권리금을 주고받는 자리에서 계약서 한 장의 무게는 생각보다 무겁습니다. 구두로 "권리금 얼마에 넘긴다"고만 합의하고 헤어졌다가, 정작 잔금을 치를 때가 되어서야 서로 기억이 다르다는 사실을 깨닫는 임차인이 적지 않습니다. 권리금 계약서 양식을 제대로 갖추는 일은 단순한 서류 작업이 아니라, 나중에 벌어질 수 있는 분쟁의 절반을 미리 막는 작업입니다.

• 가게를 넘기고 권리금을 받기로 했는데 계약서 양식을 어디서부터 채워야 할지 막막한 임차인
• 인터넷에서 받은 계약서 양식을 그대로 쓰려다가 이게 맞는 서식인지 불안한 분
• 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 못 맺게 되면 낸 권리금은 어떻게 되는지 궁금한 분
• 계약서에 어떤 특약을 넣어야 나중에 문제가 없을지 미리 점검하고 싶은 분

권리금 계약서, 임대인이 아니라 신규임차인과 쓰는 이유

권리금 계약서 양식을 처음 접하는 임차인들이 가장 많이 오해하는 부분이 계약의 상대방입니다. 가게에 권리금이 걸려 있으니 당연히 건물주인 임대인과도 권리금에 관한 계약을 써야 한다고 생각하기 쉽지만, 법이 정한 권리금 계약의 구조는 그렇지 않습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정의하고 있습니다. 이 조문을 그대로 읽으면 권리금 계약의 당사자는 지금 가게를 운영하고 있는 기존 임차인과, 그 가게를 이어받으려는 신규임차인 두 사람입니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.

그렇다고 임대인이 완전히 무관한 것은 아닙니다. 신규임차인이 실제로 그 자리에서 영업을 하려면 임대인과 별도로 임대차계약을 체결해야 하기 때문에, 권리금 계약과 임대차계약은 사실상 같은 자리에서 순차적으로 진행되는 경우가 많습니다. 다만 서류상으로는 엄연히 별개의 계약이라는 점, 그래서 권리금 계약서에는 임대인의 서명이나 날인이 필수 요건이 아니라는 점을 분명히 알아두어야 합니다.

이 구조를 이해하고 나면 계약서를 쓸 때 시야가 달라집니다. 임차인 입장에서는 권리금 계약서에 임대인과의 임대차계약이 원만히 체결되지 못할 가능성까지 미리 대비해 두어야 한다는 뜻이고, 신규임차인 입장에서는 권리금을 지급하기 전에 임대인과의 임대차계약 체결 여부를 확인할 장치를 계약서 안에 마련해 두어야 한다는 뜻이 됩니다. 이 부분은 뒤에서 항목별로 다시 자세히 다루겠습니다.

실무 상담을 하다 보면 "임대인이 권리금 계약서에 도장을 안 찍어줘서 계약이 무효 아니냐"고 걱정하시는 분들을 종종 만납니다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 임대인의 서명이나 날인은 권리금 계약의 성립 요건이 아니기 때문에, 임차인과 신규임차인 두 사람이 계약서에 서명했다면 그 자체로 유효한 계약이 성립합니다. 다만 실제로 그 자리에서 영업을 이어가려면 별도로 임대인과 임대차계약을 체결해야 하므로, 임대인의 협조는 계약의 성립 요건은 아니어도 계약의 목적을 달성하기 위한 사실상 필수 조건이라는 점은 분명히 알아두셔야 합니다.

권리금 계약서 양식, 국토부 표준계약서를 꼭 써야 하나요?

결론부터 말씀드리면 꼭 써야 하는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제3항은 국토교통부장관이 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 문구를 그대로 보면 "권장"이지 "의무"가 아닙니다. 즉 당사자들이 자유롭게 계약서를 작성해도 법적으로 문제가 되지는 않습니다.

