이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대인이 신규임차인의 자금 능력을 문제 삼아 계약을 거절하고 있다
• 임대인이 신규임차인의 과거 이력을 이유로 계약을 못 하겠다고 한다
• 임대인이 상가를 당분간 영업하지 않고 비워둘 것이라며 계약을 거절한다
• 임대인이 뚜렷한 근거 없이 그냥 "정당한 사유가 있다"고만 주장한다

위 상황 중 하나라도 해당한다면, 아래에서 법이 실제로 인정하는 정당한 사유가 무엇인지, 임대인의 주장이 그 요건을 충족하는지, 그리고 지금 신규임차인 쪽과 함께 어떤 자료를 준비해야 하는지를 순서대로 확인해 보시기 바란다.

권리금 회수기회, 임대인은 원칙적으로 협조해야 한다

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해의 한 유형으로 명시하고 있다. 즉 원칙은 '협조'이고, 거절은 예외적으로만 정당화되는 구조다. 임대인이라고 해서 아무 이유 없이 신규임차인을 마음대로 골라내거나 계약을 거부할 수 있는 것이 아니다.

이 원칙이 존재하는 이유는 명확하다. 권리금은 임차인이 그동안 쌓아 온 단골, 상권, 시설 투자의 가치를 신규임차인에게 넘기고 그 대가를 받는 구조인데, 임대인이 계약 체결 자체를 막아버리면 이 가치는 통째로 사라져 버린다. 그래서 법은 임대인에게 특별한 사정이 없는 한 신규임차인과의 계약에 협조할 의무를 지운 것이다.

다만 임대인 역시 자신의 재산권을 온전히 포기하는 것은 아니다. 신규임차인이 임대차 관계를 정상적으로 유지하기 어려운 사람이라면, 임대인이 이를 이유로 계약을 거절하는 것까지 무조건 방해행위로 몰아붙일 수는 없다. 그래서 법은 임대인이 계약을 거절해도 방해행위로 보지 않는 정당한 사유를 별도로 정해 두었고, 이 글에서 다루는 내용이 바로 그 정당한 사유의 구체적인 내용이다.

실무에서 자주 오해하는 지점은, 정당한 사유가 있으면 임대인이 아무 설명 없이 그냥 거절해도 된다고 생각하는 것이다. 그러나 정당한 사유는 임대인이 스스로 주장하고 뒷받침할 자료를 갖추어야 인정되는 항변에 가깝다. 임차인 입장에서는 임대인이 내세우는 사유가 실제로 법이 요구하는 요건을 충족하는지를 하나하나 따져보는 것이 대응의 출발점이다.

또 하나 자주 나오는 오해는, 임대인이 신규임차인을 아예 만나보지도 않고 거절하는 경우다. 정당한 사유는 신규임차인의 구체적인 사정을 확인한 뒤에 판단되는 것이 원칙이므로, 만남이나 자료 제출 기회조차 주지 않은 채 일방적으로 거절부터 하는 태도는 그 자체로 정당한 사유의 존재를 의심하게 만드는 정황이 될 수 있다.

정당 사유	핵심 내용
① 자력 부족	신규임차인이 보증금·차임을 지급할 능력이 없는 경우
② 의무위반 우려	임차인 의무 위반 우려 등 임대차 유지가 어려운 상당한 사유
③ 장기 미사용 계획	목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우
④ 그 밖의 정당한 사유	개별 사안에서 구체적으로 인정될 만한 사유

표에 정리한 네 가지 사유는 법이 예시적으로 정해 둔 유형이다. 실제 사건에서는 이 중 하나만 단독으로 문제되기보다, 임대인이 여러 사유를 동시에 내세우는 경우가 흔하다. 이제 각 사유가 구체적으로 어떤 경우에 인정되는지 순서대로 살펴본다.

이 정당한 사유 제도는 임대인의 계약 거절이 예외적으로 허용되는 범위를 정한 것일 뿐, 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 현저히 고액의 조건을 제시하는 다른 방식의 방해행위까지 정당화하는 것은 아니다. 즉 계약을 거절할 정당한 사유가 있다고 해서 다른 방식의 방해행위까지 허용되는 것은 아니라는 점을 함께 기억해 둘 필요가 있다.

