프랜차이즈 매장의 권리금, 무엇이 다른가

프랜차이즈 가맹점의 권리금은 일반 상가와 구조가 다릅니다. 일반 상가의 권리금이 시설·영업·바닥권리금으로 구성된다면, 프랜차이즈 매장에는 여기에 가맹계약이라는 변수가 더해집니다. 신규임차인이 같은 브랜드로 영업을 이어가려면 임대인과 임대차계약을 맺는 것과 별도로 가맹본부와 가맹계약을 체결하거나 기존 가맹계약을 승계해야 하고, 이 과정에서 가맹본부의 승인 심사를 거치게 됩니다.

즉 프랜차이즈 매장의 양도양수는 임대인·가맹본부라는 두 개의 관문을 통과해야 완성됩니다. 임차인 입장에서는 신규임차인을 어렵게 구해도 가맹본부가 승인을 거절하면 거래가 무산되고, 반대로 가맹본부 승인을 받아도 임대인이 임대차계약 체결을 거절하면 권리금을 받을 수 없습니다. 권리금 회수기회 보호 제도가 규율하는 것은 이 중 임대인과의 관계입니다.

여기서 개념을 정확히 구분할 필요가 있습니다. 신규임차인이 가맹본부에 지급하는 가맹금·교육비는 권리금이 아닙니다. 권리금은 기존 임차인이 만들어 놓은 시설, 거래처, 단골, 영업 노하우, 점포 위치에 따른 이익의 대가로 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3이 이를 명문으로 정의하고 있으며, 프랜차이즈 매장이라고 해서 이 정의에서 제외되지 않습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4, 가맹점에도 그대로 적용됩니다

2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 이 조항은 임차인이 어떤 업종을 운영하는지, 개인 매장인지 가맹점인지를 구분하지 않습니다.

임대인의 방해행위는 법이 네 가지 유형으로 정하고 있습니다. 프랜차이즈 매장에서 실제로 자주 문제되는 형태와 함께 정리하면 다음과 같습니다.

임대인이 이러한 방해행위로 임차인에게 손해를 입히면 손해배상책임을 집니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

핵심 쟁점 — 가맹본부 승인 조건은 임대인의 거절 사유가 될 수 있는가

임대인이 "본사 승인이 안 나면 어차피 영업을 못 하지 않느냐"고 할 때

실무에서 임대인들이 자주 내세우는 논리입니다. 그러나 임대차계약과 가맹계약은 법적으로 별개의 계약입니다. 임대인의 의무는 임차인이 주선한 신규임차인과 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하지 않는 것이고, 가맹본부 승인은 신규임차인이 가맹본부와 해결할 문제입니다. 가맹본부 심사가 진행 중이라는 사정만을 들어 임대차계약 체결을 거절한다면, 정당한 사유에 해당하는지 엄격하게 다투어볼 수 있습니다.

법이 인정하는 임대인의 정당한 거절 사유는 제한적입니다. 신규임차인에게 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인이 목적 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이 그것입니다. "프랜차이즈라서", "본사 승인이 불확실해서"라는 사정은 이 목록에 들어 있지 않습니다.

반대로 임차인이 조심해야 할 지점

다만 가맹본부 승인이 실제로 거절되어 신규임차인이 그 자리에서 영업할 수 없게 되면, 신규임차인 스스로 계약 의사를 접는 경우가 많습니다. 이때는 임대인의 방해가 아니라 주선 자체가 완성되지 못한 것이므로 손해배상을 묻기 어렵습니다. 그래서 프랜차이즈 매장의 임차인은 가맹본부 승계 절차와 임대인에 대한 주선을 병행하되, 각 단계의 증거를 남기는 것이 무엇보다 중요합니다.

가맹점 임차인의 권리금 회수 전략 4단계

프랜차이즈 권리금 분쟁, 이런 점을 미리 점검하세요

• 가맹계약서에 영업 양도·승계 시 가맹본부 승인 조항이 어떻게 되어 있는지 확인했는가
• 권리금 계약서에 "가맹본부 승인 불허 시 처리" 조항을 넣어 신규임차인과의 분쟁 소지를 줄였는가
• 임대인에게 신규임차인을 주선한 사실이 내용증명 등 서면으로 남아 있는가
• 임대인의 거절·고액 차임 요구 발언이 문자, 통화 녹음 등으로 확보되어 있는가
• 임대차 종료일 기준 3년의 소멸시효가 얼마나 남았는지 계산해 보았는가
• 신규임차인이 승인 심사에서 탈락할 경우를 대비해 복수의 후보를 확보해 두었는가

임차인이 자주 묻는 질문

가맹본부가 신규임차인 승인을 거절하면 권리금은 포기해야 하나요?

아닙니다. 반드시 같은 브랜드로 넘겨야 권리금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 가맹계약을 종료하고 다른 업종·다른 브랜드로 영업할 신규임차인을 주선하는 방법도 있습니다. 이 경우 시설권리금 평가액은 달라질 수 있으나, 임대인에 대한 권리금 회수기회 보호는 동일하게 적용됩니다. 매장의 입지가치와 상권에 따라 어떤 방식이 유리한지 전문가와 검토하시기 바랍니다.

임대인이 "프랜차이즈 본사와 직접 계약하겠다"며 저를 배제하려 합니다.

임대인이 임차인을 배제하고 신규임차인 또는 가맹본부와 직접 거래하여 임차인의 권리금 수수를 막는 행위는 방해행위에 해당할 수 있습니다. 특히 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절한 뒤 비슷한 조건으로 제3자와 계약하는 경우 정당한 사유가 부정될 가능성이 커집니다. 관련 대화와 이후 임대 현황을 증거로 남겨 두십시오.

권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과, 임대차 종료 당시를 기준으로 감정평가한 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 소송에서는 법원 감정을 통해 시설·영업·바닥권리금이 산정되므로, 매출자료·시설투자 내역·권리금 계약서를 잘 보관해 두는 것이 배상액 산정에 유리합니다.