가게를 넘기면서 신규임차인과 권리금 액수를 정할 때, 세금을 걱정한 나머지 계약서에는 실제보다 적은 금액을 적자는 이야기가 자연스럽게 오갑니다. 중개사무소나 신규임차인 쪽에서 먼저 "다운계약서로 하시죠"라고 제안하는 경우도 많고, 주변에서 다들 그렇게 한다는 말을 들으면 큰 문제가 아닌 것처럼 느껴지기도 합니다. 하지만 권리금 다운계약은 세금 몇 푼을 아끼려다 국세청 조사와 향후 권리금 분쟁에서 훨씬 큰 손해로 되돌아올 수 있는 위험한 선택입니다.

이 글은 권리금을 실제보다 적게 신고하는 다운계약서가 구체적으로 어떤 위험을 안고 있는지, 국세청은 이를 어떤 경로로 적발하는지, 그리고 이미 다운계약서를 작성한 경우 어떻게 대처해야 하는지를 실무 기준으로 정리합니다. 특히 다운계약서가 나중에 임대인을 상대로 한 권리금 손해배상 소송에서 어떤 식으로 발목을 잡을 수 있는지까지 함께 살펴보겠습니다.

권리금 축소 신고(다운계약)란 무엇인가요?

권리금 축소 신고란 임차인과 신규임차인이 실제로 주고받기로 합의한 권리금보다 적은 금액을 계약서와 세무 신고서에 기재하는 것을 말합니다. 흔히 부동산 매매의 '다운계약서'와 같은 방식으로, 권리금 계약에서도 실제 지급액과 서류상 금액을 다르게 만드는 관행이 이어지고 있습니다. 대부분 기타소득으로 과세되는 권리금에 대한 세금 부담을 줄이려는 목적에서 이루어집니다.

권리금은 원칙적으로 상가를 나가는 기존 임차인이 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 시설과 인테리어 등을 인수하는 대가인 시설권리금, 확보된 단골과 매출을 인수하는 영업권리금, 목이 좋은 자리 자체의 가치인 바닥권리금 등이 합쳐진 금액으로, 임대인에게 받는 보증금이나 반환금과는 성격이 전혀 다릅니다. 이 돈이 오가는 계약서에 실제와 다른 금액을 적는 것이 바로 다운계약입니다.

계약서 금액을 낮추면서 차액은 현금으로 별도로 주고받는 방식이 가장 흔한 형태입니다. 이 경우 정식 계약서와 실제 자금 흐름 사이에 이중장부와 같은 불일치가 생기고, 이 불일치는 세무조사뿐 아니라 나중에 신규임차인과 분쟁이 생겼을 때도 서로에게 불리한 증거로 작용할 수 있습니다. 반대로 금액을 부풀리는 업계약서 사례도 있지만, 이 글에서는 실무에서 훨씬 자주 발생하는 축소 신고를 중심으로 다룹니다.

문제는 다운계약서가 단순히 세금 신고 서류에 그치지 않는다는 점입니다. 이 계약서는 권리금이 실제로 얼마였는지를 보여주는 거의 유일한 문서 증거이기 때문에, 세무상 문제뿐 아니라 이후 권리금을 둘러싼 모든 법적 판단의 출발점이 됩니다. 아래에서 다운계약이 구체적으로 어떤 경로로 드러나고, 어떤 결과로 이어지는지 순서대로 짚어보겠습니다.

특히 권리금 계약은 일반적인 부동산 매매와 달리 등기부에 기록이 남지 않는다는 특징이 있습니다. 그렇다 보니 계약서와 세무 신고 외에는 금액을 확인할 공식 자료가 마땅치 않고, 이 때문에 임차인 입장에서는 다운계약을 써도 드러나지 않을 것이라는 안이한 생각을 하기 쉽습니다. 그러나 등기부에 남지 않는다는 사실이 곧 안전하다는 뜻은 아니며, 오히려 계약서 자체가 유일한 증거이기 때문에 그 안에 적힌 금액의 무게가 더 커진다는 점을 유의해야 합니다.

