상가 권리금은 결국 누구에게서 받는 돈일까?

상담을 하다 보면 첫 문장부터 방향이 어긋나 있는 경우를 자주 봅니다. "임대인에게 권리금을 돌려받고 싶습니다"라는 말이 대표적입니다. 마음은 충분히 이해가 되지만, 그 문장 그대로는 성립하지 않습니다. 임대인은 애초에 권리금을 받은 적이 없기 때문에 돌려줄 것도 없는 위치이기 때문입니다.

거래의 실제 모습은 이렇습니다. 지금 가게를 하고 있는 임차인이 영업을 접으려 할 때, 그 자리에 들어오고 싶어 하는 사람을 찾습니다. 새로 들어오는 사람은 이미 갖춰진 시설과 자리, 쌓인 단골을 그대로 넘겨받는 대가로 돈을 지급합니다. 이 돈이 상가 권리금입니다. 돈은 임차인에서 임차인으로, 옆으로 흐릅니다. 임대인의 계좌를 거치지 않습니다.

그래서 임대인을 상대로 하는 청구는 성격이 달라집니다. 받은 돈을 돌려달라는 반환 청구가 아니라, 받을 수 있었던 돈을 받지 못하게 만든 데 대한 손해배상 청구입니다. 용어의 문제가 아니라 요건과 증명 대상이 전혀 다른 문제입니다. 반환이라면 준 사실만 증명하면 되지만, 손해배상이라면 방해 행위가 있었다는 점과 그로 인해 손해가 생겼다는 점을 함께 보여야 합니다.

이 차이를 처음부터 알고 접근하면 준비해야 할 자료의 목록이 달라집니다. 임대인에게 돈을 준 흔적을 찾는 것이 아니라, 신규임차인을 데려왔다는 사실과 임대인이 어떤 태도를 보였는지를 남기는 데 집중하게 됩니다. 실제로 사건의 성패는 이 자료의 유무에서 갈리는 경우가 많습니다.

또 하나 짚어 둘 점이 있습니다. 권리금은 법이 만들어 낸 돈이 아니라 시장에서 오래전부터 오가던 관행입니다. 법은 그 관행을 없애거나 보증한 것이 아니라, 임차인이 회수할 기회를 부당하게 빼앗기지 않도록 최소한의 보호 장치를 마련한 것입니다. 그래서 권리금 자체가 항상 보장되는 것은 아니며, 보호 요건을 갖췄을 때 비로소 법이 작동합니다.

거래는 실제로 이 순서로 진행됩니다

말로 설명하면 복잡해 보이지만, 시간 순으로 늘어놓으면 그리 어렵지 않습니다. 아래 여섯 단계가 상가 권리금 거래의 표준적인 흐름입니다. 어느 단계에서 문제가 생겼는지에 따라 대응 방법이 달라지므로, 자신의 상황이 몇 번째 칸에 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

• 1나갈 결심과 시점 확인
  임대차 만료일을 확인하고, 언제부터 새 임차인을 찾을지 정합니다. 이 시점이 이후 보호 여부를 좌우하기 때문에 가장 먼저 달력부터 봐야 합니다. 만료가 한참 남았다면 보호 기간에 들어오지 않은 상태입니다.
• 2신규임차인 물색
  중개사무소를 통하거나 직접 찾습니다. 이때 상대가 실제로 들어올 의사와 능력이 있는 사람인지가 중요합니다. 형식적으로 데려온 사람은 나중에 주선했다는 사실을 인정받기 어려울 수 있습니다.
• 3권리금 계약 체결
  금액과 인수 범위, 지급 일정을 정해 계약서를 씁니다. 여기서 정한 금액이 나중에 손해배상 청구의 기준 자료가 되므로, 구두 합의로 끝내지 말고 반드시 서면으로 남겨야 합니다.
• 4임대인에게 주선 사실 통지
  새 임차인을 데려왔다는 사실을 임대인에게 알리고 임대차계약 체결을 요청합니다. 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 안전합니다. 이 통지의 날짜가 사건의 축이 됩니다.
• 5임대인과 신규임차인의 임대차계약
  임대인이 신규임차인과 계약을 맺으면 거래가 성사됩니다. 이 단계가 통과되어야 권리금이 실제로 오갑니다. 막히는 사건의 거의 대부분이 바로 이 칸에서 멈춥니다.
• 6권리금 수령과 점포 인도
  잔금을 받고 시설과 열쇠를 넘깁니다. 여기까지 오면 거래는 마무리되고, 임차인은 보증금을 임대인에게서 별도로 반환받게 됩니다.

