상가 권리금 중개 수수료는 법정 요율이 정해져 있나요?

일을 둘로 나누면 답이 분명해집니다.

상가를 넘길 때 중개사무소를 통하면 두 가지가 한꺼번에 진행됩니다. 하나는 새 임차인과 임대인 사이의 임대차계약, 다른 하나는 기존 임차인과 새 임차인 사이의 권리금 계약의 주선입니다. 한 사무소가 함께 처리하니 하나처럼 보이지만 법적 성격은 갈립니다.

앞의 임대차 부분은 중개대상물에 관한 거래의 알선이므로 공인중개사법이 정한 중개보수의 틀에서 다루어집니다. 반면 권리금은 시설·비품, 거래처와 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 같은 가치의 대가로 임차인끼리 주고받는 돈입니다. 이 권리금 계약의 알선은 공인중개사법상의 중개행위로 볼 수 없다는 취지가 실무에서 통용되어 왔습니다.

“요율이 없다”는 말을 오해하면 손해를 봅니다

아무 대가도 줄 필요가 없다는 뜻이 아니고, 부르는 대로 줘야 한다는 뜻도 아닙니다. 기준점이 법령이 아니라 두 사람이 맺은 약정이라는 의미입니다. 그래서 실무의 다툼은 “몇 퍼센트냐”가 아니라 얼마를·언제 주기로 했는지, 무산되면 어떻게 하기로 했는지로 좁혀집니다.

권리금 알선 수수료는 어떻게 정하고 남겨야 하나요?

요율이 없는 영역일수록 문서가 힘을 가집니다.

덧붙여 세 가지. 임대차 중개보수와 권리금 알선 대가를 한 금액에 섞지 말 것, 잔금을 받기 전에 대가부터 먼저 지급하지 말 것, 임대인이 “내가 직접 쓰겠다”고 말한 시점과 표현을 기록으로 남길 것. 마지막 하나는 손해배상 사건에서 가장 강한 증거가 됩니다.

현장에서 자주 나오는 말, 그대로 믿어도 될까요

상담에서 반복해 듣는 문장입니다. 어디부터가 오해인지 정리했습니다.

수수료보다 큰 문제, 권리금 자체를 지키는 절차

중개 수수료를 검색해 오신 분 상당수는 사실 다른 문제를 안고 있습니다. 임대인의 태도로 권리금 자체가 위태로운 경우입니다.

2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법 개정으로 제10조의4(권리금 회수기회 보호)가 신설됐습니다. 임대인에게 권리금 회수를 방해하지 말 의무를 지우고(제1항), 이를 어겨 손해가 발생하면 손해배상 책임을 지우며(제3항), 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다(제4항).

방향을 정확히 하십시오. 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인에게 “권리금을 내놓으라”고 하는 것이 아니라, 임대인이 회수를 방해했다면 손해배상을 청구하는 구조입니다. 상한도 정해져 있습니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과, 종료 당시의 권리금(법원 감정평가) 중 낮은 금액이 한도입니다.

법이 정한 방해행위 네 가지

제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 열거합니다.

그래서 지금 무엇을 해야 하나

균형 있게 봐야 할 부분

임대인에게도 정당한 거절 사유가 인정될 수 있습니다. 신규임차인의 자력이 부족하거나 의무를 이행하지 않을 우려가 뚜렷한 경우, 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등이 예로 규정되어 있습니다. 임차인 쪽에도 신규임차인의 자력과 의무이행 의사에 관한 정보를 제공할 의무가 있어 이름만 전달하고 끝내면 주선으로 보기 어렵습니다. 3기(3개월분) 이상 차임을 연체한 사실이 있으면 보호에서 제외될 수 있습니다(주택임대차의 2기와 혼동 금지). 억울하면 이기는 소송이 아니라, 요건과 증거로 이기는 소송입니다.

자주 묻는 질문