이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 카페·식당·미용실 등 설비가 많은 업종을 인수하면서 목록을 어떻게 정리할지 막막한 경우
• 인수 직후 냉장고·에어컨 등이 고장 나 책임 소재를 두고 다투게 된 경우
• 시설권리금 액수의 근거를 어떻게 남겨야 나중에 문제가 안 생기는지 궁금한 경우
• 계약서에 하자담보 조항을 어떻게 써야 할지 감이 안 잡히는 경우

시설 권리 양도양수 계약서, 왜 따로 챙겨야 하나

가게를 인수할 때 쓰는 계약서에는 대개 권리금 조항과 함께 "시설 일체를 인수한다"는 문구가 들어간다. 그런데 이 문구만으로는 정확히 어떤 설비를, 어떤 상태로 넘겨받는지가 특정되지 않아, 인수 이후 설비 고장이나 부족을 둘러싼 분쟁이 반복적으로 발생한다.

상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호 규정은 권리금을 회수할 기회 자체를 보호할 뿐, 시설물의 상태나 하자 책임까지 규율하지는 않는다. 시설 목록과 하자 책임은 전적으로 양도인과 양수인이 계약서에서 정해야 하는 영역이라, 계약서를 허술하게 쓰면 그 공백이 그대로 분쟁으로 이어진다.

이 글은 시설권리금 자체의 개념보다, 실제로 시설 목록표를 어떻게 작성하고 인도 전후 하자·고장 책임을 어떤 기준으로 나눠야 하는지에 집중해서 정리한다. 목록표와 확인서, 이 두 문서만 제대로 갖춰도 시설 관련 분쟁의 상당수를 예방할 수 있다.

이 계약서는 임대인과 무관하게 양도인과 양수인 사이에서 작성되는 사문서이지만, 시설물의 상태를 둘러싼 다툼은 실제 소송에서도 드물지 않게 다뤄진다. 목록표와 확인서를 미리 갖춰두면 소송까지 가지 않고 협의로 끝나는 경우가 많다.

시설권리금과 영업권리금은 어떻게 다른가요?

시설권리금은 인테리어·주방설비·냉난방기 등 유형 자산에 대한 평가액인 반면, 영업권리금은 단골 고객·매출 등 눈에 보이지 않는 영업상 이익에 대한 대가다. 시설권리금은 목록표와 감가상각 기준으로 근거를 남길 수 있지만, 영업권리금은 매출 자료 등 간접적인 자료로만 뒷받침할 수 있어 두 항목을 계약서에서 반드시 구분해 기재해야 한다.

시설권리금과 영업권리금, 바닥권리금을 합친 금액이 통상 말하는 권리금 총액이다. 세 항목을 나누지 않고 총액만 적으면, 나중에 시설물에 대해서만 하자 분쟁이 생겼을 때 "그 설비의 가치가 얼마였는지" 자체를 다시 다퉈야 하는 상황이 생긴다.

특히 시설권리금은 감가상각이라는 개념이 적용된다는 점에서 다른 두 항목과 다르다. 설치한 지 오래된 설비일수록 원래 구입가보다 낮게 평가하는 것이 합리적이며, 이 감가상각 기준을 계약서나 목록표에 미리 정해두면 평가액을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있다.

실무에서는 시설권리금을 산정할 때 설비별 구입 연도, 구입가, 내용연수를 기준으로 잔존가치를 계산하는 방식을 많이 쓴다. 정확한 감가상각률은 설비 종류와 사용 정도에 따라 달라지므로, 금액이 크다면 전문 감정평가나 세무 전문가의 확인을 받아두는 것이 안전하다.

시설권리금에 대해서도 권리금 전체와 마찬가지로 세법상 기타소득으로 원천징수되는 것이 원칙이며, 실제 필요경비를 증빙하지 못하면 지급액의 60%를 필요경비로 인정받는 방식이 실무상 기준으로 통용된다. 다만 정확한 세율과 신고 방법은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전하다.

