상가를 다른 임차인에게 넘기며 권리금을 주고받았는데, 세금계산서를 끊어야 하는지 그냥 계좌이체만 하면 되는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 권리금은 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 임차인의 재산적 이익이면서 동시에, 세법상으로는 사업자 간 거래로 취급될 수 있는 이중적인 성격을 가지고 있습니다. 세금계산서를 제대로 발행하지 않으면 세무상 불이익뿐 아니라, 훗날 권리금을 둘러싼 분쟁이나 소송에서 지급 사실 자체를 입증하기 어려워지는 문제로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 권리금 거래에서 세금계산서를 발행해야 하는 기준, 부가가치세 신고 및 매입세액공제 처리, 그리고 세금계산서가 권리금 소송의 증거로 어떻게 쓰이는지까지 순서대로 살펴보겠습니다.

특히 권리금 거래는 액수가 크다 보니 세금계산서 발급 여부를 두고 기존임차인과 신규임차인 사이에 미묘한 신경전이 벌어지는 경우가 많습니다. 기존임차인은 세금계산서를 발급하면 매출로 잡혀 부가가치세와 종합소득세 부담이 늘어날까 걱정하고, 신규임차인은 세금계산서 없이는 나중에 권리금 지급 사실을 인정받기 어려울까 걱정합니다. 이런 입장 차이 때문에 세금계산서 이야기를 아예 꺼내지 않고 넘어가는 경우도 있는데, 그렇게 넘어간 거래일수록 나중에 문제가 생겼을 때 되짚기가 훨씬 어려워집니다.

권리금도 세금계산서를 발행해야 하나요?

권리금이란 상가를 새로 얻는 임차인이 기존 임차인에게, 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받는 대가로 지급하는 금전을 말합니다. 겉으로 보면 임차인 사이의 사적인 금전 거래처럼 보이지만, 지급하는 쪽과 받는 쪽이 모두 사업자라는 점에서 세법의 적용을 피해가기 어렵습니다.

부가가치세법은 사업자가 재화 또는 용역을 공급하면 그 대가에 대해 세금계산서를 발급하도록 정하고 있습니다. 실무에서는 권리금, 특히 영업상의 노하우나 거래처 관계, 상권상 이점 같은 무형의 가치를 넘기는 부분을 용역의 공급으로 보아 부가가치세 과세대상으로 취급하는 경우가 많습니다. 즉 권리금을 받는 기존임차인이 사업자라면, 그 금액에 대해 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 신고해야 하는 상황이 상당수 발생한다는 뜻입니다.

다만 권리금 전액이 항상 같은 방식으로 과세되는 것은 아닙니다. 실무상 권리금은 인테리어·집기비품 같은 유형자산에 대한 대가인 시설권리금과, 상권·영업노하우·거래처 등 무형의 가치에 대한 대가인 바닥권리금·영업권리금으로 나누어 볼 수 있는데, 어느 쪽 비중이 큰지에 따라 과세표준을 산정하는 방식이나 세금계산서 기재 방법이 달라질 수 있습니다. 또한 권리금을 받는 기존임차인이 일반과세자인지 간이과세자인지, 면세사업자인지에 따라서도 세금계산서 발급 의무의 내용이 달라집니다.

이처럼 권리금의 부가가치세 처리는 거래의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있는 영역이므로, "권리금은 무조건 비과세다" 또는 "권리금은 무조건 세금계산서를 끊어야 한다"고 일률적으로 단정하기보다는, 개별 사안을 두고 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다. 법도 권리금소송센터에서도 세무 처리 자체는 세무 전문가의 영역으로 안내하고, 권리금 회수기회 보호와 관련한 법률 분쟁 대응에 집중하고 있습니다.

