가게를 넘기려다 임대인에게 막힌 임차인이 가장 먼저 던지는 질문은 한 가지입니다. "이거, 소송이 되는 상황인가요?" 억울함의 크기와 법적으로 다툴 수 있는지는 별개의 문제입니다. 실제로 상담을 받아 보면 감정적으로는 충분히 이해되지만 요건 하나가 빠져 있어 진행이 어려운 사안이 있고, 반대로 본인은 포기하고 있었는데 자료만 정리하면 충분히 다툴 수 있는 사안도 있습니다. 그 갈림길을 스스로 확인할 수 있게 만드는 것이 이 글의 목적입니다.

여기서는 권리금소송을 세 단계로 나누어 봅니다. 첫째, 걸 수 있는 상황인지 판별하는 7가지 요건입니다. 둘째, 그 요건을 인정받기 위해 임차인이 실제로 무엇을 증명해야 하는지입니다. 셋째, 인정되면 얼마를 받을 수 있고 그 과정에 시간과 비용이 얼마나 드는지입니다. 이 세 가지를 순서대로 짚고 나면 지금 자기 사건이 어느 지점에 있는지 대략의 감이 잡힙니다.

먼저 짚어 둘 기본 구조가 있습니다. 권리금은 나가는 임차인이 새로 들어오는 임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인이 받아 갔다가 돌려주는 돈이 아닙니다. 따라서 임대인을 상대로 하는 청구는 권리금을 반환하라는 것이 아니라, 임대인이 회수 기회를 방해해 생긴 손해를 배상하라는 것입니다. 이 방향을 잘못 잡으면 청구 자체가 어긋나므로 처음부터 정확히 이해하고 시작하는 편이 좋습니다.

권리금소송 판단은 감정이 아니라 7개 질문에서 시작한다

분쟁 중인 임차인은 대개 임대인의 태도에 대한 이야기부터 꺼냅니다. 몇 년을 성실히 냈는데 어떻게 이럴 수 있느냐, 말도 안 되는 조건을 부르더라, 사람을 데려갔는데 만나 주지도 않더라 같은 이야기입니다. 이 이야기들은 대부분 사실이고 중요합니다. 다만 그 이야기가 법적 요건 중 어디에 해당하는지로 옮겨 놓지 않으면 사건이 정리되지 않습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년 5월 13일 신설된 조문으로, 권리금 회수기회 보호를 정하고 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하는 행위, 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 해서는 안 됩니다.

조문을 읽어 보면 알 수 있듯 보호는 무조건 주어지는 것이 아니라 시기와 행위 유형이 정해져 있습니다. 그래서 판단은 언제나 같은 순서로 진행됩니다. 시기가 맞는가, 주선이 있었는가, 임대인의 행위가 네 유형 중 하나에 해당하는가, 그로 인해 권리금을 못 받았는가, 임차인 쪽에 결격 사유는 없는가, 임대인에게 정당한 사유는 없는가, 청구 기간은 남았는가. 이 일곱 개가 이 글에서 말하는 7요건입니다.

이 순서로 확인하면 좋은 점이 하나 더 있습니다. 어느 항목에서 막히는지가 보이면 그다음 할 일이 정해진다는 것입니다. 주선 사실이 약하면 지금이라도 통지를 정식으로 하는 것이 급하고, 시효가 임박했다면 협의보다 절차 착수가 우선입니다. 감정적으로 대응하는 대신 막힌 항목을 채우는 방향으로 움직이면 결과가 달라지는 경우가 많습니다.

반대로 7요건을 확인하지 않고 바로 다투기 시작하면 시간을 허비하기 쉽습니다. 임대인과 몇 달을 실랑이하다 종료일이 지나고, 그사이 신규임차인 후보는 다른 자리를 찾아 떠나고, 남은 것은 통화 기억뿐인 상태로 오시는 분들이 있습니다. 요건은 사후에 만들어 낼 수 없기 때문에, 아직 시간이 남아 있을 때 확인하는 것이 가장 중요합니다.

걸 수 있는 사안인지 판별하는 7요건 체크

아래 일곱 가지를 순서대로 짚어 보시기 바랍니다. 하나라도 확실히 아니라고 답하게 되는 항목이 있다면 그 부분이 이 사건의 핵심 쟁점이 됩니다. 애매하다고 답하게 되는 항목이 있다면 그 부분의 자료를 먼저 보강해야 합니다. 전부 그렇다고 답할 수 있다면 진행을 검토할 만한 사안입니다.