그런데도 실무에서 표준권리금계약서 사용을 권해드리는 이유는 따로 있습니다. 표준계약서는 그동안 권리금 분쟁에서 반복적으로 다투어진 쟁점들을 미리 걸러서 항목으로 만들어 둔 서식이기 때문입니다. 임차인이 스스로 계약서를 작성하다 보면 권리금액과 계약금 정도만 적고, 정작 분쟁이 벌어졌을 때 결정적인 항목인 이전 재산의 범위나 임대차계약 연동 조항을 빠뜨리는 경우가 많습니다. 표준계약서를 기본 틀로 삼으면 이런 빈틈을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

표준권리금계약서에는 크게 여섯 가지 큰 항목이 들어갑니다. 첫째 임차목적물, 즉 상가건물의 표시입니다. 둘째 임차인이 신규임차인에게 이전할 대상으로, 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등이 포함됩니다. 셋째 권리금액과 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘는 지급 일정입니다. 넷째 임대차계약과의 관계, 즉 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못했을 경우의 처리입니다. 다섯째 임차인의 의무로 경업금지, 시설 인도, 거래처 인계 협력 등이 들어갑니다. 여섯째 계약의 해제와 손해배상, 그리고 특약사항입니다. 아래에서 이 항목들을 하나씩 실무적으로 풀어보겠습니다.

표준계약서를 실제로 놓고 보면 각 항목마다 빈칸과 함께 짧은 안내 문구가 붙어 있어, 법률을 잘 모르는 임차인이라도 어떤 내용을 적어야 하는지 어느 정도 가늠할 수 있게 되어 있습니다. 그런데도 실무에서는 이 안내 문구를 그대로 지우고 간단히 "협의 후 결정"이라고만 적어두는 경우를 자주 봅니다. 협의 후 결정이라는 문구는 사실상 아무것도 정하지 않은 것과 같아서, 나중에 다시 협의가 되지 않으면 계약서가 있어도 분쟁을 막아주지 못합니다. 빈칸은 반드시 구체적인 숫자와 기한, 방법으로 채워야 계약서로서의 힘을 갖습니다.

첫머리 항목 — 임차목적물 표시와 이전할 재산 기재법

표준계약서의 첫머리는 임차목적물, 즉 권리금이 걸려 있는 상가건물을 특정하는 항목입니다. 소재지, 건물명, 층수와 호수, 전용면적을 등기부등본이나 건축물대장에 나온 그대로 정확히 옮겨 적어야 합니다. 흔히 도로명주소만 적고 마는 경우가 있는데, 나중에 같은 건물에 호수가 여러 개라면 어느 점포를 가리키는지 다툼이 생길 수 있으므로 호수와 면적까지 함께 기재하는 것이 안전합니다.

다음으로 오는 항목이 실무에서 가장 중요하게 다루어지는 부분, 바로 임차인이 신규임차인에게 이전할 대상입니다. 여기에는 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점이 포함됩니다. 문제는 이 항목을 "영업 일체를 이전한다"처럼 뭉뚱그려 적는 임차인이 많다는 점입니다. 그렇게 적으면 나중에 어떤 집기가 포함되는지, 거래처 명단을 실제로 넘겨받았는지를 두고 다시 다투게 됩니다.

실무적으로는 이전할 시설과 비품을 별지 목록으로 만들어 계약서에 첨부하는 방식을 권해드립니다. 냉장고, 주방설비, 인테리어, 간판처럼 눈에 보이는 물건은 물론이고, 단골 고객 명단이나 배달 플랫폼 계정, 거래처 연락망처럼 눈에 보이지 않는 자산도 목록에 구체적으로 적어두면 인도 시점에 다툴 일이 줄어듭니다. 영업상 노하우나 위치에 따른 영업상 이점처럼 성질상 물건으로 특정하기 어려운 항목은, 인수인계 기간을 며칠로 두고 그 기간 동안 임차인이 신규임차인에게 직접 알려주기로 한다는 식으로 방법을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

이 단계에서 임차목적물의 표시와 이전 재산의 범위를 꼼꼼히 적어두는 이유는 단순합니다. 권리금이라는 것 자체가 눈에 보이지 않는 무형의 가치를 돈으로 환산한 것이기 때문에, 그 무형의 가치가 구체적으로 무엇을 가리키는지 계약서에 남겨두지 않으면 나중에 권리금을 지급한 신규임차인이 "생각했던 것과 다르다"며 문제를 제기할 여지가 커집니다.