시설권리금에 부가가치세가 별도인지 여부도 계약서에 명시해야 한다. 시설물 양도는 부가가치세 과세 대상으로 다뤄지는 경우가 있어, 이 부분을 빠뜨리면 나중에 세금 부담을 누가 지는지를 놓고 다시 다투게 된다.

협상 과정에서 시설권리금을 실제보다 낮춰 적고 그 차액을 영업권리금이나 바닥권리금 명목으로 옮겨 적는 경우가 종종 있는데, 이렇게 하면 나중에 시설 하자를 근거로 감액을 요구할 때 기준으로 삼을 시설권리금 자체가 왜곡되어 협상이 더 어려워진다. 각 항목의 금액은 실제 가치에 맞게 기재하는 것이 장기적으로 더 안전하다.

시설 목록표 작성법 — 항목별 분류와 감가상각 기준

목록표는 계약서 본문에 나열하기보다 별지로 작성해 첨부하는 방식이 실무상 표준이다. 항목은 크게 주방설비, 냉난방설비, 인테리어·집기, 전기·통신설비로 나누고, 각 항목 아래 품목명·규격·수량·구입연도·상태(정상/소음/파손 등)를 기재한다.

상태를 상·중·하처럼 등급으로만 표기하면 나중에 해석이 갈릴 수 있으므로, 가능하면 "정상 작동", "소음 있음", "부분 파손" 등 구체적인 문구와 함께 사진을 첨부하는 것이 좋다. 사진에는 촬영 날짜가 남도록 하고, 목록표와 사진 파일명을 매칭해 두면 인도 시점의 상태를 명확히 증명할 수 있다.

감가상각 기준은 설비별로 일괄 적용하기보다, 구입가와 구입 연도를 기재한 뒤 내용연수 대비 잔존가치를 계산하는 방식을 권장한다. 예를 들어 내용연수 5년짜리 설비를 3년 사용했다면 잔존가치는 대략 40% 수준으로 평가하는 식이며, 정확한 비율은 설비 종류에 따라 달라지므로 협상 시 참고 자료로만 활용하고 최종 금액은 당사자 합의로 정한다.

목록표 작성이 끝나면 양도인과 양수인이 각 장마다 서명 또는 간인을 하고, 원본은 각자 1부씩 보관한다. 이렇게 해두면 인수 이후 "이 목록표는 내가 확인한 게 아니다"는 주장을 막을 수 있다.

항목	기재 내용	확인 방법
품목·규격	설비명, 모델명, 크기·용량	명판·설명서 확인
수량	동일 품목의 개수	현장 실사
구입연도·구입가	최초 설치 시점과 가격	영수증·세금계산서
현재 상태	정상/소음/부분파손 등 구체 서술	사진·동영상 첨부
잔존가치	감가상각 반영한 협상 참고용 평가액	내용연수 대비 계산

표에 정리한 다섯 가지 항목이 빠짐없이 채워져 있어야 목록표가 실제로 증거로서 기능한다. 특히 구입연도·구입가는 양도인이 보관하고 있는 영수증이나 세금계산서를 확인해 기재하는 것이 이상적이며, 자료가 없다면 "구입연도 미상"이라고 명시하고 현재 상태만으로 평가하는 방법도 있다.

전기·통신설비 항목에는 배전반, 콘센트 위치, 인터넷·CCTV 배선처럼 눈에 잘 띄지 않지만 영업에 필수적인 부분도 포함해야 한다. 목록표에 이런 항목까지 빠짐없이 적어두면, 나중에 통신 설비 고장으로 영업에 차질이 생겼을 때도 책임 소재를 가리기가 훨씬 수월해진다.

목록표를 아예 작성하지 않고 구두로만 "이 정도는 다 드리는 거예요"라고 넘어가는 경우, 인수 이후 몇 개월 뒤 특정 설비가 빠져 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례가 적지 않다. 이런 상황에서는 애초에 그 설비가 인수 대상이었는지조차 다시 다퉈야 해서 분쟁이 훨씬 길어진다. 목록표에 없는 설비는 인수 대상에서 제외된 것으로 본다는 문구를 계약서 본문에 명시해 두면, 목록표의 법적 효력이 한층 분명해진다.

