이런 상황이라면 이 글이 필요합니다

• 계약서에 "권리금을 인정하지 않는다"는 문구가 있어 걱정된다
• 임대인이 계약 당시 권리금 포기 각서에 서명하게 했다
• 신규임차인과 권리금계약을 쓰면서 반환 조건을 어떻게 넣어야 할지 모르겠다
• 특약이 있으니 권리금 회수기회를 포기해야 한다는 말을 들었다

권리금 반환 특약이란 무엇인가

권리금 반환 특약이라는 표현은 실무에서 여러 상황을 뭉뚱그려 부르는 말이지만, 정확히 들여다보면 성격이 전혀 다른 두 가지 유형으로 나뉩니다. 하나는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약서에 들어가는 특약으로, "임대인은 권리금을 인정하지 않는다", "임차인은 임대차 종료 시 권리금을 주장하지 않는다"는 식의 문구입니다. 다른 하나는 기존임차인과 신규임차인이 권리금을 주고받으며 체결하는 권리금계약서 안에 들어가는 특약으로, "임대차계약이 체결되지 않으면 권리금을 반환한다"는 식의 조건부 반환 약정입니다.

이 둘을 구분하지 않고 "특약이 있으니 권리금은 포기해야 한다"고 단정하는 경우를 실무에서 종종 보게 되는데, 두 특약은 당사자도 다르고 법적 성격도 다르기 때문에 효력을 따지는 기준 역시 달라집니다. 임대인-임차인 사이의 특약은 상가건물임대차보호법이 임차인 보호를 위해 마련한 강행규정과 충돌할 수 있는 반면, 신구임차인 사이의 권리금계약상 반환조건 특약은 원칙적으로 사적자치의 영역에서 당사자들이 자유롭게 정할 수 있는 사항에 가깝습니다.

따라서 계약서에 권리금 관련 문구가 있다는 사실 하나만으로 "권리금을 받을 수 없다" 또는 "권리금을 반드시 돌려줘야 한다"고 단정하기보다는, 그 특약이 정확히 누구와 누구 사이의 약정인지, 어떤 내용을 담고 있는지를 먼저 구분해서 보는 것이 올바른 접근입니다. 이 글에서는 두 유형을 나누어 각각 효력이 어떻게 판단되는지를 살펴보겠습니다.

실무 상담에서 만나는 임차인들은 대체로 계약서 어딘가에 적힌 문구 하나 때문에 권리금을 아예 포기해야 하는 것으로 지레짐작하는 경우가 많습니다. 반대로 특약이 있는데도 무조건 무시하고 회수기회를 주장할 수 있다고 낙관하는 경우도 있습니다. 두 태도 모두 정확하지 않습니다. 특약의 유형을 구분하고, 문구와 경위를 함께 살펴본 뒤에야 실제로 어떤 결론이 나올 가능성이 높은지 가늠할 수 있다는 점을 먼저 이해하고 다음 내용을 읽어보시길 권해드립니다.

"권리금은 인정하지 않는다"는 문구, 그대로 효력이 있을까?

상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 이를 편면적 강행규정이라고 부르는데, 임대인에게 불리한 약정은 그대로 유효할 수 있지만 임차인에게 불리한 약정은 법이 정한 보호 수준에 미치지 못하는 한 효력을 인정받기 어렵다는 취지입니다. 권리금 회수기회 보호를 규정한 제10조의4 역시 이 강행규정의 적용을 받는 조항 중 하나입니다.

따라서 임대차계약서에 "임대인은 권리금을 인정하지 않는다", "임차인은 임대차 종료 시 어떠한 권리금도 주장할 수 없다"는 취지의 문구가 들어가 있고, 그 문구가 실질적으로 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 기회 자체를 사전에 차단하는 결과를 낳는다면, 이런 특약은 제15조에 따라 효력이 부정될 수 있습니다. 임차인이 계약 체결 당시 서명했다는 사정만으로 이 결론이 뒤집히는 것은 아닙니다. 법이 애초에 강행규정으로 만든 이유가, 계약 체결 단계에서 임차인이 상대적으로 불리한 지위에 있어 이런 조항에 서명할 수밖에 없는 현실을 고려한 것이기 때문입니다.

