이런 상황이라면 주목하셔야 합니다

법적 평가 — 무응답도 '계약 체결 거절'로 볼 수 있는가

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 조항으로, 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 방해행위의 네 번째 유형이 바로 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"입니다.

여기서 '거절'은 반드시 명시적인 거절 의사표시만을 의미하지 않습니다. 임차인이 신규임차인을 주선하고 계약 협의를 요청하였는데도 임대인이 상당한 기간 동안 아무런 응답을 하지 않거나, 협의 일정을 계속 미루거나, 조건 제시 자체를 회피하여 사실상 계약 체결이 불가능하게 만들었다면, 그 실질에 있어 계약 체결을 거절한 것과 다르지 않게 평가될 수 있습니다. 법원은 임대인의 언행뿐 아니라 협의 과정 전체의 경위를 종합하여 방해 여부를 판단합니다.

반대로 임대인 입장에서 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항의 정당한 사유, 즉 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우 등이 인정되면 거절이 적법할 수 있습니다. 따라서 무응답이 곧바로 손해배상으로 이어지는 것은 아니며, 주선 사실·회피 정황·정당한 사유의 부존재가 다투어지는 구조입니다.

10년을 초과한 임차인도 보호받습니다

2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 계약갱신요구권 행사 기간이 지난 임차인, 즉 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 임차인도 권리금 회수기회 보호 대상이라고 판단하였습니다. 임대인이 "이미 오래 영업했으니 권리금은 없다"는 태도로 협의를 회피하더라도, 그 사정만으로 보호가 부정되지 않습니다. 다만 3기분 차임 연체 등 갱신거절 사유가 있는 임차인은 보호 대상에서 제외될 수 있으므로 차임 연체 이력은 미리 점검해야 합니다.

임대인의 회피 유형과 법적 평가

단계별 대응 — 무응답 임대인에게는 '기록'이 무기입니다

1. 주선 사실을 서면으로 통지합니다. 신규임차인의 인적사항, 예정 업종, 보증금·차임 협의 의사, 권리금 계약 체결 사실을 담아 임대인에게 내용증명으로 발송합니다. 무응답 임대인에게는 구두 요청이 아니라 도달이 증명되는 통지가 필요합니다.
2. 회신 기한을 명시합니다. "몇 월 며칠까지 계약 협의 일정 회신을 요청드리며, 회신이 없을 경우 계약 체결을 거절한 것으로 볼 수밖에 없다"는 취지를 기재하면, 이후 무응답이 거절로 평가될 근거가 보강됩니다.
3. 모든 연락 시도를 기록합니다. 통화 발신 내역, 부재중 기록, 문자·메신저 내용을 날짜별로 정리합니다. 본인이 참여한 통화의 녹음은 증거로 활용할 수 있습니다.
4. 재차 내용증명을 발송합니다. 1차 통지에 응답이 없으면 임대차 종료 전에 2차 통지로 주선 유지 사실과 협의 요청을 반복하여, 임차인이 종료 시점까지 회수 노력을 다했음을 남깁니다.
5. 임대차 종료 후 손해배상 청구를 검토합니다. 방해가 인정되면 임대인은 손해를 배상해야 하며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.

이 단계에서 가장 흔한 실수는 "임대인이 연락을 안 받으니 어쩔 수 없다"며 기록 없이 시간을 보내는 것입니다. 소송에서는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하고 협의를 요청했는지가 먼저 확인되므로, 통지와 기록이 없으면 방해행위 자체를 증명하기 어려워집니다. 무응답이 길어질수록 오히려 통지는 더 촘촘해야 합니다. 권리금소송의 처리기간은 사안에 따라 다르나 법도 권리금소송센터의 실데이터 기준 평균 10~14개월가량 소요되었습니다.

자주 묻는 질문