍니다.

보증금은 돌려받는 것이 원칙, 권리금은 다릅니다

보증금 반환은 여러 법 조문으로 두텁게 보호됩니다. 상가건물임대차보호법은 대항력(제3조)을 통해 임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 마치면 그 이후 건물 소유자가 바뀌더라도 임대차 관계를 새 소유자에게 주장할 수 있도록 하고, 우선변제권(제5조)을 통해 보증금을 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있도록 하며, 소액임차인에 대해서는 최우선변제권(제14조)을 통해 일정 금액을 다른 담보권자보다도 우선해 보호합니다. 여기에 더해 민법상 임대차 종료에 따른 원상회복·반환 법리도 함께 적용되어, 보증금은 "돌려받는 것이 원칙"이라는 인식이 법적으로도 탄탄하게 뒷받침됩니다.

또한 보증금 반환의무와 임차건물 반환(명도)의무는 동시이행 관계에 있다는 점도 중요합니다. 즉 임차인은 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 상가를 비워주지 않아도 되고, 반대로 임대인도 임차인이 상가를 비워주지 않으면 보증금을 돌려주지 않아도 되는, 서로 맞물린 구조입니다. 실무에서는 이 동시이행 관계를 근거로 어느 한쪽이 먼저 이행하라고 일방적으로 요구하기보다는, 명도와 보증금 반환을 같은 시점에 맞추어 진행하는 경우가 많습니다.

반면 권리금은 이런 보장 장치가 없습니다. 권리금계약의 당사자는 신규임차인과 기존 임차인이므로, 임대인에게는 애초에 권리금을 "돌려줄" 법률상 의무 자체가 없습니다. 상가건물임대차보호법이 권리금과 관련해 두는 보호 장치는 제10조의4, 즉 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해하지 못하도록 하는 것뿐입니다. 다시 말해 법은 권리금이라는 돈 자체의 반환을 보증금처럼 보장하는 것이 아니라, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 "기회"만을 보호하고 있습니다.

이 차이는 실무에서 매우 큰 결과 차이로 이어집니다. 보증금은 임대차 종료라는 사실만 있으면 반환청구권이 발생하지만, 권리금은 임대인의 방해행위라는 별도의 요건이 충족되어야만 비로소 임대인을 상대로 손해배상을 구할 수 있습니다. 방해행위가 없었다면, 임차인이 신규임차인을 구하지 못해 권리금을 전혀 회수하지 못했더라도 임대인에게 책임을 물을 방법이 없는 경우도 있습니다.

우선변제권과 최우선변제권도 조금 더 살펴볼 필요가 있습니다. 상가가 경매에 넘어가는 등 다른 채권자와 순위를 다투어야 하는 상황에서는, 사업자등록과 상가 인도라는 대항요건을 언제 갖추었는지, 확정일자를 언제 받았는지가 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는지를 좌우합니다. 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권을 통해 다른 담보권자보다도 앞서 일정 금액을 보장받을 수 있지만, 이는 지역별 보증금 기준과 최우선변제 대상 금액이 법령으로 정해져 있어 개별 사안마다 해당 여부를 확인해야 합니다. 권리금에는 이런 순위 보장 장치 자체가 존재하지 않는다는 점도 두 돈의 보호 수준 차이를 보여주는 대목입니다.

임대차 종료 시점, 보증금과 권리금을 정리하는 순서

실제로 임대차를 정리할 때는 보증금과 권리금 문제를 동시에 챙겨야 하는 경우가 많습니다. 아래 순서를 참고하면 무엇을 먼저 확인하고 준비해야 하는지 가늠하는 데 도움이 됩니다.

이 네 단계는 순서대로 딱 맞아떨어지기보다는 실제로는 겹치는 경우가 많습니다. 신규임차인을 주선하는 동안에도 명도 준비는 함께 진행되어야 하고, 보증금 정산 과정에서 권리금 관련 다툼이 함께 불거지기도 합니다. 다만 각 단계에서 "지금 확인해야 할 것이 보증금 문제인지 권리금 문제인지"를 명확히 구분해서 접근하면, 두 청구를 뒤섞어 대응하다가 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.