다만 여기서 "효력이 부정될 수 있다"는 표현을 쓰는 이유는, 모든 사안에서 예외 없이 무효로 판단된다고 단정할 수는 없기 때문입니다. 특약의 정확한 문구, 계약 체결 당시의 정황, 그 특약이 실제로 임차인에게 불리하게 작용했는지 등을 종합적으로 살펴야 하는 영역이므로, "이 문구가 있으니 무조건 권리금을 받을 수 있다"고 단정하기보다는 특약 전체의 맥락을 함께 검토받는 것이 정확합니다.

모든 특약이 무효는 아니다 — 권리금계약 반환조건 특약

앞서 설명한 것과 달리, 기존임차인과 신규임차인이 체결하는 권리금계약서 안에 들어가는 반환조건 특약은 상황이 다릅니다. 예를 들어 "임대인과 신규임차인 사이에 새로운 임대차계약이 체결되지 않으면 기존임차인은 지급받은 권리금을 신규임차인에게 반환한다"는 특약은 실무에서 흔히 쓰이고, 일반적으로 유효하게 인정됩니다.

이런 특약이 유효하게 인정되는 이유는, 이 약정이 임차인의 권리금 회수기회 자체를 없애거나 제한하는 내용이 아니라, 신규임차인이 지급한 권리금이 실제로 새로운 임대차계약 체결이라는 목적을 이루지 못했을 때 자금을 어떻게 되돌릴지를 정하는 정산 규정에 가깝기 때문입니다. 오히려 이런 조건이 없다면 신규임차인 입장에서는 임대차계약이 무산되었는데도 이미 지급한 권리금을 돌려받지 못하는 불합리한 상황에 놓일 수 있으므로, 반환조건 특약은 양쪽 모두에게 필요한 안전장치로 기능합니다.

다만 이 경우에도 특약의 문구가 지나치게 일방적이어서 실질적으로 신규임차인이나 기존임차인 중 한쪽에게만 불합리하게 불리한 결과를 낳는다면 그 부분에 한해 다툼의 여지가 생길 수 있습니다. 예를 들어 반환 사유를 지나치게 좁게 정해 사실상 반환이 불가능하게 만들어 놓았다거나, 반환 기한을 비현실적으로 설정해 둔 경우 등이 그렇습니다. 특약을 작성할 때는 반환 사유와 기한, 금액을 구체적이고 명확하게 정해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

실제 사례를 단순화해서 예로 들면, 신규임차인이 권리금 5천만 원을 먼저 지급하고 임대인과의 임대차계약이 한 달 안에 체결되지 않으면 전액을 반환한다는 특약을 넣었다고 가정해 보겠습니다. 이후 임대인이 신규임차인의 자력을 문제 삼아 계약을 거절했다면, 기존임차인은 특약에 따라 지급받은 권리금을 신규임차인에게 돌려주어야 합니다. 이런 구조는 임차인의 권리금 회수기회를 막는 것이 아니라, 계약이 성립하지 않았을 때의 후속 처리를 정한 것에 불과하므로 유효성을 의심할 이유가 크지 않습니다.

"각서에 사인했으니 권리금은 포기한 것" — 정말 그럴까?

이런 각서나 포기 문구는 계약 체결 당시 임대인이 요구하고 임차인이 별다른 이의 없이 서명하는 경우가 많습니다. 계약 초반에는 입점 자체가 급하다 보니 세세한 조항을 따지기 어려운 것이 현실이고, 임대인 쪽에서 정형화된 표준 계약서에 이런 문구를 미리 넣어두는 경우도 흔합니다. 법이 제15조를 편면적 강행규정으로 둔 이유도, 계약 체결 단계에서 임차인이 이런 조항에 서명할 수밖에 없는 구조적 불균형을 고려했기 때문입니다.