덧붙여 이 항목을 채우기 전에 임대차 현황을 함께 점검해 두는 것도 실무적으로 큰 도움이 됩니다. 등기부등본을 발급받아 건물에 근저당이나 가압류가 얼마나 설정되어 있는지, 현재 임대차계약의 잔여기간이 얼마나 남았는지, 관리비나 공과금 체납이 있는지를 미리 확인해 두면 신규임차인이 인수 후에 예상하지 못한 부담을 떠안는 일을 줄일 수 있습니다. 이런 확인 사항을 계약서 본문이나 특약사항에 "확인 완료" 형태로 남겨두면, 나중에 신규임차인이 몰랐다고 주장하는 상황도 방지할 수 있습니다.

계약서 작성 전, 임차목적물 관련해 반드시 확인해야 할 사항

권리금 계약서 양식을 채우기 시작하기 전에 몇 가지 사실관계를 먼저 확인해 두어야 나중에 계약 자체가 무산되는 일을 막을 수 있습니다. 가장 먼저 볼 것은 현재 임대차계약의 잔여기간입니다. 임대차 기간이 얼마 남지 않았는데도 이 점을 확인하지 않고 권리금 계약부터 진행하면, 신규임차인이 새로 임대차계약을 체결하더라도 곧바로 계약 갱신이나 재계약 협상을 다시 해야 하는 부담을 지게 됩니다.

다음으로 확인할 것은 임대인이 실제로 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 있는지입니다. 앞서 설명드린 것처럼 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이지만, 임대인이 애초에 재건축이나 대수선, 직접 사용 등의 계획을 가지고 있다면 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체가 어려워질 수 있습니다. 계약서를 작성하기 전 임대인에게 신규임차인에 관한 정보를 미리 전달하고 임대차계약 체결 의사를 확인해 두는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

마지막으로 건물 등기부등본을 통해 근저당권이나 가압류, 압류 등 권리관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 담보 설정 금액이 지나치게 크거나 경매가 진행 중인 상태라면, 신규임차인이 나중에 임차권이나 권리금을 제대로 보호받지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다. 이런 사전 확인 절차는 계약서 항목은 아니지만, 계약서를 채우는 것 못지않게 중요한 실무 절차이므로 함께 안내해 드립니다.

권리금액과 지급 일정 — 계약금·중도금·잔금 조항 작성법

권리금액을 정했다면 이를 한꺼번에 지급하는 경우도 있지만, 금액이 큰 편이라면 대개 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다. 표준계약서에도 이 세 단계를 각각 얼마씩, 언제까지 지급할지 적는 칸이 마련되어 있습니다. 이 부분을 대충 적으면 나중에 지급 시기를 둘러싼 다툼으로 이어지기 쉬우므로 날짜를 특정해서 적는 것이 원칙입니다.

특히 잔금 지급 시기는 시설 인도, 거래처 인계, 그리고 임대인과의 임대차계약 체결 시점과 맞물려 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 "잔금은 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 시설과 거래처 인계를 완료한 날 지급한다"는 식으로 잔금 지급의 조건을 명시해 두면, 어느 한쪽이 먼저 의무를 이행하지 않았을 때 잔금을 지급하지 않아도 되는 근거가 계약서 안에 남습니다.

또한 권리금액은 숫자만 적지 말고 한글로도 함께 병기해 두는 것을 권해드립니다. 자릿수를 착각해서 숫자를 잘못 적는 실수는 생각보다 자주 일어나고, 한글 병기가 있으면 어느 쪽이 맞는지 다툴 필요 없이 계약서 자체로 확인이 가능해집니다. 아울러 계약금과 중도금을 지급받은 뒤 임차인이 계약을 어기고 다른 사람에게 다시 권리금을 받는 이중 계약을 방지하기 위해, 계약금 수령 이후에는 신규임차인 외의 제3자와 별도의 권리금 계약을 체결하지 않는다는 조항을 넣어두는 것도 실무에서 자주 쓰이는 방법입니다.

