상가 한 곳을 두 명 이상이 함께 임차해 운영하는 경우가 적지 않습니다. 임대차계약서에 처음부터 두세 명의 이름이 나란히 올라가는 공동임차인 형태인데, 매출을 나누고 임대료를 나누어 낼 때는 큰 문제가 없다가 막상 가게를 정리하고 권리금을 받을 시점이 되면 이야기가 달라집니다. 계약서에 이름이 모두 올라 있으니 명의 문제는 없지만, 그 돈을 정확히 어떤 비율로 나눌지, 한 명이라도 동의하지 않으면 계약 자체가 가능한지가 새로운 쟁점으로 떠오릅니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 권리금 회수기회를 보호받는 주체를 임차인으로 규정할 뿐, 임차인이 여러 명일 때 그 몫을 어떻게 나눌지에 대해서는 별도로 정하고 있지 않습니다. 결국 이 부분은 계약서에 미리 정해 둔 약정이 있는지, 없다면 민법상 공동소유·조합 법리에 따라 판단하게 됩니다. 이 글은 공동임차인이 권리금을 나눌 때 기준이 되는 원칙과 실제로 자주 발생하는 분쟁 장면, 그리고 이를 예방하는 방법을 정리합니다.

특히 권리금 액수가 커질수록, 그리고 공동임차인 사이의 관계가 가족·친구처럼 가까울수록 오히려 서류를 남기지 않고 지내다가 막상 정산 단계에서 감정적인 갈등으로 번지는 경우가 많습니다. 그래서 이 글은 이론적인 원칙뿐 아니라 실제 상담에서 반복적으로 나오는 장면을 함께 짚어 실질적인 예방책을 제시하는 데 초점을 둡니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 상가 임대차계약서에 동업자나 형제, 지인의 이름이 함께 올라가 있다
• 권리금을 받을 때가 되니 "누구는 더 받아야 한다"는 이야기가 나오기 시작했다
• 공동임차인 중 한 명이 먼저 가게를 그만두고 싶어 한다
• 공동임차인 중 한 명과 연락이 잘 닿지 않는데 권리금 계약을 진행해야 한다

공동임차인이란 무엇이고, 권리금은 왜 문제가 되는가

공동임차인은 임대차계약서에 임차인으로 두 명 이상의 이름이 함께 기재된 경우를 말합니다. 부부나 동업자가 처음부터 나란히 계약서에 이름을 올리는 경우가 대표적이며, 형제자매나 지인 여러 명이 공동으로 투자해 상가를 임차하는 경우도 여기에 해당합니다. 이 경우 임대차계약의 임차인 지위, 그리고 권리금 회수기회 보호의 주체도 공동임차인 전원에게 함께 귀속된다는 점이 핵심입니다.

문제는 권리금이라는 목돈이 걸리는 순간부터 시작됩니다. 임대료를 나누어 낼 때는 편의상 절반씩, 혹은 대략적인 비율로 나누어도 큰 갈등이 없었지만, 권리금은 대개 한 번에 목돈으로 들어오기 때문에 정확한 분배 비율을 두고 이견이 생기기 쉽습니다. 특히 개업 초기 투자금 비율과 실제 운영 기간 중 기여도가 달랐다면, 어느 쪽 기준으로 나눌지부터 의견이 갈립니다.

또한 권리금을 실제로 주고받는 계약, 즉 신규임차인과의 권리금 계약을 체결하는 단계에서도 공동임차인 전원의 협조가 필요합니다. 한 명이라도 계약에 반대하거나 연락이 되지 않으면 계약 체결 자체가 지연되거나 무산될 수 있어, 분배 비율 문제와는 별개로 실무적인 어려움이 추가로 발생합니다.

이처럼 공동임차인 문제는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 권리금을 나누는 비율의 문제이고, 다른 하나는 권리금 계약 자체를 체결하는 의사결정의 문제입니다. 아래에서 이 두 가지를 질문 형태로 나누어 순서대로 짚어보겠습니다.

여기에 더해 공동임차인 중 한 명이 중간에 빠지고 싶어 하는 상황, 그리고 연락이 끊기거나 협조를 거부하는 상황까지 더해지면 문제는 한층 복잡해집니다. 단순히 몇 대 몇으로 나눌지의 문제를 넘어, 누가 협상을 대표할 것인지, 정산 시점을 언제로 볼 것인지까지 함께 정리해야 하기 때문입니다. 그래서 공동임차인 사이의 권리금 문제는 처음부터 분배 비율과 의사결정 절차를 함께 설계해 두는 것이 중요합니다.

임차인이 여러 명이면 권리금은 어떻게 나누나요?

