권리금 회수 기간을 검색하는 분들의 질문은 두 갈래로 갈립니다. "언제부터 신규임차인을 데려와야 하나요"와 "이미 나왔는데 지금도 청구할 수 있나요"입니다. 둘은 서로 다른 기간이고, 근거 조항도 다릅니다.

상가 임차인이 권리금을 받는 상대방은 임대인이 아니라 새로 들어올 신규임차인입니다. 임대인이 그 계약을 가로막으면 임차인은 받을 수 있었던 권리금을 잃습니다. 이때 임대인에게 청구하는 것은 권리금 자체가 아니라 손해배상입니다. 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법에 제10조의4(권리금 회수기회 보호)가 신설되면서 생긴 구조입니다.

이 구조를 알면 기간이 왜 두 개인지도 이해됩니다. 하나는 임차인이 움직여야 하는 기간, 다른 하나는 법원에 갈 수 있는 기간입니다.

권리금 회수 기간은 정확히 언제부터 언제까지인가요?

하나의 시간 축 위에 두 기간을 겹쳐 그렸습니다. 가운데 굵은 선이 임대차 종료일이고, 이를 기준으로 위쪽 띠가 주선 기간, 아래쪽 띠가 청구 기간입니다.

두 기간은 성격부터 다릅니다

같은 "권리금 회수 기간"이라는 말로 불리지만, 두 기간은 목적과 효과가 다릅니다. 앞의 기간은 요건에 관한 것이고, 뒤의 기간은 권리의 존속에 관한 것입니다. 하나를 지켰다고 다른 하나가 자동으로 해결되지 않습니다.

정리하면 주선 기간은 "내가 무엇을 했는가"를 남기는 시간이고, 청구 기간은 "언제까지 법원에 갈 수 있는가"를 정하는 시간입니다. 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 이 두 날짜입니다.

권리금 회수 기간에는 무엇을 해야 하나요?

시점마다 남겨야 할 기록이 다릅니다. 날짜 표기는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 기준은 계약서상 임대차 만료일입니다.

기간을 두고 자주 나오는 오해

기간에 관한 오해는 그 자체로 청구 기회를 놓치게 만듭니다.

기간을 지켰다면 다음은 요건입니다

기간을 지켰다고 곧바로 배상을 받는 것은 아닙니다. 제10조의4는 몇 가지 요건을 함께 요구합니다. 억울한 사정만으로 이기는 소송이 아니라 요건과 증거로 이기는 소송입니다.

임대인 쪽 사정도 함께 봅니다

임대인에게 정당한 거절 사유가 인정되는 경우도 있습니다. 신규임차인이 되려는 자의 자력이 부족하거나 의무를 이행하지 않을 우려가 있는 경우, 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등이 조문에 정해져 있습니다. 재건축을 이유로 든다고 해서 그것만으로 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 사안에 따라 다투어집니다.

임차인에게도 의무가 있습니다. 제10조의4 제5항은 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력과 임차인 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 그래서 주선 기간의 기록에는 임대인의 반응뿐 아니라 내가 제공한 정보도 포함되어야 합니다.

배상 범위도 미리 알아두십시오

손해배상액에는 상한이 있습니다. ① 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. ②는 소송 중 법원 감정으로 확인되는 것이 일반적이며 감정에는 실비 예납이 필요합니다. "요구한 금액을 전액 그대로 받는다"는 설명은 사실과 다르고, 사안에 따라 과실상계로 조정될 수도 있습니다.

권리금 회수 기간, 자주 묻는 질문