지하 상가를 운영하거나 인수하려는 임차인들에게서 가장 자주 듣는 말은 "지하는 원래 권리금이 없는 거 아니냐"는 질문입니다. 실제로 임대인이나 부동산 중개인이 이런 식으로 이야기하는 경우가 있고, 그 말만 듣고 권리금을 아예 포기하거나 지나치게 낮은 금액에 합의해 버리는 임차인도 적지 않습니다.

하지만 결론부터 말하면 지하 상가라는 이유만으로 권리금이 없다고 단정할 근거는 없습니다. 권리금은 층수가 아니라 그 공간이 실제로 만들어내는 가치, 즉 영업 실적과 시설 투자, 그리고 그 업종에 맞는 입지 조건 충족 여부에 따라 형성됩니다. 지하층은 1층이나 2층과는 다른 조건(환기, 습기, 소방, 채광)이 권리금 형성에 관여할 뿐, 법이 정한 권리금 회수기회 보호는 지상층과 동일하게 적용됩니다.

이 글에서는 지하 상가 권리금이 형성되는 조건, 산정 시 확인해야 할 사항, 그리고 임대인의 방해로 권리금을 받지 못했을 때의 대응 방법을 실무 관점에서 정리합니다.

상담을 하다 보면 지하 상가 임차인들이 겪는 어려움은 대체로 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 임대인이나 신규 임차인 후보로부터 "지하라서 권리금이 없다"는 이야기를 반복적으로 들으며 협상력을 잃어가는 경우이고, 다른 하나는 실제로 방수·소방 시설이 미비해 신규 임차인을 구하는 데 어려움을 겪는 경우입니다. 이 두 가지는 원인이 전혀 다르므로 대응 방법도 각각 달라야 합니다. 전자는 법적 근거를 정확히 알고 협상에 임하는 것으로 해결되고, 후자는 시설을 보완하고 이를 객관적으로 증빙하는 준비가 필요합니다.

지하 상가는 원래 권리금이 없다는 게 사실인가요?

사실이 아닙니다. 상가건물임대차보호법은 권리금 회수기회 보호에 층수 요건을 두지 않으며, 지하층이라는 이유만으로 권리금이 부정되지 않습니다. 다만 지하 상가는 채광과 접근성이 없는 대신 낮은 임대료, 방음, 소음 확산 방지 같은 특성이 있어 업종에 따라 오히려 권리금이 두텁게 형성되는 경우도 있습니다.

"지하는 권리금이 없다"는 통념이 퍼진 이유는, 판매·식음료처럼 유동인구 노출이 중요한 업종이 지하에서는 불리하기 때문입니다. 이런 업종은 실제로 지하에서 매출을 내기 어려워 권리금이 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 하지만 이는 "그 업종"이 지하에 맞지 않았다는 뜻이지, 지하 상가 전체에 권리금이 없다는 의미는 아닙니다.

이런 통념은 임대인이 협상에서 유리한 위치를 점하기 위해 반복적으로 활용하는 경우도 있습니다. 임차인이 이 말을 그대로 받아들여 권리금을 처음부터 포기하고 협상에 나서면, 실제로는 정당하게 받을 수 있었던 시설권리금이나 영업권리금까지 함께 잃게 되는 결과로 이어질 수 있습니다. 따라서 "지하라서"라는 말을 들었을 때는 그 말이 어떤 근거에서 나온 것인지, 실제로 업종과 시설 조건에 비춰 타당한 이야기인지를 먼저 따져보는 태도가 필요합니다.

반대로 노래방, 헬스장·필라테스 스튜디오, 스터디카페, PC방, 실내골프연습장, 주류업소처럼 소음이나 채광이 크게 문제되지 않거나 오히려 폐쇄적인 공간감이 장점으로 작용하는 업종은 지하에서도 안정적인 매출을 만들어내고, 그만큼 영업권리금이 두텁게 쌓이는 경우가 많습니다. 임대료가 낮다는 점 때문에 초기 투자 비용을 아껴 시설에 더 투자할 수 있다는 점도 이런 업종에는 강점으로 작용합니다.