따라서 "서명했으니 끝"이라고 받아들이기보다는, 그 문구가 실제로 무엇을 의미하는지, 회수기회를 완전히 박탈하는 취지인지, 아니면 단순히 권리금 액수에 관한 참고 문구에 불과한지를 따져보아야 합니다. 다만 이 판단이 임차인에게 항상 유리하게만 나오는 것은 아니라는 점도 함께 알아두어야 합니다. 특약의 체결 경위나 문구에 따라 유효로 인정되는 경우도 있으므로, 각서나 특약이 있다고 낙담하기보다는 문서를 갖고 정확한 검토를 받아보는 것이 먼저입니다.

실무에서 자주 보이는 특약 문구, 어떻게 다를까

현장에서 마주치는 권리금 관련 특약은 표현이 조금씩 다르지만 몇 가지 유형으로 나누어 볼 수 있습니다. 문구의 형태에 따라 효력 판단의 방향이 달라질 수 있으므로, 대표적인 유형을 나누어 살펴보겠습니다.

"권리금을 인정하지 않는다"는 문구는 가장 직접적으로 회수기회를 부정하는 것처럼 보이는 표현이라 앞서 설명한 제15조 위반 여부가 정면으로 문제될 가능성이 큽니다. 반면 "시설비만 인정한다"는 식으로 권리금의 범위를 임의로 좁히는 문구는, 그 자체로 회수기회를 완전히 없애는 것은 아니지만 실질적으로 임차인이 받을 수 있는 권리금을 부당하게 축소하는 결과를 낳는다면 역시 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

"권리금은 임차인이 알아서 해결한다"처럼 다소 모호한 표현은 실제 분쟁이 생겼을 때 그 의미를 두고 임대인과 임차인의 해석이 크게 갈리는 경우가 많습니다. 이런 표현은 계약 당시 어떤 맥락에서 어떤 설명과 함께 들어갔는지가 판단에 중요한 역할을 하므로, 계약 체결 당시 오간 대화나 문자, 부동산 중개인을 통한 설명 등 정황 자료가 있다면 함께 챙겨두는 것이 좋습니다. 반면 앞서 살펴본 것처럼 신구임차인 사이의 반환조건 특약은 성격이 전혀 다른 정산 약정이므로 같은 선상에서 비교할 수 없습니다.

결국 문구 하나하나를 놓고 "이 표현이면 무효, 저 표현이면 유효"라고 기계적으로 분류하기는 어렵습니다. 비슷한 취지의 문구라도 계약서 전체의 맥락, 다른 조항과의 관계, 실제로 임차인에게 발생한 결과에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 특약 문구를 발견했다면 그 문구만 떼어 보지 말고 계약서 전체를 함께 검토받는 것이 정확합니다.

특약의 효력을 다투려면 어떤 자료를 준비해야 할까

특약의 효력을 다투는 절차는 결국 그 특약이 임차인에게 불리하게 작용했는지, 그리고 체결 경위가 어떠했는지를 입증하는 과정입니다. 이를 위해 미리 챙겨두면 도움이 되는 자료들이 있습니다.

• 임대차계약서 원본 및 특약사항 전체 조항
• 계약 체결 당시 부동산 중개인의 설명 자료나 문자 기록
• 표준 계약서 양식인지, 개별 협상으로 추가된 조항인지 확인할 수 있는 자료
• 신규임차인과 오간 권리금 협의 내용, 권리금계약서
• 특약으로 인해 실제로 권리금을 받지 못했음을 보여주는 정황(임대인의 거절 의사표시 등)

계약서 자체는 가장 기본적인 자료이지만, 그 문구가 나오게 된 경위를 보여주는 정황 자료가 함께 있어야 판단이 훨씬 수월해집니다. 예를 들어 부동산 중개인이 "이 조항은 형식적인 것이니 걱정하지 않아도 된다"는 식으로 설명했다는 사실이 확인되면, 그 특약이 임차인의 진의와 무관하게 관행적으로 삽입된 조항이라는 정황으로 활용될 수 있습니다. 반대로 임차인이 조항의 의미를 충분히 인지한 상태에서 개별적으로 협상해 합의했다는 사정이 뚜렷하다면 다른 방향으로 판단될 수도 있습니다.