인수한 설비가 고장 나면 누구 책임인가요?

인도 시점을 기준으로, 인도 전에 이미 있던 하자라면 원칙적으로 양도인이 책임지고, 인도 후 정상적인 사용 중 발생한 고장이라면 양수인이 부담하는 것이 계약서의 일반적인 원칙이다. 다만 인도 당시에는 드러나지 않았던 숨은 하자가 일정 기간 내 발견되면 양도인이 책임지도록 특약을 넣는 것이 실무상 안전하다.

이 원칙을 명확히 하려면 계약서에 "인도일 이전에 발생한 하자는 양도인이, 인도일 이후 발생한 고장은 양수인이 부담한다"는 문장을 넣고, 인도일을 구체적인 날짜로 특정해야 한다. 인도일이 모호하면 "언제 고장 났는지"를 다투는 것과 별개로 "그게 인도 전인지 후인지"를 또 다퉈야 하는 이중의 분쟁이 생긴다.

숨은 하자, 즉 인도 당시 육안으로 확인되지 않았던 하자(배관 누수, 전기 배선 문제 등)에 대해서는 별도 기간을 정해 양도인의 책임 범위를 정하는 것이 일반적이다. 통상 인도일로부터 1~3개월 정도의 기간을 정해, 그 안에 발견된 숨은 하자는 양도인이 수리비를 부담하거나 권리금 일부를 감액하는 방식으로 처리한다.

다만 이 기간과 범위는 법으로 정해진 것이 아니라 당사자 간 협의 사항이므로, 계약서에 구체적인 기간과 수리비 상한, 처리 방법(수리 후 영수증 청구, 권리금 감액 등)을 명시해야 실제 분쟁에서 근거로 쓸 수 있다.

이처럼 하자·고장 책임은 인도 시점과 확인서 기재 내용을 종합적으로 판단해야 하는 경우가 많다. 실제로 어떤 기준으로 판단이 갈리는지, 자주 나오는 세 가지 상황을 통해 살펴보자.

하자·고장 책임 분담 조항 설계 — 인도 시점 확인서와 통지 기한

하자·고장 책임을 둘러싼 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 인도 시점에 "시설 상태 확인서"를 작성해 서명하는 것이다. 확인서에는 목록표의 각 품목별로 정상 작동 여부를 체크하고, 이상이 있는 품목은 별도로 기재해 인도 당시 이미 알고 있던 하자와 그렇지 않은 하자를 구분한다.

확인서와 별개로, 숨은 하자를 발견했을 때 양수인이 양도인에게 통지해야 하는 기한을 정해두는 것도 중요하다. 통지 기한을 넘기면 하자 책임을 묻기 어려워질 수 있으므로, "하자를 발견한 날로부터 며칠 이내 서면으로 통지한다"는 조항을 넣어 절차를 명확히 해야 한다.

수리비 분담 방식도 미리 정해두는 것이 좋다. 예를 들어 일정 금액 이하의 소액 수리는 양수인이 우선 처리하고 영수증으로 정산받는 방식, 고액 수리는 사전에 양도인과 협의한 뒤 진행하는 방식 등으로 나누면 실제 고장이 발생했을 때 대응이 훨씬 빨라진다.

계약서에 "본 조항에서 정하지 않은 사항은 민법의 일반 원칙에 따른다"는 문구를 넣어두면, 특약으로 다루지 못한 부분이 생기더라도 처리 기준이 마련된다. 특정물 매매에서 매도인이 부담하는 하자담보책임처럼, 계약서에 공백이 있을 때 참고할 수 있는 일반 법리가 있다는 점도 알아두면 도움이 된다.

확인서 작성 시에는 양측이 함께 전원을 켜보고, 문을 여닫아보고, 소음이나 진동을 확인하는 등 실제 작동 점검을 거치는 것이 좋다. 단순히 육안으로 보고 "이상 없음"이라고 적는 것보다, 실제 작동 여부를 확인한 기록이 있어야 이후 분쟁에서 신뢰도 높은 증거가 된다.