예를 들어 커피전문점을 운영하던 기존임차인이 인테리어와 집기 일체, 그동안 쌓아온 단골 고객과 배달앱 리뷰, 프랜차이즈 운영 노하우를 넘기며 신규임차인으로부터 8천만원의 권리금을 받기로 했다고 가정해 보겠습니다. 이 중 인테리어·집기 등 유형자산 가액이 3천만원, 나머지 5천만원이 무형의 영업권 대가로 평가된다면, 실무에서는 이 구분에 따라 세금계산서 기재 방식과 과세 여부를 나누어 판단하게 되는 경우가 많습니다. 이처럼 실제 사례에서는 하나의 권리금 안에 성격이 다른 항목들이 섞여 있는 경우가 대부분이므로, 계약 단계에서부터 항목별 금액을 나누어 기재해 두면 이후 세무 처리와 분쟁 예방 모두에 도움이 됩니다.

권리금 세금계산서, 언제 누가 발급하나요?

원칙적으로 권리금을 지급받는 기존임차인이 부가가치세법상 사업자등록을 한 일반과세자라면, 신규임차인에게 세금계산서를 발급하는 것이 기본적인 모습입니다. 발급 시점은 통상 권리금 계약에 따라 대금을 받는 때, 또는 재화·용역의 공급시기를 기준으로 판단하며, 전자세금계산서 의무발급 대상 사업자라면 국세청 홈택스를 통해 전자적으로 발급해야 합니다.

현실에서는 권리금 계약을 맺고 잔금을 치른 뒤에야 세금계산서 이야기가 나오는 경우가 흔합니다. 그런데 세금계산서는 대금 지급 시점과 맞물려 발급하는 것이 원칙이므로, 잔금 지급일을 특정하지 않은 채 막연히 넘어가면 발급 시기 자체가 애매해지는 문제가 생깁니다. 권리금 계약서를 작성하는 단계에서부터 대금 지급 일정과 세금계산서 발급 시점을 함께 정해두는 것이 바람직합니다.

기존임차인이 폐업을 앞두고 있다면 절차가 조금 더 복잡해집니다. 사업자등록을 말소하기 전에 세금계산서 발급 등 필요한 절차를 마쳐야 하고, 폐업 시점과 권리금 잔금 지급 시점이 어긋나면 실무상 곤란한 상황이 생길 수 있습니다. 이런 경우에는 세무사와 미리 상의해 폐업 신고 시점을 조율하는 것이 안전합니다.

한편 기존임차인이 간이과세자라면 세금계산서 발급의무 자체가 제한되는 경우가 있어, 세금계산서 대신 영수증 등으로 갈음되는 상황도 있습니다. 이처럼 사업자 유형에 따라 발급 방식이 달라지므로, 정확한 처리는 반드시 세무 전문가의 확인을 거치시길 권합니다.

전자세금계산서는 국세청 홈택스나 세금계산서 발급 대행 프로그램을 통해 발급할 수 있으며, 발급 즉시 국세청에 전송되어 매입자와 매출자 양쪽의 신고 자료로 남는다는 특징이 있습니다. 종이 세금계산서와 달리 분실 위험이 적고 발급·수취 이력이 시스템에 남기 때문에, 권리금처럼 금액이 크고 분쟁 소지가 있는 거래일수록 전자적으로 발급해 두는 것이 여러모로 안전합니다. 발급 후에는 신규임차인에게 발급 사실을 문자나 이메일 등으로 함께 알려 확인을 받아두면 더욱 좋습니다.

세금계산서를 발급하지 않으면 생기는 문제

세금계산서를 발급하지 않고 현금으로만 권리금을 주고받는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 당장은 번거로운 절차를 피할 수 있어 편해 보이지만, 두 가지 측면에서 문제가 될 수 있습니다. 하나는 세무상 불이익이고, 다른 하나는 훗날 권리금을 둘러싼 다툼이 생겼을 때의 입증 문제입니다.