또한 최근에는 상가 임대차 계약과 권리금 거래 관행 자체가 예전보다 투명해지는 추세입니다. 상가건물임대차보호법에 따른 확정일자 신고, 표준계약서 사용 권고, 중개사무소의 거래 내역 관리 등이 자리 잡으면서, 과거처럼 구두 합의와 현금 위주로 거래가 마무리되던 방식은 점점 줄어들고 있습니다. 이런 흐름 속에서 다운계약서를 쓰는 것은 시대의 흐름과도 맞지 않는 선택이 되어가고 있습니다.

권리금 축소 신고를 하려는 이유는 무엇인가요?

임차인들이 권리금 신고액을 낮추려는 가장 큰 이유는 권리금이 기타소득으로 과세되어 목돈에 대한 세금 부담이 한꺼번에 크게 느껴지기 때문입니다. 권리금은 몇 년에 걸쳐 나눠 받는 돈이 아니라 상가를 넘기는 시점에 한 번에 받는 목돈이다 보니, 세금 역시 한 번에 계산되어 심리적인 부담이 더 크게 다가옵니다.

신규임차인 쪽에서 먼저 축소 신고를 제안하는 경우도 있습니다. 권리금 지급액이 낮게 잡히면 당장 부담해야 할 세무 처리가 간단해 보이고, 나중에 자신이 상가를 넘길 때도 비슷한 방식을 쓸 수 있을 것이라는 막연한 기대 때문입니다. 그러나 이런 판단은 세금 절감 효과에 비해 감수해야 할 위험이 훨씬 크다는 점을 놓친 것입니다.

여기에 더해 권리금은 매매가 아니라 임차인 지위와 함께 넘어가는 무형의 가치라는 인식 때문에, 정식으로 세금을 신고해야 하는 소득이라는 감각 자체가 약한 경우도 많습니다. 부동산을 사고팔 때는 등기와 실거래가 신고가 당연하다고 여기면서도, 권리금은 임차인들 사이의 사적인 거래로 여겨 신고 의무를 가볍게 보는 것입니다. 하지만 권리금도 소득세법상 엄연히 과세 대상 소득이며, 신고 누락이나 축소 신고에 따른 책임은 부동산 다운계약과 다르지 않게 뒤따릅니다.

중개사무소 입장에서도 계약을 성사시키는 것이 우선이다 보니, 세금 문제까지 깊이 있게 안내하지 않고 관행적으로 다운계약을 권하는 경우가 있습니다. 그러나 계약을 중개한 사람이 세무상 책임을 대신 지어주는 것은 아니며, 최종적인 신고 의무와 그에 따른 불이익은 고스란히 권리금을 주고받은 당사자들의 몫으로 남습니다. 실무에서 자주 듣게 되는 이야기와 그 실제 위험을 짚어보면 다음과 같습니다.

권리금에 세금이 얼마나 붙나요?

권리금, 즉 영업권 양도의 대가는 통상 기타소득으로 분류됩니다. 이때 실제로 지출한 비용을 증빙으로 일일이 소명하지 못하더라도, 세법령상 받은 금액의 60%를 필요경비로 개산공제받을 수 있어 나머지 40%에 대해서만 세금이 부과되는 것이 일반적인 처리 방식입니다. 이 필요경비 개산공제 제도 덕분에 실제 과세표준은 권리금 총액보다 크게 줄어듭니다.

예를 들어 권리금으로 1억 원을 받았다면, 아래 표처럼 필요경비 60%를 공제하고 나면 과세표준은 4천만 원 수준으로 줄어듭니다. 여기에 다른 소득과 합산해 종합과세할지, 원천징수만으로 분리과세를 선택할지에 따라 최종 세액은 다시 달라집니다.