또한 특약으로 인해 실제로 손해가 발생했음을 보여주는 자료도 중요합니다. 임대인이 특약을 근거로 신규임차인과의 계약체결을 명시적으로 거절했다는 문자나 내용증명, 또는 신규임차인이 권리금 지급을 포기하고 다른 상가를 알아보기로 했다는 정황 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 이런 자료들을 종합적으로 갖추고 상담을 받으면, 특약의 효력이 어느 방향으로 판단될 가능성이 높은지 훨씬 구체적으로 안내받을 수 있습니다.

법원은 특약의 효력을 어떻게 판단할까

법원은 특약의 효력을 판단할 때 문언 하나만 보고 기계적으로 결론을 내리지 않습니다. 특약이 담긴 계약서의 문구는 물론이고, 그 특약이 어떤 경위로 계약서에 들어가게 되었는지, 임대인과 임차인 중 누가 그 조항을 먼저 제안했는지, 협상 과정에서 임차인이 조항의 의미를 충분히 이해하고 서명했는지 등 체결 경위를 함께 살펴봅니다.

또한 당사자의 지위도 중요한 고려 요소입니다. 임차인이 협상력에서 상대적으로 열위에 있었는지, 표준화된 계약서 양식에 이미 인쇄되어 있던 조항인지, 아니면 개별 협상을 통해 구체적으로 합의된 조항인지에 따라 같은 문구라도 다르게 평가될 수 있습니다. 그리고 무엇보다 그 특약이 실제로 임차인에게 불리하게 작용했는지, 즉 특약으로 인해 임차인이 정당하게 받을 수 있었던 권리금을 받지 못하는 결과가 실제로 발생했는지를 함께 봅니다.

이런 종합 판단 방식은 임차인에게도, 임대인에게도 예측 가능성을 낮추는 측면이 있는 것이 사실입니다. 그러나 권리금이라는 것이 상가마다, 업종마다, 지역 상권마다 형성되는 맥락이 전혀 다르기 때문에 하나의 획일적인 기준으로 모든 특약을 재단하기는 현실적으로 어렵습니다. 그렇기 때문에 계약을 체결하는 단계에서부터 특약 문구를 신중하게 다듬어 분쟁의 소지를 줄이는 것이, 사후에 효력을 다투는 것보다 훨씬 효율적인 방법이라는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

이처럼 법원은 사안에 따라 판단합니다. 같은 "권리금을 인정하지 않는다"는 문구라 하더라도 어떤 사안에서는 효력이 부정되고 어떤 사안에서는 다르게 평가될 수 있으므로, 단정적으로 "이 문구가 있으면 무조건 무효" 또는 "이 문구가 있으면 무조건 유효"라고 결론짓는 것은 정확하지 않습니다. 계약서 전체의 맥락과 체결 당시 정황을 함께 검토받는 것이 가장 정확한 접근입니다.

권리금계약 반환조건, 실무에서는 이렇게 씁니다

실무에서는 권리금계약을 체결할 때 반환조건을 명확한 문구로 남기는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 어떤 사유가 발생했을 때 반환 의무가 생기는지, 반환해야 할 금액은 전액인지 일부인지, 반환 기한은 언제까지인지를 구체적인 숫자와 날짜로 특정해 두면 나중에 "그런 의미가 아니었다"는 식의 다툼을 줄일 수 있습니다.

반대로 반환조건이 모호하게 적혀 있거나 아예 특약 자체가 없는 상태에서 임대차계약이 무산되면, 신규임차인은 이미 지급한 권리금을 돌려받기 위해 별도의 법적 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해서라도 권리금계약을 체결하는 단계에서부터 반환조건을 꼼꼼히 다듬어 두는 것이 중요하며, 계약서 작성 단계에서 미리 법률적으로 검토받는 것이 이후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 크게 줄여줍니다.