세무 측면에서는 세금계산서를 발급해야 하는데도 발급하지 않거나, 사실과 다르게 발급하면 가산세 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 구체적인 가산세율이나 처리 방식은 거래 형태와 시점에 따라 달라지므로, 세무서나 세무 전문가를 통해 정확히 확인하시길 권합니다.

법률 분쟁 측면에서 더 실질적인 문제는 입증입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약체결을 거절하는 등의 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 이때 손해배상액의 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 했던 권리금과, 임대차 종료 당시 감정평가 등을 통해 산정한 권리금 중 낮은 금액입니다. 결국 신규임차인과 얼마의 권리금을 주고받기로 했는지, 실제로 얼마가 오갔는지를 뒷받침할 자료가 있어야 손해배상 청구가 힘을 받는데, 세금계산서가 없으면 이 부분의 입증이 취약해집니다.

실제로 구두 약정만으로 권리금 액수를 다투는 사건에서는, 계좌이체 내역과 권리금 계약서, 세금계산서가 함께 있을 때와 그렇지 않을 때 입증의 설득력에 큰 차이가 납니다. 세금계산서는 국세청 시스템에 신고 내역으로 남기 때문에 당사자 사이의 진술보다 객관적인 자료로 평가받기 쉽습니다.

실제 상담 사례를 보면, 권리금 5천만원을 현금으로 주고받으며 영수증 한 장 남기지 않았다가, 이후 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하며 계약을 방해한 사안에서 손해배상을 청구하려 했지만 애초에 신규임차인과 약정한 권리금 액수를 뒷받침할 자료가 없어 곤란을 겪은 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 신규임차인의 진술, 문자메시지, 부동산 중개업소의 확인서 등 남은 자료를 최대한 모아 대응해야 하는데, 처음부터 세금계산서나 계좌이체 기록이 있었다면 훨씬 수월하게 진행될 수 있었던 사안입니다.

세금계산서와 관련해 임차인들이 흔히 갖는 오해도 함께 짚어보겠습니다.

이처럼 권리금 세금계산서와 관련한 오해들은 실제 처리 방식과 차이가 있는 경우가 많으므로, 스스로 판단하기보다 세무 전문가나 법률 전문가의 확인을 받는 편이 안전합니다. 특히 권리금 액수가 크고 임대인과의 관계가 불안정한 상황일수록, 세금계산서 처리와 법적 대응을 함께 준비해 두는 것이 나중에 후회를 줄이는 길입니다.

권리금 부가세, 신고와 매입세액공제 처리

권리금을 받은 기존임차인, 즉 매출자는 해당 과세기간의 부가가치세 신고 시 권리금 매출을 신고하고 그에 따른 부가가치세를 납부하는 것이 원칙입니다. 권리금이 여러 차례에 나누어 지급된다면 각 지급 시기별로 세금계산서 발급과 신고가 이루어져야 하는 경우도 있어, 지급 일정이 복잡한 계약일수록 세무 전문가와 미리 조율해 두는 편이 안전합니다.

반대로 권리금을 지급한 신규임차인, 즉 매입자 입장에서는 세금계산서를 정상적으로 수취했다면 사업과 관련된 매입세액으로 공제받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 권리금 중 영업권 성격의 무형자산 부분을 세법상 자산으로 인정할 수 있는지, 감가상각은 어떻게 처리하는지 등은 거래 구조에 따라 달라지는 부분이라 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 세무 신고와 관련한 구체적인 처리는 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시길 권합니다.

신고 기한을 놓치거나 세금계산서를 뒤늦게 발급하는 경우에는 수정신고나 경정청구 등의 절차가 뒤따를 수 있고, 상황에 따라 가산세가 붙을 수도 있습니다. 권리금 계약이 마무리된 직후에는 세무 처리 일정을 별도로 챙겨두는 것이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

예를 들어 권리금 6천만원 중 유형자산 대가가 2천만원, 무형의 영업권 대가가 4천만원으로 구분된다면, 각각의 성격에 맞추어 계산서 항목을 나누어 기재하고 신고하는 방식을 검토하게 됩니다. 매입자 입장에서도 이렇게 항목이 구분되어 있으면 어느 부분이 매입세액공제 대상인지, 어느 부분이 무형자산으로 계상되어 감가상각 대상이 되는지를 세무사와 상의하기가 한결 수월해집니다. 항목을 뭉뚱그려 하나의 금액으로만 처리하면, 나중에 세무조사 등 과정에서 소명이 더 까다로워질 수 있습니다.