여섯 단계 중 임대인이 개입할 수 있는 칸은 4번과 5번뿐입니다. 1번부터 3번까지는 임차인과 신규임차인 사이의 일이고, 6번은 앞이 정리되면 자연히 따라옵니다. 그런데 실무에서 분쟁이 생기는 지점은 거의 예외 없이 4번과 5번에 몰려 있습니다. 이 구간을 어떻게 통과하느냐가 사건의 전부라고 해도 지나치지 않습니다.

그래서 대응의 초점도 이 두 칸에 맞춰야 합니다. 주선 사실을 언제 어떤 방법으로 알렸는지, 임대인이 어떤 이유로 어떤 답을 했는지가 기록으로 남아 있어야 합니다. 전화로만 이야기하고 끝냈다면 나중에 임대인이 "그런 말을 들은 적 없다"고 하는 순간 다툼이 원점으로 돌아갑니다. 번거롭더라도 문자 한 통을 더 남기는 것이 결과를 바꿉니다.

임대인은 어떤 행동을 할 때 책임을 지나

상가건물임대차보호법은 2015년 5월 13일 제10조의4를 신설해 권리금 회수기회 보호를 규정했습니다. 권리금만을 위한 별도의 특별법이 있는 것이 아니라, 이 조항이 유일한 근거입니다. 조항은 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 나열하고 있습니다.

네 유형 중 실제 사건에서 가장 자주 문제되는 것은 3번과 4번입니다. 1번과 2번은 행위가 노골적이어서 증거만 있으면 판단이 비교적 명확한 반면, 3번과 4번은 "얼마나 높아야 현저히 고액인가", "무엇이 정당한 사유인가"를 두고 다툼이 벌어지기 때문입니다. 이 판단은 주변 시세, 건물의 사정, 거절 이유의 구체성 등을 종합해 이루어집니다.

임대인이 자주 드는 이유로는 건물을 직접 사용하겠다, 재건축이나 대수선 계획이 있다, 신규임차인의 업종이 맞지 않는다, 자력이 부족해 보인다 등이 있습니다. 이런 사유가 실제로 존재하고 구체적으로 뒷받침되는지에 따라 결론이 갈립니다. 말만 앞서고 실체가 없다면 정당한 사유로 인정받기 어려운 방향으로 판단되는 경향이 있습니다.

반대로 임차인 쪽에서도 주의할 점이 있습니다. 신규임차인을 데려오지 않은 채 임대인에게 권리금 이야기만 꺼낸 상태라면, 방해 행위 자체가 성립할 여지가 좁아집니다. 법이 보호하는 것은 임차인이 실제로 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회이기 때문입니다. 순서를 지키는 것이 그 자체로 방어가 됩니다.

임대인이 말하는 정당한 사유는 어디까지 인정될까

네 가지 방해 유형 중 마지막 항목에는 "정당한 사유 없이"라는 단서가 붙어 있습니다. 바꿔 말하면 정당한 사유가 있으면 거절해도 책임을 지지 않는다는 뜻입니다. 그래서 실제 사건은 거의 언제나 이 단어의 해석을 두고 벌어집니다. 임대인은 사유가 있다고 주장하고, 임차인은 핑계에 불과하다고 다투는 구조입니다.

법이 예로 들고 있는 사정들을 보면 대체로 세 갈래로 묶입니다. 첫째는 신규임차인 쪽의 문제입니다. 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다고 볼 만한 상당한 사유가 있거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 둘째는 목적물 자체의 문제로, 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등이 여기에 속합니다. 셋째는 임대인이 이미 그 신규임차인에게서 권리금을 지급받은 경우입니다.

여기서 중요한 것은 임대인이 그저 그런 사정이 있다고 말하는 것만으로는 부족하다는 점입니다. 자력이 없다고 주장하려면 그 판단의 근거가 있어야 하고, 직접 사용하겠다고 했다면 실제로 그렇게 했는지가 뒤늦게라도 확인됩니다. 말과 실제가 어긋나면 그 어긋남 자체가 판단 자료가 됩니다. 그래서 임차인 입장에서는 임대인이 든 사유를 그때그때 기록해 두는 일이 무엇보다 중요합니다.

