신축 상가나 새로 분양받은 상가에 입점한 임차인, 혹은 재건축·재개발로 새로 지어진 건물에 들어간 임차인들이 공통적으로 갖는 궁금증이 있습니다. "이 건물은 지은 지 얼마 안 됐는데, 나갈 때 권리금을 받을 수 있을까"라는 질문입니다. 아래와 같은 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다.

• 신축 상가에 분양받아 처음 입점했는데, 나갈 때 권리금을 주장할 수 있는지 궁금하다.
• 임대인이 "새 건물이라 권리금이라는 게 없다"고 주장해 반박 논리가 필요하다.
• 재건축·재개발로 새로 지어진 건물에 재입점했는데 예전 권리금이 승계되는지 헷갈린다.
• 신축 상가에 권리금 없이 들어갔는데, 몇 년 뒤 나갈 때는 받을 수 있는지 알고 싶다.

신축건물이라고 권리금이 자동으로 없어지는 것은 아닌 이유

많은 임차인과 임대인이 "권리금은 기존에 장사가 잘되던 자리에만 있는 것"이라고 오해하곤 합니다. 이런 통념 때문에 신축 상가, 특히 분양받은 지 얼마 안 된 건물에 처음 들어간 임차인은 자신에게 권리금 회수 기회가 아예 없다고 지레 포기하는 경우가 많습니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제10조의4가 보호하는 권리금 회수 기회는 건물의 나이가 아니라 임차인이 영업 기간 동안 실제로 만들어낸 가치를 기준으로 판단합니다.

권리금은 크게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나뉘는데, 이 중 바닥권리금은 상권 자체의 입지 가치로 신축 초기에는 형성되어 있지 않을 수 있지만, 시설권리금과 영업권리금은 임차인이 입점한 이후 스스로 쌓아온 가치이기 때문에 건물의 신축 여부와 직접적인 관련이 없습니다. 즉 신축 건물에 들어간 임차인이라도 영업을 하면서 인테리어에 투자하고, 단골 고객을 확보하고, 매출을 키워왔다면 그 자체가 신규임차인에게 넘길 수 있는 가치가 되고, 이는 법이 보호하는 권리금 회수 기회의 대상이 됩니다.

또한 법 조문 자체가 "권리금을 지급한 적이 있는 임차인"만을 보호 대상으로 한정하고 있지 않다는 점도 중요합니다. 제10조의4는 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다고 규정할 뿐, 그 임차인이 과거에 권리금을 냈는지 여부를 요건으로 삼지 않습니다. 따라서 권리금 없이 들어간 신축 상가의 첫 임차인이라도, 영업 기간 동안 쌓은 가치를 근거로 신규임차인에게 권리금을 받으려 할 때 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해한다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 다시 한 번 방향을 짚어야 합니다. 권리금은 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라 신규임차인에게 받는 돈입니다. 신축 상가든 오래된 상가든 이 방향은 동일하며, 임대인을 상대로 청구하는 것은 권리금 자체의 반환이 아니라 회수 기회를 방해한 데 대한 손해배상입니다. 신축 상가라서 이 구조가 달라지는 것은 아니므로, "건물주에게 권리금을 돌려달라"는 접근이 아니라 "신규임차인에게 받을 기회를 임대인이 막았으니 그로 인한 손해를 배상하라"는 논리로 접근해야 정확합니다.

신축건물 권리금 성립을 가르는 5가지 판단기준

실제 분쟁에서는 아래 다섯 가지 요소를 종합적으로 살펴 권리금이 성립할 수 있는지, 성립한다면 어느 정도 규모로 인정될 수 있는지를 판단하게 됩니다. 하나의 요소만으로 결론이 나는 것이 아니라 여러 요소가 함께 작용한다는 점을 기억해야 합니다.

이 다섯 가지 요소는 서로 독립적이지 않고 얽혀 있습니다. 예를 들어 임차 기간이 짧고 영업 실적이 미미하더라도 신규임차인이 구체적인 권리금을 제시하며 계약을 원했고 임대인이 이를 방해했다면, 법원은 그 구체적 거래 관계 자체를 근거로 손해배상을 인정할 여지를 살펴봅니다. 반대로 신규임차인이 전혀 나타나지 않은 상태에서는 아무리 영업을 오래 했더라도 방해행위 자체가 성립하기 어려울 수 있습니다.