실제로 지하 상가의 권리금이 지상층 못지않게, 혹은 그 이상으로 형성되는 사례도 드물지 않습니다. 예를 들어 대형 상가 건물의 지하층 전체를 헬스장이나 실내 골프연습장이 임차해 수년간 안정적으로 운영해 온 경우, 그 시설과 회원 기반 자체가 상당한 영업권리금으로 평가받기도 합니다. 이런 사례는 "지하"라는 입지 조건보다 "그 공간에서 어떤 업종이 얼마나 오래, 얼마나 안정적으로 영업했는가"가 권리금을 좌우한다는 점을 잘 보여줍니다.

따라서 지하 상가 임차인이라면 "지하라서 어차피 권리금은 낮다"고 지레 단정하기보다, 본인의 업종이 지하 환경에 얼마나 적합한지, 그리고 그 적합성을 뒷받침할 자료를 얼마나 갖추고 있는지를 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

지하 상가 권리금 형성에 영향을 주는 조건들

지하 상가의 권리금은 1층·2층과는 다른 물리적 조건의 영향을 받습니다. 아래 표는 실무에서 지하 상가 가치 평가 시 자주 언급되는 조건을 정리한 것입니다.

이 중에서도 특히 중요한 것은 소방·피난시설입니다. 지하층은 화재 시 대피가 지상층보다 어렵기 때문에 건축법과 소방 관계 법령에서 지상층보다 엄격한 기준을 적용받는 경우가 많습니다. 스프링클러 설치, 제연설비, 비상조명등, 피난통로 확보 등 법정 기준을 충족하지 못하면 애초에 영업 자체가 제한될 수 있고, 이는 곧 권리금 산정에도 직접적인 영향을 미칩니다.

방수·누수 문제도 지하 상가 특유의 리스크입니다. 과거에 침수나 누수가 있었던 이력이 있다면 신규 임차인이 이를 근거로 권리금 협상에서 감액을 요구하는 경우가 많습니다. 반대로 배수 펌프나 방수 공사가 충분히 되어 있고 그 사실을 증빙할 수 있다면, 오히려 안정성을 어필하는 요소로 활용할 수 있습니다.

결국 지하 상가 권리금을 협상하거나 산정할 때는 "지하라서 얼마"라는 식의 접근보다, 위 다섯 가지 조건이 그 매장에서 실제로 어떻게 충족되어 있는지를 하나씩 짚어보는 편이 훨씬 정확한 접근입니다.

이 다섯 가지 조건은 신규 임차인이 계약을 결정하기 전 가장 먼저 확인하는 항목이기도 합니다. 아무리 영업권리금이 두텁게 쌓여 있어도, 소방시설 미비로 영업 자체가 어려워지거나 반복적인 누수로 시설이 훼손된다면 신규 임차인은 권리금 지급 자체를 주저하게 됩니다. 따라서 기존 임차인 입장에서는 시설 상태를 방치하지 않고 문제가 생길 때마다 임대인에게 서면으로 수선을 요구하고 그 기록을 남겨두는 것이, 결과적으로 권리금을 지키는 일과 직결됩니다.

지하 상가에 유리한 업종, 불리한 업종

같은 지하 상가라도 어떤 업종이 들어오느냐에 따라 권리금 형성 양상이 크게 달라집니다. 신규 임차인을 주선하거나 업종 전환을 고민할 때 참고할 만한 대략적인 경향을 정리하면 다음과 같습니다.

업종 적합성은 권리금 협상에서 실질적인 무기가 됩니다. 기존 임차인이 지하에 적합한 업종을 운영하며 안정적인 매출을 만들어 왔다면, 신규 임차인에게도 "이 업종이라면 지하라는 조건이 오히려 임대료를 아끼는 이점이 된다"는 점을 구체적인 매출자료와 함께 제시할 수 있습니다. 반대로 업종을 바꿔서 임차하려는 신규 임차인이라면, 사전에 해당 업종이 지하 환경에서 실제로 운영 가능한지(소방·환기 기준 충족 여부 포함)를 꼼꼼히 확인해야 뒤늦은 분쟁을 피할 수 있습니다.

임대인 입장에서도 지하 상가에 어떤 업종을 들이느냐에 따라 건물 전체의 가치가 달라질 수 있어, 신규 임차인의 업종을 까다롭게 살피는 경우가 많습니다. 이 때문에 기존 임차인이 신규 임차인을 주선할 때는 단순히 권리금 액수만 협상하는 것이 아니라, 그 업종이 건물 전체의 소방·안전 기준에 부합하는지, 다른 입점 업체와 충돌하는 부분은 없는지까지 함께 설명해 주는 것이 원활한 계약 성사에 도움이 됩니다.