즉 권리금 1억 원을 정상적으로 신고해도 실제 과세표준은 절반에도 못 미치는 4천만 원 수준으로 잡히는 셈이어서, 다운계약으로 감수해야 하는 국세청 적발과 손해배상 소송상의 위험에 비하면 정상 신고의 실제 세부담은 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다. 세금을 아끼겠다고 무리하게 계약서를 조작하는 것이 오히려 손해로 이어지는 이유가 여기에 있습니다.

다만 정확한 세액과 신고 방법, 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리한지는 지급받는 사람의 다른 소득 규모와 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 이 부분은 일반적인 설명에 해당하므로 실제 신고 전에는 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

기타소득으로 받은 권리금은 지급받는 시점에 원천징수가 이루어지고, 이후 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 다른 소득과 합산해 정산하는 절차를 거치는 것이 일반적인 흐름입니다. 이 과정에서 신고 누락이나 축소 신고가 있었다면 정산 단계에서 뒤늦게 드러날 수도 있고, 반대로 이 시점에 자진해서 바로잡을 기회이기도 합니다. 세금 신고는 한 번의 서류 제출로 끝나는 것이 아니라 이렇게 여러 단계에 걸쳐 검증된다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

결국 다운계약으로 아낄 수 있는 세금은 필요경비 60% 공제를 적용한 정상 신고 세액과의 차액에 불과합니다. 반면 적발되었을 때 추가로 부담해야 하는 본세와 가산세, 그리고 뒤에서 살펴볼 손해배상 소송상의 불이익까지 더하면 아낀 금액보다 훨씬 큰 손실을 볼 가능성이 큽니다. 눈앞의 세금 몇 백만 원을 아끼려다 수천만 원 단위의 손해를 감수하게 되는 구조인 셈입니다.

권리금 다운계약, 국세청이 어떻게 적발하나요?

권리금 다운계약은 신규임차인의 필요경비 신고 자료, 계좌 이체 및 카드매출 내역, 상가 임대차 확정일자 신고 정보 등이 서로 대사되는 과정에서 드러나는 경우가 많습니다. 특히 신규임차인이 지급한 권리금을 사업상 비용으로 인정받으려면 실제 지급액에 대한 증빙을 세무서에 제출해야 하는데, 이때 양측이 신고한 금액이 서로 다르면 그 자체가 조사의 단서가 됩니다.

국세청은 개인의 소비·지출과 신고 소득을 비교하는 전산 분석 체계를 통해 신고액과 실제 자금 흐름의 격차를 상시적으로 들여다보고 있습니다. 권리금처럼 짧은 기간에 목돈이 이동하는 거래는 이런 분석에서 눈에 띄기 쉬운 유형에 속합니다. 아래는 실무에서 다운계약이 드러나는 대표적인 경로입니다.

이처럼 다운계약은 한 곳만 잘 막는다고 안전해지는 구조가 아닙니다. 계약서, 세무 신고, 계좌 흐름, 상대방의 신고 자료가 서로 맞물려 있기 때문에, 어느 한쪽에서 실제 금액이 드러나면 나머지도 연쇄적으로 확인됩니다.

특히 신규임차인이 나중에 세무조사를 받거나 사업을 확장하며 대출을 받는 과정에서 실제 지급한 권리금 규모를 밝혀야 하는 상황이 생기면, 처음 작성한 다운계약서와 실제 자료 사이의 간극이 예상치 못한 시점에 드러나기도 합니다. 즉 적발 시점은 권리금을 주고받은 직후가 아니라 몇 년이 지난 뒤일 수도 있으며, 그만큼 다운계약의 위험은 오랜 기간에 걸쳐 잠재해 있다고 보아야 합니다.

권리금 축소 신고가 적발되면 어떻게 되나요?

적발되면 축소 신고한 세액에 대한 본세를 추가로 납부해야 할 뿐 아니라, 신고 유형에 따라 무신고가산세 또는 과소신고가산세, 그리고 납부가 늦어진 기간에 대한 납부지연가산세까지 함께 부담하게 됩니다. 고의로 소득을 감추거나 허위 자료를 만든 부정 신고로 판단되면 가산세율이 크게 올라가고, 사안이 무거우면 조세범 처벌 절차로 이어질 수도 있습니다.

