"제가 직접 쓰겠습니다"라는 말, 그대로 믿어도 될까

임대차 계약 만료가 다가올 무렵, 어렵게 신규임차인을 구해 권리금 계약까지 마무리하려던 임차인이 임대인으로부터 "저도 이제 직접 장사를 해볼 생각이라 새 임차인과는 계약하지 않겠습니다"라는 통보를 받는 경우가 실무에서 적지 않게 발생합니다. 임차인 입장에서는 몇 달을 들여 힘들게 신규임차인을 구했는데, 임대인의 한마디로 권리금 회수 기회가 통째로 날아가는 것 아닌가 하는 불안감이 클 수밖에 없습니다.

그러나 상가건물임대차보호법이 권리금 회수기회를 보호하는 취지를 생각하면, 임대인이 "직접 쓰겠다"고 말하기만 하면 언제든 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있다고 보는 것은 법의 취지에 맞지 않습니다. 법은 정당한 사유 없는 계약 거절을 명백한 방해행위 중 하나로 규정하고 있고, "직접 사용"이라는 말이 정말 정당한 사유로 인정되려면 몇 가지 요건과 사후 검증을 통과해야 합니다.

이 글에서는 임대인의 직접 사용 주장이 권리금 회수기회 방해에 해당하는지 판단하는 기준, 실제로 정당한 사유로 인정된 사례와 인정되지 않은 사례의 차이, 그리고 임차인이 지금 당장 준비해야 할 대응 방법까지 순서대로 정리합니다.

이런 유형의 분쟁이 까다로운 이유는, 임대인의 속마음을 임차인이 직접 들여다볼 수 없다는 데 있습니다. 임대인이 정말 그 자리에서 장사를 해보고 싶어서 그런 것인지, 아니면 신규임차인에게 권리금을 넘겨주기 싫어서 핑계를 대는 것인지는 거절 당시의 말만으로는 구분되지 않습니다. 그래서 법적으로도 "말했다"는 사실 자체보다 그 이후에 실제로 어떤 행동이 이어졌는지를 훨씬 중요하게 살펴보게 됩니다.

또한 임차인 입장에서는 임대인과의 관계가 계속 이어지는 경우가 많다 보니, 거절을 당하고도 정면으로 문제를 제기하기 부담스러워하는 경우가 있습니다. 그러나 권리금은 짧게는 수천만원, 많게는 억대에 이르는 임차인의 재산적 이익이므로, 부당하다고 느껴진다면 감정을 앞세우기보다 차분히 사실관계를 정리하고 전문가의 조력을 받아 대응하는 것이 결국 임차인 본인에게 유리합니다.

더욱이 이런 상황에서는 임차인 스스로도 "혹시 내가 뭔가를 잘못 이해하고 있는 것은 아닐까" 하는 불안감 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그러나 권리금 회수기회 보호는 임차인이 갖는 법적 권리이지 임대인의 호의로 주어지는 것이 아니므로, 거절 사유가 석연치 않다면 위축되지 말고 사실관계를 하나씩 짚어가며 대응 방향을 잡는 것이 바람직합니다.

• 임대인이 갑자기 "직접 장사하겠다"며 신규임차인과의 계약을 거부했다
• 임대인이 실제로 그 자리에서 영업을 하는지 지켜봐야 하는데 방법을 모르겠다
• 거절 이후 얼마 지나지 않아 다른 사람이 그 상가에서 영업 중인 것을 발견했다
• 권리금을 못 받게 된 상황에서 손해배상 청구가 가능한지 확인하고 싶다

권리금 회수기회 방해 4유형과 "정당한 사유 없는 거절"

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 규정하면서 대표적인 방해 유형 네 가지를 명시하고 있습니다. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위, 신규임차인에게 주변 시세보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약 체결을 거절하는 행위입니다.

이 중 임대인이 "직접 쓰겠다"며 신규임차인과의 계약을 거절하는 것은 마지막 네 번째 유형, 즉 "정당한 사유 없는 계약 거절"에 해당하는지가 문제 되는 사안입니다. 법은 이 거절 사유가 정당한 경우를 몇 가지 열거하고 있는데, 그중 하나가 임대인이 목적 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우 임차인에게 알리고 그 기간 동안 사용하지 않는 경우 등입니다. "직접 사용" 주장은 이러한 정당한 사유 중 하나로 다투어지는 경우가 많지만, 법에 열거된 요건을 문언 그대로 충족해야 하고 단순한 의사표시만으로는 부족하다는 점이 핵심입니다.