다섯 가지 판단기준, 하나씩 자세히 살펴보기

임차 기간과 영업 실적은 축적된 영업권리금 규모의 기초가 됩니다. 매출자료, 부가가치세 신고내역, 단골 고객 데이터를 오래 축적할수록 신규임차인에게 넘길 수 있는 무형의 가치가 커지고, 그만큼 협상에서 제시할 수 있는 권리금의 논리적 근거도 탄탄해집니다. 신축 상가라 하더라도 입점 초기부터 이런 자료를 꾸준히 관리해두면 몇 년 뒤 회수 국면에서 유리하게 작용합니다.

신규임차인 존재 여부는 손해배상 청구 자체의 전제 조건입니다. 아무리 훌륭한 영업 실적이 있어도 실제로 그 자리를 이어받으려는 신규임차인이 없다면 방해행위라는 개념 자체가 성립하기 어렵습니다. 따라서 만료 6개월 전부터는 적극적으로 신규임차인을 물색하고, 그 과정과 협의 내용을 문서나 메시지로 남겨두는 것이 중요합니다.

시설 투자 여부는 원가방식 감정의 기초가 되는 요소로, 특히 신축 상가에서는 임차인이 직접 들인 인테리어·설비 비용이 상대적으로 명확하게 드러나는 경우가 많습니다. 오래된 건물과 달리 신축 상가는 입점 당시 상태가 비교적 단순해 임차인이 무엇을 새로 투자했는지가 구분되기 쉬우므로, 계약서와 시공내역서를 처음부터 잘 보관해두는 것이 유리하게 작용할 수 있습니다.

상권 형성 정도는 바닥권리금의 존재 여부와 직결됩니다. 신축 초기에는 유동인구가 충분치 않아 바닥권리금이 거의 없을 수 있지만, 시간이 지나 상권이 활성화되면 바닥권리금이 새로 형성될 수 있습니다. 이 경우 임차인이 그 상권 형성에 어느 정도 기여했는지보다는, 만료 시점의 객관적인 상권 여건 자체가 감정평가에 반영되는 경향이 있습니다.

임대인 방해행위 해당 여부는 앞선 네 가지 요소가 모두 갖춰져 있어도 반드시 확인해야 하는 최종 관문입니다. 신규임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하는 등 4가지 방해 유형 중 하나에 해당하는 행위가 확인되어야 비로소 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.

최초 입점 임차인과 오래 영업한 임차인, 무엇이 다른가

신축 상가에서 발생하는 분쟁은 크게 두 유형으로 나뉩니다. 하나는 신축 직후 처음 입점해 얼마 지나지 않아 문제가 생긴 경우이고, 다른 하나는 신축 상가에 들어가 수년간 영업을 이어온 뒤 만료 시점에 분쟁이 생긴 경우입니다. 두 경우는 준비해야 할 자료와 주장의 초점이 달라집니다.

최초 입점 임차인이라 하더라도 절망할 필요는 없습니다. 짧은 기간이라도 특정 신규임차인과 구체적인 권리금 액수까지 논의가 된 상태에서 임대인이 이를 방해했다면, 그 구체적 거래를 기준으로 손해를 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 이 경우 신규임차인과의 협상 과정, 제시된 금액, 임대인의 방해 정황을 뒷받침하는 증거(문자메시지, 녹취, 내용증명 등)를 최대한 확보해두는 것이 중요합니다.

"새 건물이라 권리금이 없다"는 임대인의 주장, 실제로는 어떨까

분양상가·신축상가에서 특히 주의할 쟁점

신축 상가나 분양 상가에서는 일반 노후 상가와 다른 몇 가지 특유의 쟁점이 있습니다. 첫째는 분양가 프리미엄과 임차인의 권리금을 혼동하는 문제입니다. 건물주가 분양받을 때 웃돈(프리미엄)을 지불했다는 사정과, 임차인이 영업으로 쌓은 권리금은 전혀 다른 개념입니다. 임대인이 이 둘을 뒤섞어 "이미 프리미엄을 냈으니 임차인에게 권리금이라는 게 있을 수 없다"고 주장하는 경우가 있지만, 법적으로는 서로 무관한 문제입니다.

둘째는 상권이 아직 형성되지 않은 초기 신축 상가에서 발생하는 공실 문제입니다. 상가 전체의 입점률이 낮고 유동인구가 충분히 형성되지 않은 시기에는 바닥권리금 자체가 사실상 존재하지 않을 수 있습니다. 이런 경우 임차인은 바닥권리금보다 시설권리금과 영업권리금 위주로 주장을 구성하는 것이 현실적이며, 상권이 활성화되기까지의 기간 동안 스스로 만들어낸 고객 기반을 입증하는 자료(매출 추이, 마케팅 내역, 리뷰·평점 데이터 등)를 쌓아두는 것이 유리합니다.