정당 사유① 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력이 없는 경우

가장 흔하게 문제되는 정당 사유는 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우다. 임대인 입장에서는 임대차 관계가 시작되자마자 차임이 밀리거나 보증금조차 제대로 들어오지 않는 상황을 우려할 수밖에 없고, 이런 우려가 객관적으로 뒷받침된다면 계약을 거절해도 정당한 사유로 인정될 수 있다.

여기서 핵심은 '객관적으로'라는 부분이다. 임대인이 막연히 "저 사람은 돈이 없어 보인다"는 인상만으로 계약을 거절한다면 정당한 사유로 인정받기 어렵다. 신용정보, 소득 자료, 예금 잔액 증명, 기존 사업체의 재무 상태 등 구체적인 자료로 지급 능력 부족이 뒷받침되어야 한다. 반대로 신규임차인이 이런 자료를 제시했는데도 임대인이 별다른 근거 없이 자력이 없다고 주장한다면, 그 주장 자체가 방해행위의 정황으로 평가될 수 있다.

실무에서는 임대인이 신용조회 동의를 요청하거나 재직증명, 사업자등록 관련 서류를 요구하는 경우가 있는데, 이는 합리적인 범위 안에서는 정당한 확인 절차로 볼 수 있다. 다만 이런 서류 요구가 지나치게 까다롭거나, 다른 이유를 감추기 위한 형식적인 절차에 불과하다면 이야기가 달라진다. 요구한 서류를 신규임차인이 실제로 제출했는데도 계약을 계속 미룬다면, 자력 부족이 아니라 다른 의도가 있는 것으로 의심할 수 있다.

임차인 입장에서 이 사유에 대응하려면, 신규임차인이 제출한 자료와 임대인의 구체적인 반응을 시간 순서대로 정리해 두는 것이 중요하다. 신규임차인이 실제로는 안정적인 소득과 자산을 갖추고 있었는데도 임대인이 이를 무시하고 자력 부족을 주장했다면, 그 자료 자체가 정당한 사유가 인정되지 않는다는 강력한 근거가 된다.

자력 심사를 이유로 임대인이 지나치게 방대한 서류를 요구하거나, 다른 임차인에게는 요구하지 않던 수준의 보증을 새 신규임차인에게만 요구한다면, 이는 자력 부족이라는 명분 뒤에 다른 거절 의도를 숨긴 것일 가능성이 있다. 이런 정황은 신규임차인이 서류 제출 과정에서 겪은 어려움을 구체적으로 기록해 두면 뒤에 유용한 자료가 된다.

신규임차인의 이력 문제로 계약을 거절하면 정당한가?

두 번째 정당 사유는 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우다. 신규임차인의 과거 임대차 이력에서 차임을 상습적으로 연체했거나, 이전 상가에서 무단으로 용도를 변경해 분쟁을 겪었던 사실이 확인되는 경우가 대표적인 예다.

다만 이 사유 역시 임대인이 막연히 "저 사람은 못 미덥다"는 인상만으로 주장할 수 있는 것이 아니다. 이전 임대차 관계에서 실제로 문제가 있었다는 점을 뒷받침할 구체적인 자료, 예를 들어 이전 임대인과의 분쟁 내역이나 법원 판결, 명도소송 이력 등이 필요하다. 단순히 신규임차인이 운영하려는 업종이 임대인 마음에 들지 않는다는 이유만으로는 이 사유가 인정되기 어렵다.

또한 신규임차인이 운영하려는 업종이 건축물 용도나 관련 법령상 해당 상가에서 영업하기 어려운 업종이라면, 이 역시 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유로 고려될 수 있다. 예를 들어 소방·위생 관련 인허가를 받기 어려운 구조인데도 그런 업종으로 계약을 진행하려 한다면, 임대인이 이를 이유로 거절하는 데에도 일리가 있을 수 있다. 이런 경우라면 신규임차인 쪽에서 미리 관할 관청에 인허가 가능 여부를 확인해 자료로 준비해 두는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.

임차인 입장에서는 임대인이 이런 사유를 내세울 때, 그 근거가 신규임차인 본인과 직접 관련이 있는지부터 확인해야 한다. 전혀 다른 사람이 겪었던 문제를 마치 신규임차인의 문제인 것처럼 섞어서 주장하거나, 이미 오래전에 해결된 사안을 다시 끄집어내는 경우도 실무에서는 종종 발견된다. 이런 경우라면 임대인의 주장이 실제 요건을 충족하지 못한다는 점을 구체적으로 반박할 수 있다.