네 가지 유형 중에서도 앞의 세 가지, 즉 직접 요구·수수, 지급 방해, 현저히 고액 요구는 비교적 행위 자체가 눈에 보이는 형태로 드러나는 경우가 많습니다. 반면 "정당한 사유 없는 계약 거절"은 임대인이 그럴듯한 명분을 앞세워 거절하는 경우가 많아 겉으로 보기에는 위법한 방해행위인지 판단하기가 훨씬 까다롭습니다. "직접 쓰겠다"는 말이 바로 이 네 번째 유형에서 가장 흔하게 등장하는 명분 중 하나이기 때문에, 임차인이 이 유형의 구조를 정확히 이해하고 있어야 부당한 거절에 제대로 대응할 수 있습니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 것은, 법이 정당한 거절 사유를 정하고 있다고 해서 그 사유에 해당한다고 "주장"하기만 하면 곧바로 정당화되는 것은 아니라는 점입니다. 정당한 사유가 있다는 사실은 결국 그렇게 주장하는 임대인 쪽에서 구체적으로 증명해야 하는 영역에 가깝고, 임차인은 그 주장이 실제와 다르다는 정황을 모아 반박하는 구도로 진행되는 경우가 많습니다. 이 구조를 이해하고 있으면 거절을 당했을 때 무작정 위축되기보다 어떤 자료를 모아야 할지 훨씬 명확해집니다.

"직접 사용"이 정당한 사유로 인정되려면

임대인의 직접 사용 주장이 법적으로 정당한 거절 사유로 받아들여지려면, 단순히 그렇게 말했다는 것만으로는 부족하고 실제 행동으로 뒷받침되어야 한다는 것이 실무의 일반적인 시각입니다. 임차인 입장에서는 임대인이 진짜로 직접 영업을 시작했는지, 아니면 신규임차인과의 계약만 피하기 위한 명분으로 사용한 것인지를 구분해서 대응해야 합니다.

특히 주목해야 할 부분은 "직접 사용" 주장의 진위는 거절 시점이 아니라 그 이후의 실제 행동으로 판가름 난다는 점입니다. 임대인이 정말 그 상가에서 자신의 사업자등록을 내고 영업을 개시해 상당 기간 운영했다면 정당한 사유로 인정될 가능성이 있지만, 거절 후 얼마 지나지 않아 다른 임차인에게 다시 임대를 놓거나 더 높은 임대조건으로 재임대했다면 애초의 "직접 사용" 주장은 방해행위를 가리기 위한 명분에 불과했던 것으로 평가될 수 있습니다.

"직접 사용"과 자주 혼동되는 다른 거절 사유들

실무에서는 "직접 사용" 외에도 임대인이 계약 거절의 명분으로 자주 내세우는 몇 가지 사유가 있습니다. 대표적인 것이 재건축·리모델링 계획을 이유로 한 거절과, 앞서 언급한 1년 6개월 이상 비영리 목적 사용을 이유로 한 거절입니다. 이 두 사유는 "직접 사용" 주장과 비슷해 보이지만 판단 구조가 조금씩 다르기 때문에, 임차인이 어떤 상황에 처해 있는지에 따라 대응 방식도 달라져야 합니다.

재건축을 이유로 한 거절은 법령에 따른 철거·재건축이 예정되어 있고 임대차 계약 체결 당시 이미 그 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했는지가 중요한 판단 요소로 다루어집니다. 막연히 "언젠가 재건축할 수도 있다"는 정도로는 정당한 사유로 인정받기 어렵고, 구체적인 철거·재건축 일정과 인허가 진행 상황 등이 뒷받침되어야 합니다. 이 부분에서도 결국 "말"이 아니라 "구체적 진행 상황"이 핵심이라는 점은 직접 사용 주장과 같은 맥락입니다.

1년 6개월 이상 비영리 목적 사용을 이유로 한 거절은 법에 기간 요건이 명시되어 있다는 점에서 "직접 사용" 일반 주장보다 오히려 더 엄격하게 다루어지는 편입니다. 단순히 "당분간 비워두겠다"는 말이 아니라, 실제로 그 기간 동안 영리 목적으로 사용하지 않겠다는 점을 임차인에게 구체적으로 고지해야 하고, 그 이후 실제로 그 기간을 지켜야 합니다. 만약 이 기간 중간에 다시 임대를 놓거나 영업을 시작한다면, 애초의 통보 자체가 방해행위를 가리기 위한 것이었다고 평가될 여지가 커집니다.

결국 "직접 사용"이든 "재건축"이든 "1년 6개월 비영리 사용"이든, 공통적으로 요구되는 것은 말뿐인 명분이 아니라 실제 행동과 그에 부합하는 객관적 정황입니다. 임차인은 어떤 명분으로 거절을 당했는지와 무관하게, 거절 이후의 실제 상황을 지속적으로 확인하고 기록해두는 태도를 유지하는 것이 가장 확실한 대응 방법이라 할 수 있습니다.