숨은 하자를 발견했을 때는 다음 순서로 대응하면 절차상 불이익을 피할 수 있다.

단계	해야 할 일
1단계	발견 즉시 사진·동영상으로 상태를 기록
2단계	정해진 기한 내 서면(문자메시지 포함)으로 통지
3단계	수리비 정산 또는 시설권리금 감액을 협의

이 세 단계를 순서대로 지키면, 통지 기한을 놓쳐 정당한 책임을 묻지 못하게 되는 상황을 예방할 수 있다. 수리를 진행했다면 영수증과 수리 내역서를 계약 관련 서류와 함께 보관해야 한다. 나중에 양도인에게 수리비를 청구하거나, 반대로 양도인이 수리비 지급을 거부할 때 이 자료가 협의의 출발점이 된다.

설비 고장을 뒤늦게 알았는데 계약을 취소할 수 있나요?

하자의 정도가 계약의 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대하다면 계약 해제나 손해배상을 검토할 수 있지만, 단순한 소모품 고장 수준이라면 해제까지는 어렵고 수리비 상당의 손해배상을 청구하는 선에서 정리되는 경우가 많다. 다만 하자를 안 날로부터 일정 기간 안에 권리를 행사해야 하므로, 뒤늦게 발견했다면 서둘러 통지하고 대응해야 한다.

계약서에 하자·고장 책임 조항을 구체적으로 정해두지 않았다면, 민법상 매도인의 하자담보책임 법리를 참고하게 된다. 민법은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 계약 해제나 손해배상을 청구하도록 정하고 있으므로, 계약서에 특약이 없는 상태에서 뒤늦게 하자를 발견했다면 이 기간을 염두에 두고 신속히 대응하는 것이 중요하다.

다만 계약서에 별도의 하자 통지 기한이나 책임 분담 특약을 정해두었다면 그 특약이 우선 적용된다. 그래서 애초에 계약서를 쓸 때 하자·고장 조항을 구체적으로 넣어두는 것이, 나중에 일반 법리에 기대야 하는 상황보다 훨씬 유리하다.

계약 해제까지 가는 경우는 흔치 않지만, 목록표에 기재된 핵심 설비(예: 업종 운영에 필수적인 주방설비)가 통째로 작동하지 않아 정상적인 영업이 불가능한 수준이라면 계약 해제와 함께 이미 지급한 권리금 반환, 손해배상을 함께 청구하는 방안을 검토할 수 있다. 이런 경우는 사실관계가 복잡해지므로 초기 단계에서 법률 상담을 받아 대응 방향을 정하는 것이 좋다.

해제까지 가지 않더라도, 하자 있는 설비의 수리비나 교체 비용만큼 시설권리금을 감액해 정산하는 방식으로 마무리하는 사례도 많다. 계약서에 "협의가 안 될 경우 감정 결과에 따른다"는 문구를 미리 넣어두면, 금액을 둘러싼 다툼이 길어지는 것을 막을 수 있다.

하자가 여러 설비에 걸쳐 있다면, 설비별로 개별 대응하기보다 전체 하자 목록을 정리해 한 번에 협의하는 편이 효율적이다. 개별 건마다 따로 통지하고 대응하다 보면 통지 기한을 놓치는 항목이 생길 수 있으므로, 하자를 발견하는 대로 목록으로 정리해 두는 습관이 필요하다.

계약서 서명 전, 마지막으로 점검할 체크리스트

목록표와 확인서, 통지 기한까지 준비했다면 서명 전 마지막으로 아래 항목이 빠짐없이 계약서에 반영됐는지 다시 확인해야 한다.