일곱 항목을 다시 보면 1번과 2번, 7번은 임차인이 스스로 확인할 수 있는 사실 문제입니다. 3번과 4번은 자료를 어떻게 모았느냐에 따라 결과가 달라지는 증명 문제입니다. 5번과 6번은 임대인이 방어로 꺼내는 항목이라 미리 대비해야 하는 부분입니다. 성격이 다르므로 대응 방법도 다르게 잡아야 합니다.

체크를 해 보니 2번과 3번이 애매하다는 분들이 가장 많습니다. 후보를 데려가긴 했는데 문자로 남긴 것이 없거나, 임대인이 말로만 거절해 기록이 없는 경우입니다. 이 상황이라면 아직 종료 전인지부터 확인하십시오. 종료 전이라면 지금부터라도 정식으로 통지하고 회신을 요구하는 것으로 상당 부분 보완할 수 있습니다.

권리금소송에서 임차인이 입증해야 하는 것은 무엇인가?

요건을 갖췄다는 것과 그것을 증명할 수 있다는 것은 다릅니다. 실제 사건에서 승패를 가르는 것은 대부분 두 번째입니다. 임차인은 자기가 겪은 일을 전부 기억하고 있지만, 절차에서 사용할 수 있는 것은 남아 있는 자료뿐입니다. 그래서 무엇을 증명해야 하는지 알고 그에 맞춰 자료를 정리하는 것이 준비의 핵심입니다.

첫째, 주선 사실

신규임차인이 되려는 사람을 임대인에게 알린 사실을 보여야 합니다. 가장 확실한 것은 문자메시지나 내용증명처럼 날짜와 내용이 함께 남는 형태의 통지입니다. 통지에는 후보의 성명과 연락처, 희망 업종, 입점 희망 시기 정도가 들어가면 충분합니다. 후보와 작성한 권리금 계약서가 있다면 그 사본도 함께 보관하십시오. 계약서가 없더라도 협의 내용이 담긴 대화 기록이 있으면 도움이 됩니다.

구두로만 이야기한 경우에도 방법이 있습니다. 통화한 뒤 그 요지를 정리해 "오늘 말씀드린 대로 ○○○ 님을 신규임차인으로 주선드립니다"라는 문자를 보내 두면 그 자체가 기록이 됩니다. 임대인이 답을 하지 않더라도 통지한 사실은 남습니다. 지금 진행 중인 사안이라면 오늘이라도 이 작업을 해 두시기 바랍니다.

둘째, 임대인의 방해행위

임대인이 무엇을 했는지를 구체적으로 보여야 합니다. 현저히 고액의 차임을 요구했다는 주장이라면 기존 차임과 새로 제시한 차임을 비교할 수 있는 자료가 필요합니다. 거절했다는 주장이라면 거절 의사가 표시된 문자, 통화 녹취, 후보가 들은 내용의 정리가 필요합니다. 임대인이 후보에게 직접 권리금을 요구했다면 후보의 진술이 결정적인 자료가 됩니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 후보와의 관계 관리입니다. 계약이 무산되면 후보는 다른 자리를 찾아 떠나고 시간이 지나면 연락이 끊깁니다. 그런데 절차가 시작되면 그 사람의 진술이 필요해집니다. 무산된 직후에 상황을 정리한 글을 받아 두거나 최소한 연락처를 확보해 두는 것이 좋습니다.

셋째, 손해와 그 금액

권리금을 받지 못했다는 사실과 그 금액의 근거를 보여야 합니다. 신규임차인과 약정한 권리금 금액은 계약서로 확인되고, 임대차 종료 당시의 권리금은 통상 법원 감정을 통해 산정됩니다. 감정에서는 영업 시설과 비품, 거래처와 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 이점 등이 고려되므로, 인테리어 비용 자료와 매출 자료를 정리해 두면 실제 가치가 반영되는 데 도움이 됩니다.

입점할 때 본인이 이전 임차인에게 권리금을 지급했다면 그 계약서와 이체 내역도 중요한 자료입니다. 그 자리에서 권리금이 실제로 거래되어 왔다는 사실 자체를 보여 주기 때문입니다. 오래된 자료라도 계좌 거래 내역은 확인이 가능한 경우가 많으니 은행 기록을 먼저 찾아보시기 바랍니다.