현장에서 벌어지는 대표적인 다툼

실제로 상담에서 자주 접하는 유형은 임대인이 거절 의사를 밝힌 뒤 임차인이 그 진위를 추궁하는 과정에서 벌어지는 대화입니다. 아래는 실무에서 흔히 나타나는 주장과 그에 대한 판단 방식을 정리한 예시입니다.

이처럼 "직접 사용" 주장은 거절 당시의 말 한마디로 결론이 나는 문제가 아니라, 그 이후의 실제 행동을 통해 진위가 검증되는 성격을 가지고 있습니다. 그래서 임차인 입장에서는 계약이 거절된 이후에도 상당 기간 그 상가의 상황을 지켜보고 기록해두는 것이 중요합니다.

또 다른 흔한 유형은 임대인이 가족이나 지인의 이름을 빌려 직접 사용을 가장하는 경우입니다. "제 아들이 여기서 장사를 하려고 합니다"라는 식으로 명분을 만들었지만, 실제로는 아들이 아니라 전혀 무관한 제3자가 운영하거나, 아들 명의만 걸어두고 임대인이 그 대가로 별도의 금전을 받는 정황이 확인되는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 실질을 따져 방해행위 여부를 판단하게 되며, 명의를 누구로 해두었는지보다 실제 운영 주체와 자금 흐름이 어떻게 되어 있는지가 중요한 확인 포인트가 됩니다.

거절당한 뒤, 사후 검증이 승패를 가릅니다

임대인의 직접 사용 주장으로 신규임차인과의 계약이 무산되었다면, 임차인이 해야 할 가장 중요한 일은 그 이후 상가의 상황을 지속적으로 확인하고 증거를 남겨두는 것입니다. 시간이 지나고 나서야 "그때 임대인이 거짓말을 한 것 같다"고 뒤늦게 깨달아도, 그 사이 증거를 확보해두지 않았다면 손해배상을 청구하는 단계에서 입증이 훨씬 어려워집니다.

특히 두 번째와 세 번째 단계, 즉 사업자등록 확인과 현장 방문 기록은 소송에서 결정적인 증거가 되는 경우가 많습니다. 임대인이 실제로 영업하지 않고 있다는 것, 혹은 명의만 걸어두고 다른 사람이 운영하고 있다는 것을 구체적인 자료로 입증할수록 법원의 판단을 받기 유리해집니다. 반대로 아무런 기록 없이 시간만 흘려보내면, 나중에 임대인이 "그때는 직접 하려고 했는데 사정이 바뀌어 못 했다"는 식으로 둘러대도 이를 반박하기 어려워질 수 있습니다.

사후 모니터링 기간을 얼마나 두어야 하는지도 자주 나오는 질문입니다. 정해진 기간이 법으로 명확히 규정되어 있는 것은 아니지만, 일반적으로 거절 직후부터 최소 몇 개월에서 1년 가까이는 상황을 지켜보는 것이 안전하다고 안내되는 경우가 많습니다. 짧은 시일 안에 재임대 정황이 드러나면 방해행위 판단이 비교적 수월하지만, 시간이 흐를수록 임대인 측에서는 "사정이 바뀌었을 뿐"이라는 항변을 준비할 여지가 커지기 때문에, 최대한 빨리 정황을 포착하고 자료를 남겨두는 것이 유리합니다.

이 과정에서 증거 수집이 막막하게 느껴진다면 혼자 판단하지 말고 법률 전문가와 함께 어떤 자료를 어떻게 모아야 하는지 미리 상의하는 것이 효율적입니다. 상가 등기부등본 열람, 사업자등록 현황 확인, 현장 방문 시점과 방법 등은 개별 사안마다 접근 방식이 달라질 수 있어 전문가의 조력을 받으면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

위장 직접사용으로 확인되면, 손해배상은 어떻게 산정되나

임대인의 직접 사용 주장이 실제로는 권리금 회수기회를 방해하기 위한 명분에 불과했다는 것이 확인되면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 임차인이 임대인에게 청구하는 것이 권리금의 반환이 아니라 손해배상이라는 점입니다. 권리금은 원래 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 했던 돈이고, 임대인의 방해행위로 그 기회가 무산되었기 때문에 임차인은 그로 인한 손해를 임대인에게 배상하라고 청구하는 구조입니다.

손해배상액은 무제한으로 인정되는 것이 아니라, 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 법원 감정평가로 산정된 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다. "방해당했으니 전액을 다 받는다"는 식으로 단정할 수 있는 문제가 아니라, 개별 사안의 증거와 감정 결과에 따라 구체적인 금액이 정해진다는 점을 이해해야 합니다. 아울러 이 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날로부터 3년이므로, 시효가 지나기 전에 청구 절차를 진행해야 합니다.