일반적으로 알려진 가산세 체계는 다음과 같습니다. 다만 아래 세율은 세법 개정에 따라 달라질 수 있고, 사안별로 적용 요건이 다르므로 정확한 세액 산정은 세무 전문가의 확인을 거쳐야 합니다.

여기서 끝이 아닙니다. 다운계약서로 인한 손실은 세금 문제에 국한되지 않습니다. 뒤에서 설명하는 것처럼 권리금 손해배상 소송에서도 다운계약서가 불리한 증거로 작용할 수 있어, 두 가지 위험이 겹치면 아낀 세금보다 훨씬 큰 손실을 볼 수 있습니다.

또한 신규임차인 입장에서도 낮게 신고된 금액만 취득가액으로 인정받다 보니, 훗날 자신이 상가를 정리하며 권리금을 받을 때 같은 문제를 그대로 떠안게 됩니다. 결국 다운계약은 매도인과 매수인 모두에게 잠재적인 위험을 남기는 구조입니다.

가산세 부담이 무겁게 느껴지는 이유는 본세에 가산세가 얹어지는 구조이기 때문입니다. 예를 들어 부정한 방법으로 과소신고한 사실이 인정되면 본세에 더해 그 40%에 해당하는 과소신고가산세가 추가되고, 여기에 신고 시점부터 실제 납부일까지의 기간에 대한 납부지연가산세까지 겹겹이 쌓입니다. 처음에 아끼려 했던 세금보다 나중에 납부해야 하는 총액이 훨씬 커지는 결과로 이어지는 경우가 많습니다.

더구나 조세범 처벌 절차까지 진행되는 경우에는 세무조사에 이어 고발, 수사 등 별도의 형사 절차를 거쳐야 하므로 시간적·정신적 부담도 상당합니다. 다운계약을 결정할 당시에는 이런 후속 절차까지 미처 예상하지 못하는 경우가 대부분이지만, 실제로 문제가 불거지면 세무 문제와 형사 문제, 민사 문제가 동시에 얽히면서 대응이 훨씬 복잡해집니다.

권리금 다운계약서를 쓰면 나중에 손해배상을 못 받나요?

임대인이 권리금 회수 기회를 방해해 손해배상을 청구하는 소송에서, 법원은 신규임차인이 실제로 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정한 권리금 중 더 낮은 금액을 기준으로 배상액을 정합니다. 다운계약서를 써 두면 '신규임차인이 주기로 한 금액'을 증명할 자료 자체가 실제보다 낮게 남아 있게 되어, 배상액이 실제 손해보다 줄어들 위험이 있습니다. 세금을 아끼려고 쓴 계약서가 정작 임대인의 방해행위로 손해를 입었을 때는 스스로의 발목을 잡는 증거가 되는 셈입니다.

권리금 회수기회 보호는 상가건물임대차보호법 제10조의4(2015년 5월 13일 신설)에 근거를 둡니다. 이 조항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 임대인의 방해행위로 규정하고 있습니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 경우, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 경우, 주변 시세보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 경우입니다.

이런 방해행위로 손해를 입었다면 임차인은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원도 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)을 통해 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 확인한 바 있습니다. 다만 이런 보호를 받으려면 신규임차인이 실제로 주기로 한 권리금이 얼마였는지를 소송에서 명확히 증명할 수 있어야 하는데, 다운계약서는 바로 이 지점에서 불리하게 작용합니다.

소송에서는 통상 신규임차인과 작성한 권리금 계약서, 계좌 이체 내역, 관련 문자와 대화 기록 등을 근거로 실제 합의 금액을 주장하고, 이와 별개로 임대차 종료 당시의 권리금을 법원이 선임한 감정인이 감정 평가합니다. 이 두 금액을 비교해 더 낮은 쪽이 배상액의 기준이 되는데, 다운계약서를 써 두면 처음부터 낮은 금액이 서류상 '신규임차인이 주기로 한 권리금'으로 고정되어 버립니다. 실제 지급액이 더 많았다는 사실을 뒤늦게 주장하더라도, 계약서 자체가 반대되는 내용을 담고 있다면 법정에서 그 주장을 뒤집기가 매우 어렵습니다.