셋째는 관리규약이나 특약으로 권리금을 원천적으로 배제하려는 조항입니다. 일부 신축 상가 분양 계약이나 최초 임대차 계약서에 "권리금을 인정하지 않는다"는 취지의 특약을 넣는 경우가 있는데, 이런 특약이 상가건물임대차보호법이 정한 임차인의 권리금 회수 기회 보호를 일방적으로 배제하는 효과를 가진다면 그 효력이 문제될 수 있습니다. 계약서에 이런 문구가 있다고 해서 곧바로 권리금을 포기해야 한다고 단정하기보다, 문구의 정확한 표현과 취지를 전문가와 함께 검토해보는 것이 안전합니다.

넷째는 재건축·재개발로 새로 지어진 건물에 기존 임차인이 재입점하는 경우입니다. 이 경우 재건축 이전의 영업 기간과 재건축 이후의 영업 기간을 어떻게 연속선상에서 볼 것인지가 쟁점이 될 수 있습니다. 재건축 과정에서 기존 임대차 관계가 실질적으로 종료되었는지, 아니면 실질적 동일성이 인정되어 이전 영업 실적을 승계한 것으로 볼 수 있는지에 따라 결론이 달라질 수 있어, 재건축 전후의 계약서와 영업 기록을 모두 보관해두는 것이 중요합니다.

신축상가에서 권리금 시세는 어떻게 형성되나

신축 상가는 노후 상가와 달리 참고할 만한 거래사례가 거의 없는 상태에서 출발합니다. 준공 직후에는 입점률 자체가 낮고, 유동인구가 안정적으로 형성되기까지 보통 상당한 시간이 걸립니다. 이 시기에는 권리금이라는 개념 자체가 상권에 자리 잡지 못한 경우가 많아, 초기 입점 임차인들은 권리금 없이 또는 낮은 금액으로 들어가는 경우가 흔합니다.

그러나 상권이 자리를 잡아가면서 상황은 달라집니다. 특정 업종이 성공적으로 자리 잡고 유동인구가 늘어나면, 그 상가군 전체에 권리금 시세가 형성되기 시작합니다. 이 시점부터는 초기에 무권리로 입점했던 임차인이라도, 그동안 쌓아온 영업 실적과 새로 형성된 상권의 가치를 근거로 신규임차인에게 권리금을 요구할 수 있는 여지가 생깁니다. 즉 신축 상가의 권리금 시세는 고정되어 있지 않고 시간이 지나면서 형성·변동되는 살아있는 개념입니다.

이 과정에서 임차인이 유의할 점은, 상권이 활성화되는 데 걸리는 기간 동안 스스로도 그 상권 형성에 기여했다는 점을 자료로 남겨두는 것입니다. 초기 마케팅 활동, 온라인 리뷰·평점 관리, 지역 커뮤니티에서의 인지도 형성 같은 노력들이 나중에 영업권리금을 주장할 때 설득력 있는 배경 자료가 될 수 있습니다. 반대로 이런 자료 없이 단순히 "먼저 들어와서 오래 있었다"는 주장만으로는 감정평가에서 충분한 근거로 인정받기 어려울 수 있습니다.

공실이 많은 초기 신축 상권에서 권리금을 지키는 문제는 일반 상가의 권리금 분쟁과는 결이 다른 어려움이 있습니다. 거래사례가 부족한 만큼 원가방식과 수익환원법에 상대적으로 의존하게 되고, 감정평가 단계에서도 이 점을 감안한 논리 구성이 필요합니다. 따라서 신축 상가에 입점한 임차인일수록 오히려 더 꼼꼼하게 시설·매출 자료를 관리해두는 것이 나중에 회수 국면에서 큰 차이를 만듭니다.

신축상가에서 특히 흔한 임대인 방해 유형

상가건물임대차보호법이 정한 임대인의 방해행위 4가지 유형(신규임차인에게 직접 권리금 요구·수수, 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절)은 신축 상가에서도 동일하게 적용됩니다. 다만 신축 상가 특유의 상황에서는 이 유형들이 조금 다른 모습으로 나타나는 경향이 있어 함께 정리해봅니다.

신축 상가는 임대인이 상가 전체의 업종 구성이나 이미지를 관리하고 싶어하는 경우가 많아, 이를 명분으로 신규임차인과의 계약을 거절하는 사례가 특히 눈에 띕니다. 그러나 임차인 구성 관리라는 임대인의 이해관계만으로는 계약 거절의 정당한 사유가 되기 어려운 경우가 많으므로, 이런 거절을 당했다면 그 경위와 사유를 구체적으로 기록해두는 것이 중요합니다.