이 과정에서 신규임차인과 협의했던 권리금 액수를 뒷받침할 자료가 충분한지도 매우 중요합니다. 구두로만 합의하고 서면을 남기지 않았다면, 나중에 손해배상액을 다툴 때 그 금액이 실제로 협의된 것인지부터 다시 입증해야 하는 부담이 생깁니다. 가능하다면 신규임차인과의 협의 단계에서부터 권리금 액수, 지급 조건, 계약 예정일 등을 문서나 메시지로 남겨두고, 협의가 무산된 경위까지 함께 기록해두는 것이 이후 손해배상 청구 단계에서 큰 힘이 됩니다.

참고로 대법원은 2019년 5월 16일 전원합의체 판결(2017다225312)을 통해 임대차 기간이 10년을 초과한 임차인이라 하더라도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 판단한 바 있습니다. 오래 영업해 온 임차인일수록 "계약갱신요구권이 소멸했으니 권리금도 포기해야 하는 것 아니냐"고 오해하기 쉬운데, 이 판결의 취지에 비추어 보면 갱신요구권 소진 여부와 권리금 회수기회 보호는 별개의 문제로 다루어질 수 있다는 점을 알아두는 것이 좋습니다.

소송을 진행하는 과정에서는 임차인이 방해행위를 주장하고, 임대인은 이에 맞서 "직접 사용 계획이 실제로 있었다"거나 "사정이 바뀌어 어쩔 수 없었다"는 식으로 반박하는 공방이 이어지는 경우가 많습니다. 이때 법원은 거절 시점의 정황뿐 아니라 그 이후의 실제 사용 현황, 재임대 시점과 조건, 임대인의 설명이 일관되는지 여부 등을 종합적으로 살펴 판단하게 됩니다. 따라서 임차인이 앞서 정리한 사후 모니터링 자료를 충실히 갖추고 있을수록 법원의 심증 형성에 유리하게 작용할 수 있습니다.

또한 손해배상 청구와 별개로, 방해행위 정황이 뚜렷하다면 소송 전 단계에서 내용증명을 통해 임대인에게 사실관계를 공식적으로 확인하고 이의를 제기해두는 절차를 거치는 경우도 많습니다. 이는 추후 소송으로 이어졌을 때 임차인이 문제를 인지한 시점과 대응 경과를 보여주는 자료가 되기도 하고, 경우에 따라 임대인이 부담을 느껴 협의로 해결되는 계기가 되기도 합니다.

지금 당장 무엇을 준비해야 할까

임대인으로부터 "직접 쓰겠다"는 이유로 신규임차인과의 계약을 거절당한 상황이라면, 감정적으로 대응하기보다 차분히 증거를 쌓아가는 것이 무엇보다 중요합니다. 아래 체크리스트를 참고해 지금 상황을 점검해보시기 바랍니다.

위 다섯 가지 항목 중에서도 가장 많은 임차인이 놓치는 부분이 바로 사후 모니터링입니다. 계약이 거절된 직후에는 화가 나고 속상한 마음에 상가 근처를 다시 찾아가기 꺼려지는 경우가 많은데, 시간이 지날수록 임대인의 실제 사용 여부를 확인할 결정적 타이밍을 놓치게 됩니다. 감정적으로 힘들더라도 일정한 주기로 상가 상황을 확인하고 기록해두는 습관이 결국 나중에 정당한 권리를 되찾는 데 가장 큰 힘이 된다는 점을 기억해두시기 바랍니다.

아울러 신규임차인 측과의 관계도 소홀히 하지 않는 것이 좋습니다. 계약이 무산되었다고 해서 연락을 끊기보다는, 추후 임대인의 방해행위가 확인될 경우 신규임차인이 증인으로서 협의 경위와 조건을 진술해 줄 수 있는 경우가 많기 때문입니다. 신규임차인과의 협의 내용, 특히 권리금 액수와 계약 조건에 관한 서면이나 메시지를 잘 보관해두는 것도 중요한 준비 작업 중 하나입니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 갖추고 있으며, 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 수행해 온 경험을 바탕으로 임대인의 거절 사유가 정당한지, 방해행위로 볼 정황이 있는지를 사실관계 위주로 함께 점검해드리고 있습니다. 권리금소송은 평균 10~14개월 정도의 기간이 소요되는 경우가 많아, 초기 대응을 얼마나 꼼꼼히 해두느냐가 전체 결과에 큰 영향을 미칩니다.

자주 묻는 질문