건물이 팔렸다는 소식,
권리금 회수기회는 사라지지 않습니다
계약 중인 상가가 매매되었다는 이야기를 들으면 누구나 불안해집니다. 새 건물주가 "직접 쓰겠다"고 하면 어떻게 되는지, 지금까지 준비해 온 신규임차인 주선은 무효가 되는지 — 상가건물임대차보호법 제10조의4를 기준으로, 지금 해야 할 일까지 정리했습니다.
권리금 회수기회 보호
손해배상 청구 소멸시효
(법도그룹 누적, 2023 기준)
이런 소식을 들으셨다면, 이 글이 답이 됩니다
- 중개사무소나 소문으로 건물이 팔렸다(팔린다)는 이야기를 들었다
- 새 건물주가 "직접 쓰겠다" 또는 "재건축하겠다"는 말을 꺼냈다
- 지금까지 준비해 온 신규임차인 주선이 무효가 될까 불안하다
- 이대로 가면 권리금을 받지 못하고 나가야 하는 것은 아닌지 걱정된다
결론부터 말씀드립니다. 권리금 회수기회 보호(상가건물임대차보호법 제10조의4)는 임대인이 누구인지를 가리지 않습니다. 2015년 5월 13일 신설된 이 조항은 건물주가 바뀌었다고 해서 꺼지는 보호가 아닙니다. 대항력을 갖춘 상가 임대차라면 건물 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것이 일반적인 법리이고, 새 임대인 역시 권리금 회수를 방해해서는 안 되는 의무를 집니다.
매매 소식부터 새 임대인까지, 의무는 이렇게 이어집니다
"주인이 바뀌면 다 없던 일이 된다"는 말은 임차인을 흔드는 대표적인 오해입니다. 흐름을 알면 불안이 줄어듭니다.
매매 소식
계약 체결 전후, 소문·통보로 알게 되는 시기입니다. 이 순간부터 대화·문자·통지를 기록으로 남기기 시작해야 합니다.
소유권 이전 등기
등기가 넘어가야 건물주가 법적으로 바뀝니다. 등기부등본을 떼어 새 소유자와 이전 시점을 확인해 두세요.
새 임대인
대항력을 갖춘 상가 임대차라면 양수인이 임대인 지위를 승계한다는 것이 일반론입니다. 권리금 회수 방해 금지 의무도 새 임대인에게 그대로 적용됩니다.
그 말, 법의 눈으로 다시 읽으면 이렇습니다
건물을 산 사람은 말이 짧고 단호한 경우가 많습니다. 그러나 말의 단호함과 법적 정당성은 별개입니다.
직접 사용하겠다는 의사만으로 곧 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 사안에 따라 다투어집니다. 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 것은 제10조의4 제1항이 금지하는 방해행위 4유형 중 하나에 해당하는 경우가 많습니다.
재건축 통보가 곧 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다. 구체적인 사정에 따라 다투어지는 문제이므로, 통보를 받았다고 해서 주선을 포기할 이유가 없습니다. 통보 내용과 시점을 기록으로 남겨 두는 것이 우선입니다.
권리금 회수기회 보호는 전 주인과의 개인적인 약속이 아니라 법률이 정한 의무입니다. 임대인이 바뀌어도 제10조의4의 방해 금지 의무는 사라지지 않으므로, "모르는 일"이라는 말로 보호가 지워지지 않습니다.
한 가지 덧붙이면, 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 10년의 계약갱신요구 기간이 지난 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했습니다. 오래 장사했다는 이유만으로 보호 밖으로 밀려나지 않습니다.
새 건물주 말이 정당한 사유인지 궁금하다면02-591-5657불안해할 시간에, 지금 해야 할 일
오늘부터 기록
매매 소식을 들은 날짜, 옛 건물주·새 건물주와 나눈 대화, 문자, 통지를 전부 저장하세요. 나중에 "누가, 언제, 무엇을 방해했는가"를 가르는 기준이 됩니다.
골든타임 주선
보호가 작동하는 기간은 계약만료 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 건물이 팔렸어도 이 기간의 신규임차인 주선은 그대로 진행하고, 주선 사실을 임대인에게 알린 기록을 남기세요.
시효 달력 확인
손해배상 청구의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 이미 가게를 비웠더라도 3년이 지나지 않았다면 청구를 검토할 수 있습니다. 날짜부터 세어 보세요.
건물주가 바뀌는 국면일수록, 기록이 곧 힘입니다
권리금소송은 "억울하면 이기는 소송"이 아니라 요건과 입증으로 이기는 소송입니다. 매매 국면에서 챙길 증거를 장부처럼 정리했습니다.
임차인에게도 지켜야 할 것이 있습니다
임차인은 주선한 신규임차인의 자력과 의무이행 의사에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있고, 3기(3개월분) 이상 차임을 연체한 경우에는 보호에서 제외됩니다. 임대인에게 정당한 거절 사유가 인정되는 경우도 있습니다. 그래서 이 소송은 감정이 아니라 7가지 요건과 증거를 하나씩 맞춰 이기는 소송이고, 시작 전 전문가의 검토가 필요한 이유이기도 합니다.
건물 매매와 권리금, 가장 많이 받는 질문 셋
건물이 팔리면, 지금까지 준비한 신규임차인 주선은 무효가 되나요?
아닙니다. 권리금 회수기회 보호는 임대인이 누구인지와 무관하게 적용되므로, 계약만료 6개월 전부터 종료 시까지의 주선은 그대로 의미가 있습니다. 오히려 매매 국면에서는 주선 사실과 통지 기록을 더 촘촘히 남겨 두는 것이 중요합니다.
손해배상은 옛 건물주와 새 건물주 중 누구에게 청구하나요?
이미 발생한 방해행위에 대해서는 방해행위를 한 당시의 임대인이 원칙이며, 사안에 따라 다투어집니다. 방해가 매매 전에 있었는지, 등기 이전 후 새 임대인에 의해 이루어졌는지에 따라 달라질 수 있어, 시점별 기록을 놓고 소송의 상대와 구성을 정하게 됩니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 소송 가능 여부부터 정확히 짚어드립니다.
받을 수 있는 손해배상은 어느 정도인가요?
법이 정한 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정평가) 중 낮은 금액입니다. 전액을 무조건 받는 구조가 아니므로, 권리금 계약서와 액수 입증 자료가 배상액을 좌우합니다. 소송 비용은 착수금 300만원부터(VAT 별도)이며, 인지대·송달료·감정료 등 실비는 별도입니다. 정확한 비용과 진행 기간(사무소 평균 10~14개월)은 무료상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.
건물주가 바뀌어도,
당신의 권리금 회수기회는 그대로입니다
매매 소식을 들은 지금이 기록을 시작할 가장 좋은 때입니다. 계약만료가 다가올수록 선택지가 줄어듭니다. 전화 한 통이면 됩니다.
법도 권리금소송센터02-591-5657
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