두 소송의 기본 구조 — 누가 누구를 상대로 무엇을 청구하는가

권리금소송의 정식 명칭은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구소송입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 임대인이 이를 위반하면 임차인은 그로 인한 손해를 배상받을 수 있습니다.

반면 명도소송은 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 상가를 비워 주지 않을 때 임대인이 제기하는 건물인도청구소송입니다. 계약기간 만료, 3기 이상 차임 연체에 따른 해지, 무단 전대 등이 대표적인 명도소송의 원인입니다. 즉 권리금소송의 원고는 임차인, 명도소송의 원고는 임대인으로 공격과 방어의 방향이 완전히 반대입니다.

명도소송을 당하면 권리금은 끝나는 것일까

임차인들이 가장 두려워하는 상황이 임대인으로부터 명도소송 소장을 받는 것입니다. 그러나 명도소송을 당했다는 사실 자체가 권리금 청구권을 소멸시키지는 않습니다. 계약기간 만료를 이유로 한 명도청구와, 권리금 회수기회 보호는 법적으로 별개의 문제이기 때문입니다. 임대차가 종료되어 상가를 인도해야 하는 상황이더라도, 종료 전 6개월 사이에 신규임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다면 손해배상청구는 그대로 살아 있습니다.

다만 결정적인 예외가 있습니다. 임차인이 3기분에 이르는 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외됩니다. 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지하고 명도소송을 제기한 사안이라면, 권리금소송으로 맞서기 전에 연체 이력부터 정밀하게 따져 보아야 합니다. 연체액이 실제로 3기분에 이르렀는지, 일부 변제로 3기 미만이 된 시점은 없는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

또 하나 알아 두실 점은, 권리금 손해배상채권과 상가 인도의무는 동시이행 관계로 인정되지 않는다는 것이 법원의 일반적인 태도라는 점입니다. 즉 "권리금을 받을 때까지 못 나간다"는 항변은 통하지 않으며, 인도는 인도대로 이행하면서 손해배상은 별도의 소송으로 받아 내는 구조가 됩니다. 이 지점을 오해하고 무작정 버티면 명도 지연에 따른 월세 상당의 부당이득금만 늘어날 수 있으므로 주의가 필요합니다.

두 소송이 동시에 진행될 때 — 반소와 별소

실무에서는 임대인의 명도소송과 임차인의 권리금소송이 같은 시기에 맞물려 진행되는 경우가 적지 않습니다. 임차인 입장에서 선택지는 두 가지입니다. 하나는 명도소송 절차 안에서 반소로 권리금 손해배상을 청구하는 방법이고, 다른 하나는 별도의 소송(별소)을 제기하는 방법입니다.

반소는 하나의 재판부가 두 청구를 함께 심리하므로 사실관계를 일관되게 주장할 수 있고 절차가 한 번에 정리되는 장점이 있습니다. 반면 별소는 명도 사건의 진행 속도와 분리해 권리금 쟁점에 집중할 수 있다는 장점이 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 연체 이력의 유무, 주선 증거의 완성도, 감정평가 필요 여부에 따라 달라지므로 소장을 받은 초기에 방향을 정하는 것이 중요합니다.

임대인이 명도소송으로 압박할 때 임차인이 지켜야 할 것

명도소송 소장을 받으면 심리적으로 위축되어 권리금을 포기한 채 합의 퇴거하는 임차인이 많습니다. 그러나 임대차 종료가 다가올수록 오히려 권리금 회수기회 보호 규정이 작동하는 시기라는 점을 기억하셔야 합니다. 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과해 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 보호 대상이 된다고 판단했습니다. "오래 장사했으니 권리금은 없다"는 임대인의 주장은 법적 근거가 없습니다.

중요한 것은 감정적 대응이 아니라 기록입니다. 임대인과의 통화·문자에서 신규임차인을 받지 않겠다는 취지의 발언이 나왔다면 그 자체가 방해행위의 증거가 될 수 있습니다. 권리금 손해배상채권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로, 명도 분쟁이 끝난 뒤에도 청구가 가능하지만 증거는 시간이 지날수록 흩어집니다. 분쟁 초기에 전문 변호사의 검토를 받아 두는 것이 결과를 가르는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

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