특히 유흥주점, 단란주점, 노래연습장 등 일부 업종은 지하층 영업에 대해 소방시설 기준이나 용도지역상 제한이 추가로 적용될 수 있으므로, 권리금 협상 전에 건축물대장과 소방 관련 인허가 현황을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

업종 전환을 염두에 둔 신규 임차인이라면, 현재 임차인이 운영 중인 업종과 본인이 하려는 업종의 소방·환기 기준이 다를 수 있다는 점도 미리 확인해야 합니다. 예를 들어 기존에 창고형 매장이 있던 자리에 식음료 매장을 열려고 한다면 추가적인 환기 설비나 정화조 용량 확보가 필요할 수 있고, 이런 추가 공사 비용은 결국 권리금 협상 금액에도 영향을 미치게 됩니다.

지하 상가도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있나요?

네, 보호받습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 지상층인지 지하층인지를 구분하지 않으며, 임대차 보증금이나 환산보증금 규모와도 무관하게 모든 상가 임대차에 동일하게 적용됩니다. 지하 상가라는 이유로 법적 보호의 범위가 좁아지는 것은 아닙니다.

다만 임대인의 계약 거절이 언제나 방해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다고 볼 만한 사정이 있는 경우, 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등 임대차 관계를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우, 그 밖에 계약을 체결하지 않는 데 정당한 사유가 있다고 볼 만한 사정이 있는 경우에는 임대인의 거절이 곧바로 위법한 방해행위로 평가되지는 않습니다.

지하 상가의 경우 "소방·환기 기준 미충족"이나 "침수 이력"을 이유로 임대인이 신규임차인과의 계약을 꺼리는 사례가 상대적으로 자주 발생합니다. 그러나 이러한 사정이 실제로 존재하지 않거나 이미 보완이 끝났음에도 막연히 "지하라서 위험하다"는 이유만으로 계약을 거절한다면, 이는 위 예외 사유 어디에도 명확히 해당하지 않아 방해행위로 평가될 여지가 있습니다.

이런 사안에서는 임대인이 내세우는 거절 사유가 실제로 위 예외 사유에 해당하는지를 객관적으로 따져보는 절차가 중요합니다. 예를 들어 임대인이 "소방 기준 미달"을 이유로 들었다면, 실제로 관할 소방서에 확인해 미달 항목이 무엇인지, 보완이 가능한 수준인지를 먼저 파악해야 합니다. 만약 이미 보완이 끝났거나 애초에 문제가 없었다면, 임대인의 거절은 정당한 사유가 없는 방해행위에 해당할 가능성이 높아집니다.

반대로 실제 소방 기준 미달이 확인된다면, 이는 임차인 스스로도 신규임차인에게 인수시키기 전에 정비해야 할 사항이 됩니다. 방해행위 여부를 다투기에 앞서, 애초에 그 결함을 방치한 책임이 임대인에게 있는지 임차인에게 있는지부터 확인해야 하며, 임대차 계약서상 수선의무 조항이 이 판단의 중요한 근거가 됩니다.

지하 상가 권리금 산정 시 꼭 확인해야 할 사항

지하 상가는 지상층보다 확인해야 할 서류와 시설 항목이 더 많습니다. 권리금을 산정하거나 협상하기 전에 아래 사항을 먼저 점검해 두면 이후 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

이 여덟 가지 확인 항목은 순서대로 하나씩 처리하기보다, 임대차 계약을 시작하는 시점부터 병행해서 챙겨두는 편이 효율적입니다. 특히 건축물대장과 소방시설 완비증명은 계약 초기에 한 번 확인해 두면 임대차 기간 내내 유효한 자료가 되므로, 가능하다면 계약 체결 직후 바로 확보해 두시길 권해 드립니다.

이 여덟 가지 중 앞의 네 가지(건축물대장, 소방시설, 방수·배수, 환기)는 지하 상가이기 때문에 특히 더 중요해지는 항목입니다. 이 부분이 확인되지 않은 상태에서 권리금 협상을 시작하면, 신규 임차인이 뒤늦게 시설 결함을 이유로 권리금 감액이나 계약 철회를 요구할 위험이 커집니다.