• 시설 목록표가 별지로 첨부되고 품목·수량·상태·구입연도가 모두 채워져 있는가
• 목록표 사진이 촬영 날짜와 함께 첨부되어 있는가
• 인도일이 구체적인 날짜로 특정되어 있는가
• 숨은 하자 발견 시 통지 기한과 수리비 분담 방식이 정해져 있는가
• 시설권리금 금액과 감가상각 근거 자료가 부속서류로 정리되어 있는가
• 원상회복 대상 시설(간판, 특수 설비 등)의 철거 비용 부담자가 정해져 있는가

이 여섯 가지 중 하나라도 비어 있다면 서명 전에 상대방과 다시 협의해 문구를 채워 넣어야 한다. 특히 목록표와 확인서는 별지 형태로 인쇄해 양측이 각 장마다 서명 또는 간인을 하는 것이 좋다. 나중에 "이 목록표는 내가 확인한 게 아니다"는 주장을 막을 수 있기 때문이다.

계약서 원본은 양도인과 양수인이 각 1부씩 보관하고, 목록표·확인서·사진 자료도 함께 보관해야 한다. 인도 이후 설비 관련 분쟁이 생기면 이 자료들이 책임 소재를 가리는 가장 직접적인 근거로 쓰인다.

계약부터 인도까지, 실제 진행 절차

시설 권리 양도양수는 대체로 다음과 같은 순서로 진행된다. 단계마다 챙겨야 할 서류를 미리 알아두면 인도 당일 혼선을 줄일 수 있다.

이 여섯 단계 중 어느 하나라도 구두로만 넘어가면, 나중에 "그런 상태가 아니었다"는 분쟁으로 이어지기 쉽다. 특히 5단계 공동 점검은 실제로 전원을 켜보고 작동을 확인하는 과정을 생략하지 않는 것이 중요하다. 육안 점검만으로는 배선이나 냉매 문제처럼 겉으로 드러나지 않는 하자를 걸러내기 어렵다.

가능하다면 2단계에서 찍어둔 목록표용 사진과 5단계 인도 당일 촬영한 사진을 나란히 비교해 보는 것도 좋은 방법이다. 두 시점 사이에 상태 변화가 있었는지를 눈으로 바로 확인할 수 있어, 인도 직전까지 설비를 정상적으로 관리했는지를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있다.

인도 이후 원상회복 의무가 남아 있는 시설(간판, 특수 배관 등)은 양수인이 그대로 사용할 것인지, 임대차 종료 시 철거 비용을 누가 부담할 것인지도 계약서에 명시해야 한다. 이 부분을 정리하지 않으면 나중에 임대인·양도인·양수인 사이의 삼자 분쟁으로 번질 수 있다.

인도 이후에도 일정 기간은 양도인에게 사용 방법이나 유지관리 요령을 문의할 수 있도록 연락처를 남겨두는 것이 실무적으로 도움이 된다. 특수 설비일수록 조작법을 모르면 정상 제품도 고장으로 오인하기 쉽기 때문이다.

시설 권리 양도양수 계약서는 품목별 목록표와 인도 시점 확인서, 숨은 하자 통지 기한이라는 세 가지 문서·절차를 갖추는 것이 분쟁 예방의 핵심이다. "현 상태 그대로 인수한다"는 한 문장으로 정리하고 싶은 마음이 들더라도, 목록표와 확인서를 남기는 수고가 나중의 분쟁 비용보다 훨씬 적다. 특히 감가상각 근거와 사진 자료까지 갖춰두면, 협의가 틀어져 감정이나 소송으로 넘어가더라도 처음부터 자료를 다시 모아야 하는 수고를 크게 줄일 수 있다.

법도 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로 시설 권리 양도양수 계약서 검토와 하자·고장 분쟁 대응을 함께 진행하고 있다. 분쟁이 소송으로 번지는 경우 지연손해금은 민법상 연 5%, 소송촉진법상 연 12%까지 적용될 수 있는 만큼, 초기에 조항을 명확히 해두는 편이 시간과 비용 모두를 아끼는 길이다. 계약서 초안이 있다면 02-591-5657로 조항별 점검을 받아보는 것을 권한다. 온라인 상담이나 비용 안내가 궁금하다면 상단 메뉴를 이용하면 된다. 계약서에 목록표와 확인서, 통지 기한 조항이 갖춰져 있는지 스스로 판단하기 어렵다면, 서명 전에 초안을 들고 조항별로 하나씩 점검받아 보는 것이 가장 확실한 예방책이다.

자주 묻는 질문