실무에서 자주 보는 장면은 임대인이 이유를 여러 번 바꾸는 경우입니다. 처음에는 업종이 맞지 않는다고 했다가, 나중에는 재건축 계획이 있다고 하고, 또 나중에는 자녀가 들어올 것이라고 말이 달라집니다. 각각의 발언 시점과 내용을 문자나 녹취로 남겨 두면 그 변화 자체가 의미 있는 자료가 됩니다. 반대로 아무 기록이 없으면 임대인이 나중에 정리한 하나의 사유만 남게 됩니다.

한편 임대인이 차임이나 보증금을 올려 부르는 경우에는 인상 폭 그 자체보다 그 조건이 주변 시세와 얼마나 동떨어져 있는지가 문제됩니다. 같은 건물이나 인근 상가의 최근 임대 조건, 공인중개사의 확인 자료 등이 비교 근거가 됩니다. 인상 요구가 있었다면 그 조건을 문서로 받아 두시기 바랍니다. 구두로만 오간 조건은 나중에 임대인이 부인하면 남는 것이 없습니다.

상가 권리금 보호는 언제 시작해서 언제 끝날까?

법의 보호는 항상 열려 있는 것이 아닙니다. 창문처럼 열리는 기간이 정해져 있고, 그 창이 닫히면 같은 사실관계라도 결과가 달라집니다. 그래서 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 늘 날짜입니다.

신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 보호됩니다. 예전에는 3개월 전부터였기 때문에 아직도 3개월로 알고 계신 분들이 많지만, 현행 규정은 6개월 전부터입니다. 이 차이 때문에 시기를 놓치는 경우가 실제로 있으니 반드시 확인이 필요합니다.

청구권 자체의 기간도 따로 있습니다. 임대인에 대한 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 기산점이 방해 행위를 한 날이 아니라 종료일이라는 점이 중요합니다. 임대인이 계약 체결을 거절한 시점과 실제로 가게를 비운 시점 사이에 몇 달이 뜨는 경우가 흔한데, 이때 기준은 종료일입니다.

기간이 10년을 넘었다는 이유로 미리 포기하는 분들도 계십니다. 계약갱신요구권이 전체 임대차 기간 10년 범위에서 인정되다 보니, 10년이 지나면 권리금 보호도 함께 사라진다고 오해하기 쉽습니다. 그러나 대법원 2017다225312 전원합의체 판결(2019. 5. 16.)은 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용될 수 있다는 취지로 판단했습니다.

물론 이 판결이 모든 사안에서 같은 결론을 보장하는 것은 아닙니다. 임대차의 경위, 임대인이 든 사유, 주선의 실질 등에 따라 판단은 달라질 수 있습니다. 다만 기간이 길다는 사실 하나만으로 포기할 이유는 없다는 점은 분명합니다. 지금이 어느 시점인지 헷갈린다면 02-591-5657로 문의해 날짜부터 정리해 보시기 바랍니다.

보호를 받지 못하게 되는 경우도 있습니다

법이 임차인 편에만 서 있는 것은 아닙니다. 임차인 쪽에 일정한 사정이 있으면 보호가 미치지 않을 수 있습니다. 이 부분을 모르고 소송을 시작했다가 예상하지 못한 벽에 부딪히는 경우가 있어, 미리 짚어 두는 것이 좋습니다.

가장 대표적인 것이 차임 연체입니다. 상가 임대차에서는 차임을 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있고, 권리금 회수기회 보호에서도 제외될 수 있습니다. 여기서 3기는 연속 3개월이 아니라 연체한 금액의 합계가 3개월분에 이르렀는지를 기준으로 보는 것이 일반적인 해석입니다. 몇 달에 걸쳐 조금씩 밀린 것이 쌓여 3기분에 이른 경우도 포함될 수 있다는 뜻입니다.

이미 밀린 차임을 나중에 갚았다고 해서 항상 문제가 사라지는 것도 아닙니다. 연체한 사실이 있었다는 점 자체가 문제되는 국면이 있기 때문입니다. 그래서 나갈 계획이 있다면 차임 관리는 그 자체로 권리금을 지키는 일이 됩니다. 자금 사정이 어려워 밀리게 될 상황이라면 임대인과 미리 협의해 기록을 남겨 두는 편이 낫습니다.