민법상 여러 사람이 공동으로 물건이나 권리를 보유할 때는 특별한 약정이 없으면 지분이 균등한 것으로 추정하는 법리가 있습니다. 권리금 채권 역시 공동임차인이 함께 형성한 재산적 이익으로 볼 수 있어, 별도의 분배 약정이 없다면 이 균등 추정의 법리가 협의의 출발점이 됩니다.

그러나 균등분할은 어디까지나 약정이 없을 때의 기본값일 뿐, 실제로 각자 투입한 자금이나 노동력이 다르다면 그 차이를 입증해 다른 비율을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 처음 투자금을 7대 3으로 냈다면 그 투자 비율을 계좌 이체 내역이나 최초 협의 자료로 입증해 권리금도 같은 비율로 나눌 것을 주장할 수 있습니다.

문제는 이런 입증 자료가 없을 때입니다. 구두로만 비율을 정했거나, 아예 비율을 논의한 적이 없다면 결국 균등분할을 기준으로 협의가 진행되고, 이에 불만이 있는 쪽이 다른 비율을 주장하려 해도 객관적 증거 부족으로 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

그래서 공동임차인 관계를 시작하는 시점, 즉 임대차계약을 체결하는 단계에서부터 투자 비율과 권리금 분배 비율을 함께 정해 계약서나 별도 합의서에 명시해 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 이미 시작한 지 오래된 관계라도, 지금이라도 그동안의 투자·운영 내역을 정리해 분배 비율에 대한 합의서를 작성해 두는 것이 늦지 않습니다.

실제 기여도를 입증할 때는 투자금뿐 아니라 운영 기간 중 누가 더 많은 시간을 매장에 투입했는지, 인건비를 누가 부담했는지도 참고 자료가 될 수 있습니다. 다만 이런 요소는 금액으로 환산하기가 쉽지 않아 다툼의 소지가 남는 경우가 많으므로, 가능하다면 처음부터 금전적 기여도를 중심으로 비율을 정해 두고 노동력 기여는 별도의 인건비 정산으로 처리하는 방식이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

공동임차인 중 한 명이 동의하지 않으면 권리금을 못 받나요?

임대차계약의 임차인 지위가 공동으로 귀속되어 있다면, 그 지위에서 파생되는 권리금 회수기회 역시 공동임차인 전원의 권리로 봅니다. 따라서 신규임차인과 권리금 계약을 체결할 때도 원칙적으로 전원의 동의나 서명이 필요하며, 일부만 서명한 계약은 나머지 공동임차인의 지분에 대해서는 효력이 없다고 다투어질 위험이 있습니다.

실무에서는 공동임차인 중 대표자 한 명에게 나머지가 위임장을 작성해 주는 방식으로 이 문제를 해결하는 경우가 많습니다. 위임장에는 권리금 협상 권한, 계약 체결 권한, 대금 수령 권한을 구체적으로 명시하고, 수령한 대금을 어떻게 나눌지도 함께 적어 두면 이후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

문제는 공동임차인 중 한 명과 연락이 끊기거나, 의도적으로 협조를 거부하는 경우입니다. 이런 상황에서는 신규임차인과의 협상 자체가 지연되어 정해진 기한 내에 권리금을 회수하지 못하는 손해로 이어질 수 있습니다. 협조를 거부하는 공동임차인에게도 권리금 회수기회는 함께 보장되는 권리인 만큼, 그 사람의 지분을 별도로 매수하거나 정산하는 협상을 먼저 진행하는 방법을 검토해야 합니다.

협상이 끝내 어렵다면 조정이나 소송 절차를 통해 계약 체결 여부와 지분 정산 방법을 정리하는 방법도 있습니다. 다만 이 경우 신규임차인과의 계약 시한, 그리고 임대차 만료 시점을 넘기지 않도록 절차를 서두르는 것이 중요합니다.

전원 동의를 받는 절차를 아예 계약서 단계에서 미리 설계해 두는 방법도 있습니다. 예컨대 임대차계약을 처음 체결할 때 "권리금 계약 체결은 지분 과반수의 동의로 진행하고, 반대하는 공동임차인의 지분은 나머지가 정해진 기준으로 매수한다"는 식의 특약을 미리 넣어 두면, 나중에 한 명이 반대하더라도 절차가 이미 정해져 있어 협의가 훨씬 수월해집니다.

공동임차인 중 한 명이 먼저 가게를 나가고 싶다면 권리금은 어떻게 정산하나요?

공동으로 운영하던 상가에서 한 사람만 먼저 그만두고 싶어 하는 경우는 드물지 않습니다. 개인 사정으로 다른 일을 시작하거나, 동업 관계에 피로감을 느껴 발을 빼려는 경우가 대표적입니다. 이때 남은 공동임차인과 나가는 사람 사이에서 권리금에 대한 몫을 어떻게 정리할지가 곧바로 쟁점이 됩니다.

