임대인 권리금 반환의무?
돌려받는 것이 아니라 손해배상입니다
권리금은 임대인에게 맡겨둔 돈이 아닙니다. 그래서 임대인에게는 돌려줄 의무가 아니라, 회수를 방해했을 때 지는 배상 책임이 문제가 됩니다. 이 한 글자 차이가 소송의 승패를 가릅니다.
임대인 권리금 반환의무를 두고, 임대인이 그 돈을 보관하고 있다가 돌려주는 구조로 오해하는 경우가 많습니다. 실제로는 임대인이 그 돈을 받은 사실 자체가 없는 것이 보통입니다.
임대인은 반환의무를 지는 것이 아니라, 권리금 회수를 방해했을 때 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 손해배상 책임을 집니다.
임대인에게 권리금 반환의무는 없습니다. 권리금은 새로 들어오는 신규임차인에게서 받는 돈이기 때문입니다. 다만 임대인이 그 회수를 방해하면 손해배상 책임이 발생합니다. 근거는 2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4이고, 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.
임대인 권리금 반환의무는 왜 성립하지 않나요?
권리금은 상가의 위치, 단골, 영업 노하우, 시설 같은 영업상의 이익에 대해 새로 들어오는 사람이 지급하는 대가입니다. 임대인은 이 거래의 당사자가 아닙니다. 애초에 받은 적이 없는 돈을 돌려줄 의무가 생길 수 없다는 뜻입니다. 아래 그림이 그 구조를 한눈에 보여줍니다.
검색창에는 '임대인 권리금 반환의무'라고 치지만, 소장에 쓰는 문장은 "권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한다"입니다. 청구의 이름이 다르면 근거 조문도, 준비할 증거도 달라집니다. 처음부터 방향을 맞춰야 시간을 잃지 않습니다.
임대인에게 청구할 수 있는 것과 없는 것
임대인 권리금 반환의무가 아니라, 어떤 행위에 책임을 지나요?
제10조의4 제1항은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 해서는 안 되는 행위를 네 가지로 정하고 있습니다. 옛 기준인 3개월로 알고 계신 분이 많은데, 2018년 10월 16일 개정으로 6개월로 늘었습니다.
신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위
이른바 바닥권리금을 임대인이 챙기려는 상황이 여기에 해당할 수 있습니다.
신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
새 임차인에게 "권리금은 주지 말라"고 말하는 식의 개입이 대표적입니다.
현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
거절이라는 말 없이도 감당하기 어려운 조건으로 계약을 무산시키는 방식입니다. 인근 시세 비교가 쟁점이 됩니다.
정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
"내가 직접 쓰겠다", "재건축한다" 같은 통보가 곧 정당한 사유가 되는 것은 아니며 사안에 따라 다투어집니다.
임대인 권리금 반환의무 대신, 손해배상은 언제 청구할 수 있나요?
아래를 모두 충족하면 청구가 가능합니다
- 대규모·준대규모점포의 일부가 아니고, 국유·공유 재산이 아닌 상가일 것
- 사업자등록을 마친 임차인일 것
- 차임을 3기(3개월분) 이상 연체한 사실이 없을 것 (주택의 2기와 혼동 주의)
- 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했을 것
- 임대차 종료일부터 3년이 지나지 않았을 것
- 위 네 가지 방해행위 중 하나가 실제로 있었을 것
권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 관계없이 적용됩니다(제2조 제3항). 보증금이 커서 보호를 못 받는다고 지레 포기하실 이유가 없습니다. 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이며, 종료 당시 권리금은 소송 중 법원 감정평가 절차로 산정합니다. 감정료는 실비로 별도입니다.
소송 전·중·후 3단계 전략
소송 전 · 기록
내용증명과 협상을 병행하면서 6개월 전부터의 주선·통지 기록을 확보합니다. 임대인의 거절 의사를 문서로 남기는 것이 핵심입니다.
소송 중 · 입증
방해행위의 입증과 감정평가가 승부처입니다. 지연이자는 법정이율 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 연 12%가 적용될 수 있습니다.
판결 후 · 회수
판결문은 종이일 뿐입니다. 임대인이 지급하지 않으면 압류·추심 등 강제집행으로 실제 회수까지 이어가야 합니다.
임대인의 정당한 거절 사유도 있습니다
억울함이 아니라 요건과 증거로 이기는 소송입니다
제10조의4 제5항은 임차인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 능력과 의무 이행 의사·능력에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무를 지웁니다. 이 정보를 주지 않으면 임대인의 거절에 정당한 사유가 인정될 여지가 커집니다. 신규임차인의 자력이 부족하다고 볼 상당한 이유가 있거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 뚜렷한 경우, 임대인이 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우도 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 그래서 임대인 권리금 반환의무를 검색하기 전에, 내 사건의 사실관계부터 정확히 진단받는 것이 순서입니다.
법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 분야를 다뤄 왔고, 법도그룹 기준 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 처리했습니다. 대한변협 등록 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사, 공인중개사인 엄정숙 변호사가 계약서와 기록을 직접 검토합니다.
임대인 권리금 반환의무 Q & A
Q계약서에 "권리금을 인정하지 않는다"는 특약이 있으면 끝인가요?
그렇지 않습니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 권리금을 일률적으로 포기시키는 특약은 이 조항에 따라 무효로 다투어질 수 있습니다. 다만 문언과 체결 경위에 따라 판단이 달라지므로 계약서를 직접 봐야 합니다.
Q신규임차인에게 받은 권리금을 제가 돌려줘야 하는 상황입니다. 이것도 같은 소송인가요?
아닙니다. 그 문제는 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약 문제로, 임대인을 상대로 한 손해배상과는 별개 사건입니다. 임대차가 체결되지 않을 경우 권리금을 반환하기로 하는 특약을 두었는지가 핵심 쟁점이 되므로, 권리금 계약서의 문구부터 확인해야 합니다.
Q이미 가게를 비우고 나왔는데 지금이라도 청구할 수 있나요?
임대차 종료일부터 3년이 지나지 않았다면 가능합니다. 기산점이 방해받은 날이 아니라 종료일이라는 점이 중요합니다. 다만 시간이 지날수록 문자·녹취·계약서 같은 자료를 모으기 어려워지므로 서두르시는 편이 좋습니다.
Q소송 비용과 기간은 어느 정도인가요?
착수금은 300만원부터(부가세 별도)이며 인지대·송달료·감정료 등 실비는 별도입니다. 성공보수는 선임 시 약정합니다. 기간은 저희 실제 데이터 기준 평균 10~14개월이나 감정 절차 포함 여부와 법원 일정에 따라 달라져 단정할 수 없습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담에서 안내해 드립니다.
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