이 밖에도 임차인이 임대인의 동의 없이 점포 전부 또는 일부를 전대한 경우, 건물을 심하게 훼손한 경우, 임대인의 정당한 요구를 반복해 무시한 경우 등이 문제될 수 있습니다. 반대로 임대인 쪽 사정으로는 건물이 철거 또는 재건축이 필요한 상태이거나, 임대차 목적물의 일부가 이미 사용할 수 없게 된 경우 등이 거론됩니다.

• 차임 연체 내역이 3기분에 이른 적이 있는지 통장 내역으로 확인하기
• 임대차계약서에 전대 금지나 특별한 해지 사유가 적혀 있는지 살피기
• 계약 당시 재건축 계획이 고지되어 있었는지 문서로 확인하기
• 만료일이 언제인지, 지금이 6개월 안쪽인지 달력에 표시하기

이 항목들을 먼저 점검하면 자신의 사건이 어느 정도 위치에 있는지 대략적인 감을 잡을 수 있습니다. 걸리는 항목이 있다고 해서 곧바로 포기할 일은 아니지만, 상대방이 그 지점을 파고들 것이라는 점은 예상하고 준비해야 합니다. 미리 알고 대응하는 것과 소송 중간에 뜻밖에 마주치는 것은 부담의 크기가 다릅니다.

받지 못했다면 어떤 순서로 움직여야 하나

거래가 막혀 권리금을 받지 못한 채 가게를 비우게 되었다면, 감정이 앞서기 쉽습니다. 그러나 이 국면에서 필요한 것은 항의가 아니라 순서입니다. 아래 흐름을 따라가면 무엇을 먼저 해야 하는지가 정리됩니다.

첫째, 시점과 자료를 고정합니다

임대차 만료일, 신규임차인과 계약한 날, 임대인에게 알린 날, 임대인이 답한 날, 실제로 점포를 비운 날을 순서대로 적습니다. 여기에 권리금 계약서, 문자와 통화 기록, 임대차계약서, 차임 납부 내역을 붙이면 사건의 뼈대가 완성됩니다. 자료가 흩어져 있으면 판단도 흩어집니다.

둘째, 내용증명으로 의사를 밝힙니다

임대인에게 어떤 행위가 있었고 그로 인해 어떤 손해가 발생했는지, 그리고 무엇을 요구하는지를 문서로 보냅니다. 내용증명 자체에 강제력이 있는 것은 아니지만, 의사를 밝힌 시점을 남긴다는 점에서 의미가 있습니다. 이 단계에서 협의가 이루어져 마무리되는 사건도 적지 않습니다.

셋째, 손해배상 청구 소송을 준비합니다

협의가 되지 않으면 임대인을 상대로 손해배상을 청구합니다. 소송에서는 방해 행위가 있었는지, 정당한 사유가 있었는지, 그리고 손해액이 얼마인지가 차례로 다투어집니다. 손해액 판단을 위해 임대차 종료 당시의 권리금을 확인하는 감정 절차가 진행되는 경우가 많습니다.

기간이 길게 느껴질 수 있지만, 감정 절차가 들어가면 이 정도 시간이 소요되는 것이 일반적입니다. 법도 권리금소송센터가 처리해 온 사건들을 기준으로 보면 평균 10개월에서 14개월 정도가 걸리는 편이며, 사건의 난이도와 법원 사정에 따라 달라집니다. 착수금은 300만원부터 시작하며 부가가치세는 별도이고, 감정료 등 실비는 따로 발생합니다. 자세한 비용 안내와 온라인 상담은 상단 메뉴를 이용해 주십시오.

지연이자도 함께 계산됩니다. 소송 전 단계에서는 민법상 연 5%가, 소송이 제기되고 일정 시점이 지나면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 다만 어느 시점부터 어떤 이율이 붙는지는 사안에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.

얼마나 인정될까 — 배상액의 상한 구조

가장 많이 받는 질문이 "계약서에 적힌 금액을 다 받을 수 있느냐"입니다. 답은 그렇지 않을 수 있다는 것입니다. 법은 배상액에 상한을 두고 있고, 그 상한은 두 숫자 중 낮은 쪽입니다.