첫 번째 방법은 남은 공동임차인이 나가는 사람의 지분을 매수하는 것입니다. 이때 지분 가치를 얼마로 볼지가 핵심인데, 단순히 애초 투자금을 기준으로 할지, 현재 시점의 상권 가치나 예상 권리금을 반영해 산정할지에 따라 금액 차이가 클 수 있습니다. 인근 유사 상가의 권리금 시세나 전문가의 감정 자료를 참고하는 것이 협상에 도움이 됩니다.

두 번째 방법은 나가는 사람도 공동임차인 지위를 그대로 유지한 채, 실제로 신규임차인에게 권리금을 받는 시점까지 기다렸다가 그때 정해진 비율로 정산받는 것입니다. 이 방법은 당장 목돈을 마련하기 어려운 남은 공동임차인에게 유리하지만, 나가는 사람 입장에서는 권리금이 형성되는 시점까지 불확실성을 안고 기다려야 하는 부담이 있습니다.

어느 방법을 택하든 지분 정리 합의서를 반드시 서면으로 작성해 두어야 합니다. 나가는 시점의 지분 비율, 정산 방법과 시기, 향후 권리금 계약 체결에 대한 동의 여부까지 명시해 두면, 나중에 실제로 권리금을 받을 때 다시 다툼이 반복되는 것을 막을 수 있습니다.

탈퇴 시점에 지분을 정리하지 않고 애매하게 남겨 둔 채 헤어지는 경우도 실무에서 자주 봅니다. 이런 경우 몇 년 뒤 실제로 권리금을 받게 되었을 때, 이미 관계가 소원해진 옛 동업자를 다시 찾아 동의를 받거나 지분을 정산해야 하는 상황이 벌어져 협상이 훨씬 어려워집니다. 가게를 나가는 시점에 다소 번거롭더라도 지분 관계를 확실히 정리하고 헤어지는 것이 이후의 수고를 크게 덜어 줍니다.

신규임차인 입장에서 안전한 권리금 지급 방법

신규임차인 입장에서도 상대가 공동임차인이라면 권리금을 어떻게 지급해야 안전한지가 중요한 문제입니다. 공동임차인 중 한 명에게만 권리금 전액을 지급했다가, 나중에 다른 공동임차인이 자신은 동의한 적이 없다며 별도로 권리금을 요구하면 이중지급 위험에 놓일 수 있습니다.

가장 안전한 방법은 권리금 계약서에 공동임차인 전원의 서명을 받고, 대금 지급 계좌와 비율까지 계약서에 명시하는 것입니다. 전원이 한 계좌로 지급받기로 했다면 그 계좌 명의자가 나머지에게 어떻게 나누어 줄지에 대한 위임 조항도 함께 넣어 두는 것이 좋습니다.

공동임차인 중 일부와만 연락이 되는 상황이라면, 계약을 서두르기보다 나머지 공동임차인의 동의 여부를 먼저 서면으로 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다. 급하게 계약을 진행했다가 나중에 계약의 효력 자체가 다투어지면, 신규임차인 입장에서도 새로운 임차인 지위를 안정적으로 확보하지 못하는 위험에 놓이게 됩니다.

정리하면, 신규임차인은 상대방이 공동임차인인지 여부를 임대차계약서로 먼저 확인하고, 전원의 서명과 지급 방법을 계약서에 구체적으로 남기는 것이 이중지급과 계약 무효 위험을 함께 줄이는 방법입니다. 계약서 작성 단계에서부터 이 부분을 확인하면 계약 이후 벌어질 수 있는 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

중개를 맡은 공인중개사가 있다면 임대차계약서상 임차인 명의를 확인해 달라고 명시적으로 요청하는 것도 도움이 됩니다. 신규임차인 스스로 서류를 꼼꼼히 확인하기 어려운 경우가 많으므로, 계약 전 단계에서 임대차계약서 원본과 공동임차인 전원의 신분 확인을 요청하는 것을 계약 진행의 기본 절차로 삼아 두면 이후 문제를 예방하는 데 실질적으로 도움이 됩니다.

공동임차인 권리금 분배, 실제 분쟁으로 번지는 장면들

원칙과 예방책을 알고 있어도, 실제 상담에서는 이미 분쟁이 시작된 상태로 찾아오는 경우가 대부분입니다. 자주 접하는 네 가지 장면을 정리했습니다.

네 장면 모두 공통점이 있습니다. 관계가 원만할 때는 서류를 남기지 않아도 특별히 불편하지 않았다는 점입니다. 그러나 권리금이라는 목돈이 걸리거나 관계에 변화가 생기는 순간, 그동안 미뤄 두었던 지분·동의 문제가 한꺼번에 불거져 나옵니다. 그래서 관계가 원만할 때 미리 서류로 정리해 두는 것이 감정적으로도, 비용 면에서도 가장 유리한 선택입니다.