특히 1단계에서 확정하는 임대차 종료일은 이후 모든 단계의 기준점이 되므로 가장 먼저, 그리고 가장 정확하게 확인해두어야 합니다. 계약갱신요구권을 행사했는지, 묵시적 갱신이 이루어졌는지, 해지 통보가 언제 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 실제 종료일이 당사자들이 생각하는 날짜와 다르게 계산되는 경우도 있습니다. 종료일 자체를 두고 다툼이 생기면 보증금 반환 시점은 물론, 권리금 손해배상청구권의 3년 시효 기산점까지 함께 불명확해지므로, 계약서와 통지 문서를 근거로 종료일을 서면으로 명확히 정리해두는 작업을 가장 먼저 해두시길 권해 드립니다.

권리금 보증금 차이, 세금 처리까지 다르다는 사실 알고 계셨나요?

세금 처리 방식도 두 돈의 성격 차이를 잘 보여줍니다. 보증금은 임대차 종료 시 돌려주는 것을 전제로 맡아두는 돈이기 때문에, 원칙적으로 임대인이나 임차인 어느 쪽에도 소득으로 과세되는 돈이 아닙니다. 물론 보증금에서 발생하는 간주임대료 등 별도의 세무 쟁점이 있을 수는 있지만, 이는 보증금 자체를 소득으로 보아 과세하는 것과는 다른 문제입니다.

반면 권리금은 사정이 다릅니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치적 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 받는 돈이기 때문에, 이를 받는 기존 임차인에게는 소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 구체적으로 어떤 세율이 적용되고 얼마를 납부해야 하는지는 개별 사안의 소득 구조, 사업 형태, 다른 소득과의 합산 여부 등에 따라 달라지므로, 이 글에서 일률적인 세율이나 계산 방식을 단정해서 안내드리기는 어렵습니다. 권리금을 주고받는 계약을 준비하고 계시다면 세무 전문가와 별도로 상담하여 정확한 신고·납부 의무를 확인하시는 것을 권해 드립니다.

정리하면, 보증금은 "맡아두었다가 돌려주는 돈"이라는 성격 때문에 과세 문제에서 비교적 자유롭지만, 권리금은 "재산적 가치를 넘기는 대가"라는 성격 때문에 받는 쪽에서 세금 문제를 함께 고려해야 하는 경우가 많습니다. 권리금계약을 체결할 때 이 부분을 미리 인지하고 있으면, 나중에 예상치 못한 세무 문제로 곤란을 겪는 상황을 줄일 수 있습니다.

실무에서는 권리금계약서에 세금 부담을 누가 지는지를 특약으로 정해두는 경우도 많습니다. 다만 이런 특약이 있다고 해서 신고·납부 의무 자체가 사라지는 것은 아니며, 특약은 어디까지나 당사자 사이에서 비용을 누가 부담할지를 정하는 내부 약정에 그치는 경우가 대부분입니다. 또한 권리금 지급이 시설·비품 등 유형자산의 양도 대가로 볼 수 있는 부분과, 거래처·신용·노하우 등 무형의 가치를 이전하는 대가로 볼 수 있는 부분이 섞여 있어, 항목별로 세무상 처리가 달라질 수도 있습니다. 이처럼 권리금의 세무 처리는 계약 내용과 사업 형태에 따라 달라지는 영역이므로, 계약서를 작성하는 단계에서부터 세무 전문가의 확인을 받아두시는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

보증금 반환도 마냥 쉬운 것은 아닙니다

보증금이 "돌려받는 것이 원칙"이라고 해서 항상 순조롭게 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 반환을 미루거나, 연체차임이나 원상복구 비용을 과도하게 공제하려는 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 이런 경우 임차인은 임대차가 끝났다는 점, 상가를 인도할 준비가 되어 있다는 점을 근거로 보증금 반환을 청구할 수 있고, 필요하다면 임대차보증금반환청구 소송이나 지급명령 등의 절차를 검토하게 됩니다.