첫 번째 숫자는 신규임차인이 임차인에게 주기로 했던 권리금입니다. 권리금 계약서에 적힌 금액이 여기에 해당합니다. 두 번째 숫자는 임대차 종료 당시의 권리금으로, 소송에서 감정을 통해 확인되는 것이 보통입니다. 이 둘 중 낮은 금액을 넘어서는 배상은 인정되지 않습니다.

그래서 계약서 금액이 높다고 해서 그 금액이 그대로 인정되는 구조가 아닙니다. 반대로 계약서 금액이 낮게 적혀 있으면 그 낮은 금액이 상한이 되어 버립니다. 세금 문제 등을 이유로 실제보다 적게 적어 두었다가 나중에 곤란해지는 경우가 실제로 있습니다. 계약서에는 실제 합의한 금액을 그대로 적는 것이 결국 자신을 보호하는 길입니다.

감정 결과가 예상보다 낮게 나올 가능성도 미리 염두에 두어야 합니다. 영업이익이 줄어든 상태에서 임대차가 끝났다면 종료 당시 권리금도 낮게 평가될 수 있습니다. 반대로 시설 투자가 최근에 이루어졌고 영업이 안정적이었다면 그 사정이 반영될 여지가 있습니다. 어느 쪽이든 개별 사정과 자료에 따라 달라지며, 미리 단정할 수 있는 성질의 것은 아닙니다.

결국 준비의 방향은 분명합니다. 계약서를 제대로 남기고, 주선과 통지를 기록으로 남기고, 영업 관련 자료를 정리해 두는 것입니다. 이 세 가지가 갖춰지면 다툴 지점이 줄어들고, 남는 다툼도 사실을 근거로 정리됩니다. 자료가 부족한 상태에서 시작하면 같은 사실관계라도 결과가 달라질 수 있습니다.

분쟁이 되기 전에 지킬 수 있는 것들

소송까지 가지 않고 끝나는 사건이 가장 좋은 사건입니다. 그리고 그 갈림길은 대개 임대차가 끝나기 훨씬 전에 이미 정해져 있습니다. 아래 네 가지는 지금 당장 할 수 있으면서도 나중에 결과를 크게 바꾸는 준비입니다.

첫째, 만료일을 정확히 알고 계셔야 합니다. 계약서상 종료일이 언제인지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 갱신요구를 한 적이 있는지에 따라 기준일이 달라집니다. 여러 차례 갱신을 거치며 계약서가 여러 장인 경우에는 특히 헷갈리기 쉽습니다. 지금 손에 있는 계약서를 모두 꺼내 날짜 순으로 정리해 두시기 바랍니다.

둘째, 차임 납부 기록을 스스로 확인해 두는 것입니다. 통장 이체 내역을 월별로 훑어보면 언제 얼마가 밀렸는지 금방 드러납니다. 밀린 적이 있다면 지금이라도 정리하고, 정리했다는 사실을 문자로라도 남겨 두는 것이 좋습니다. 이 기록 하나가 나중에 보호 여부를 가르는 지점이 될 수 있습니다.

셋째, 임대인과 나눈 대화를 기록으로 옮기는 습관입니다. 통화가 끝난 뒤 "오늘 말씀하신 내용은 이런 취지로 이해했습니다"라고 문자를 한 통 보내 두면, 그 자체가 훌륭한 자료가 됩니다. 상대가 답을 하지 않더라도 발신 기록은 남습니다. 거창한 준비가 아니라 이런 사소한 습관이 사건의 무게를 바꿉니다.

넷째, 신규임차인을 찾기 시작할 때 그 과정을 남기는 것입니다. 중개 의뢰서, 매물 광고 화면, 문의를 받은 내역 등이 모이면 실제로 주선을 시도했다는 사실이 드러납니다. 결국 거래가 성사되지 않았더라도 시도의 흔적은 남습니다. 아무것도 남기지 않으면 노력했다는 사실 자체를 보여 줄 방법이 없습니다.

이 네 가지는 변호사를 선임하지 않아도 누구나 할 수 있는 일입니다. 그리고 실제로 사건을 맡아 보면, 이 준비가 되어 있는 분과 그렇지 않은 분의 출발선이 확연히 다릅니다. 아직 만료까지 시간이 남아 있다면 지금이 가장 좋은 시점입니다.

자주 묻는 질문