상황 — 다 된 계약이 하루아침에 무너질 때

법적 평가 — 파기의 원인이 임대인이라면 방해행위입니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항(2015. 5. 13. 신설)은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인의 권리금 회수 방해를 금지합니다. 신규임차인의 이탈과 관련하여 특히 문제되는 유형은 세 가지입니다. 제1호의 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 제2호의 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 제3호의 현저히 고액의 차임·보증금 요구입니다. 임대인이 신규임차인을 만나 "권리금을 주지 말라"거나 "곧 나갈 사람이니 기다렸다 직접 계약하자"고 회유하여 계약이 무산되었다면 전형적인 제2호 방해에 해당할 수 있습니다.

임대인이 신규임차인에게 감당하기 어려운 수준의 차임 인상을 제시하여 이탈시킨 경우에는 제3호가 문제됩니다. '현저히 고액'인지는 기존 차임 수준, 주변 시세, 인상 경위 등을 종합하여 판단됩니다. 방해가 인정되면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 하고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.

한편 신규임차인의 순수한 변심·자금 사정에 의한 파기는 임대인의 책임이 아닙니다. 이 경우 권리금 회수기회 보호는 여전히 살아 있으므로, 임대차 종료 시점까지 새로운 신규임차인을 주선하면 됩니다. 10년을 초과하여 영업한 임차인도 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 동일하게 보호받습니다.

갈림길 — 임대인 개입 여부부터 확인하십시오

단계별 대응 — 권리금 회수를 다시 시작하는 순서

• 1
  파기 경위를 서면·녹음으로 확보합니다. 신규임차인에게 파기 사유를 문자로 묻고 답변을 보존합니다. 임대인과 어떤 대화가 오갔는지, 어떤 조건을 들었는지 확인하고, 가능하다면 사실확인서를 받아 둡니다.
• 2
  임대인 개입 정황이 있으면 즉시 기록화합니다. 신규임차인의 진술, 문자·통화 기록, 임대인의 발언 등을 시간 순으로 정리합니다. 이 자료는 손해배상 소송에서 방해행위 증명의 중심 증거가 됩니다.
• 3
  재주선을 병행합니다. 임대차 종료까지 시간이 남아 있다면 점포를 다시 시장에 내놓고 새로운 신규임차인 물색을 시작합니다. 주선 노력을 계속했다는 사실 자체가 임차인에게 유리한 기록입니다.
• 4
  임대인에게 내용증명으로 통지합니다. 기존 주선이 무산된 경위, 재주선 진행 사실, 협의 요청을 서면으로 보내고, 임대인 개입 정황이 있다면 방해행위 중단을 요구하는 취지를 담습니다.
• 5
  새 신규임차인 확보 시 다시 정식 절차를 밟습니다. 권리금 계약 체결 후 신규임차인의 인적사항과 자력 자료를 첨부하여 임대인에게 주선 사실을 통지하고 임대차계약 협의를 요청합니다.
• 6
  회수가 최종 무산되면 손해배상 소송을 검토합니다. 임대차 종료일부터 3년 내에 제기해야 하며, 승소 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 처리기간은 법도 권리금소송센터 실데이터 기준 평균 10~14개월가량입니다.

파기 유형별 대응 비교

자주 묻는 질문