또한 신축 상가는 준공 초기 하자보수나 공용부 공사가 함께 진행되는 경우가 있어, 임대인이 이런 공사 일정을 이유로 신규임차인의 입점 자체를 지연시키거나 거절하는 사례도 있습니다. 공사 일정이 실제로 불가피한 것인지, 아니면 권리금 회수를 방해하려는 명분으로 활용되는 것인지는 공사 계획서나 관리사무소 안내문 같은 객관적 자료로 확인해볼 필요가 있습니다.

신축상가 권리금 분쟁, 어떤 흐름으로 진행되나

신축 상가에서 권리금 회수 방해가 문제되는 사건은 대체로 다음과 같은 흐름을 거치게 됩니다.

신축상가에서 권리금을 인정받으려면 무엇을 준비해야 하나

신축 상가는 축적된 상권 데이터가 부족한 만큼, 임차인 스스로 만들어낸 가치를 뒷받침할 자료를 더 적극적으로 준비해둘 필요가 있습니다. 아래 항목을 입점 초기부터 꾸준히 관리해두면 나중에 권리금 회수 국면에서 든든한 근거가 됩니다.

특히 신축 상가는 입점 초기 상권이 자리 잡기까지 시간이 걸리기 때문에, 그 기간 동안의 노력과 투자를 기록으로 남겨두는 습관이 중요합니다. 매출이 아직 낮은 시기라 하더라도 마케팅 활동, 시설 개선, 고객 유치 노력을 자료로 남겨두면 이후 영업권리금을 주장할 때 유용한 근거가 될 수 있습니다.

세금 신고와 관련한 자료를 정리할 때는 한 가지 유의할 점이 있습니다. 매출 관련 자료를 감정 근거로 활용하려면 세무 신고 내역과 실제 영업 상황이 서로 어긋나지 않도록 관리하는 것이 바람직한데, 구체적으로 어떤 부분을 어떻게 정리해야 할지는 사업자의 상황과 업종에 따라 달라질 수 있는 문제입니다. 이 부분은 이 글만으로 단정하기보다 세무 전문가의 확인을 받아 진행하시는 것을 권해 드립니다.

신축상가라도 손해배상 상한 산정 원리는 동일하다

신축 건물이든 오래된 건물이든, 일단 권리금 회수 기회 방해가 인정되면 손해배상액을 정하는 원리는 동일합니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정평가한 권리금 중 더 낮은 금액이 배상의 상한이 됩니다. 신축 상가라서 감정평가 자체가 불가능하다거나 특별히 낮게 매겨지는 것이 법적으로 정해진 것은 아니며, 실제로 임차인이 쌓아온 가치를 어떻게 입증하느냐에 따라 결과가 달라집니다.

대법원은 2017다225312 판결(2019년 전원합의체)을 통해 임차 기간이 10년을 넘긴 경우까지도 권리금 회수 기회 보호 대상이 된다고 판단해, 임차 기간의 장단이 보호 여부 자체를 가르는 절대적 기준이 아니라는 취지를 밝힌 바 있습니다. 이 판례의 취지를 확장해보면, 반대로 임차 기간이 상대적으로 짧은 신축 상가의 임차인이라 해서 보호 대상에서 당연히 배제되는 것도 아니라고 볼 수 있습니다. 다만 짧은 기간 동안 쌓을 수 있는 영업가치의 절대적 크기 자체는 제한적일 수 있으므로, "전액을 다 받는다"는 식으로 기대하기보다 실제 쌓은 가치만큼을 객관적으로 입증하는 데 집중하는 것이 현실적입니다.

시효 문제도 함께 챙겨야 합니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로, 신축 상가에 입점한 지 얼마 되지 않아 분쟁이 생겼다 하더라도 종료일을 기준으로 시효를 계산해야지, 입점일이나 사건 발생일을 기준으로 착각해서는 안 됩니다. 또한 상가 3기(세 번) 이상 차임을 연체한 사실이 있으면 회수 기회 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 신축 상가 초기 자금 사정이 어려운 시기라 하더라도 차임 연체 관리에는 특히 신경 쓸 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

온라인 상담 신청이나 상담 비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 확인하실 수 있습니다. 계약서와 영업 자료를 미리 정리해두시면 상담이 한층 원활하게 진행됩니다. 전화 상담은 02-591-5657로 연결됩니다.