• 주선 · 후보 통지 문자·내용증명, 권리금 계약서, 후보와의 협의 기록
• 방해 · 임대인이 제시한 조건, 거절 의사가 담긴 문자·통화, 후보가 들은 내용
• 손해 · 약정 권리금 계약서, 인테리어·시설 비용 자료, 매출 자료, 입점 당시 권리금 내역
• 결격 방어 · 차임 납부 내역, 연체가 있었다면 해소 시점 자료
• 시간표 · 종료일, 통지일, 임대인 회신일, 무산일을 날짜순으로 정리한 표

임대인의 '정당한 사유' 주장은 어떻게 갈리나

임대인 측 대응은 대체로 정해진 몇 가지 유형으로 나타납니다. 그 주장이 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 다르지만, 어떤 논리로 다투게 되는지는 미리 알아 둘 수 있습니다. 아래는 실무에서 자주 마주치는 세 가지 장면입니다.

세 장면의 공통점은 임대인의 말이 아니라 그 말을 뒷받침하는 사실이 판단 대상이라는 점입니다. 임차인이 할 일은 임대인의 주장에 감정적으로 반박하는 것이 아니라, 그 주장이 사실과 맞는지 확인할 수 있는 자료를 확보하는 것입니다. 이 관점으로 바꾸면 대응 방향이 훨씬 분명해집니다.

한 가지 덧붙이면, 전체 임대차 기간이 길어 계약갱신요구권 기간을 넘긴 임차인에게 "이제 아무 권리도 없다"고 하는 경우가 있습니다. 대법원 2019년 5월 16일 선고 2017다225312 전원합의체 판결은 전체 임대차 기간이 법에서 정한 갱신요구 기간을 초과해 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 취지로 판단했습니다. 오래 영업했다는 사정만으로 물러설 이유는 없습니다.

인정되면 얼마를 받나 — 배상 상한은 두 권리금 중 낮은 금액

가장 오해가 많은 부분입니다. 신규임차인과 권리금 계약을 1억 원에 했으니 1억 원을 다 받는다고 생각하시는 분들이 많은데, 실제 구조는 다릅니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 두 금액을 비교해 낮은 쪽이 천장이 되는 방식입니다.

여기서 종료 당시의 권리금은 통상 법원 감정을 통해 산정됩니다. 감정인은 영업 시설과 비품 등 유형의 가치, 거래처와 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 무형의 가치를 함께 평가합니다. 그래서 같은 업종이라도 점포마다 결과가 크게 달라집니다. 인테리어에 많이 투자했더라도 감가가 반영되고, 매출이 뒷받침되지 않으면 무형 가치가 낮게 평가되기도 합니다.

반대의 경우도 있습니다. 신규임차인과 급하게 낮은 금액으로 계약했는데 감정가가 그보다 높게 나오는 상황입니다. 이때도 낮은 금액이 상한이므로 약정 금액이 기준이 됩니다. 그래서 실무에서는 신규임차인과 권리금 계약을 체결할 때 금액을 지나치게 낮춰 적지 않도록 주의하라고 안내합니다. 실제 협의한 금액을 정확히 적는 것이 원칙입니다.

또한 상한이 그대로 인용 금액이 되는 것도 아닙니다. 임차인 쪽 사정, 계약 무산 경위, 임대인 행위의 정도 등이 함께 고려되어 조정될 수 있습니다. 판결로 금액이 정해지면 그때부터 지연이자가 붙는데, 통상 민법상 연 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 단계별로 적용됩니다. 이 부분은 사건 진행 상황에 따라 달라집니다.

이 구조를 미리 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것은 결과에 대한 만족도에서 큰 차이를 만듭니다. 상담 단계에서 대략의 범위를 가늠해 보고, 그 범위가 들일 시간과 비용에 견주어 볼 만한지 판단하는 것이 합리적입니다. 금액이 크지 않은 사안이라면 다른 방식의 해결을 검토하는 것이 나을 수도 있습니다.

권리금소송은 얼마나 걸리고 비용은 어떻게 드나?

시간과 비용은 결정을 좌우하는 현실적인 요소입니다. 부동산 사건은 평균적으로 처리에 10개월에서 14개월 정도가 소요되는 것으로 보고 있습니다. 권리금 사건은 감정 절차가 들어가는 경우가 많아 일반적인 금전 사건보다 기간이 늘어나는 편입니다. 감정인 선정과 현장 조사, 감정서 작성과 그에 대한 양측 의견 제출에 몇 달이 소요되기 때문입니다.