기존임차인 입장에서도 반환조건 특약은 양날의 검이 될 수 있습니다. 반환 사유가 너무 폭넓게 정해져 있으면, 임대차계약이 무산된 책임이 신규임차인에게 있는 경우에도 권리금을 돌려줘야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 특약을 작성할 때는 계약 불성립의 책임이 어느 쪽에 있는지에 따라 반환 여부를 달리 정하는 방식도 함께 고려해 볼 필요가 있습니다. 이런 세부 조율은 정형화된 표준 문구만으로는 충분히 반영되기 어려운 경우가 많아, 개별 상황에 맞춘 검토가 도움이 됩니다.

특약을 다투기 전에 알아야 할 권리금 회수기회의 기본 구조

특약의 효력을 다투는 것은 결국 권리금 회수기회 보호라는 큰 틀 안에서 이루어지는 문제이므로, 기본 구조를 함께 알아두는 것이 도움이 됩니다. 권리금은 원래 임대인이 임차인에게 지급하는 돈이 아니라, 새로 들어오는 신규임차인이 기존임차인에게 지급하는 돈입니다. 따라서 특약의 효력이 부정되어 회수기회가 되살아난다고 해도, 임대인을 상대로 권리금 자체의 지급을 청구하는 것이 아니라 임대인이 회수기회를 방해한 데 따른 손해배상을 청구하는 구조라는 점은 변하지 않습니다.

임대인의 방해 행위는 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하는 행위, 권리금 지급을 방해하는 행위, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 행위 네 가지로 정리됩니다. 특약을 근거로 신규임차인과의 계약체결 자체를 거부한다면, 그 특약이 무효로 판단되는 경우 이 네 번째 유형, 즉 정당한 사유 없는 거절에 해당할 수 있습니다.

손해배상액에는 상한이 있습니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정을 통해 산정) 중 낮은 금액이 상한이 되며, 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 또한 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르는 경우에는 임대인이 계약갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있어, 이런 사정이 있으면 특약 다툼과는 별개로 회수기회 보호를 주장하기 어려워질 수 있습니다.

결국 특약의 효력을 다투는 문제와 권리금 회수기회 보호 제도 전체는 서로 맞물려 있습니다. 특약이 무효로 판단되어도 그 뒤에 이어지는 절차, 즉 신규임차인 주선 기간을 지켰는지, 임대인의 방해 행위가 실제로 있었는지, 청구 시효가 지나지 않았는지를 함께 갖추어야 실질적인 구제로 이어질 수 있습니다.

또한 상가건물임대차보호법 제10조의5에 따라 애초에 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않는 건물, 즉 유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 예외) 국유재산·공유재산인 상가라면, 특약의 효력을 다투는 것과 별개로 처음부터 법 적용 범위 밖에 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 이런 경우에는 특약이 무효로 판단되더라도 회수기회 보호 자체를 주장하기 어려울 수 있으므로, 특약 문제를 검토하기에 앞서 상가건물의 성격부터 확인해 두는 것이 순서에 맞습니다.

한눈에 보는 특약 효력 판단

다만 이 표는 일반적인 경향을 정리한 것일 뿐, 개별 사안의 결론을 보장하지 않습니다. 같은 유형의 특약이라도 문구, 체결 경위, 실제로 발생한 결과에 따라 판단이 달라질 수 있다는 점을 다시 한번 강조해 드립니다. 계약서를 갖고 있다면 특약 조항만 따로 떼어 보지 말고 계약서 전체와 계약 당시 상황을 함께 검토받으시길 권해드립니다.

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 권리금 반환 특약이나 포기 특약은 존재한다는 사실만으로 결론이 정해지지 않습니다. 임대인과 임차인 사이의 특약인지, 신구임차인 사이의 권리금계약상 특약인지를 먼저 구분하고, 그 문구가 임차인의 회수기회를 사전에 배제하는 취지인지, 실제로 임차인에게 불리한 결과를 낳았는지를 함께 살펴야 합니다. 계약서에 어떤 문구가 있든, 그 의미와 효력을 정확히 진단받는 것이 권리금을 지키는 첫걸음입니다.

자주 묻는 질문