신규임차인이 임차인 의무를 위반할 우려가 있다는 판단은 결과적으로 임대차가 시작되기도 전에 내려지는 예측적 판단이라는 특성이 있다. 그래서 이 사유는 상대적으로 신중하게 검토되는 편이고, 막연한 우려만으로 곧바로 인정되지는 않는다. 임대인이 구체적인 근거 없이 이 사유를 내세운다면, 임차인은 신규임차인의 안정적인 사업 이력이나 평판 자료를 제시해 우려가 근거 없다는 점을 적극적으로 소명할 수 있다.

정당 사유③ 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우

세 번째 정당 사유는 임대인이 임대할 부분을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 계획이 있는 경우다. 예를 들어 건물을 철거하고 재건축할 예정이거나, 상당 기간 리모델링 공사를 진행할 계획이 확정되어 있는 경우가 여기 해당할 수 있다.

이 사유의 핵심은 '구체적이고 확정적인 계획'이 있어야 한다는 점이다. 막연히 "나중에 리모델링할 수도 있다"는 정도로는 부족하고, 건축 인허가 진행 상황, 공사 계약 체결 여부, 구체적인 공사 일정 등 객관적으로 확인 가능한 자료가 뒷받침되어야 정당한 사유로 인정받을 여지가 커진다. 계획이 실제로는 없으면서 계약을 미루기 위한 핑계로 이 사유를 내세우는 경우도 실무에서 드물지 않게 나타난다.

임차인 입장에서는 임대인이 이런 계획을 내세울 때, 실제로 인허가 절차가 진행 중인지, 공사업체와 계약이 체결되었는지 등을 확인해 볼 필요가 있다. 만약 계획을 내세운 지 상당한 시간이 지났는데도 아무런 절차가 진행되지 않고 있다면, 처음부터 계약을 거절하기 위한 구실에 불과했을 가능성을 의심할 수 있다.

또한 이 사유가 인정되려면 실제로 1년 6개월이라는 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 점이 요구되므로, 계획을 내세운 직후에 다른 임차인을 새로 들이거나 임대인 스스로 영업을 시작한다면 애초에 이 사유가 존재하지 않았다는 강력한 반증이 될 수 있다. 이런 정황이 확인되면 임차인은 이를 근거로 정당한 사유가 없었다는 점을 적극적으로 주장할 수 있다.

영리목적 미사용을 이유로 계약을 거절하는 경우, 임대인이 그 기간 동안 상가를 실제로 어떻게 활용할 계획인지도 함께 살펴볼 필요가 있다. 단순히 비워두겠다는 것인지, 본인이 직접 사용하겠다는 것인지에 따라 뒤따르는 법률관계가 달라질 수 있으므로, 임대인의 구체적인 계획 내용을 서면으로 요청해 받아두는 것이 좋다.

정당 사유④ 그 밖에 인정될 수 있는 사유

법은 앞서 살펴본 세 가지 사유 외에도 그 밖에 임대인이 계약 체결을 거절할 만한 정당한 사유가 있는 경우를 함께 인정하고 있다. 이는 앞의 세 가지처럼 유형이 고정되어 있지 않고, 개별 사안의 구체적인 사정에 따라 판단되는 포괄적인 성격의 사유다.

예를 들어 신규임차인이 임대인과 심각한 갈등 관계에 있었던 이력이 있거나, 신규임차인이 제시한 조건이 사회통념상 도저히 받아들이기 어려운 수준인 경우 등이 이 범주에서 검토될 수 있다. 다만 이 사유는 범위가 넓은 만큼 임대인이 남용하기도 쉬워서, 실제 판단에서는 다른 세 가지 사유보다 더 엄격하게 검토되는 경향이 있다.

이 사유를 다툴 때는 임대인이 내세우는 구체적인 근거가 무엇인지부터 명확히 확인해야 한다. "그냥 마음에 안 든다"는 수준의 막연한 이유는 정당한 사유로 인정되기 어렵고, 임대인이 합리적인 제3자도 수긍할 만한 구체적이고 객관적인 근거를 제시해야 한다. 이 부분은 정형화된 기준이 적기 때문에, 유사 사례와 함께 개별적으로 검토받는 것이 안전하다.