지급 방법도 함께 정해두는 것이 좋습니다. 현금으로 직접 주고받는 방식은 나중에 지급 사실 자체를 증명하기 어려운 경우가 많으므로, 계좌이체로 지급하고 이체 내역을 보관하도록 계약서에 명시하는 편이 분쟁을 예방하는 데 유리합니다. 계약금이나 중도금을 지급했다는 사실 자체를 두고 다투는 사례가 실무에서 적지 않기 때문에, 지급 수단을 계약서에 못박아 두는 것만으로도 나중에 증명 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

신규임차인이 임대인과 임대차계약을 못 맺으면 권리금은 어떻게 되나요?

표준계약서 항목 중 실무에서 가장 자주 분쟁으로 번지는 부분이 바로 이 지점입니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약이고 임대인은 당사자가 아니라고 앞서 설명드렸는데, 그렇다면 신규임차인이 계약금과 중도금까지 지급했는데도 정작 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하는 상황이 생기면 어떻게 되는지가 문제됩니다.

임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 이유는 다양합니다. 신규임차인의 신용이나 자력을 문제 삼기도 하고, 임대인 스스로 그 자리에서 직접 영업을 하거나 건물을 새로 사용하려는 계획을 밝히기도 합니다. 이유가 무엇이든, 신규임차인 입장에서는 권리금을 지급할 목적, 즉 그 자리에서 영업을 하겠다는 목적 자체가 무산되는 셈입니다.

이런 상황을 대비해 표준계약서는 "신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못한 경우의 처리"를 별도 항목으로 두고 있습니다. 실무적으로는 이 항목에 임대차계약이 일정 기간 안에 체결되지 않으면 권리금 계약 자체가 자동으로 해제되고, 임차인은 이미 지급받은 계약금과 중도금을 신규임차인에게 반환한다는 취지의 조항을 넣는 것이 일반적입니다. 반환 시기와, 반환이 지연될 경우의 지연손해금 이율까지 함께 정해두면 더욱 분명해집니다.

다만 이 반환 조항을 넣을 때 주의할 점이 있습니다. 임대차계약이 체결되지 못한 원인이 신규임차인 본인의 귀책, 예를 들어 신규임차인이 정당한 이유 없이 임대인과의 협의에 응하지 않았다거나 스스로 계약 체결을 포기한 경우까지 전액 반환을 약속해 버리면, 임차인 입장에서는 억울한 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 반환 조항을 설계할 때는 임대차계약 불성립의 원인이 임대인 측 사정인지, 신규임차인 측 사정인지에 따라 반환 범위나 위약금 처리를 다르게 정해두는 방식이 실무적으로 더 안전합니다. 이 부분은 개별 사안마다 사정이 다르므로 계약서 문구를 정할 때 전문가와 미리 상의해 두시는 것을 권해드립니다.

임차인의 의무와 계약 해제·손해배상 조항

표준계약서의 다섯 번째 항목은 임차인의 의무입니다. 여기에는 경업금지 의무, 즉 권리금을 받고 가게를 넘긴 뒤 인근에서 같은 업종의 영업을 다시 시작하지 않을 의무가 대표적으로 들어갑니다. 상법 제41조는 영업을 양도한 경우 다른 약정이 없으면 양도인이 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접한 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다고 정하고 있고, 당사자가 약정으로 이 기간과 범위를 정하는 경우에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 지역에서 20년을 초과하지 않는 범위에서 유효합니다. 권리금 계약서에 경업금지 특약을 넣을 때는 이 조문이 정한 범위를 넘지 않도록 기간과 지역을 정하는 것이 원칙입니다.

임차인의 의무 항목에는 시설 인도 의무와 거래처 인계 협력 의무도 함께 들어갑니다. 앞서 별지 목록으로 정리해 둔 시설과 비품을 정해진 날짜에 인도하고, 거래처나 단골 고객 정보를 넘겨주는 데 협력해야 한다는 내용을 구체적으로 적어두면, 인도 시점에 "이 물건은 안 주기로 했다"는 식의 다툼을 줄일 수 있습니다.

