실무에서 자주 쓰이는 특약은 "양도인의 귀책으로 계약이 무산될 경우 계약금의 배액을 배상한다"는 형태입니다. 이런 조항이 있다면 별도로 손해액을 하나하나 입증할 필요 없이 정해진 금액을 청구할 수 있어 분쟁 해결이 한결 수월해집니다. 반대로 이런 조항이 없다면 계약금 반환은 물론이고, 중개수수료, 이전을 준비하며 지출한 비용, 다른 상가를 구하지 못해 발생한 손해 등을 개별적으로 주장하고 입증해야 합니다.

여기서 한 가지 짚어야 할 점은, 권리금 상당액 전부를 이행이익으로 청구할 수 있는지에 관한 부분입니다. 계약이 정상적으로 이행되었다면 얻었을 이익, 즉 권리금 액수 자체를 손해로 주장하려면 계약서에 그 취지가 명확히 담겨 있어야 실무상 인정받기 수월합니다. 그렇지 않다면 통상 신뢰이익(계약을 믿고 지출한 비용) 범위에서 배상이 이루어지는 경우가 많으므로, 계약서 작성 단계에서 손해배상의 범위를 구체적으로 정해두는 것이 유리합니다.

손해배상을 청구할 때는 지연손해금의 기산점도 함께 확인해야 합니다. 통상 이행최고를 한 다음 날부터 지연손해금이 붙기 시작하고, 재판 전 단계에서는 민법상 연 5%의 비율이 적용되다가 소송을 제기해 소장 부본이 상대방에게 송달된 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 비율로 올라갑니다. 이 때문에 협의가 지지부진하게 늘어질수록 상대방이 부담하는 지연손해금이 커지는 구조이므로, 오히려 내용증명을 통한 이행최고를 서둘러 해두는 것이 협상력을 높이는 방법이 되기도 합니다.

임대인이 이중계약 상황에 개입했다면 방해행위와의 관계

이중계약 분쟁이 양도인과 신규임차인 사이의 문제로만 끝나지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 특정 후보와만 계약을 진행하면서 다른 후보에게는 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절하거나, 임대인 스스로 신규임차인에게 권리금 명목의 금전을 요구하는 경우입니다. 이런 사정이 확인되면 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해행위 문제로 이어질 수 있습니다.

보호기간과 시효도 함께 확인해야 합니다. 회수기회 보호는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용되고, 상가 임차인이 3기 차임을 연체한 사실이 있다면 이 보호 대상에서 제외됩니다. 만약 이중계약 상황에서 임대인의 방해행위까지 확인된다면, 이행받지 못한 신규임차인은 양도인뿐 아니라 임대인을 상대로도 손해배상을 청구할 수 있고, 이때 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정한 권리금 중 낮은 금액으로 제한됩니다. 대법원도 2017다225312 판결에서 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우까지 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 취지를 밝힌 바 있어, 장기 임차인이라 해서 보호 범위가 좁아지지는 않습니다.

다만 임대인을 상대로 방해행위 책임을 묻기 위해서는 임대인이 실제로 개입했다는 사정을 임차인 쪽에서 입증해야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다. 단순히 "임대인이 다른 사람을 더 좋아하는 것 같다"는 정도의 심증만으로는 부족하고, 임대인이 특정 후보에게 직접 연락해 권리금을 요구했다거나, 정당한 이유 없이 서면으로 계약 체결을 거절했다는 등의 구체적인 자료가 뒷받침되어야 합니다. 문자메시지, 통화 녹취, 내용증명에 대한 임대인의 답변 등을 평소에 잘 보관해 두는 습관이 이런 상황에서 큰 힘을 발휘합니다.

권리금 이중계약을 예방하는 계약서 작성 방법

이중계약으로 인한 분쟁은 대부분 계약서 단계에서 미리 막을 수 있는 여지가 큽니다. 아래 항목들을 계약서에 구체적으로 담아두면 분쟁 발생 가능성 자체를 줄이고, 설령 분쟁이 생기더라도 대응이 한결 수월해집니다.

• 배타적 협상 조항 — 계약 기간 중 양도인이 제3자와 별도로 권리금 협상·계약을 하지 않는다는 조항
• 정지조건 명시 — 임대인 동의를 조건으로 한다면 그 사실과 조건 성취 기한을 구체적으로 명시
• 위약금(손해배상액의 예정) 조항 — 귀책 사유별 배상 금액을 구체적 숫자로 명시
• 진행 상황 통지 의무 — 임대인과의 협의 진행 상황을 서면으로 공유하도록 하는 조항
• 해제 사유와 절차 — 어떤 경우 계약을 해제할 수 있는지, 해제 통지 방법을 구체적으로 명시

특히 배타적 협상 조항은 실무에서 자주 간과되는 부분입니다. 계약서에 이 조항이 없다면 양도인이 다른 후보와 접촉하는 것 자체를 막을 방법이 마땅치 않습니다. 계약금 지급과 동시에 이 조항의 위반 시 위약금을 명확히 정해두면, 양도인 입장에서도 다른 계약을 함부로 진행하기 어려워지는 효과가 있습니다.