더 큰 문제는 임차인 스스로 작성하고 서명한 계약서이기 때문에, 상대방이나 임대인이 오히려 그 계약서를 근거로 실제 금액이 그보다 많지 않았다고 반박할 수 있다는 점입니다. 즉 다운계약서는 국세청과의 관계에서만 문제가 되는 것이 아니라, 임대인을 상대로 한 손해배상 소송에서도 상대방에게 유리한 무기로 쓰일 수 있습니다. 권리금 분쟁을 대비한다면 계약서 금액과 실제 금액을 처음부터 일치시켜 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

물론 손해배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액으로 정해지므로, 처음부터 전액을 다 받는다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 다운계약서로 인해 애초의 기준 금액 자체가 낮게 왜곡된다면, 정당하게 받을 수 있었던 배상액마저 줄어드는 결과로 이어질 수 있다는 점이 핵심입니다.

이미 다운계약서를 썼다면 어떻게 대처해야 하나요?

이미 다운계약서를 작성했다면 먼저 실제 지급액을 증명할 수 있는 보조 자료를 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다. 계좌이체 내역, 신규임차인과 주고받은 문자나 메신저 대화, 시설과 재고를 인수인계하며 작성한 확인서 등이 대표적인 자료입니다. 이런 자료가 있으면 계약서 금액과 실제 금액이 다르다는 사실을 나중에라도 설명할 여지가 생깁니다.

세무 신고 부분은 법정 신고기한이 지난 뒤에도 기한후신고나 수정신고 제도를 통해 스스로 바로잡을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 조사가 시작되기 전에 미리 바로잡으면 가산세 부담을 덜 수 있는 제도도 마련되어 있으므로, 세무 전문가와 함께 현재 상황을 점검해 보는 것이 바람직합니다. 다만 구체적인 절차와 유불리는 사안마다 달라 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

향후 임대인과의 권리금 분쟁 가능성이 있다면, 계약서상 금액과 실제 금액의 차이를 법적으로 어떻게 소명할지 미리 준비해 두는 것이 안전합니다. 이 부분은 세무 문제와 별개로 민사소송에서의 입증 전략에 해당하므로, 상가 권리금 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 검토받는 것이 도움이 됩니다.

앞으로 새로운 계약을 앞두고 있다면, 애초에 다운계약서를 쓰지 않는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 세금 부담이 걱정된다면 계약서를 실제 금액대로 정확히 작성한 뒤, 필요경비 개산공제 등 합법적인 절세 방법을 세무 전문가와 함께 검토하는 편이 장기적으로 훨씬 안전합니다. 당장의 세금 몇 백만 원을 아끼려다 권리금 전체를 둘러싼 분쟁에서 불리한 위치에 서는 것보다는, 처음부터 투명하게 신고하고 정당하게 받을 권리금을 온전히 지키는 쪽이 실질적인 이익에 더 부합합니다.

이미 계약이 끝난 뒤라도 너무 낙담할 필요는 없습니다. 다운계약서 한 장으로 모든 것이 결정되는 것은 아니며, 앞서 살펴본 보조 자료들을 얼마나 체계적으로 준비하느냐에 따라 세무상 대응과 이후의 권리금 분쟁 대응 모두에서 상황을 개선할 여지가 남아 있습니다. 혼자 판단하기보다는 세무 전문가와 변호사의 도움을 받아 현재 상황을 정확히 진단받는 것이 첫걸음입니다.

법도 권리금소송센터는 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로, 다운계약서로 인해 권리금 분쟁의 입증이 꼬인 사건까지 폭넓게 다뤄 왔습니다. 상담이 필요하시면 02-591-5657로 무료 전화상담을 받아보실 수 있으며, 비용 안내나 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

권리금 축소 신고 관련 자주 묻는 질문