앞서 설명한 동시이행 관계도 실무에서는 주의가 필요한 부분입니다. 임차인이 상가를 비워주지 않은 채 보증금만 먼저 요구하면 임대인이 동시이행 항변으로 대응할 수 있고, 반대로 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 지급을 미루면서 명도만 요구하는 경우에도 임차인이 동시이행을 주장하며 대응할 수 있습니다. 결국 명도와 보증금 반환을 어떤 순서와 방식으로 진행할지 사전에 조율해두는 것이, 이후 불필요한 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

대항력과 우선변제권은 특히 상가에 다른 담보권이 설정되어 있거나 경매가 진행되는 경우에 그 의미가 커집니다. 사업자등록과 상가 인도라는 요건을 제대로 갖추어 두었는지에 따라 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는지가 달라질 수 있으므로, 임대차를 시작할 때부터 이 요건을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

보증금 반환이 지연될 때 임차인이 취할 수 있는 절차도 상황에 따라 달라집니다. 임대인과 협의가 가능한 단계라면 내용증명을 통해 반환 시기와 금액을 명확히 요구하는 것으로 정리되는 경우도 있지만, 협의가 이루어지지 않는다면 임대차보증금반환청구 소송이나 임차권등기명령과 같은 절차를 함께 검토해야 합니다. 특히 임대차가 끝난 뒤 다른 곳으로 이사해야 하는 상황이라면, 대항력을 유지하기 위해 임차권등기를 먼저 마쳐두고 이사하는 것이 이후 보증금을 받는 데 유리한 경우가 많습니다. 이런 절차적인 부분은 권리금 문제와는 별개로 진행되므로, 보증금 쟁점이 있다면 이를 먼저 독립적으로 정리해두는 편이 좋습니다.

보증금과 권리금을 헷갈려서 생기는 흔한 오해

법도 권리금소송센터가 두 청구를 함께 정리해 드립니다

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 분야를 전문으로 하는 엄정숙 변호사가 상가 임대차와 관련한 보증금·권리금 분쟁을 함께 검토하는 상담 창구입니다. 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 보증금 반환과 권리금 회수기회 보호라는 서로 다른 두 문제를 한 사건 안에서 동시에 정리해야 하는 경우에도 임대차 실무 감각을 바탕으로 사건을 살펴봅니다.

상가 임대차 분쟁은 보증금이든 권리금이든 시간이 지날수록 입증이 어려워지는 경우가 많습니다. 임대인과 나눈 대화 내용이 기억에서 흐려지거나, 시설·거래처 관련 자료가 정리되지 않은 채 흩어져 있으면, 나중에 청구를 준비할 때 처음부터 다시 자료를 모아야 하는 번거로움이 생깁니다. 임대차 종료가 예정되어 있다면 늦어도 종료 6개월 전부터는 관련 자료를 정리해두시고, 이미 종료된 상태라면 지금이라도 계약서와 대화 기록, 지급 내역을 한곳에 모아두시는 것을 권해 드립니다.

보증금 반환이 지연되는 사안인지, 권리금 회수기회가 방해받은 사안인지, 혹은 두 가지가 함께 얽힌 사안인지에 따라 준비해야 할 서류와 대응 방식이 달라집니다. 임대차계약서, 권리금계약서(있는 경우), 보증금·권리금 지급 내역, 임대인·신규임차인과 주고받은 대화 자료, 임대차 종료일을 미리 정리해두시면 상담이 한결 원활합니다.

특히 두 청구가 함께 얽힌 사안일수록 어느 쪽을 먼저 정리하느냐에 따라 전체 진행 속도가 달라지기도 합니다. 예를 들어 보증금 반환에는 다툼의 여지가 크지 않아 비교적 빠르게 정산이 가능한 반면, 권리금 관련 손해배상은 방해행위 입증과 손해액 산정에 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 이런 경우 보증금 정산을 먼저 마무리하면서 권리금 관련 자료를 별도로 준비해 나가는 방식으로 진행하면, 두 문제를 모두 놓치지 않고 챙길 수 있습니다. 구체적인 사실관계는 상단 메뉴의 비용 안내를 참고하시고, 무료 전화상담 02-591-5657로 문의해 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문