이 포괄적 사유가 문제되는 사건일수록 결과를 예단하기 어렵고, 유사한 사실관계를 다룬 다른 사례들과 비교해 보는 작업이 특히 중요하다. 임대인이 내세우는 사정이 이례적이거나 낯선 논리일수록, 그 근거의 타당성을 더 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

임대인이 정당한 사유를 주장하면 무조건 인정될까?

임대인이 정당한 사유가 있다고 주장한다고 해서 그 즉시 계약 거절이 정당화되는 것은 아니다. 정당한 사유는 임대인이 스스로 주장하고 구체적인 자료로 뒷받침해야 하는 항변에 가깝다. 막연한 주장만으로는 부족하고, 앞서 살펴본 각 사유의 요건을 실제로 충족하는지가 개별적으로 검토된다.

실무에서는 임대인이 여러 사유를 한꺼번에 나열하며 계약을 거절하는 경우가 많다. 이럴 때는 각 사유를 하나씩 분리해 그 사유가 실제로 요건을 충족하는지 따져보아야 한다. 어느 하나의 사유는 근거가 있더라도, 다른 사유들은 근거가 부족한 경우가 섞여 있는 경우도 흔하기 때문이다.

또한 정당한 사유가 있다고 하더라도, 임대인이 그 사유를 뒤늦게 만들어내거나 다른 목적을 숨기기 위한 명분으로 내세운 정황이 드러난다면 오히려 방해행위로 평가될 수 있다. 예를 들어 신규임차인의 자력 부족을 주장하면서 동시에 자기 지인에게는 별다른 확인 없이 계약을 진행하려 한다면, 자력 부족 주장이 진정한 것인지 의심할 수 있는 강력한 정황이 된다. 이처럼 임대인이 내세운 사유와 실제 행동이 서로 모순되는 지점이 있는지 살펴보는 것도 유용한 접근이다.

결국 정당한 사유 여부는 임대인의 주장 하나만으로 결정되지 않고, 신규임차인이 실제로 제시한 자료, 임대인의 구체적인 대응, 계약이 무산되기까지의 경위를 전체적으로 살펴본 뒤에 판단된다. 임차인 입장에서는 임대인의 주장을 그대로 받아들이기보다, 이 주장이 실제 요건을 충족하는지를 하나하나 확인하는 태도가 필요하다.

실무에서는 임대인이 분쟁이 본격화된 뒤에야 뒤늦게 정당한 사유를 구체화해 제시하는 경우도 있다. 이런 경우 그 사유가 애초에 계약 거절 당시부터 실제로 존재했던 것인지, 아니면 이후 대응 과정에서 새로 만들어낸 것인지가 중요한 쟁점이 된다. 거절 당시 시점에 남아 있는 자료가 이 부분을 가리는 데 결정적인 역할을 한다.

정당 사유 여부, 무엇을 기준으로 판단하나

정당한 사유 여부를 판단할 때는 몇 가지 기준이 함께 고려된다. 첫 번째는 시점이다. 임대인이 내세우는 사유가 신규임차인과의 협상이 진행되던 당시에 실제로 존재했던 사유인지, 아니면 계약이 무산된 뒤에 뒤늦게 만들어낸 사유인지가 중요하게 검토된다.

두 번째는 객관적 자료의 유무다. 자력 부족이든 의무위반 우려든, 임대인의 주관적 판단만으로는 부족하고 신용 자료, 이전 임대차 이력, 공사 계획 자료 등 제3자가 보아도 수긍할 만한 근거가 있어야 한다. 자료 없이 말로만 하는 주장은 정당한 사유로 인정받기 어려운 경우가 대부분이다.

세 번째는 사유와 거절 사이의 인과관계다. 임대인이 내세운 사유가 실제로 계약을 거절한 이유였는지, 아니면 다른 진짜 이유를 감추기 위한 명분에 불과했는지가 함께 검토된다. 예를 들어 자력 부족을 이유로 들면서도 신규임차인에게 자력을 보완할 기회조차 주지 않고 곧바로 거절했다면, 그 사유가 진정한 거절 이유였는지 의심할 수 있다.