권리금 계약서에 세금계산서 특약을 넣어야 하는 이유

권리금 계약서를 작성할 때 금액과 지급일만 정하고, 부가세를 포함한 금액인지 별도인지를 명시하지 않는 경우가 의외로 많습니다. 이렇게 되면 잔금을 치르는 날 "부가세는 별도로 더 내야 한다", "이미 포함된 금액이다"라며 다투는 일이 생깁니다. 계약서에 "권리금 ○○원(부가세 별도)" 또는 "권리금 ○○원(부가세 포함)"처럼 표기를 명확히 해두는 것만으로도 이런 다툼을 상당 부분 예방할 수 있습니다.

세금계산서 발급 시기와 발급 책임자를 특약으로 정해두는 것도 중요합니다. 예를 들어 "잔금 지급일로부터 며칠 이내에 매도인이 세금계산서를 발급한다", "발급이 지연될 경우 지연에 따른 책임을 진다"는 취지의 조항을 넣어두면, 발급이 늦어지거나 이루어지지 않을 때 상대방에게 이행을 요구할 근거가 명확해집니다.

이 밖에도 권리금 계약서에는 시설물 인수 범위, 영업 인수인계 방법, 임대인의 동의 여부와 관련한 사항 등이 함께 다뤄지는 경우가 많습니다. 세금계산서 관련 조항은 이런 전체 계약 내용 중 일부이지만, 실제 분쟁이 생겼을 때는 의외로 핵심적인 역할을 하는 경우가 많으므로 계약서 작성 단계에서부터 꼼꼼히 챙겨두시길 권합니다.

특약 문구의 예시를 들어보면, "본 계약에 따른 권리금은 부가가치세 별도로 하며, 매도인은 잔금 지급일로부터 7일 이내에 매수인에게 세금계산서를 발급한다. 매도인이 정당한 사유 없이 세금계산서 발급을 지연하는 경우 매수인은 그 이행을 청구할 수 있다"는 식의 조항을 생각해볼 수 있습니다. 다만 이는 일반적인 예시일 뿐이며, 실제 계약서 문구는 거래 구조와 당사자 사정에 맞추어 조정해야 하므로 계약서를 작성하기 전에 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

세금계산서가 권리금 소송에서 갖는 증거의 힘

권리금은 원칙적으로 임대인이 아니라 신규임차인에게 받는 돈입니다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 것처럼 임대인이 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 신규임차인의 권리금 지급을 방해하면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원도 2017다225312 판결(2019. 5. 16. 전원합의체)에서 임대차 기간이 10년을 초과하더라도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 밝힌 바 있어, 오래된 임차인이라도 이 보호에서 배제되지 않는다는 점이 확인되었습니다.

이런 손해배상 소송에서 법원은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 했던 권리금 액수와, 임대차 종료 당시 감정평가를 통해 산정한 권리금 액수를 비교해 그중 낮은 금액을 손해배상액의 상한으로 봅니다. 그런데 신규임차인과 실제로 어느 정도 금액의 권리금 약정이 있었는지를 다투는 국면에서, 세금계산서나 계좌이체 내역, 권리금 계약서가 있으면 그 금액이 실재했다는 점을 훨씬 수월하게 입증할 수 있습니다. 반대로 이런 자료가 전혀 없다면 신규임차인의 진술이나 정황증거에만 의존해야 해서 입증의 난이도가 크게 올라갑니다.