마지막 여섯 번째 항목은 계약의 해제와 손해배상, 그리고 특약사항입니다. 어느 한쪽이 계약을 어겼을 때 상대방이 계약을 해제할 수 있는지, 해제하는 경우 손해배상은 어떻게 산정하는지를 미리 정해두는 부분입니다. 실무에서는 계약금을 위약금으로 보는 조항, 즉 임차인이 계약을 어기면 계약금의 배액을 배상하고 신규임차인이 계약을 어기면 계약금을 포기한다는 방식의 조항을 많이 활용합니다. 다만 이런 위약금 조항이 지나치게 과도하면 법원이 감액할 수도 있으므로, 금액을 정할 때는 권리금액 대비 지나치게 크지 않은 수준으로 설계하는 것이 안전합니다.

특약사항 칸은 표준계약서의 마지막에 자유롭게 채워 넣을 수 있도록 비워져 있는 부분입니다. 앞서 살펴본 다섯 가지 항목만으로 다루기 어려운 개별 사정, 예를 들어 시설물 하자에 대한 원상복구 책임을 누가 지는지, 인수인계 기간 동안 임차인이 신규임차인에게 어떤 방식으로 영업 노하우를 전달할지 같은 세부 사항을 여기에 구체적으로 적어두면 좋습니다. 다만 특약사항이라고 해서 무엇이든 자유롭게 정할 수 있는 것은 아니고, 강행규정에 반하는 특약은 효력이 부정될 수 있다는 점은 별도로 유의하셔야 합니다.

권리금 계약서 양식, 표준계약서와 임의 계약서 무엇이 다를까

표준계약서를 쓰지 않고 임차인이 직접 만든 임의 계약서로도 권리금 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 다만 두 방식은 실제 분쟁이 벌어졌을 때 결과가 크게 갈리는 경우가 많습니다. 아래 비교를 통해 어떤 차이가 있는지 확인해 보시기 바랍니다.

물론 표준계약서를 쓴다고 해서 모든 분쟁이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 서식이 아무리 잘 만들어져 있어도 빈칸을 대충 채우거나, 개별 사정을 반영하지 않고 예시 문구를 그대로 옮겨 적으면 서식의 장점을 살리지 못합니다. 결국 표준계약서는 좋은 출발점일 뿐이고, 그 위에 각자의 거래 상황에 맞는 구체적인 문구를 채워 넣는 작업이 실제 분쟁 예방의 핵심이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

권리금 계약서 양식, 가장 많이 빠뜨리는 항목은 무엇일까요?

실무에서 상담을 진행하다 보면 임차인들이 계약서를 미리 써 오시는 경우가 많은데, 그중 상당수가 공통적으로 몇 가지 항목을 빠뜨리고 있습니다. 계약을 진행하는 순서에 맞춰 어느 지점에서 어떤 항목을 놓치기 쉬운지 정리해 드립니다.

이 다섯 단계 중 어느 하나라도 비워두면, 그 빈틈이 나중에 권리금 계약서 양식 전체의 효력을 흔드는 계기가 될 수 있습니다. 특히 세 번째 단계인 임대차계약 불성립 시 처리는 표준계약서에 항목으로 마련되어 있는데도 임차인이 직접 계약서를 쓸 때 가장 많이 누락되는 부분이므로, 계약서를 작성하거나 검토할 때 이 항목이 들어 있는지부터 확인하시길 권해드립니다.

다섯 단계를 모두 채웠다고 해서 곧바로 안심할 것이 아니라, 서명 직전에 한 번 더 처음부터 끝까지 읽어보며 숫자와 날짜, 인명이 정확히 맞는지 확인하는 절차도 빼놓지 말아야 합니다. 계약서는 완성한 뒤 서명 전 마지막 점검에서 실수를 걸러내는 경우가 의외로 많습니다.

권리금 계약서 양식 자주 묻는 질문