네 번째는 신규임차인 측의 반박 가능성이다. 신규임차인이 임대인이 제기한 우려를 해소할 수 있는 자료나 대안을 제시했는데도 임대인이 이를 무시했다면, 정당한 사유가 인정되기 어려운 방향으로 판단될 가능성이 커진다. 이처럼 정당 사유 여부는 어느 한 가지 사정만으로 결정되지 않고, 여러 정황을 종합적으로 살펴 판단된다.

이 네 가지 기준은 개별적으로 하나씩만 적용되는 것이 아니라, 사건 전체의 맥락 속에서 함께 검토된다. 예를 들어 시점상으로는 그럴듯해 보이는 사유라도 객관적 자료가 전혀 없다면 인정되기 어렵고, 반대로 자료는 있어도 거절과의 인과관계가 약하다면 역시 인정되기 어렵다. 결국 여러 기준을 함께 충족해야 정당한 사유로 온전히 인정받을 수 있다.

임대인의 거절에 대응하는 방법

임대인이 정당한 사유를 내세우며 계약을 거절한다면, 가장 먼저 그 사유가 위에서 살펴본 네 가지 유형 중 어디에 해당하는지, 그리고 실제 요건을 충족하는지부터 점검해야 한다. 신규임차인과 함께 관련 자료를 준비하는 것이 이 단계에서 가장 중요한 작업이다.

이 단계에서는 임대인과 나눈 대화를 가능한 한 문서화하는 습관도 중요하다. 통화로 거절 의사를 전달받았다면 이후 문자메시지로 통화 내용을 다시 확인하는 방식을 활용하면, 나중에 임대인이 발언을 부인하더라도 정황을 뒷받침할 자료로 남길 수 있다. 이런 기초 자료가 쌓여 있어야 이후 협의든 소송이든 훨씬 수월하게 진행된다.

자력 부족이 문제된다면 신용정보, 소득 증빙, 예금 잔액 증명 등을 미리 준비해 임대인에게 제시하고, 그럼에도 계약을 거절한다면 그 경위를 문서와 문자로 남겨 두어야 한다. 의무위반 우려가 문제된다면, 신규임차인의 과거 이력에 실제로 문제가 있었는지 스스로 확인하고, 문제가 없다면 이를 뒷받침하는 자료를 마련해 반박할 준비를 해야 한다.

임대인의 거절 사유가 근거 없다고 판단되면, 내용증명을 통해 정당한 사유가 인정되지 않는다는 점을 공식적으로 알리고 계약 체결에 협조할 것을 요청하는 절차를 밟는 경우가 많다. 그럼에도 협의가 이루어지지 않으면 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상청구 소송을 검토하게 된다. 법도 권리금소송센터는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사인 엄정숙 변호사가 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 처리해 온 경험을 바탕으로 정당 사유 해당 여부를 검토한다.

착수금은 사안에 따라 300만원부터 시작하며 부가가치세는 별도이고, 감정료 등 실비도 별도로 발생할 수 있다. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하므로, 임대인의 거절 사유가 부당하다고 판단된다면 시효를 놓치지 않도록 가능한 한 빨리 대응 방향을 정리하는 것이 좋다. 상단 메뉴를 이용해 무료 전화상담을 신청해 02-591-5657로 문의하시면 상황에 맞는 자료 준비 방법과 대응 절차를 구체적으로 안내해 드린다.

대응 과정에서는 신규임차인의 협조가 특히 중요하다. 신규임차인이 자료 제출이나 진술에 소극적이면 임차인 혼자서는 정당 사유의 부존재를 입증하기가 훨씬 어려워지므로, 처음부터 신규임차인과 충분히 소통하며 함께 대응하는 것이 결과에 큰 영향을 미친다. 신규임차인 역시 계약이 성사되어야 원하는 자리에서 영업을 시작할 수 있는 만큼, 대부분의 경우 필요한 자료 제공에 적극적으로 협조하는 편이다.

정당한 사유 여부를 둘러싼 분쟁은 시간이 지날수록 신규임차인이 다른 자리를 알아보러 떠나버리는 등 협상 자체가 무산될 위험도 함께 커진다. 그래서 임대인의 거절이 부당하다고 판단되면 최대한 빠르게 자료를 정리하고 대응 방향을 잡아, 신규임차인과의 계약 가능성이 남아 있는 동안 절차를 진행하는 것이 실질적으로 가장 중요한 전략이 된다.