비용은 크게 세 갈래입니다. 첫째는 변호사 착수금으로 법도 권리금소송센터의 경우 300만 원부터 시작하며 부가가치세는 별도입니다. 둘째는 인지대와 송달료 같은 절차 비용으로 청구 금액에 따라 달라집니다. 셋째는 감정료를 비롯한 실비로, 이 부분이 권리금 사건에서 무시할 수 없는 비중을 차지합니다. 사건 규모와 쟁점에 따라 달라지므로 상담 단계에서 총액 감각을 잡아 두는 것이 좋습니다.

세금 처리에 관해서도 질문이 많습니다. 받은 금액의 성격과 신고 방법은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 이 글에서는 단정적으로 안내하지 않습니다.

정리하면 권리금소송은 짧게 끝나는 절차가 아닙니다. 그래서 시작하기 전에 회수 가능 범위와 소요 자원을 견주어 보는 과정이 필요합니다. 다만 임대인이 협의에 응하지 않는 상황에서 시간만 보내면 시효 문제가 생기므로, 판단을 미루는 것이 답이 되지는 않습니다. 구체적인 비용 안내와 온라인 상담 접수는 상단 메뉴를 이용해 주시고, 사안 판단은 02-591-5657로 문의하시면 됩니다.

진행이 어려운 유형과 그때 검토할 수 있는 방향

모든 사안이 절차로 이어지는 것은 아닙니다. 요건 중 결정적인 부분이 비어 있다면 무리하게 시작하기보다 다른 방법을 찾는 편이 나을 수 있습니다. 아래는 진행이 쉽지 않은 대표적인 유형과 그때 검토해 볼 만한 방향입니다.

여기서 강조하고 싶은 것은, 어렵다는 판단이 곧 포기를 의미하지는 않는다는 점입니다. 요건이 비어 있는 사안이라도 아직 종료 전이라면 채워 넣을 수 있고, 자료가 부족한 사안이라도 후보 진술이나 계좌 내역으로 보완되는 경우가 있습니다. 스스로 판단해 접는 대신 한 번은 자료를 놓고 확인해 보시기를 권합니다.

지금 당장 해야 할 일 — 순서대로 다섯 가지

마지막으로 실행 순서를 정리합니다. 상황을 바꾸는 것은 결심이 아니라 오늘 남기는 기록입니다. 아래 다섯 가지를 순서대로 해 두면 이후 어떤 방향으로 가더라도 준비가 됩니다.

첫째, 계약서를 꺼내 임대차 종료일을 확인하고 거기서 6개월을 거슬러 올라간 날짜를 적어 두십시오. 이미 종료되었다면 종료일부터 3년이 되는 날짜를 적습니다. 이 두 날짜가 모든 판단의 기준선이 됩니다. 계약이 여러 번 갱신되었다면 최종 계약서 기준으로 확인하되, 이전 계약서도 함께 보관하십시오.

둘째, 특약사항란을 포함해 계약서 전문을 읽어 보십시오. 권리금이나 양도에 관한 문구가 있다면 그 부분을 사진으로 따로 찍어 두십시오. 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 문제 될 수 있지만, 어떤 문구인지 정확히 알고 있어야 대응 방향을 잡을 수 있습니다.

셋째, 지금까지 임대인과 주고받은 내용을 시간 순서대로 정리하십시오. 날짜, 방법, 내용, 상대방의 반응을 한 줄씩 적으면 됩니다. 이 표 하나가 상담에서 가장 큰 역할을 합니다. 기억에 의존해 이야기하는 것과 날짜가 적힌 표를 놓고 이야기하는 것은 정리 속도가 완전히 다릅니다.

넷째, 아직 종료 전이라면 후보에 대한 통지를 정식으로 하십시오. 이미 구두로 이야기했더라도 문자로 다시 정리해 보내면 기록이 남습니다. 임대인이 답을 하지 않으면 그 자체가 기록이 되고, 답을 하면 그 내용이 자료가 됩니다. 어느 쪽이든 임차인에게 손해가 아닙니다.

다섯째, 권리금의 근거 자료를 모으십시오. 인테리어와 시설 비용 자료, 매출 자료, 입점 당시 지급한 권리금 계약서와 이체 내역이 대표적입니다. 오래된 자료라도 은행 거래 내역이나 세금계산서로 확인되는 경우가 많으니 먼저 찾아보시기 바랍니다.

이 다섯 가지는 전문가의 도움 없이도 오늘 할 수 있는 일입니다. 여기까지 해 두고 상담을 받으시면 사안 판단이 훨씬 빠르고 정확해집니다. 반대로 아무 정리 없이 오시면 상담 시간의 대부분이 사실관계 확인에 쓰입니다.

자주 묻는 질문