협의가 안 될 때, 어떤 절차를 거치게 되나

서면 합의서가 없는 상태에서 공동임차인 사이의 분배 비율이나 동의 문제가 감정싸움으로 번지면, 결국 제3자를 통한 절차로 넘어가는 경우가 많습니다. 여기서는 협의가 결렬됐을 때 실제로 어떤 순서를 밟게 되는지를 정리합니다.

가장 먼저 시도할 수 있는 방법은 내용증명을 통한 공식적인 의사 표시입니다. 분배 비율에 대한 본인의 입장과 근거 자료를 정리해 내용증명으로 보내면, 상대방이 무시하기 어려운 공식 기록이 남고 이후 협상의 기준점이 되기도 합니다. 이 단계에서 다시 협의가 이루어지면 소송까지 가지 않고도 정리되는 경우가 상당히 많습니다. 내용증명을 준비할 때는 감정적인 표현보다 투자 시점, 금액, 운영 기간처럼 객관적으로 확인 가능한 사실관계를 중심으로 작성하는 것이 상대방을 협상 테이블로 이끌어내는 데 더 효과적입니다.

내용증명으로도 정리되지 않으면 법원의 조정 절차를 이용하는 방법이 있습니다. 조정은 소송보다 절차가 간소하고 비용 부담도 적어, 지분 비율에 대한 이견 정도라면 조정 단계에서 합의로 마무리되는 경우도 적지 않습니다. 조정에서도 합의가 이루어지지 않으면 결국 민사소송으로 지분 확인이나 정산금 청구를 다투게 됩니다.

소송까지 가는 경우 계좌 이체 내역, 최초 계약 당시 대화나 문자, 임대료·인건비 분담 내역 같은 자료가 지분 비율을 입증하는 핵심 증거가 됩니다. 이런 자료를 평소에 정리해 두지 않으면 소송 단계에서 뒤늦게 자료를 모으느라 시간과 비용이 더 들어가므로, 공동임차인 관계를 유지하는 동안에도 관련 자료를 꾸준히 보관해 두는 습관이 필요합니다.

분쟁을 막는 공동임차인 정산 체크리스트

공동임차인 관계에서 단계별로 준비해 두어야 할 조치와 서류를 정리하면 아래와 같습니다. 이미 관계가 시작된 상태라도 지금부터 서류를 갖추면 향후 분쟁에서 입증 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

표에서 보듯 각 단계마다 핵심은 서면화입니다. 계약 초기에 합의서를 남겨 두면 이후 권리금 계약 체결과 탈퇴 정산 단계에서도 같은 기준을 그대로 적용할 수 있어 분쟁의 여지가 크게 줄어듭니다. 반대로 서면이 없으면 각 단계마다 새로 협의해야 하고, 그 과정에서 감정적인 갈등이 반복될 가능성이 높습니다.

이미 여러 해 동안 서류 없이 공동으로 운영해 온 경우라도 늦었다고 포기할 필요는 없습니다. 지금까지의 매출 자료, 임대료·인건비 분담 내역, 계좌 이체 기록만 모아 두어도 추후 협의나 소송에서 훨씬 유리한 자료가 됩니다. 서류를 갖추는 작업은 관계가 원만한 지금 시작하는 것이 가장 수월하다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

권리금 회수기회를 지키는 법적 장치, 다시 정리

분배 비율이나 동의 절차와 별개로, 권리금 회수기회 자체를 지키는 법적 장치도 함께 알아두어야 합니다. 공동임차인 사이의 협의가 늦어지는 동안 아래 기준을 놓치면 권리금을 받을 기회 자체가 사라질 수 있습니다.

공동임차인 사이의 협의가 길어지다가 만료 6개월이라는 보호기간이나 종료일로부터 3년이라는 소멸시효를 넘기면, 지분 비율을 아무리 잘 정리해도 정작 받을 권리금 자체가 사라지거나 손해배상 청구권 자체를 잃을 수 있습니다. 지연손해금 역시 소송 전까지는 민법상 연 5%, 소장 송달 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용되는 경우가 많으므로, 내부 협의와 별개로 대외적인 기한 관리는 반드시 함께 챙겨야 합니다.

특히 공동임차인 사이의 내부 협의에 시간을 쏟는 동안 만료 6개월 시점을 놓치는 경우가 실무에서 의외로 자주 발생합니다. 내부 지분 문제와 임대인·신규임차인을 상대로 한 권리금 회수 절차는 별개의 시계로 돌아간다는 점을 항상 염두에 두고, 내부 협의가 늦어질 조짐이 보이면 대외적인 절차부터 먼저 진행해 기한을 지키는 것이 우선입니다.

자주 묻는 질문