또한 임차인이 자신의 권리금 회수 청구권은 계약 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 하고, 3기 이상 차임을 연체한 사실이 있으면 애초에 보호 대상에서 제외될 수 있다는 점도 함께 알아두어야 합니다. 세금계산서와 함께 임대차 기간, 차임 납부 내역 등을 미리 정리해 두면, 실제로 소송이 필요한 상황이 오더라도 자료를 새로 찾아 헤매는 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

참고로 임대차 종료 당시의 권리금을 산정할 때는 통상 감정평가 절차를 거치게 되는데, 이때도 기존에 오간 권리금 거래의 세금계산서나 계좌이체 내역이 감정평가의 기초자료로 함께 참고되는 경우가 있습니다. 자료가 충분할수록 감정평가와 소송 진행 모두에서 다툼의 여지가 줄어드는 구조입니다. 권리금 소송을 대비해 평소에 챙겨두면 좋은 자료를 정리하면 다음과 같습니다.

이 네 가지 자료를 함께 갖추고 있다면, 실제로 분쟁이 생기더라도 훨씬 안정적으로 대응할 수 있습니다. 특히 계좌이체 내역과 세금계산서는 발급·거래 시점에 맞추어 즉시 정리해 두어야 시간이 지나서도 확인이 쉽고, 임대차 종료가 다가올수록 이 자료들의 가치가 더 커진다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

실제로 자주 나오는 세금계산서 분쟁 사례

가장 흔한 유형은 권리금 잔금을 치른 뒤 세금계산서 발급을 계속 미루는 경우입니다. 신규임차인 입장에서는 매입세액공제를 받으려면 세금계산서가 필요한데, 기존임차인이 폐업 절차를 이유로 발급을 미루거나 연락을 피하면서 다툼이 커지는 사례가 있습니다. 이런 상황에서는 계약서상 발급 시기 조항을 근거로 이행을 요구하고, 계속 응하지 않으면 법적 조치를 검토하게 됩니다.

또 다른 유형은 권리금 액수 자체를 두고 다투는 경우입니다. 계약서에는 낮은 금액으로 기재하고 실제로는 더 많은 금액이 오간 이른바 이중계약 형태로 거래가 이루어졌다가, 나중에 임대인의 방해로 손해배상을 청구해야 하는 상황이 되면 정작 실제 지급액을 입증하기 어려워지는 문제가 생깁니다. 세금계산서와 계약서 기재 금액이 실제 지급액과 다르면, 법원 감정 절차에서도 혼선이 생길 수 있어 처음부터 실제 금액대로 정리해 두는 것이 결과적으로 유리합니다.

마지막으로, 권리금을 주고받은 지 한참 지난 뒤에야 분쟁이 불거지는 경우도 적지 않습니다. 세금계산서 등 증빙서류는 통상 5년 정도 보관하는 것이 일반적으로 권장되는데, 권리금 회수기회 보호 규정에 따른 손해배상청구권의 소멸시효는 계약 종료일로부터 3년이므로, 이 기간 안에는 관련 자료를 폐기하지 않고 보관해 두는 것이 안전합니다.

또한 프랜차이즈 매장을 인수하며 권리금을 지급했는데, 본사와의 가맹계약 변경 절차와 세금계산서 발급 시점이 맞물리면서 혼선이 생기는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 기존 가맹점주, 신규 가맹점주, 본사 세 당사자의 절차가 서로 얽혀 있어 세금계산서 발급 시점을 조율하는 데 시간이 걸릴 수 있으므로, 가급적 이른 시점부터 일정을 함께 점검해 두는 것이 좋습니다. 어느 유형의 분쟁이든 공통적으로 확인되는 점은, 세금계산서와 계좌이체 내역을 미리 갖추어 둔 쪽이 실제 다툼이 벌어졌을 때 훨씬 유리한 위치에서 협상하거나 소송에 임할 수 있었다는 사실입니다.

자주 묻는 질문