반대로 이 네 가지 항목이 잘 정비되어 있고 이를 증빙 자료로 뒷받침할 수 있다면, 지하라는 조건에서 오는 막연한 불안감을 해소시켜 신규 임차인과의 협상을 훨씬 수월하게 이끌어갈 수 있습니다. 결국 지하 상가 권리금은 "지하라서 낮다"가 아니라 "이 지하가 안전하고 쾌적한가"를 얼마나 객관적으로 입증하느냐에 달려 있다고 볼 수 있습니다.

여덟 가지 항목을 한 번에 모두 갖추기 어렵다면, 최소한 "소방시설 완비증명"과 "방수·배수 설비 점검" 두 가지만이라도 우선 확인해 두시길 권합니다. 이 두 가지는 지하 상가의 안전성과 영업 지속 가능성을 가장 직접적으로 보여주는 지표이며, 신규 임차인이나 감정평가사 모두가 가장 먼저 확인하는 항목이기도 합니다.

지하 상가 권리금 못 받으면 어떻게 해야 하나요?

임대인의 방해행위로 권리금을 받지 못했다면, 임대차 종료일로부터 3년 이내에 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 약정한 권리금과 임대차 종료 당시 감정한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 산정되며, 이 기준은 지하 상가라 해서 달라지지 않습니다.

소송에 이르는 경우 어떤 자료를 얼마나 촘촘히 준비했는지가 결과를 좌우합니다. 아래 표는 손해배상 청구 시 실무에서 자주 요구되는 핵심 자료를 정리한 것입니다.

특히 지하 상가는 시설·안전 자료가 지상층 사건보다 더 큰 비중을 차지하는 경우가 많습니다. 소방시설 완비증명이나 방수 공사 계약서 등은 "이 지하 매장이 정상적으로 영업 가능한 안전한 공간이었다"는 점을 뒷받침해, 권리금 액수를 정당화하는 데 실질적인 도움이 됩니다. 법도 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 진행해 온 경험을 바탕으로, 지하층·2층처럼 층별 쟁점이 있는 사안에서도 개별 사정에 맞는 입증 전략을 함께 검토해 드립니다. 착수금은 300만원부터(부가가치세 별도)이며 감정료 등 실비는 별도로 안내됩니다.

소송까지 가지 않고 조정 단계에서 해결되는 경우도 상당히 많습니다. 임대인 입장에서도 소송으로 확대되면 시간과 비용 부담이 커지기 때문에, 내용증명 발송 이후 임차인이 준비한 시설·영업 자료가 충분히 설득력 있다면 조정 단계에서 합리적인 선에서 합의가 이뤄지는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.

지하 상가 권리금 분쟁, 이해를 돕는 두 가지 예시

아래 두 사례는 실제 판결이 아니라 이해를 돕기 위해 구성한 가상의 예시입니다. 같은 지하 상가라도 업종과 시설 준비 상태에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다는 점을 보여드리기 위한 것입니다.

두 사례의 차이는 결국 "지하층"이라는 조건이 아니라 "시설 관리와 기록"에 있었습니다. 방수·환기 문제를 미리 해결하고 증빙을 남긴 쪽은 지하라는 조건에도 불구하고 권리금을 온전히 인정받았고, 그렇지 못한 쪽은 뒤늦게 분쟁과 절차 지연을 겪었습니다. 지하 상가일수록 시설 관련 기록을 평소에 꼼꼼히 남겨두는 습관이 권리금을 지키는 가장 확실한 방법이라는 점을 보여주는 예시입니다.

두 사례 모두에서 확인할 수 있듯, 지하 상가 임차인이 임대차 기간 내내 시설 상태를 관리하고 그 기록을 남겨두는 태도는 단순히 분쟁을 예방하는 차원을 넘어, 실제 권리금 협상에서 신규 임차인에게 신뢰를 주는 가장 강력한 근거가 됩니다. 특히 방수·환기처럼 눈에 잘 띄지 않는 부분일수록 기록으로 남겨두지 않으면 그 가치를 인정받기 어렵다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

사례 B와 같은 상황에 이미 놓여 있다 하더라도 지나치게 낙담할 필요는 없습니다. 뒤늦게라도 시설 보완 공사를 진행하고 그 과정을 사진과 영수증으로 남겨두면, 협상이나 감정평가 단계에서 이전보다 훨씬 유리한 위치에서 논의를 시작할 수 있습니다. 중요한 것은 문제를 인지한 시점부터라도 기록을 시작하는 것입니다.

지하 상가 권리금 관련 자주 묻는 질문