계약서 문구뿐 아니라 계약 체결 과정 자체를 기록으로 남겨두는 습관도 중요합니다. 계약 체결 당시 대화 내용을 요약해 문자로 다시 확인해 두거나, 계약서에 서명하는 장면을 사진으로 남겨두는 정도의 간단한 조치만으로도 나중에 양도인이 "그런 조건은 합의한 적 없다"고 말을 바꾸는 상황을 예방할 수 있습니다. 특히 정지조건부 계약이라면 조건의 구체적인 내용과 성취 여부를 확인하는 방법(예: 임대인의 서면 동의서)까지 계약서에 못박아 두는 것이 분쟁을 줄이는 지름길입니다.

권리금 이중계약, 이런 오해는 주의하세요

이중계약 상황에 놓이면 인터넷 검색이나 주변 이야기로 접한 단편적인 정보에 의존해 잘못된 판단을 내리는 경우가 적지 않습니다. 실제 상담에서 자주 마주치는 오해 몇 가지를 짚어보겠습니다.

• "계약서에 도장을 먼저 찍었으니 무조건 내가 우선이다" — 앞서 살펴본 대로 채권계약은 이행의 완성도가 핵심이라, 체결 순서만으로 우선순위가 정해지지 않습니다.
• "이중계약을 한 양도인은 무조건 형사처벌을 받는다" — 형사책임은 기망과 편취 고의 등 별도 요건이 필요해, 민사상 채무불이행과는 판단 구조가 다릅니다.
• "계약금을 냈으니 권리금 전액을 손해배상으로 받을 수 있다" — 특약이 없다면 통상 신뢰이익 범위에서 배상이 이루어지는 경우가 많습니다.
• "임대인은 이중계약과 관계없으니 신경 쓸 필요 없다" — 임대인이 특정 후보만 우대하며 계약을 거절했다면 별도의 방해행위 책임이 발생할 수 있습니다.
• "소송까지 가면 무조건 오래 걸린다" — 증거관계가 명확하고 조기에 조정이 이루어지면 평균 처리기간보다 단축되는 경우도 있습니다.

이런 오해들은 대부분 권리금계약이 채권계약이라는 기본 성격과, 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 보호 제도가 서로 다른 층위의 문제라는 점을 혼동하는 데서 비롯됩니다. 이중계약 자체는 양도인과 신규임차인 사이의 사적 계약 문제이고, 방해행위는 임대인의 개입 여부에 따라 별도로 판단되는 문제라는 점을 구분해서 접근해야 정확한 대응 전략을 세울 수 있습니다.

또한 "권리금계약서만 있으면 다 해결된다"는 생각도 주의가 필요합니다. 계약서는 분쟁이 생겼을 때 자신의 주장을 뒷받침하는 중요한 증거이지만, 계약서 문구만으로 모든 상황이 자동으로 정리되지는 않습니다. 실제 이행 경과, 임대인과의 관계, 상대방의 귀책 여부 등 여러 사정이 함께 검토되어야 최종 결론이 나오므로, 계약서를 잘 쓰는 것과 별개로 진행 과정에서의 증거 관리도 꾸준히 신경 써야 합니다.

이중계약 분쟁이 발생했을 때 대응 절차

대응 절차에서 가장 중요한 것은 시간을 끌지 않는 것입니다. 이중계약 상황은 시간이 지날수록 다른 쪽의 이행이 먼저 완료되어 우선순위에서 밀릴 위험이 커집니다. 상황을 인지한 즉시 증거를 정리하고 서면으로 의사표시를 남겨 두어야, 이후 손해배상 청구 단계에서도 유리한 입증 자료로 활용할 수 있습니다.

협의 단계에서는 감정적으로 대응하기보다 사실관계를 시간순으로 정리한 문서를 준비해 두는 것이 효과적입니다. 언제 권리금계약을 체결했는지, 계약금은 언제 얼마를 지급했는지, 임대인과의 면담은 몇 차례 있었는지를 표로 정리해 두면 협의 자리에서도, 이후 소송 단계에서도 설득력 있는 자료로 활용할 수 있습니다. 특히 소송으로 이어질 경우에는 감정 절차나 사실조회가 필요한 경우가 많아 초기 자료 정리가 전체 진행 속도에 큰 영향을 미칩니다.

혼자 대응하기 버거운 상황이라면 초기 단계에서부터 전문가의 조력을 받는 것도 고려할 만합니다. 내용증명 문구 하나, 소송 전 협의안 하나가 이후 절차 전체의 방향을 좌우하는 경우가 많기 때문에, 사실관계를 정리한 자료를 들고 상담을 받아보면 앞으로의 대응 전략을 좀 더 구체적으로 세울 수 있습니다.

자주 묻는 질문